物管师考试题库及答案解析

物管师考试题库及答案解析一、物业管理法律法规与政策（一）单项选择题（每题1分，共15分。每题只有一个正确答案，请将正确选项填入括号内）1.根据《民法典》第九百三十九条，业主共同决定事项中，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上且人数四分之三以上同意的是（）。A.选聘物业服务企业B.使用建筑物及其附属设施的维修资金C.改变共有部分用途D.制定管理规约答案：C解析：改变共有部分用途属于“特别多数决”事项，需双“四分之三”同意。2.《物业管理条例》规定，前期物业服务合同终止后，原物业服务企业拒绝退出、移交的，由（）责令限期退出、移交。A.街道办事处B.县级住建部门C.物业行业协会D.城管执法部门答案：B解析：条例第六十五条明确由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处理。3.某小区业主委员会任期届满未完成换届，新一届业委会产生前，代行业委会职责的主体是（）。A.居委会B.街道办C.业主大会会议筹备组D.上届业委会答案：A解析：《业主大会和业主委员会指导规则》第五十条：居委会代行职责。4.物业服务质量评估结果连续两次评定为“不合格”的，住建部门应当（）。A.通报批评B.降低资质等级C.记入信用档案并向社会公示D.处以罚款答案：C解析：依据《物业服务企业信用信息管理办法》第十六条。5.住宅专项维修资金的管理原则是（）。A.专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督B.统一归集、统筹使用、政府决策C.物业企业代收代管D.银行托管、业主自由使用答案：A解析：《住宅专项维修资金管理办法》第四条。（二）多项选择题（每题2分，共10分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）6.下列属于业主共有部分的有（）。A.建筑物的基础、承重结构B.屋顶C.户内阳台D.公共绿地E.电梯答案：ABDE解析：户内阳台属专有部分。7.物业服务合同终止时，物业服务企业应当移交的资料包括（）。A.竣工总平面图B.设施设备安装使用维护资料C.业主名册D.物业费欠费清单E.企业年度审计报告答案：ABCD解析：审计报告不属法定移交资料。（三）案例分析题（共20分）8.某小区业委会与甲物业公司签订为期三年的物业服务合同，合同履行一年后，小区20%业主提议召开临时业主大会，议题为“解聘甲公司并选聘乙公司”。大会会议表决结果为：专有部分面积占比52%，人数占比55%同意解聘。业委会据此向甲公司发出解聘通知。甲公司拒绝退出，称表决比例未达到法定要求。问题：（1）该表决结果是否符合法律规定？（2）甲公司拒绝退出的法律后果是什么？答案与解析：（1）不符合。《民法典》第九百四十条规定，解聘物业服务企业需参与表决“双过半”同意，即参与表决的专有部分面积及人数均须过半，且同意者亦须双过半。本案仅同意者占比52%、55%，未达“参与表决者双过半”之要求，程序违法。（2）甲公司可依据《物业管理条例》第六十五条向县级住建部门投诉，由住建部门责令限期退出；逾期仍不退出的，处5万元以上15万元以下罚款，并记入信用档案。二、物业管理实务操作（一）单项选择题（每题1分，共15分）9.高层建筑消防水泵接合器应设置在距室外消火栓（）米范围内。A.5～10B.10～15C.15～40D.40～60答案：C解析：《消防给水及消火栓系统技术规范》GB509742014第5.4.7条。10.物业承接查验中，对电梯的查验比例应为（）。A.10%B.30%C.50%D.100%答案：D解析：电梯属特种设备，必须逐台查验。11.绿化养护中，冷季型草坪最适宜的修剪高度为（）厘米。A.2～3B.4～6C.8～10D.12～15答案：B解析：冷季型草坪留茬4～6厘米可抑制杂草、减少病害。12.物业服务中心接到业主报修后，应在（）分钟内派单并告知业主。A.5B.10C.15D.30答案：B解析：《住宅物业服务等级标准》一级服务要求10分钟内响应。13.地下车库CO浓度超过（）ppm时，应启动排风系统。A.20B.30C.50D.100答案：B解析：《公共建筑节能设计标准》GB501892015规定报警阈值30ppm。（二）多项选择题（每题2分，共10分）14.关于二次供水设施清洗消毒，下列说法正确的有（）。A.每半年不少于一次B.清洗前48小时公示C.需有水质检测报告D.可委托无资质单位E.清洗后拍照存档答案：ABCE解析：必须委托有资质单位，D错误。15.智慧物业平台中，属于IoT设备的有（）。A.智能水表B.门禁人脸识别摄像头C.业主手机APPD.电梯黑匣子E.客服座席电脑答案：ABD解析：手机APP与座席电脑非物联网终端。（三）实务操作题（共20分）16.背景：某小区建筑面积12万㎡，住宅980户，商铺42户，地下车位650个。原物业费住宅1.8元/㎡·月，商铺3.5元/㎡·月，车位服务费60元/个·月。因人工成本上涨，物业公司拟上调住宅物业费至2.2元，商铺至4.0元，车位至80元。