2025年建筑物业管理师职业资格考试试题及答案详解

2025年建筑物业管理师职业资格考试试题及答案详解一、单项选择题（共20题，每题1分，共20分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《物业管理条例》，下列事项中，不属于业主共同决定的是（）。A.制定和修改管理规约B.选聘和解聘物业服务企业C.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金D.决定物业服务企业的人员配置答案：D解析：《物业管理条例》第十一条规定，业主共同决定的事项包括：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。物业服务企业的人员配置属于企业内部管理范畴，不属于业主共同决定事项。2.某小区电梯因维保不当发生故障，导致业主王某被困2小时。根据《特种设备安全法》，责任主体应首先承担（）。A.电梯生产厂家B.电梯使用单位（物业服务企业）C.电梯维保单位D.业主委员会答案：B解析：《特种设备安全法》第三十八条规定，特种设备属于共有的，共有人可以委托物业服务单位或者其他管理人管理特种设备，受托人履行本法规定的特种设备使用单位的义务，承担相应责任。因此，物业服务企业作为电梯使用单位，需首先承担责任，后续可依据维保合同向维保单位追责。3.物业服务企业在承接查验中发现公共区域墙面渗水，应（）。A.直接要求建设单位整改，整改完成前拒绝承接B.记录问题后先行承接，再与建设单位协商整改C.要求业主委员会协调建设单位处理D.自行维修并从公共收益中列支费用答案：A解析：《物业承接查验办法》第十六条规定，现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时整改。未经整改的，物业服务企业有权拒绝承接。4.某小区业主李某将住宅改为棋牌室经营，邻居张某以影响休息为由投诉。根据《民法典》，正确的处理方式是（）。A.李某已取得营业执照，物业服务企业无权干涉B.张某可直接要求李某停止侵害，李某需经有利害关系业主一致同意C.物业服务企业应立即拆除棋牌室设备D.需召开业主大会表决是否允许住宅商用答案：B解析：《民法典》第二百七十九条规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。张某作为利害关系业主，有权要求李某停止侵害，无需业主大会表决。5.关于住宅专项维修资金的使用，下列说法正确的是（）。A.维修资金可用于小区绿化改造B.单笔使用5万元以下无需业主表决C.紧急情况下可不经业主表决直接使用D.业主分户账面余额不足首期交存额30%的，需全体业主续交答案：C解析：《住宅专项维修资金管理办法》第二十四条规定，发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，可不经业主大会表决，由物业服务企业或相关业主提出申请，经主管部门审核后使用。绿化改造属于日常维护，一般从物业费列支；维修资金使用需符合“共用部位、共用设施设备”范畴，且紧急情况可简化程序；续交标准为分户账面余额不足首期30%时，由业主大会决定续交方案，非全体业主。二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1.物业服务合同的主要内容应包括（）。A.服务事项与质量标准B.服务费用的收取标准和方式C.物业共用部位的经营与收益分配D.业主个人隐私保护条款E.合同终止的条件与程序答案：ABCE解析：根据《民法典》第九百三十八条，物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。业主个人隐私保护属于服务质量的隐含要求，通常不单独作为合同主要内容条款。2.消防设施日常维护的关键环节包括（）。A.每月检查火灾自动报警系统功能B.每季度测试消防水泵启动性能C.每年组织消防演练D.确保疏散通道无杂物堆放E.定期更换灭火器压力不足的气瓶答案：ABDE解析：《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第二十五条规定，消防设施、器材应当定期组织检验、维修，确保完好有效。具体要求：火灾自动报警系统每月检查功能（A正确）；消防水泵每季度启动测试（B正确）；疏散通道需保持畅通（D正确）；灭火器压力不足需及时更换（E正确）。消防演练应每半年至少组织一次（C错误）。3.业主拒交物业费的合法情形包括（）。A.物业服务企业未按合同约定提供绿化养护服务B.房屋质量问题导致漏水（建设单位责任）C.物业服务企业擅自提高收费标准D.业主长期未居住房屋E.物业服务企业未公示公共收益收支情况答案：ACE解析：《民法典》第九百四十四条规定，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒交物业费（D错误）；房屋质量问题由建设单位负责，与物业费无关（B错误）。物业服务企业未履行合同义务（A）、擅自提高收费（C）、未公示公共收益（E）均属于业主可拒交或要求减免的合法情形。4.电梯困人应急处理流程包括（）。A.立即通知电梯维保单位B.安抚被困人员情绪，告知勿强行扒门C.启动紧急报警装置联系被困人员D.记录困人时间、原因及处理过程E.直接使用工具强行开门救援答案：ABCD解析：《电梯使用管理与维护保养规则》规定，电梯困人时，物业服务企业应立即通知维保单位（A），通过紧急报警装置与被困人员沟通（C），安抚情绪并提醒勿扒门（B）；维保单位到达后按专业流程救援，非专业人员不得强行开门（E错误）；事后需记录处理过程（D正确）。