《房地产法（第七版）》课件 李延荣 第5-9章 房地产交易法律制度-房地产纠纷的处理

第五章房地产交易法律制度第一节房地产交易概述一、房地产交易的概念和特征房地产交易是人们对房地产转让、出租和抵押等活动的总的称谓。在我国现行土地制度下,房地产交易是指以房屋等建筑物、构筑物及其占用范围内的土地使用权为对象而进行的一种商品交换活动,它包括转让、出租和抵押等。作为一种商品交换形式,房地产交易具有一般商品交换的性质和法律特征,但由交易客体的特殊性所决定,其与一般商品交易又有重要的区别。(1)房地产交易标的的价格通常会远远高于一般生活消费品的价格。(2)房地产交易标的物具有固定性。(3)房地产交易无论以何种形式出现,都会涉及土地资源占用和土地收益的重新分配,并会在一定程度上对整个社会的生产、生活产生影响,具有较强的社会性。(4)房地产交易比一般商品交易复杂得多。第一节房地产交易概述二、房地产交易的原则房地产交易的原则是贯穿于房地产法始终,并具有普遍指导意义的重要的交易规则。就房地产交易的性质而言,一般是平等主体之间的民事法律行为,基于这种行为而形成的法律关系,主要是民事法律关系。因此,房地产交易应遵守平等、自愿、等价有偿、诚实信用等民法的一般原则。但房地产交易与一般的交易行为相比,无论是从交易的主体、客体来讲,还是从交易的内容和形式来讲,都具有许多特殊性,且房地产交易关系较一般的交易关系复杂得多。因此,在房地产交易中还必须遵守房地产法所特有的一些原则。(1)房地一体原则。(2)依法登记的原则。(3)房地产交易价格分别管制原则。第一节房地产交易概述三、房地产交易的管理服务机构房地产交易的管理机构是指依法有权对房地产交易活动进行指导、监督、协调以及对房地产交易法律关系进行保护的国家机关和社会组织。根据我国有关法律的规定和目前的实际情况,我国的房地产交易主管部门,是国务院建设行政主管部门和自然资源部门。它们依照国务院规定的职权划分,各司其职、密切配合,负责全国的房地产交易管理工作。（一）房地产管理机关1.自然资源部、住房和城乡建设部的主要职责2.地方各级房地产管理机关的职责第一节房地产交易概述三、房地产交易的管理服务机构（二）房地产交易中心房地产交易中心是国家根据房地产市场发展的需要而设立的,供人们进行房地产交易的固定场所。1992年以后,随着我国房地产业的迅速发展及房地产市场的日益活跃,全国各大中城市都先后设立了房地产交易中心,强化了房地产交易管理,规范了房地产交易行为。各地房地产交易所的建立,为房地产交易提供了固定的场所和必要的服务。同时其也在房地产交易指导、监督、价格调控以及查处违法行为、保证交易安全等方面起了重要的作用。房地产交易中心的主要职责如下:(1)为房地产交易提供洽谈、协商、交流信息、展示行情等各种服务;(2)提供有关房地产的法律、政策咨询;(3)接受有关房地产交易和经营管理的委托代理业务;(4)为房地产交易提供价格评估服务;(5)负责各类房地产租赁备案;(6)收集、整理并定期发布房源信息。第一节房地产交易概述三、房地产交易的管理服务机构（三）房地产中介服务机构1.房地产中介服务机构及其作用2.房地产中介服务的要求3.房地产中介服务的收费第二节房地产转让一、房地产转让的概念和特征（一）房地产转让的概念房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与、交换或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。（二）房地产转让的特征房地产转让是以房屋所有权及房屋占用范围内的土地使用权为客体而进行的房地产交易活动。它是房地产交易的主要形式。其法律特征主要表现在以下几个方面。(1)房地产转让的标的必须合法。(2)房地产转让时,原土地使用者在土地使用权出让合同中所享有的权利和义务随之转移给受让方。(3)房地产转让属于要式法律行为。第二节房地产转让二、房地产转让的条件为了保证房地产转让行为的合法性和有效性,房地产转让必须具备以下条件。（一）转让、受让双方需具有合法资格（二）房地产转让的客体必须符合法定要求（三）签订书面转让合同（四）办理登记过户手续第二节房地产转让三、房地产转让中的禁止转让情形房地产转让是一种法律行为,其法律后果是房屋所有权及其占用范围内的土地使用权转移或权利主体变更。因此,作为转让客体的房地产必须权属明确,并且无争议,否则,就很可能导致当事人或第三方合法权益的损害,破坏正常的房地产市场秩序和社会秩序。依据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产不得转让。(1)以出让方式取得的土地使用权,不符合《城市房地产管理法》第39条规定的条件的。

(2)未依法登记领取权属证书的房地产。(3)权属有争议的房地产。(4)未经其他共有人同意的共有房地产。(5)土地使用权已被依法收回的。(6)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产。(7)法律、行政法规禁止转让的其他情形。第二节房地产转让四、房地产转让的方式目前我国房地产转让的方式主要有以下几种。1.买卖2.赠与3.交换4.其他合法方式第二节房地产转让五、经济适用住房及其转让经济适用住房是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。（一）经济适用住房的基本特征(1)经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。(2)经济适用住房价格的确定以保本微利为原则。(3)经济适用住房销售实行明码标价。(4)经济适用住房的供给对象具有特定性。(5)经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。第二节房地产转让五、经济适用住房及其转让（二）经济适用住房购买的条件经济适用住房是具有保障性质的政策性住房,其供应对象是城市低收入住房困难家庭。城市低收入住房困难家庭,是指市和县人民政府所在地镇的范围内,家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件:(1)具有当地城镇户口;(2)家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准;(3)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。第二节房地产转让五、经济适用住房及其转让（三）经济适用住房购买的程序目前,我国经济适用住房购买的基本程序如下。(1)申请。(2)审核。(3)公示。(4)轮候。第二节房地产转让五、经济适用住房及其转让（四）经济适用住房的转让经济适用住房上市出售应符合法定条件和要求。(1)所售经济适用房已满5年(2)向政府缴纳土地收益。(3)接受经济适用房转让的受让人,应符合购买经济适用住房的条件(见本节前述)。第二节房地产转让六、已购公有住房及其出售（一）已购公有住房的概念已购公有住房,是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定,按照成本价(或标准价)购买的公有住房,也被人们称为“房改房”。此种住房一般是购买人原承租的公有住房。第二节房地产转让六、已购公有住房及其出售（二）已购公房上市出售的条件依据《暂行办法》的规定,已取得合法产权证的已购公房可以上市出售,但有下列情形之一的,不得上市出售:(1)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照有关规定补足房价款的;(2)住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准,或违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或补足房价款及装修费用的;(3)已购公房处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;(4)产权共有的房屋,其他共有人不同意出售的;(5)已经抵押且未经抵押权人书面同意转让的;(6)上市出售后会形成新的住房困难的;(7)擅自改变房屋使用性质的;(8)法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。