2025年物业管理师考试管理实务实战模拟试卷及答案

2025年物业管理师考试管理实务实战模拟试卷及答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.某住宅小区业主委员会决定更换物业服务企业，依据《民法典》规定，应当经专有部分面积占比（）且人数占比（）的业主同意。A.二分之一，二分之一B.三分之二，三分之二C.四分之三，四分之三D.三分之一，三分之一答案：B2.物业服务中心接到业主报修，称家中下水主管道堵塞返水。根据《住宅室内装饰装修管理办法》，下列哪项责任划分正确（）A.无论堵塞点位于室内还是室外，均由物业企业承担全部维修费用B.堵塞点位于室外主管道，由物业企业承担；位于室内支管，由业主承担C.堵塞点位于室内支管，由楼上业主连带承担D.无论堵塞点位置，均由该户业主承担答案：B3.某写字楼消防控制室值班人员因睡岗导致火警延迟报警，直接经济损失120万元。依据《消防法》，对物业服务企业的罚款区间是（）A.1万元以上3万元以下B.3万元以上30万元以下C.30万元以上100万元以下D.100万元以上500万元以下答案：C4.物业企业拟将小区公共收益用于补充专项维修资金，应当履行的程序为（）A.经理办公会决定后直接划转B.业主委员会同意后报街道办备案C.业主大会决定后书面报区住建部门备案D.社区居委会批准后公示7日答案：C5.某小区实行酬金制收费模式，年度预算物业服务费收入1000万元，成本950万元，酬金比例8%。若年度决算成本为980万元，则物业企业可得酬金为（）A.80万元B.78.4万元C.76万元D.16万元答案：B6.物业企业开展垃圾分类“误时投放”试点，依据《城市生活垃圾管理办法》，应当提前（）在小区显著位置公示。A.3日B.5日C.7日D.15日答案：C7.某小区电梯维保单位未按安全技术规范要求每15日进行一次维保，被市场监管部门查处。对物业企业的处罚措施不包括（）A.责令限期改正B.处1万元以上10万元以下罚款C.没收违法所得D.吊销营业执照答案：D8.业主张某长期拖欠物业费，物业企业拟起诉，诉讼时效为自应付之日起（）A.1年B.2年C.3年D.5年答案：C9.某小区突发二次供水污染事件，物业企业首要采取的应急措施是（）A.立即关闭市政总阀B.停止二次供水并公告业主C.通知自来水公司到场D.先行抽取水箱水样送检答案：B10.物业企业使用无人机对屋顶设备进行巡检，需向民航部门申请的空域类型为（）A.管制空域B.报告空域C.监视空域D.隔离空域答案：B11.某小区业委会任期届满未完成换届，原业委会继续履职的期限最长不得超过（）A.1个月B.3个月C.6个月D.12个月答案：C12.物业企业拟将部分秩序维护服务外包，依据《保安服务管理条例》，外包公司须具备的核心资质是（）A.劳务派遣许可证B.保安服务许可证C.安全生产许可证D.物业服务企业资质证书答案：B13.某小区地下车库产权归开发商，物业企业收取汽车停放服务费的标准制定主体为（）A.开发商B.业主委员会C.价格主管部门D.物业企业与车位使用人协商答案：D14.物业企业开展“楼道革命”清理行动，对拒不清理的杂物，依据《消防法》可采取的强制措施是（）A.直接变卖B.书面催告后强制清除，费用由业主承担C.报警拘留业主D.停水停电答案：B15.某小区绿化用水采用再生水，依据《城市排水与再生水利用管理条例》，绿化取水口必须设置（）A.止回阀B.计量装置C.防误接装置D.以上全部答案：D16.物业企业承接查验时，对电梯机房温度要求不高于（）A.25℃B.28℃C.30℃D.35℃答案：B17.某小区实行“红色物业”，社区党组织对物业项目服务质量考核权重不低于（）A.10%B.20%C.30%D.40%答案：C18.物业企业使用公共收益购买公众责任险，保险受益人应写（）A.物业企业B.业主委员会C.全体业主D.保险公司指定答案：C19.某小区发生高空抛物致车辆损坏，无法确定具体侵权人，依据《民法典》可能加害的建筑物使用人给予补偿后，对实际侵权人享有（）A.追偿权B.代位权C.撤销权D.抵押权答案：A20.