物业管理师《物业经营管理》真题及答案

物业管理师《物业经营管理》练习题及答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个最符合题意的答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.某商业综合体采用“租金保底＋营业额提成”模式，若租户年度保底租金为120万元，提成比例为年营业额的8%，当年实际营业额为1800万元，则该租户应缴租金总额为（）。A.120万元 B.144万元 C.180万元 D.192万元答案：B2.物业经营企业采用收益法评估持有型写字楼价值时，折现率通常采用（）。A.一年期定期存款利率 B.国债票面利率 C.投资者加权平均资本成本 D.银行同期贷款利率答案：C3.下列指标中，最能直接反映商业物业运营团队招商能力的是（）。A.NOI B.租金收缴率 C.租户续租率 D.租金坪效答案：D4.某物业公司对住宅项目实行酬金制，年度物业服务支出预算为600万元，约定酬金比例为10%，若年度决算实际支出为580万元，则该公司可提取的酬金为（）。A.58万元 B.60万元 C.62万元 D.以580万元为基数计提答案：A5.根据《物业服务收费管理办法》，实行政府指导价的住宅物业，其收费标准由（）核定。A.业主委员会 B.价格主管部门会同住建部门 C.街道办事处 D.物业服务企业答案：B6.在物业经营中，CAPEX通常指（）。A.日常保洁费用 B.资本性支出 C.管理酬金 D.能源费用答案：B7.某购物中心拟引入“首店经济”品牌，为降低业主装修成本，双方签署“装修补贴协议”，该补贴在业主财务报表中应计入（）。A.营业外支出 B.长期待摊费用 C.管理费用 D.投资性房地产成本答案：B8.物业经营企业发行资产支持票据（ABN）时，底层资产最优先选择的现金流为（）。A.物业管理费 B.停车位租金 C.商业租金收入 D.住宅专项维修资金答案：C9.写字楼租赁中，业主为吸引优质客户，常给予“免租期”，该免租期对NOI的影响是（）。A.增加当期NOI B.减少当期NOI C.无影响 D.增加资本化率答案：B10.物业经营企业采用EVA考核时，资本成本率一般选取（）。A.银行活期利率 B.企业加权平均资本成本 C.净资产收益率 D.总资产报酬率答案：B11.某物业公司拟将旗下4个住宅项目打包发行公募REITs，下列哪项不符合监管要求（）。A.项目权属清晰 B.运营年限满3年 C.近三年平均NOI率≥4% D.原始权益人自持份额≥20%答案：C12.商业物业租金调整条款中，最常用且对业主最有利的形式是（）。A.固定递增 B.CPI挂钩 C.营业额提成 D.市场租金回顾答案：D13.物业经营企业编制年度预算时，下列费用属于半固定成本的是（）。A.公区电费 B.秩序维护外包费 C.设备维保费 D.管理人员工资答案：C14.某写字楼项目资本化率由5.0%下降至4.5%，若NOI不变，则资产价值将（）。A.下降10% B.上升10% C.上升11.1% D.下降11.1%答案：C15.物业企业对停车场进行智能化改造，预计投资200万元，每年节约人工成本60万元，则该投资简单回收期为（）。A.3年 B.3.3年 C.4年 D.5年答案：B16.下列关于“租金坪效”的说法正确的是（）。A.仅适用于购物中心 B.等于月租金/可租赁面积 C.等于营业额/可租赁面积 D.等于租金总额/总建筑面答案：C17.物业经营企业采用“轻资产”模式输出品牌，其主要收益来源是（）。A.租金差额 B.物业管理费 C.品牌使用费及管理费 D.资产升值收益答案：C18.某物业公司拟并购一家区域公司，采用市销率法估值，标的公司年营收1亿元，行业平均市销率2.2倍，则初步估值为（）。A.2亿元 B.2.2亿元 C.4.4亿元 D.5亿元答案：B19.在收益法评估中，若预测期后终值采用“戈登增长模型”，则终值Vn＝（）。