任务：（1）列出调价必须完成的法定程序及时限；（2）计算参与表决的最低面积及人数；（3）若首次业主大会会议未达到法定比例，下一步如何推进？答案与解析：（1）程序：①提前90日书面报告业委会与街道办；②业委会15日内组织业主大会会议；③会议召开15日前公示方案、表决票；④表决结果7日内公示；⑤向街道办备案。（2）最低面积：6万㎡；最低人数：490人。《民法典》第二百七十八条规定，参与表决须双过半，即面积≥6万㎡、人数≥511人（总户1022的一半），但同意者亦须双过半，故最低参与数为6万㎡、511人。（3）首次未达比例，可延期15日再次组织会议；仍不足，则调价方案搁置，一年后方可重新提出。三、物业设施设备管理与维护（一）单项选择题（每题1分，共10分）17.变压器室夏季环境温度不宜超过（）℃。A.35B.40C.45D.50答案：B解析：《民用建筑电气设计标准》GB513482019。18.自动喷水灭火系统末端试水装置出水压力不应低于（）MPa。A.0.02B.0.05C.0.10D.0.15答案：B解析：《自动喷水灭火系统设计规范》GB500842017。19.制冷机组冷凝器温差超过（）℃时，应进行清洗。A.1B.2C.3D.5答案：C解析：运行记录温差≥3℃表明结垢严重。20.电梯限速器校验周期为（）年。A.0.5B.1C.2D.5答案：C解析：《电梯维护保养规则》TSGT50022017。（二）多项选择题（每题2分，共10分）21.关于柴油发电机带载测试，下列做法正确的有（）。A.每月空载运行15分钟B.每年带载运行不少于30分钟C.负载率不低于额定功率的50%D.记录电压频率E.测试前通知消防部门答案：BCD解析：空载运行应每月一次不少于5分钟，A时长错误；无需通知消防，E错误。22.给排水系统日常巡检应包括（）。A.水泵运行电流B.水箱液位C.管道保温完好性D.水质化验E.雨污井杂物答案：ABCE解析：水质化验属定期检测，非日巡。（三）计算与案例题（共20分）23.某小区生活变频泵额定流量Q=36m³/h，扬程H=60m，效率η=65%，每日运行12h，电价0.75元/kWh。求：（1）日电耗；（2）月电费；（3）若将水泵更新为效率80%的型号，月节电费多少？答案与解析：（1）轴功率P=ρgQH/η=1000×9.81×(36/3600)×60/0.65=9054W≈9.05kW日电耗=9.05×12=108.6kWh（2）月电费=108.6×30×0.75=2443.5元（3）新P'=1000×9.81×0.01×60/0.80=7357W≈7.36kW日节电=(9.057.36)×12=20.28kWh月节电费=20.28×30×0.75=456.3元四、客户服务与公共关系（一）单项选择题（每题1分，共10分）24.客户投诉处理“黄金24小时”原则指（）。A.24小时内上报B.24小时内回访C.24小时内形成解决方案D.24小时内关闭工单答案：C解析：行业惯例指24小时内给出方案，降低升级风险。25.客户满意度调查样本量至少覆盖总户数的（）。A.5%B.10%C.15%D.30%答案：B解析：《住宅物业服务等级标准》要求随机抽样≥10%。26.危机公关5S原则不包括（）。A.承担责任B.真诚沟通C.速度第一D.系统运行E.搜索优化答案：E解析：5S：Shouldering、Sincerity、Speed、System、Standard。（二）情景模拟题（共20分）27.背景：某小区因电梯故障导致业主被困40分钟，事后视频被上传至微博，阅读量破百万，评论区出现“物业草菅人命”等激烈言论。任务：请以物业项目经理身份，写出一份不超过300字的公开回应，并列出后续三项具体补救措施。答案示例：回应：“今日14:25，小区3栋2号电梯突发故障，两名业主被困，我们14:28接警，14:35到场，14:40完成救援，业主身体无碍。我们深感歉意！电梯已停运全面检查，原因待技术部门报告。我们将24小时内公布结果并整改，接受全体业主监督。”补救措施：①邀请质监部门对全小区电梯进行专项检验；②为被困业主提供免费体检及精神抚慰金；③建立电梯故障2分钟响应、10分钟到场的内部考核机制，并购买电梯安全责任险。五、财务管理与成本测算（一）单项选择题（每题1分，共10分）28.物业服务企业酬金制计费中，酬金比例一般不得高于物业服务支出总额的（）。A.8%B.10%C.12%D.15%答案：B解析：《物业服务收费管理办法》第十条。29.住宅专项维修资金的使用分摊规则，按（）分摊。A.户均B.建筑面积C.套内面积D.业主大会决议答案：B解析：《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条。30.物业项目预算中，不可预见费一般按（）计取。A.1%～2%B.3%～5%C.6%～8%D.10%答案：B解析：行业惯例3%～5%，过高业主难接受。（二）计算题（共20分）31.某项目年度物业服务支出预算如下：人工成本420万元，公共设施维护180万元，保洁绿化120万元，秩序维护80万元，行政办公50万元，保险20万元，税金30万元。采用酬金制，酬金10%，增值税率6%。求：（1）含酬金不含税总价；（2）含酬金含税总价；（3）若住宅