具有以上情形之一的已购公房和经济适用住房不得上市出售。能够上市出售的只能不属于禁止出售之范围的已购公房。第二节房地产转让六、已购公有住房及其出售（三）已购公房上市出售的程序(1)申请。(2)审核批准。(3)办理过户手续。(4)办理房屋产权转移登记手续。第二节房地产转让六、已购公有住房及其出售（四）已购公房出售后的收益分配因为已购公有住房情况比较复杂,有的是以成本价购买的,有的是以标准价购买的,以标准价购买公房者享有的是房屋的部分产权。所以,在已购公房上市时,应区别不同情况来处理房屋转让的分配问题。依据《暂行办法》的规定,已购公房出售收益的分配主要分为两种情况。一是以成本价购买、产权归个人所有的公有住房上市出售的,其收入在按照规定缴纳有关税费和土地收益后,归出售者个人所有。二是以标准价购买、职工拥有部分产权的已购公房上市出售的,其收入的分配又分两种:一种是由出售人先按照成本价补足房价款及利息将原购住房全部产权归个人所有后再出售,其收入在按规定缴纳有关税费和土地收益后,归出售人所有;另一种办法是将房屋直接上市出售,其收入在按有关规定缴纳税费和土地收益后,由出售住房的职工与原产权单位按照产权比例分配。第二节房地产转让六、已购公有住房及其出售（五）已购公房出售时土地收益的分配由于“房改房”的价格中未包含土地使用权的价格,所以,已购公房上市出售时,购买人应向国家缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款,从而产生了土地收益的分配及管理问题。第三节商品房预售一、商品房和商品房预售的特征（一）商品房的概念商品房是在我国实行改革开放后,随着房地产业的发展而出现的一个新的法律用语。随着房地产业的迅速发展,作为房地产开发企业之主要产品的商品房,在我国各类房屋中的比重不断提高,并已成为我国住房消费的重要对象。（二）商品房预售的概念和特征商品房预售,是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人,由买受人支付定金并分期支付房价款的行为。它是商品房销售的一种特殊形式。第三节商品房预售一、商品房和商品房预售的特征（二）商品房预售的概念和特征(1)商品房预售合同法律关系的主体一方是特定的。(2)商品房预售合同的标的是尚在建设中的房屋。(3)商品房预售要受到较强的国家干预。第三节商品房预售二、商品房预售的条件（二）商品房预售的概念和特征(1)房地产开发企业已交付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书。(2)房地产开发企业持有建设工程规划许可证和施工许可证。(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定了施工进度和竣工交付日期。第三节商品房预售三、商品房预售的程序1.售前宣传2.签订商品房预售合同3.办理登记备案手续4.办理入住手续5.办理房屋产权转移登记手续第三节商品房预售四、预售商品房的转让预售商品房的转让也被称为楼花转让,或期房转让。它是指商品房预售法律关系中的购房人将所购买的尚未竣工的商品房再转让给他人的行为。这种转让实际上是商品房预售合同中的权利、义务的转让,所以也常被称为商品房预售合同转让。第四节房屋租赁一、房屋租赁的概念和特征房屋租赁是指房屋所有人作为出租人,在一定期限内,将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁是房地产交易的主要形式之一。(1)房屋租赁关系中的出租方一般为房屋所有权人,包括房地产开发企业。(2)房屋租赁一般具有明确的期限。(3)作为房屋租赁法律关系客体的房屋应是法律允许出租的。(4)房屋租赁法律关系的建立要进行登记备案。第四节房屋租赁二、房屋租赁的分类由房屋本身的特点所决定,房屋租赁的情况比较复杂,可以按不同的标准作出多种分类,但最主要的、最有意义的分类,大体上有以下几种。(1)按租赁房屋的所有权性质可将房屋租赁分为公房租赁与私房租赁。(2)按租赁房屋的使用性质,可将房屋租赁分为住宅用房租赁和非住宅用房租赁。(3)城镇廉租住房租赁。(4)公共租赁住房。第四节房屋租赁三、房屋租赁当事人的权利和义务（一）出租方的权利和义务依据我国有关法律、法规的规定,房屋租赁中出租方享有的权利主要有以下几个方面。(1)依照合同约定向承租人收取租金。(2)在租赁合同有效期间,有权对承租人使用房屋的情况进行监督和检查。(3)在租赁合同期满时收回出租的房屋。第四节房屋租赁三、房屋租赁当事人的权利和义务（一）出租方的权利和义务出租人在行使上述权利的同时,负有以下义务。(1)按照租赁合同约定的期限将房屋交付给承租人占有、使用。不能按期交付使用的,应当支付违约金,给承租人造成损失的,应承担赔偿责任。(2)保证出租房屋的安全使用。(3)不得损害承租人的利益。(4)依法缴纳有关税费。(5)出租住房的,应当以原设计的房间为最小出租单位。(6)在房屋租赁合同期内,出租人不得单方面随意提高租金水平。第四节房屋租赁三、房屋租赁当事人的权利和义务（二）承租人的权利和义务根据有关法律、法规的规定,房屋租赁的承租人享有以下权利。(1)在合同约定的期限内占有、使用房屋的权利。(2)在租赁合同有效期内,房屋发生自然损坏时,有要求出租人及时修复的权利。(3)在租赁合同有效期内,出租人将出租房屋转让时,承租人在同等条件下有优先购买权。(4)在租赁合同期限届满时,出租人继续出租房屋的,承租人在同等条件下有优先承租权。第四节房屋租赁三、房屋租赁当事人的权利和义务（二）承租人的权利和义务承租人在享有上述权利的同时,负有以下义务。(1)按房屋租赁合同约定的方式和时间交付租金,违反约定的,应承担违约责任。(2)爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施,不得擅自拆扩建或增添。确需对承租房屋进行改动或增添的,必须征得出租人的同意,并签订书面合同。(3)因承租人的过错造成房屋损坏的,承租人负有修复或赔偿的义务。(4)承租人在使用房屋期间,不得将承租的房屋擅自转租、转让、转借他人或擅自调换使用。(5)承租廉租住房的家庭负有如实申报家庭收入的义务。第四节房屋租赁四、房屋租赁合同（一）房屋租赁合同的形式房屋租赁属要式法律行为,双方当事人的权利和义务,最终要以书面合同的形式确定下来。房屋租赁合同的形式主要分为两种:一是格式合同,即由出租人根据国家有关规定,确定出、承租双方的租赁关系所采用的统一格式和内容的合同。这种合同主要适用于公房租赁和廉租住房租赁。其主要特征是承租人对合同的内容和具体条款只能完全承诺,并按合同履行义务,没有协商的余地。二是非格式合同,即一般意义上的房屋租赁合同。其主要特征为合同的内容及具体条款,由双方当事人本着平等、自愿的原则协商确定。其属于真正意义上的双方合意的结果。这种合同主要适用于私有房屋的租赁和经营性公有房屋的租赁。第四节房屋租赁四、房屋租赁合同（二）房屋租赁合同的内容房屋租赁合同一般包括以下几项内容。(1)当事人的姓名或者名称及住所。(2)标的物,包括房屋的坐落位置、面积、装修及设施状况。合同对标的物的描述应明确、具体,以便于合同的履行。(3)租赁用途和使用要求。(4)租赁期限。(5)租金和押金数额及支付方式。第四节房屋租赁四、房屋租赁合同（二）房屋租赁合同的内容(6)修缮责任。(7)转租的约定。(8)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳。(9)违约责任。(10)当事人约定的其他条款。第四节房屋租赁四、房屋租赁合同（三）房屋租赁合同的终止租赁合同终止即因法定事由的出现致使房屋租赁合同对双方当事人失去约束力,不再继续履行。根据现行有关法律的规定及实践情况,房屋租赁合同终止,主要有以下几种情况。(1)房屋租赁合同期限届满。(2)当事人依法解除合同。第四节房屋租赁四、房屋租赁合同（四）房屋租赁合同的特殊保护为了保护承租人的合法权益,世界上许多国家都对不动产租赁实行特别保护,其主要体现如下。(1)买卖不破租赁原则。(2)房屋租赁合同的效力不受当事人死亡的影响。(3)租赁期限届满,承租人继续使用房屋,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。第四节房屋租赁五、房屋的转租（一）房屋转租的概念和意义房屋转租与房屋出租是两个密切相关的法律概念。房屋转租,是指在房屋租赁关系存续期间,承租人经出租人同意,将所承租的房屋再出租于他人的行为。在房屋转租关系中,原租赁合同中的承租人为转租人,接受转租的第三人为次承租人,二者之间形成新的租赁关系后,原出租人(房屋所有权人)与转租人(原承租人)的房屋租赁关系继续存在,转租人要继续向出租人履行合同,但作为租赁合同标的物的房屋已有偿地转移给次承租人实际占有和使用。在市场经济条件下,房屋转租是社会现实生活中的常见现象,但只有合法的转租才能得到国家法律的保护。第四节房屋租赁五、房屋的转租（二）房屋转租的特征根据现行有关法律的规定,房屋转租主要具有以下几个基本特征。1.房屋转租必须经过原出租人的同意2.房屋转租合同具有独立性,但要受原房屋租赁合同的制约3.房屋转租需要登记备案（三）转租双方的权利和义务1.转租方的权利和义务2.次承租人的权利和义务第四节房屋租赁六、廉租住房的租赁依据《廉租住房保障办法》的规定,城市低收入住房困难家庭,是指城市和县人民政府所在地的镇范围内,家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。城市低收入住房困难家庭的收入标准、住房困难标准等以及住房保障面积标准,实行动态管理,由市、县人民政府每年向社会公布一次。廉租住房保障,主要通过发放租赁住房补贴和提供廉租住房,增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力,保障城市低收入住房困难家庭的住房需求。第四节房屋租赁六、廉租住房的租赁（一）廉租房保障的方式目前,我国廉租住房保障方式主要有货币补贴和实物配租两种。货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴,由其自行承租住房。实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房,并按照规定标准收取租金。（二）廉租房的申请与核准1.申请2.审核3.公示4.轮候第四节房屋租赁六、廉租住房的租赁（三）退出机制城市低收入住房困难家庭的收入标准、住房困难标准等以及住房保障面积标准,实行动态管理,由市、县人民政府每年向社会公布一次。建设(住房保障)主管部门应当根据城市低收入住房困难家庭人口、收入、住房等变化情况,调整租赁住房补贴额度或实物配租面积、租金等;对不再符合规定条件的,应当停止发放租赁住房补贴,或者由承租人按照合同约定退回廉租住房。第四节房屋租赁七、公共租赁住房公共租赁住房,是指限定建设标准和租金水平,面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。公共租赁住房的所有权属于政府或公共机构。它与廉租房、经适房、限价房共同构成住房保障体系,属于社会保障性住房的一种。2012年住房和城乡建设部制定了《公共租赁住房管理办法》,对公共租赁住房的申请条件、轮候与配租、使用与退出以及法律责任等问题,作出了明确规定。目前,公共租赁住房已成为社会保障性住房体系中的重要组成部分第四节房屋租赁七、公共租赁住房（一）供应对象公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。具体包括:(1)城市中等偏下收入住房困难家庭;(2)新就业职工;(3)在城镇稳定就业的外来务工人员。公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、住房困难条件,按市、县人民政府确定的标准和条件执行。（二）申请条件依据《公共租赁住房管理办法》的规定,申请公共租赁住房,应当符合以下条件:(1)在本地无住房或者住房面积低于规定标准;(2)收入、财产低于规定标准;(3)申请人为外来务工人员的,在本地稳定就业达到规定年限。第四节房屋租赁七、公共租赁住房（三）租金标准公共租赁住房的租金标准由市、县级人民政府住房保障主管部门会同有关部门,按照略低于同地段住房市场租金水平的原则确定,报本级人民政府批准后实施。公共租赁住房租赁合同约定的租金数额,根据市、县级人民政府批准的公共租赁住房租金标准确定。公共租赁住房租金标准应当向社会公布,并定期调整。承租人收入低于当地规定标准的,可以依照有关规定申请租赁补贴或者减（四）租赁期限公共租赁住房租赁期限一般不超过5年。租赁合同期满后承租人仍符合规定条件的,可以申请续租。因条件发生变化,不再符合承租条件,提出续租申请,经审核不符合续租条件的,应腾退公共租赁住房。未按规定提出续租申请的承租人,租赁期满应当腾退公共租赁住房;拒不腾退的,公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼,要求承租人腾退公共租赁住房第四节房屋租赁七、公共租赁住房（五）使用的限制公共租赁住房属于保障性住房的一种,其租赁不同于一般的房屋租赁。承租人对公共租赁住房的使用应符合《公共租赁住房管理办法》的规定。因就业、子女就学等原因需要调换公共租赁住房的,经公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位同意,承租人之间可以互换所承租的公共租赁住房。第四节房屋租赁七、公共租赁住房（六）退出条件公共租赁住房的承租是有特定条件的,承租人的条件发生变化后,不再符合承租公共租赁住房的要求时,应当腾退公共租赁住房:(1)提出续租申请但经审核不符合续租条件的;(2)租赁期内,通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的;(3)租赁期内,承租或者承购其他保障性住房的。在腾退房屋时,公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位应当为其安排合理的搬迁期,搬迁期内租金按照合同约定的租金数额缴纳。第四节房屋租赁七、公共租赁住房（六）退出条件1.支持租赁住房建设2.鼓励多主体开展住房租赁业务3.鼓励住房租赁消费第五节房地产抵押一、房地产抵押的概念和法律特征（一）房地产抵押的概念根据我国《城市房地产抵押管理办法》的规定,房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产采用不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。（二）房地产抵押的特征房地产抵押作为物权担保的一种形式,就其法律关系的性质来讲,同样具有从属性、特定性和不可分性等物权担保特征。但房地产抵押属于不动产抵押,由抵押标的的特殊性所决定,房地产抵押又具有以下几个法律特征。(1)房地产抵押法律关系比较复杂。(2)房地产抵押不转移抵押财产的占有。(3)房地产抵押属于要式法律行为。第五节房地产抵押二、房地产抵押权的标的用以设定抵押权的房地产必须是符合法定要求的,不属于法律禁止抵押之列的房地产。根据我国《民法典》和《城市房地产抵押管理办法》,目前可以设定抵押权的房地产主要包括以下内容。