A.NOI（n+1）/（r－g） B.NOI（n）/r C.NOI（n）×g D.NOI（n+1）/r答案：A20.物业企业对老旧商业楼进行“工改商”再开发，补交土地出让金后取得40年商业产权，则补交地价款应计入（）。A.当期损益 B.无形资产 C.投资性房地产成本 D.固定资产答案：C21.某购物中心租户销售数据采集采用“POS抽成”模式，业主最担心的风险是（）。A.租户逃单 B.系统宕机 C.数据延迟 D.税率变动答案：A22.物业企业发行绿色债券募集资金，下列用途符合监管要求的是（）。A.补充流动资金 B.偿还银行贷款 C.节能改造 D.股权投资答案：C23.某写字楼采用“租约换股权”模式，业主与独角兽企业约定：以低于市场价30%的租金换取2%股权，该交易在业主账上应确认为（）。A.营业外收入 B.长期股权投资 C.递延收益 D.公允价值变动损益答案：C24.物业经营企业采用“包干制”收费，年度物业费收入1000万元，成本800万元，则利润为（）。A.200万元 B.1000万元 C.不确定 D.需看酬金比例答案：A25.下列关于“租金倒挂”的说法正确的是（）。A.市场租金高于合同租金 B.合同租金高于市场租金 C.对业主有利 D.对租户有利答案：A26.某物业公司拟上线“物业＋社区零售”业务，其供应链融资最佳方式是（）。A.银行贷款 B.商业票据 C.应收账款ABS D.股权融资答案：C27.物业企业采用“平台＋生态”战略，其本质属于（）。A.纵向一体化 B.横向一体化 C.多元化 D.轻资产答案：C28.某商业物业采用“双业主”结构，即项目公司持有资产，运营公司输出管理，该结构主要目的是（）。A.降低房产税 B.隔离风险 C.提高租金 D.增加折旧答案：B29.物业企业开展“房屋经纪”业务，其佣金收入在财务报表中属于（）。A.主营业务收入 B.其他业务收入 C.营业外收入 D.投资收益答案：B30.某物业公司拟将住宅底商整体出租给社区养老机构，需改变用途，依法应（）。A.业委会同意即可 B.规划部门批准 C.街道办备案 D.消防验收答案：B二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于商业物业“二次招商”常用策略的有（）。A.租金减免 B.装修补贴 C.缩短租约 D.提高提成比例 E.业态升级答案：ABE32.物业企业发行类REITs时，通常采用的增信措施包括（）。A.优先次级分层 B.差额支付承诺 C.租金账户监管 D.土地抵押 E.母公司担保答案：ABCE33.影响写字楼资本化率的核心因素有（）。A.城市等级 B.楼宇等级 C.空置率 D.租金增长率 E.土地剩余年限答案：ABCDE34.物业企业采用“酬金制”时，下列支出应由业主承担的有（）。A.公区电费 B.员工奖金 C.电梯维保 D.企业总部管理费分摊 E.绿化改造答案：ACE35.下列属于物业经营企业“数字化”投入的有（）。A.智能门禁 B.能耗监测平台 C.无人值守停车 D.线上商城 E.区块链发票答案：ABCDE36.某购物中心进行“业态调改”时，需重点关注的财务指标有（）。A.租金坪效 B.租售比 C.客单价 D.租约到期分布 E.销售增长率答案：ABCDE37.物业企业并购整合阶段，常见的对赌条款触发条件包括（）。A.营收增长率 B.净利润 C.管理费收缴率 D.资本化率 E.品牌输出面积答案：ABC38.下列关于“物业管理费定价成本法”的说法正确的有（）。A.允许5%利润率 B.需第三方审计 C.不含固定资产折旧 D.含人员社保 E.不含总部费用分摊答案：BD39.物业企业开展“社区金融”业务时，合规要求包括（）。A.持牌经营 B.信息披露 C.资金托管 D.风险准备金 E.利率市场化答案：ABCD40.某写字楼项目采用绿色认证后，可带来的直接收益有（）。A.租金溢价 B.降低空置率 C.节约能耗 D.提高资本化率 E.获得政府补贴答案：ABCE三、判断题（每题1分，共10分。正确打“√”，错误打“×”）41.