物业企业制定突发事件应急预案，至少每（）组织一次综合演练。A.季度B.半年C.年D.两年答案：C21.某小区消防系统瘫痪，需动用专项维修资金，若业主大会无法召开，可由（）组织应急维修。A.街道办B.区住建部门C.消防救援机构D.物业企业答案：B22.物业企业开展家政增值服务，对服务人员实行“员工制”，必须依法缴纳（）A.工伤保险B.意外伤害险C.雇主责任险D.以上全部答案：D23.某小区采用“物业+养老”模式，设立日间照料中心，向民政部门备案时需提供的不包括（）A.不动产权证明B.消防验收合格证明C.环评批复D.食品经营许可证答案：C24.物业企业使用人脸识别门禁，依据《个人信息保护法》，必须取得（）同意。A.业主委员会B.业主单独书面C.社区居委会D.公安部门答案：B25.某小区电梯更换钢丝绳，属于（）维修项目。A.日常维护B.小修C.中修D.大修答案：D26.物业企业开展“智慧物业”建设，与电信运营商共享基站用电，电费结算方式优先采用（）A.包干制B.分摊制C.直供电价D.协议电价答案：C27.某小区发生暴雨倒灌地下车库，物业企业未提前启动应急预案，被认定为未履行（）义务。A.安全保障B.告知C.救助D.保密答案：A28.物业企业拟调整收费标准，应当提前（）将方案送达业主。A.10日B.15日C.20日D.30日答案：B29.某小区业委会擅自与第三方签订电梯广告合同，物业企业拒绝执行，法院一般认定合同（）A.有效B.无效C.效力待定D.可撤销答案：B30.物业企业开展“阳光物业”公开日，依据《物业服务收费明码标价规定》，应当公示的内容不包括（）A.收费项目B.收费依据C.服务标准D.企业员工工资明细答案：D二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于物业企业法定职责的有（）A.维护物业管理区域秩序B.代收水电费C.对违法建设进行查处D.对房屋安全使用进行巡查E.调解邻里纠纷答案：A、D、E32.某小区发生燃气泄漏，物业企业正确的应急处置包括（）A.立即关闭总阀B.打开门窗通风C.拨打燃气公司抢修电话D.现场拨打手机报警E.疏散周边人员答案：A、B、C、E33.依据《民法典》，业主共同决定事项应当由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上业主参与表决的有（）A.筹集专项维修资金B.改建附属设施C.改变共有部分用途D.更换物业企业E.使用公共收益答案：A、B、C、D34.物业企业开展“红色议事厅”，党建联建内容可包括（）A.建立党员示范岗B.社区民警联合巡逻C.业委会党员比例不低于50%D.物业项目经理兼任社区大党委委员E.建立业主党员志愿者队伍答案：A、B、D、E35.下列费用不得从专项维修资金中列支的有（）A.电梯日常维保B.楼道照明电费C.屋顶防水大修D.消防系统改造E.地下车库地面环氧地坪小修答案：A、B、E36.物业企业使用无人机巡检，应当遵守的规定有（）A.实名登记B.投保第三者责任险C.飞行高度不超过150米D.夜间无需灯光设备E.避开人口密集区答案：A、B、C、E37.某小区实行酬金制，年度决算时允许从物业费中直接列支的有（）A.人员工资B.保洁耗材C.企业总部管理费D.项目经理奖金E.业委会办公经费答案：A、B、D38.物业企业开展“物业+电商”服务，应当注意的法律风险有（）A.食品安全责任B.知识产权侵权C.不正当竞争D.个人信息泄露E.价格垄断答案：A、B、C、D39.下列属于物业企业信用信息加分项的有（）A.获得省级示范项目称号B.建立首席质量官制度C.被业主投诉后及时整改D.发布年度社会责任报告E.获得ISO9001认证答案：A、B、D、E40.物业企业应对极端天气的物资储备包括（）A.防汛沙袋B.融雪剂C.应急发电机D.微型消防站装备E.医用氧气瓶答案：A、B、C、D三、案例分析题（共30分）41.【背景】某小区建成10年，共有高层住宅6栋、住户720户，地下车位380个。2024年3月，物业企业A公司经业主大会选聘入驻，合同约定实行包干制，住宅物业费2.2元/㎡·月，车位服务费60元/个·月。