(1)房屋及其占用范围内的土地使用权。(2)抵押人依法享有处分权的建设用地使用权。(3)正在建造的建筑物(在建工程)。(4)乡(镇)村企业的厂房等建筑物。(5)预购商品房。第五节房地产抵押三、房地产抵押权担保的范围实践中,房地产抵押权所担保的债权的范围,除抵押合同另有约定的以外,一般包括以下几项。(1)主债权。主债权是房地产抵押权所担保的主要内容。(2)利息。这里的利息是指由主债权产生的孳息。其自然属于抵押权所担保之债权的范围。(3)违约金。抵押权所担保的主合同中约定了违约金的,违约金也属于担保的范围。(4)损害赔偿金。损害赔偿金是指债务人在履行主合同中,给债权人造成损害而应给予债权人的赔偿。(5)实现抵押权的费用。它是指抵押权人为实现抵押权而支付的费用,一般包括申请费、拍卖费、评估费、保全费等。第五节房地产抵押四、房地产抵押合同及登记房地产抵押属于要式法律行为,抵押双方当事人经协商确定的相互权利、义务关系,应该形成书面合同,并依法进行抵押登记。我国《民法典》第400条规定,设立抵押权,当事人应当采用书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括:被担保债权的种类和数额;债务人履行债务的期限;抵押财产的名称、数量等情况;担保的范围。我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第35条规定:“土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押,应当依照规定办理抵押登记。”《城市房地产管理法》第62条第1款规定:“房地产抵押时,应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。”第五节房地产抵押四、房地产抵押合同及登记（一）现有房地产抵押登记（二）在建建筑物抵押登记第五节房地产抵押五、房地产抵押权的实现（一）房地产抵押权实现的条件房地产抵押权实现的条件是房地产抵押权依法设定后,债务人于债务履行期限届满后未依约清偿债务,或于抵押合同期间宣告解散、破产。我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第36条规定:“抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的,抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。”此外,根据我国《民法典》第410条的规定,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款受偿。协议不成的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。第五节房地产抵押五、房地产抵押权的实现（二）房地产抵押权实现的方式一般财产抵押,抵押权实现的方式有折价、变卖和拍卖三种方式。而根据我国房地产法的有关规定,房地产抵押权实现的方式主要是拍卖。《城市房地产管理法》第47条规定:“债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”以拍卖为房地产抵押权实现的方式,透明度高,比较公平合理,有利于保护抵押人的合法权益,更有利于房地产市场的健康发展。关于拍卖抵押房地产的具体方式和程序,自1997年1月起实施、2004年及2015年修改的《拍卖法》有具体规定,这里受篇幅所限不再介绍。第五节房地产抵押五、房地产抵押权的实现（三）房地产抵押权实现中的特殊要求由土地资源的特性和我国土地使用制度的特殊性所决定,房地产抵押权的实现,有一些特殊的要求。根据《城市房地产管理法》和《民法典》的规定,房地产抵押权的实现应符合下列要求。(1)以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的土地使用权抵押的,在实现抵押权后,未经法定程序不得改变土地集体所有的性质和土地用途。(2)设定抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应先从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人才能优先受偿。第五节房地产抵押五、房地产抵押权的实现（三）房地产抵押权实现中的特殊要求(3)以建设用地使用权设定抵押权的,抵押权设定后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。在实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与土地使用权一并处分,但是就新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。(4)在实现抵押权时,抵押房地产上设有租赁权的,应区别不同情况作出处理:租赁权先于抵押权成立的,抵押权实现后,租赁关系继续有效,也即通过拍卖方式取得抵押房地产的产权人,要继续维持与原承租人的租赁关系;租赁权后于房地产抵押权成立的,抵押权实现后,租赁关系应解除,当事人另有约定的除外。第六章房地产税、费法律制度第一节房地产税概述一、房地产税的概念和作用房地产税,是指直接或间接以房地产为对象而征收的税。在我国现行土地制度下,房地产一词有特殊含义。由于房地产税具有这些特征和特有的作用,当今世界各国普遍征收土地税和房产税,房地产税已成为世界通行的税种之一。世界各国在税收法律制度建设中,都十分重视全面发挥财产税尤其是不动产税的调节作用。相当多的国家从土地资源配置全过程,即占有、使用、转移、收益各环节来建立和完善不动产税收制度。税收不仅是获得财政收入的手段,而且是调节土地资源占有、分配,抑制投机行为以及平衡社会财富的有效措施。第一节房地产税概述二、房地产税的计税依据和计税方法（一）计税依据土地是一种特殊的财产,具有许多一般财产所不具有的特性。受其影响,作为土地附着物或定着物的房屋也产生了许多固有的特征,如地域性、固定性、自然增值性等,其计税依据有其特殊性。而且,随着人类社会的发展,房地产税的征收方式不断发生变化,征税的依据也日趋复杂和公平。目前通行的计税依据主要有以下几种。(1)土地的面积。

(2)房地产的价值。(3)房地产收益。第一节房地产税概述二、房地产税的计税依据和计税方法（二）计税方法世界各国土地税制各异,税收的种类十分繁杂,根据房地产税的征税时间和征税依据的不同,房地产税的计税方法大体上可分为以下几种。(1)逐年定期征税。(2)在房地产转移时征税。(3)其他计税方法。第一节房地产税概述三、我国房地产税收法律制度的发展中华人民共和国成立后,经过土地改革和社会主义改造,社会主义土地公有制取代了封建土地私有制,土地税制也发生了根本性的变化。1949年11月,首届全国税务会议对各地税收进行了统一整理,决定征收房产税和地产税两种税。1951年因税制调整又颁布了《城市房地产税暂行条例》,将土地税和房产税合并为城市房地产税。此后,虽几经调整,但基本上未再单独征收土地税。与房地产直接有关的税,主要有房地产增值税和印花税。1956年,我国基本完成了对生产资料的社会主义改造,按照“基本上在原有税负的基础上简化税制”的方针,对工商税收制度进行了改革,增设了房地产契税。1973年,我国进一步规定对工商税种统一征收。而城市房地产税只对房产管理部门、公民个人以及外国华侨征收。第二节土地税法律制度一、耕地占用税（一）征税的目的和意义耕地占用税,是国家对经批准占用耕地建房和从事非农业建设的单位和个人征收的一种税。国家征收此税的主要目的,是控制非农业建设对耕地的占用,稳定耕地面积,保障农业的发展,并通过征税逐步建立起一笔基金,用于开发宜农荒地、荒滩、草场和淡水水面,改造整治中低产农田,提高耕地质量,以补偿耕地被占用带来的损失。