物业企业采用“包干制”时，业主对收支明细拥有知情权和监督权。（）答案：×42.商业物业的NOI等于EBITDA减去资本性支出。（）答案：×43.根据《公募REITs指引》，产业园区基础设施项目要求现金流持续稳定且来源合理分散。（）答案：√44.物业企业发行中期票据募集资金可用于补充流动资金及偿还银行贷款。（）答案：√45.写字楼租赁中，“扩租权”属于租户优先权，对业主资产流动性不利。（）答案：√46.物业企业采用“平台＋生态”战略，其本质属于横向一体化。（）答案：×47.物业企业并购时，采用收益法估值结果通常高于资产基础法。（）答案：√48.物业企业计提的“长期待摊费用”应在受益期内平均摊销。（）答案：√49.物业企业发行绿色债券无需第三方认证机构出具评估意见。（）答案：×50.物业企业采用“租金贷”业务时，需将贷款资金直接划入业主账户。（）答案：×四、计算分析题（共20分，要求列出计算过程，结果保留两位小数）51.某商业综合体2023年数据如下：可租赁面积50000㎡，年租金收入9000万元，运营费用3600万元，资本性支出500万元，年末空置率8%，投资者要求资本化率为5.5%，预计NOI未来十年按3%递增，第11年起按2%永续增长。要求：（1）计算2023年NOI；（2）用收益法评估该项目2024年初市场价值。（10分）答案：（1）NOI＝租金收入－运营费用－资本性支出＝9000－3600－500＝4900万元（2）V＝∑[NOI(1+g1)^t/(1+r)^t]＋Vn/(1+r)^10NOI1＝4900×1.03＝5047NOI2＝5047×1.03＝5198.41……NOI10＝4900×1.03^10＝6583.91Vn＝NOI11/(r－g2)＝6583.91×1.02/(5.5%－2%)＝191914.43折现：PV1–10＝4900×[1－(1.03/1.055)^10]/(5.5%－3%)＝4900×8.6665＝42465.85PVn＝191914.43/1.055^10＝191914.43/1.7081＝112354.42总价值V＝42465.85＋112354.42＝154820.27万元≈15.48亿元52.某物业公司管理一住宅项目，采用酬金制，2023年预算收入1200万元，预算支出1080万元，约定酬金比例10%，年终决算实际收入1180万元，实际支出1100万元。要求：（1）计算该公司应提取酬金；（2）若结余资金归业主，计算应返还业主金额；（3）若酬金基数为“预算支出”，计算酬金差额对利润的影响。（10分）答案：（1）酬金＝预算支出×10%＝1080×10%＝108万元（2）结余＝实际收入－实际支出－酬金＝1180－1100－108＝－28万元（不足部分由业主补足，无需返还）（3）若按“预算支出”提酬，酬金仍为108万元，利润差异为0，因酬金固定与决算支出无关。五、案例综合题（共20分，阅读下列案例并回答问题）案例：甲物业集团持有A写字楼，建筑面积6万㎡，2023年NOI9000万元，资本化率5%，集团拟将其剥离至“甲REITs”平台上市。评估机构采用收益法，预测2024—2026年NOI年增长率4%，2027年起永续增长率2%，折现率取6%。同时，集团计划对A楼进行智能化改造，投资1.2亿元，预计改造后首年NOI增加1500万元，以后每年递增3%。集团拟通过“绿色ABS”融资，发行规模3亿元，期限5年，票面利率3.5%，每年还本6000万元，按年付息。问题：53.计算A写字楼2023年末市场估值。（5分）54.若改造投资在第0年一次性投入，用6%折现率计算改造投资净现值（NPV），并判断是否实施。（5分）55.计算绿色ABS每年还本付息金额，并说明对集团现金流的影响。（5分）56.结合案例，说明“持有型REITs＋绿色ABS”组合融资模式的优缺点。（5分）答案：53.V＝NOI2024/(r－g)＝9000×1.04/(6%－2%)＝9360/4%＝234000万元＝23.40亿元54.增量NOI现值：NPV＝－1