入驻后，A公司发现：（1）消防系统瘫痪，需大修，预算180万元；（2）电梯钢丝绳普遍磨损，需更换，预算90万元；（3）屋顶防水老化，渗漏严重，预算120万元；（4）公共收益累计结余85万元，前任物业未移交；（5）专项维修资金账面余额950万元，但已支取限额仅剩余80万元。【问题】（1）A公司欲启动消防系统大修，应履行哪些程序？（6分）（2）对于前任物业未移交的公共收益，A公司应如何维权？（4分）（3）若业主大会无法召开，屋顶防水应急维修应如何推进？（5分）（4）电梯钢丝绳更换是否属于专项维修资金使用范围？请说明理由。（3分）（5）若部分业主因消防瘫痪拒交物业费，A公司应如何应对？（4分）（6）请为A公司设计一份“公共收益追讨+维修资金续筹”综合方案，要求具有可操作性。（8分）【答案】（1）①制定消防系统大修方案，委托第三方评估机构出具技术鉴定报告；②将方案、预算、鉴定报告提交业主委员会审核；③组织召开业主大会，经参与表决的专有部分面积及人数“双四分之三”同意；④持业主大会决议、预算审核报告、施工合同等材料向区住建部门申请备案；⑤签订施工合同，开设专项维修资金支取专户；⑥竣工后组织验收，聘请审计机构出具决算审计报告，资料归档并公示。（2）①书面催告前任物业30日内移交公共收益账目及资金；②向区住建部门、街道办投诉，申请行政调解；③调解不成，以“物业服务合同纠纷”为由向法院起诉，请求返还公共收益及利息；④诉讼中申请财产保全，防止前任物业转移资产；⑤胜诉后申请强制执行，将追回款项存入业主委员会专户。（3）①由A公司委托鉴定机构出具屋顶防水应急鉴定报告，证明存在重大安全隐患；②报业主委员会审核，业委会无法履职的，由街道办组织应急维修联席会议；③区住建部门依据《住宅专项维修资金应急使用办法》启动绿色通道，直接划拨资金；④通过竞争性谈判确定施工单位，签订固定总价合同；⑤施工过程接受业主代表、街道办、监理单位三方现场监督；⑥验收合格后，将决算资料在小区公示不少于10日，无异议后办理资金尾款支付。（4）属于。依据《住宅专项维修资金管理办法》第二十五条，电梯主要部件更换达到使用年限且经鉴定危及人身安全的，可列支专项维修资金。钢丝绳属于电梯主要部件，且建成10年已超厂家建议更换周期，故符合规定。（5）①书面催交并留存送达证据；②向业主委员会通报，由业委会协助催交；③对仍拒交的，依法向法院起诉，请求支付物业费及违约金；④诉讼中提交消防系统已启动维修程序的证据，证明A公司履行了合同义务；⑤不得采取停水停电等违法手段。（6）综合方案：第一步“追讨公共收益”：成立由业委会、业主代表、律师、会计师组成的追讨小组；0—15日完成账目审计，固定证据；16—30日向前任物业发律师函；31—60日向法院起诉并申请财产保全；预计6个月内回款85万元。第二步“续筹维修资金”：①测算缺口：消防180+电梯90+屋顶120=390万元，扣除追回公共收益85万元及余额80万元，缺口225万元；②制定“一次性续筹+分期返还”方案：按建筑面积分摊，约3.1元/㎡，720户总面积7.2万㎡，一次性续筹223.2万元；③召开业主大会，设置“分期返还”选项：业主可选择一次性缴纳或分三年从公共收益中返还，返还部分按银行同期存款利率计息；④对困难业主设立“免息借款”绿色通道，由物业企业先行垫付，未来用公共收益返还；⑤将方案、预算、返还计划、审计报告提前20日送达业主，采用纸质+电子投票，争取“双四分之三”同意；⑥续筹资金到账后，统一纳入专项维修资金专户，按应急程序推进三项大修；⑦建立“维修资金续筹”长效机制：每5年评估一次，公共收益优先用于补充，确保账户余额不低于首期交存额的30%。四、实务操作题（共20分）42.【背景】2025年5月，B小区拟进行物业服务质量评估，并同步开展“物业服务合同”续签谈判。B小区业委会委托第三方评估机构C公司，要求C公司在15日内完成评估并出具报告。C公司制定的工作方案如下：（1）评估内容：客户服务、秩序维护、保洁绿化、设施设备维护、消防安全、投诉处理、档案管理、党建工作八项；（2）评估方法