第二节土地税法律制度一、耕地占用税（二）征税对象与纳税人耕地占用税的征税对象是占用耕地建设建筑物、构筑物或从事非农业建设的行为。在中华人民共和国境内占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的单位和个人,为耕地占用税的纳税人,应当依耕地占用税法的规定缴纳耕地占用税。占用园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面、渔业水域滩涂以及其他农用地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的,依照耕地占用税法的规定,也应缴纳耕地占用税。占用耕地建设农田水利设施的,不缴纳耕地占用税,占用农用地建设直接为农业生产服务的生产设施的,也不缴纳耕地占用税。第二节土地税法律制度一、耕地占用税（三）税率我国耕地占用税采用的是地区差别定额税率,即区分不同地区按征税对象的数量直接确定征税数额。鉴于我国地域辽阔,地区差异大,人均占有耕地的数量及经济发展水平的不平衡,《耕地占用税法》按人均占有耕地的多少,将征税对象分类,并结合非农业建设占用耕地的不同用途,分别规定了不同的税率。同时,为了便于各地根据其具体情况确定和调整税率,国家又对不同地区每平方米的纳税额规定了一定的幅度。第二节土地税法律制度一、耕地占用税（四）耕地占用税的免税范围《耕地占用税法》规定的减、免范围包括:(1)军事设施、学校、幼儿园、社会福利机构、医疗机构占用耕地,免征耕地占用税。(2)铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程占用耕地,减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。(3)农村居民在规定用地标准以内占用耕地新建自用住宅,按照当地适用税额减半征收耕地占用税;其中农村居民经批准搬迁,新建自用住宅占用耕地不超过原宅基地面积的部分,免征耕地占用税。(4)农村烈士遗属、因公牺牲军人遗属、残疾军人以及符合农村最低生活保障条件的农村居民,在规定用地标准以内新建自用住宅,免征耕地占用税。第二节土地税法律制度二、城镇土地使用税我国人多地少,城市土地更为紧张。随着人口的增加和各项生产建设的发展,城市土地的供给量越来越不能满足人们生产、生活的需要。为了用经济手段加强土地管理,促使土地使用者节约用地,减少土地资源浪费,合理利用城镇土地,提高土地级差收益,提高土地使用效益,国家于1988年开征了城镇土地使用税,并根据实践发展的需要于2006年、2011年、2013年、2019年修订了《城镇土地使用税暂行条例》。第二节土地税法律制度二、城镇土地使用税（一）城镇土地使用税的概念城镇土地使用税,是国家按使用土地的等级和数量,对城镇范围内的土地使用者征收的一种税。征收此税的主要目的,是用经济手段加强土地的宏观调控和管理,调节土地级差收益,促使土地使用者节约用地、提高土地的使用效益,并适当调节不同地区之间的土地级差收益,同时也适当增加国家财政收入。（二）征税对象和纳税人城镇土地使用税的征税对象,是城镇范围内的土地使用者使用的土地,包括城市、县城、建制镇和工矿区范围内的一切生产用地和生活用地。城镇土地使用税的纳税人,是依法负有纳税义务的土地使用者。第二节土地税法律制度二、城镇土地使用税（三）税率及征税方式税率是计算税额的尺度,税率的高低直接关系征税目的实现的程度和纳税人的负担。根据《城镇土地使用税暂行条例》,我国的城镇土地使用税实行的是定额税率。以纳税人实际占用的土地面积为计算依据,依照规定税额计算征收。其税率依城市的大小分为以下四种:(1)大城市土地使用税每平方米年税额为1.5~30元;(2)中等城市土地使用税每平方米年税额为1.2~24元;(3)小城市土地使用税每平方米年税额为0.9~18元;(4)县城、建制镇、工矿区土地使用税每平方米年税额为0.6~12元。第二节土地税法律制度二、城镇土地使用税（四）城镇土地使用税的免征范围免税是根据国家政策,对某些征税对象或纳税人给予鼓励或照顾的一种特殊规定。它是税收的严肃性与必要的灵活性相结合的具体体现。依据《城镇土地使用税暂行条例》,我国城镇土地使用税的免缴范围如下:(1)国家机关、人民团体和军队自用的土地。(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。(4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地。(5)直接用于农、林、牧、渔业的生产土地。(6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地,这种用地免税是有期限的,即从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年。(7)由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。除上述享受免税待遇者外,纳税人缴纳土地使用税确有困难,需要定期减免的,由县以上税务机关批准。第二节土地税法律制度三、土地增值税（一）土地增值税的概念和意义房地产开发企业以开发、建设、销售房地产为主营业务,土地增值税是其主要税负之一。根据《土地增值税暂行条例》,土地增值税是以土地增值额为课税对象,对土地使用者因转让土地使用权、地上建筑物及其附属物所获收入计征的税。土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物,取得增值收入的单位和个人征收的一种税。第二节土地税法律制度三、土地增值税（二）土地增值税的征税对象土地增值税的征税对象是土地使用者转让房地产所取得的增值额。土地增值额即纳税人转让房地产取得的收入,减去法定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。法定扣除项目金额包括:(1)纳税人取得土地使用权所支付的金额。(2)开发土地和新建房及配套设施的成本。(3)开发土地和新建房屋及配套设施的费用。(4)旧房及建筑物的评估价格。(5)与转让房地产有关的税金。(6)财政部规定的其他扣除项目。第二节土地税法律制度三、土地增值税（三）土地增值税的纳税人土地增值税的纳税人,是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物,并取得收入的单位和个人,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产者。一切转让国有土地使用权和地上建筑物及其他附着物,并取得收入者,无论其为全民所有制单位还是集体所有制单位,无论其为单位还是个人,均为纳税人。除依法准予免税者以外,纳税人必须依法向国家缴纳土地增值税。纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内,向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。第二节土地税法律制度三、土地增值税（四）土地增值税的税率我国的土地增值税实行的是超额累进税率。所谓超额累进税率,即将纳税人的计税收入按规定的级距分段,各级段都根据其超过上一级收入数的部分,按各该级适用的税率分别计税的一种税率。该税率由级距、级率和速算扣除数三部分组成。超额累进税率的合理性表现在纳税人只就超过各级段的收入多纳税,也就是通常所讲的所得多的多征税,所得少的少征税,无所得的不征税。它充分考虑了不同地段土地增值收入的差距,体现了合理税负的原则。第二节土地税法律制度三、土地增值税（五）土地增值税的减免及惩罚为了支持某些微利房地产项目的发展,鼓励普通标准住宅的建造,尽快改善我国人民的居住状况,《土地增值税暂行条例》规定以下两种情形免征土地增值税:(1)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的;(2)因国家建设需要依法征收、收回的房地产。