5.共用部位经营收益（如电梯广告）的使用范围包括（）。A.补充住宅专项维修资金B.支付物业服务企业额外服务成本C.用于小区公共设施更新D.按业主专有面积比例分配给业主E.冲抵部分业主的物业费答案：ACD解析：《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用（如公共设施更新或按面积分配业主）。收益归全体业主所有，不得直接冲抵物业费（E错误），也不得作为物业服务企业额外成本（B错误）。三、案例分析题（共3题，每题20分，共60分）案例一：电梯困人事件处理2024年12月，某小区3号楼电梯因维保单位未按约定进行月度检查，导致钢丝绳磨损断裂，业主陈某被困电梯30分钟。陈某脱困后出现头晕症状，到医院检查花费300元，要求物业服务企业赔偿医疗费及精神损失费5000元。问题：1.分析本次事件的责任主体及法律依据。（8分）2.物业服务企业应采取哪些应急处理措施？（6分）3.针对此类事件，如何完善电梯管理机制？（6分）答案详解：1.责任主体及法律依据：-首要责任主体为物业服务企业（电梯使用单位）。根据《特种设备安全法》第三十八条，物业服务企业作为电梯管理人，需履行使用单位义务，对电梯安全负责。-次要责任主体为维保单位。根据《电梯使用管理与维护保养规则》，维保单位未按约定进行月度检查，未及时发现钢丝绳磨损，构成违约，需承担连带责任。-陈某的医疗费属于直接损失，应由物业服务企业先行赔偿，再向维保单位追偿；精神损失费因未造成严重后果（仅头晕），一般不予支持（《民法典》第一千一百八十三条）。2.应急处理措施：-立即启动电梯困人应急预案，通过电梯内紧急报警装置与陈某沟通，安抚情绪，告知保持冷静、勿扒门。-5分钟内联系电梯维保单位，说明困人位置及情况，要求30分钟内到达现场（依据《电梯维修保养规范》）。-安排工作人员在电梯外值守，防止无关人员操作电梯。-陈某脱困后，询问身体状况，协助就医并留存医疗记录。-事后24小时内向业主委员会书面报告事件经过及处理结果。3.完善电梯管理机制：-加强维保合同管理，明确月度检查项目（如钢丝绳磨损检测）、到场时间（困人时30分钟内）、违约责任（未达标扣减服务费）。-建立电梯运行日志，每日记录电梯开关门、平层准确度等状态，发现异常立即停用并报修。-每季度组织业主代表参与电梯安全检查，公开维保记录及费用明细。-每年对物业管理人员进行电梯应急培训，确保掌握困人安抚、报警、记录等流程。案例二：物业费纠纷处理某小区物业服务企业（甲公司）与业主李某因物业费问题发生争议。李某以“小区卫生清洁不达标、公共区域照明损坏未修复”为由，拒交2023年1月至2024年12月物业费（共计12000元）。甲公司起诉至法院，要求李某支付物业费及滞纳金（合同约定滞纳金为日千分之一）。问题：1.法院是否会支持甲公司的全部诉讼请求？说明理由。（10分）2.若李某能提供照片、视频证明卫生清洁不达标（如垃圾滞留超24小时），法院可能如何判决？（5分）3.物业服务企业应如何避免此类纠纷？（5分）答案详解：1.法院不会支持全部诉讼请求：-物业费部分：根据《民法典》第九百四十四条，业主需按约定支付物业费。李某以服务不达标为由拒交，需举证证明甲公司存在重大违约行为。若李某无法充分举证，法院可能判决其支付物业费。-滞纳金部分：合同约定的日千分之一（年36.5%）远超LPR（2024年约3.45%），属于过高违约金。根据《民法典》第五百八十五条，法院可能调减至LPR的1.5倍（约5.18%）。2.若李某能提供有效证据证明卫生清洁不达标（如垃圾滞留超24小时违反合同约定的“每日清运2次”），法院可能认定甲公司未完全履行合同义务，判决李某按比例支付物业费（如80%），并驳回滞纳金请求。3.避免纠纷的措施：-细化物业服务合同，明确卫生清洁标准（如垃圾清运时间、清洁频次）、公共设施维修时限（如照明损坏24小时内修复）。-定期向业主公示服务记录（如清洁排班表、维修工单），接受监督。-建立业主反馈渠道（如微信群、意见箱），收到投诉后48小时内回复处理方案。-对长期未交费业主，先通过上门沟通、书面催缴（《民法典》第九百四十四条规定需书面催缴），再提起诉讼，避免直接起诉激化矛盾。案例三：高空抛物治理某小区发生高空抛物事件，一块瓷砖从15楼坠落，砸中楼下儿童王某（5岁），造成头部轻微伤，医疗费2000元。经调查，15楼共有4户业主（A、B、C、D），其中A户阳台瓷砖脱落，B、C、D户无明显抛物痕迹，但无法排除人为抛物可能。问题：1.王某的医疗费应由谁承担？法律依据是什么？（8分）2.物业服务企业在高空抛物治理中应履行哪些义务？（6分）3.如何通过技术手段预防高空抛物？（6分）答案详解：1.医疗费承担主体及依据：-首先由15楼A户业主承担。根据《民法典》第一千二百五十三条，建筑物及其搁置物、悬挂物发生脱落造成他人损害，所有人（A户）不能证明自己无过错的，应承担侵权责任。-若A户能证明瓷砖脱落是因房屋质量问题（建设单位责任），可向建设单位追偿；若无法排除B、C、D户人为抛物可能，根据《民法典》第一千二百五十四条，难以确定具体侵权人的，除能证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人（B、C、D）给予补偿。2.物业服务企业的义务：-日常巡查：每日检查建筑物外墙、阳台悬挂物，发现瓷砖松动等隐患及时通知业主整改（《物业管理条例》第三十五条）。-宣传警