除这两种情况以外,其他房地产转让均不享受免税待遇。第三节房产税法律制度一、房产税（一）房产税的征税对象和征税范围房产税的征税对象是房屋的余值和房屋的租金。房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区。其中城市的征税范围包括市区、郊区和市辖县县城,建制镇人民政府所在地不包括所辖的行政村。工矿区是指工商业比较发达,人口比较集中,符合国务院规定的建制镇标准,但尚未设立建制镇的大型工矿企业所在地。（二）房产税的计税依据房产税的计税依据分为两种,即房价和房租。第三节房产税法律制度一、房产税（三）纳税主体房产税的纳税人是房屋所有权人。其中房屋产权属于全民所有的,纳税人为房屋的经营管理者;房屋出典的,纳税人为承典人;房屋所有权人、承典人不在房屋所在地的,或者产权未确定以及租典纠纷未解决的,房产税由房产代管人或者使用人缴纳。可见,房屋所有权人、经营管理单位、承典人、房产代管人,在一定条件下,均可以成为纳税人。（四）房产税的税率我国的房产税实行比例税率,因计税依据不同而分为两种:依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。第三节房产税法律制度一、房产税（五）房产税的缴纳我国的房产税实行按年计征、分期缴纳,具体的纳税时间由省、自治区和直辖市人民政府规定。纳税人应根据有关规定在房产所在地纳税。（六）房产税的减免依据《房产税暂行条例》,房产税的免税范围包括以下几种情况:(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产;(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;(4)个人所有非营业用的房产;(5)经财政部批准免税的其他房产,包括危险房屋、大修停用期间的房屋、微利企业和亏损企业的房屋等。除此以外,纳税人缴纳房产税确有困难的,还可以由省、自治区和直辖市人民政府确定给予定期减征或免征。第三节房产税法律制度二、契税（一）契税的纳税主体契税的纳税人是房地产权利转移的承受人,包括土地使用权出让、转让的受让人;房屋的购买人、受赠人;以交换的形式转移土地使用权或房屋所有权,交换价格不相等的,多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方为纳税人;以划拨方式取得土地使用权的,经批准转让房地产时,应由房地产转让者补缴契税,其计税依据为补缴的土地使用权出让金或者土地收益。第三节房产税法律制度二、契税（二）契税的计税依据契税的计税依据依房地产权属转移的方式不同,分为以下几种:(1)房地产成交价格,包括土地使用权出让价格、土地使用权转让价格和房屋的买卖价格。(2)核定价。以土地使用权赠与、房屋赠与的方式转移房地产权利的,由征税机关参照土地使用权转让和房屋买卖的市场价格核定,以核定价作为计税依据。(3)房地产交换的价差。当双方当事人以土地使用权交换、房屋交换的形式转移房地产权利时,以房屋、土地使用权交换价格的差额为计税依据。纳税人申报的成交价、互换价格差额明显偏低且无正当理由的,税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。第三节房产税法律制度二、契税（三）契税的税率依据财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号),优惠的契税政策主要体现在以下两个方面。(1)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。(2)对个人购买家庭第二套改善性住房(家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。第三节房产税法律制度二、契税（四）契税的减免依据《契税法》的规定,免征契税的范围包括:(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施;(2)非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助;(3)承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产;(4)婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属;(5)法定继承人通过继承承受土地、房屋权属;(6)依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。第三节房产税法律制度三、印花税（一）印花税的征税对象印花税的征税对象为书面形式的合同、产权转移书据①、营业账簿和权利许可证照以及上市交易或者挂牌转让的公司股票和以股票为基础发行的存托凭证。具体税目和税率,见“印花税税目税率表”(见表72)。（二）纳税主体房地产印花税的纳税人是在我国境内书立、领受应税房地产凭证的单位和个人。就具体情况而言,房地产转让合同的纳税人是合同订立人,房屋租赁合同的纳税人是合同订立人,房地产权利许可证照(包括房屋所有权证和土地使用权证)的纳税人是领受人。第三节房产税法律制度三、印花税（三）计税依据印花税的计税依据是应税凭证所记载价款的数额。根据《印花税法》的规定,印花税的计税依据包括:(1)应税合同的计税依据,为合同所列的金额,不包括列明的增值税税款;(2)应税产权转移书据的计税依据,为产权转移书据所列的金额,不包括列明的增值税税款;(3)应税营业账簿的计税依据,为账簿记载的实收资本(股本)、资本公积合计金额;(4)证券交易的计税依据,为成交金额。第三节房产税法律制度三、印花税（四）应纳税额印花税的应纳税额按照计税依据乘以适用税率计算。应税产权转移书据的计税依据,为产权转移书据所列的金额,不包括列明的增值税税款;印花税的税目、税率,依照《印花税法》所附“印花税税目税率表”执行。第三节房产税法律制度三、印花税（五）印花税的缴纳印花税实行由纳税人根据规定自行计算应纳税额,购买并一次贴足印花税票的缴纳办法。此即纳税人按照应税凭证的类别和适用的税率自行计算应纳税额,自行购花,自行贴花。应纳税额较大或者贴花次数频繁的,纳税人可以向税务机关提出申请,采取以缴款书代替贴花或者按期汇总缴纳的办法。印花税票应粘贴在应纳税凭证上,并由纳税人在每枚税票的骑缝处盖戳注销或者画销。应纳税凭证应于书立或领受时贴花。第三节房产税法律制度四、增值税（一）增值税的概念增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种税,属于流转税。从计税原理上说,增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种税,属于价外税。目前,增值税已经成为我国最主要的税种之一。营改增的最大特点是减少重复征税,降低企业税负,使赋税更加公平合理。第三节房产税法律制度四、增值税（二）增值税的纳税人增值税的纳税人是指在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务,销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人。房地产增值税的纳税人就是指在我国境内销售房地产的单位和个人。这里的“单位”,包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业、外国企业、股份制企业、其他企业和行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。“个人”,包括个体工商户和其他销售房地产的人,包括在中国境内有上述经济行为的外籍人员。增值税的纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。其标准由税务主管机关依据《增值税一般纳税人登记管理办法》认定。第三节房产税法律制度四、增值税（三）增值税的税率和征收率根据自2019年4月1日起执行的《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部、国家税务总局、海关总署公告2019年第39号),增值税一般纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物,原适用16%税率的,税率调整为13%;原适用10%税率的,税率调整为9%。第三节房产税法律制度四、增值税（四）增值税的计征房地产开发建设是个复杂而持续时间很长的过程。因此,其征税的情况也比较复杂。按照国家税务总局制定的《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式为:销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)第三节房产税法律制度五、转让房地产所得税1.房屋原值的确定房屋原值的确定,因房屋种类的不同而各有所异:商品房的原值为购买该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费;自建住房的原值为实际发生的建造费用和取得产权时实际缴纳的相关税费;经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)的原值为原购房人实际支付的房价款及相关税费,以及按规定缴纳的土地使用权出让金。2.转让住房过程中缴纳的税金转让住房过程中缴纳的税金,是指纳税人在转让住房时实际缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税及印花税等税金。3.合理费用合理费用,是指纳税人实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。第三节房产税法律制度五、转让房地产所得税4.优惠政策依据财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》,对个人转让自用5年以上并且是全家唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。第四节房地产费一、房地产开发活动中的费目前,我国在房地产开发活动中发生的收费项目主要是基础设施配套费。基础设施配套费是城市人民政府有关部门向建设单位收取的,用于城市基础设施建设的专项资金。基础设施配套费是政府非税收入的重要组成部分,属于政府性基金,专项用于城市基础设施建设。城市基础设施配套费的征收,对促进城市基础设施建设、加快城镇化进程发挥着重要作用。第四节房地产费二、房地产登记费房地产登记费,是指县级以上不动产登记机构依申请对房地产权属进行各类登记时,向申请人收取的费用。房地产登记收费标准中包括服务费和权利证书费。近些年来,各地方在房屋登记费的收取上不够统一规范,也不够全面,如房屋所有权登记费有按房屋价值量计收的,有按房屋建筑面积计收的,也有按套计收的,缺乏统一规范的收费依据和收费标准。（一）住宅类不动产登记收费标准（二）非住宅类不动产登记收费标准（三）不动产登记收费优惠与减免（四）不动产登记费的缴纳第四节房地产费三、房地产中介服务费（一）房地产咨询费（二）房地产经纪费（三）房地产价格评估费第四节房地产费四、公证费为健全国家公证制度,维护社会主义法制,预防纠纷,减少诉讼,国家于2005年制定了《公证法》(2015年、2017年修正)。公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请,依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。在我国,公证机关是公证处。公证处通过公证活动,教育公民遵守法律,维护社会主义法制。第七章物业管理法律制度第一节物业管理概述一、物业管理及其立法“物业”一词源于我国香港地区以及东南亚,其一般的含义是已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等。这里的各类房屋既可以是供居住用的房屋,也可以是工业厂房、商业楼宇、办公大楼,甚至可以是运动场所,以及与其相配套的设备、设施和建筑物内外的各类设施、设备及公共市政设施、干道、绿地和庭院等。物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的附属设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第一节物业管理概述二、物业管理的特征（一）社会化（二）专业化（三）经营化第一节物业管理概述三、物业管理的内容1.常规性公共服务2.针对性的专项服务3.委托性的特约服务第一节物业管理概述四、物业管理的委托（一）委托主体物业管理的委托是物业管理法律关系产生并存在的前提和基础。根据物业产权归属和物业管理委托的时间不同,物业管理委托的主体分为两种,即业主委员会和房地产开发企业。以销售为主的物业,当业主入住率达到一定比例时,按规定应成立业主委员会。（二）物业管理的委托方式1.招标投标方式2.协议方式第一节物业管理概述四、物业管理的委托（三）物业管理委托的内容因物业的类型和业主委托管理的目的不同,物业服务企业接受业主委托的内容也不完全一样。从这个意义上讲,物业管理委托的内容可分为以下几种。1.以管理服务为主的物业管理2.出租经营与管理服务并重的物业管理3.委托代收费用第一节物业管理概述四、物业管理的委托（四）物业的承接查验物业承接查验是指承接新建物业前,物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同,应当包含物业承接查验的内容。建设单位应当在物业交付使用15日前,与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。第二节物业管理法律关系主体及其权利和义务四、物业管理的委托（一）物业服务企业设立的条件和组织机构从事物业管理活动的企业应当具有法人资格,即有自己的名称、组织机构、住所、财产或者经费,能够独立承担民事责任,此外,企业法人的设立还应符合《市场主体登记管理条例》的有关要求。目前,最常见的物业服务企业的法人形态是物业服务公司。物业服务公司的设立还应遵守《公司法》有关公司设立的相关规定。在我国物业服务公司的资质分为三级,一级资质的注册资本需要在500万元以上,二级资质的注册资本需要在300万元以上,三级资质的注册资本需要在50万元以上。实践中,物业服务公司的注册资本要求会因地区和政策的不同而有所差异。第二节物业管理法律关系主体及其权利和义务四、物业管理的委托（二）物业服务企业的监管2017年以前国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。物业服务企业进行物业服务活动,除应依法取得法人资格以外,还应具备相应的资质。企业要获得相应的资质,首先要获得申请资质审批。房地产主管机关收到物业服务企业的经营资质报告及齐全的申请资料后,对于符合经营资质条件的,核发批准文件。申请企业收到主管机关的资质审核批准文件后,才能承接物业管理业务。第二节物业管理法律关系主体及其权利和义务四、物业管理的委托（三）物业服务企业的权利和义务物业服务企业作为物业管理、服务委托关系的受托人,其权利和义务通常是在物业服务合同中明确约定的。依据我国《物业管理条例》及实践中物业服务合同的内容,物业服务企业在合同中享有的权利和义务大体如下。1.物业服务企业的权利(1)根据有关法律、法规结合实际情况制定物业管理具体办法,建立具体的管理制度,如治安公约、卫生公约等。(2)依照物业管理办法、物业服务合同的约定对物业进行管理活动。第二节物业管理法律关系主体及其权利和义务四、物业管理的委托（三）物业服务企业的权利和义务(3)有权制止违反业主公约及侵害业主公共利益的行为。(4)有权要求业主委员会协助管理公共事务。(5)有权选聘专业机构承担某项专项服务业务。(6)有权依照有关法律规定及合同约定收取物业服务报酬。2.物业服务企业的主要义务(1)按照物业服务合同的约定提供相应的服务,未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产受到损失的,应当依法承担相应的法律责任。(2)未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。第二节物业管理法律关系主体及其权利和义务四、物业管理的委托（三）物业服务企业的权利和义务(3)在接受委托签订物业服务合同后,不得将受托的全部物业管理再转托他人。(4)对于物业管理区域内违反有关治安、物业装饰装修和使用方面的法律法规的行为应当及时制止并向有关行政主管部门报告。(5)物业服务企业有义务协助做好物业管理区域内的安全防范工作。(6)物业服务企业接受委托代收水、电、气、热等费用时,不得向业主收取手续费等额外费用。(7)物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,应协助新受聘的物业服务企业做好交接工作,并及时将物业管理用房及办理承接验收手续的有关资料,交还给业主委员会。(8)对于专项维修资金必须按规定的用途使用,不得挪作他用。第二节物业管理法律关系主体及其权利和义务二、业主及业主大会的权利和义务（一）业主的权利和义务“业主”通常是指物业的主人(自然人、法人),即对物业享有所有权的人。随着我国房地产业的迅速发展和人民生活水平的不断提高,越来越多的人拥有了自己的物业。特别是1998年下半年国家取消福利分房制度以后,越来越多的人通过购买房屋成为业主。众多的业主在物业管理中处于什么地位?享有哪些权利?他们应如何行使自己的权利?这些无疑都是重要的法律问题。第二节物业管理法律关系主体及其权利和义务二、业主及业主大会的权利和义务（一）业主的权利和义务根据《民法典》,属于业主共有的部分,主要包括:(1)建筑区划内的道路(属于城镇公共道路的除外);(2)建筑区划内的绿地(属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外);(3)建筑区划内的其他公共场所,公用设施专和物业服务用房;(4)占用业主共有的道路或其他场地作为停车位的。这种停车位应属于业主共有。业主对其共有部分享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由拒绝履行义务。业主在转让专有部分时,其对共有部分享有的共有权和管理权应一并转让。第二节物业管理法律关系主体及其权利和义务二、业主及业主大会的权利和义务（二）业主大会的权利和义务业主大会是由业主自行组成的维护业主整体利益的组织。其具有民主性、自治性、代表性的特征。我国《物业管理条例》中规定,一个物业管理区域成立一个业主大会。同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第二节物业管理法律关系主体及其权利和义务二、业主及业主大会的权利和义务（二）业主大会的权利和义务根据房地产比较发达和成熟的国家的经验,业主大会应该采取二重机构设置的方式,即由全体业主组成业主大会,作为业主自治机构中的权力机关,行使重大事务的决策权;在业主大会下设立由业主选举产生的业主委员会作为业主大会的常设机构和执行机关,行使日常事务的管理权。①根据《物业管理条例》和《民法典》,下列事项由业主共同决定:(1)制定和修改业主大会议事规则;(2)制定和修改管理规约;(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(4)选聘和解聘物业服务企业;(5)筹集和使用专项维修资金;(6)改建、重建建筑物及其附属设施;(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第二节物业管理法律关系主体及其权利和义务三、业主委员会的职责业主委员会是经业主代表大会选举产生的,代表业主利益,实行自治管理,维护业主合法权益的组织。业主委员会的性质直接涉及其行为后果的归属和法律责任的承担,同时也关系其权利、义务的范围。我国《物业管理条例》中明确规定,业主委员会是业主大会的执行机构。第二节物业管理法律关系主体及其权利和义务四、管理规约与物业服务合同（一）管理规约管理规约是由业主承诺或订立,对全体业主具有约束力,由全体业主共同遵守的有关物业的使用、维护及管理等方面的行为准则。管理规约是物业管理中的重要文件之一。它是业主自治原则的重要体现,只要不违反国家的强制性规定,不违反公序良俗,便对全体业主具有约束力。（二）物业服务合同物业服务合同,是指物业管理区域内的业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的,确立物业服务企业、业主和业主委员会在物业管理活动中的权利、义务关系的协议。我国《物业管理条例》第34条第1款明确规定,业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。第三节物业管理的主要内容一、住宅小区的管理（一）住宅小区管理的特点住宅小区是按城市统一规划建设,基础设施配套比较齐全,建筑面积在5万平方米以上,已建成并投入使用、入住率达60%以上的小区。近些年来,我国住宅建设在统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的正确方针指导下,发展很快,出现了许多住宅小区。这些住宅小区一般具有以下特点。(1)规划建设集中,使用功能多样(2)住宅小区内的房屋及其配套设施具有整体性和系统性。(3)产权管理比较复杂。第三节物业管理的主要内容一、住宅小区的管理（二）住宅小区管理的主要内容住宅小区的管理工作包括行政管理和物业管理两个方面。行政管理是住宅小区所在地的政府各有关职能部门对住宅小区进行的管理,如街道办事处、公安派出所、市场监督管理机关、税务机关及环境卫生、民政事务、房屋产权等方面的管理。此外还有分布在小区内的各工作委员会,如计生、治保、侨务、居委会等组织,在不同的方面对住宅小区进行管理第三节物业管理的主要内容二、经营性物业的管理（一）经营性物业管理的概念经营性物业管理,是指以经营性房屋为主要管理对象的物业管理,如写字楼的管理、公共商业楼宇的管理等。经营性物业管理对于人民生活水平的提高、城市的美化以及社会经济的发展起着十分重要的作用。随着市场经济的发展,经营性物业管理已逐渐成为物业管理的重要组成部分。（二）经营性物业管理的主要特点经营性物业管理的主要特点是具有良好的建筑和现代化设备,并且功能齐全,设施配套,形成独立的工作生活系统;具有相当数量的面积,人口密度大,办公单位集中,人员流动性大、结构复杂。经营性物业的这些特点,决定了经营性物业管理的特点,即物业服务公司提供的服务是有偿的,其对所提供的各项服务要收取合理的费用,以维持正常的经营活动。物业管理经营的目标是保本微利,量入为出,不得牟取高额利润。第三节物业管理的主要内容二、经营性物业的管理（三）经营性物业管理的主要内容经营性物业管理主要包括以下几个方面。(1)制订管理计划。(2)物业的维修。(3)安全保卫。(4)消防工作。(5)车辆管理。第三节物业管理的主要内容三、公房出售后的管理（一）业主自治管理（二）委托管理第四节物业管理服务费一、物业管理服务费的概念物业管理服务费是物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