《物业管理师》三级复习题(含答案)

《物业管理师》三级复习题(含答案)一、职业道德与职业守则1.单选题（1）物业服务企业接受业主委托，对小区共有部分进行经营管理时，应遵循的首要原则是（）。A.利润最大化B.业主利益优先C.政府指导定价D.企业品牌优先答案：B（2）根据《物业管理行业职业道德准则》，下列行为中属于“诚实守信”范畴的是（）。A.为争取项目，承诺低于成本价中标B.公开小区公共收益收支明细C.以“行业惯例”为由拒绝退还装修押金D.对业主个人信息进行分级加密答案：B2.多选题（3）以下哪些做法符合物业管理师“保守秘密”的职业要求？（）A.将业主欠费信息提供给催收公司B.在法院调取证据时如实提供监控录像C.把业委会会议记录拍照发至业主群D.对媒体采访要求查验记者证件并登记E.拒绝非业主身份的中介查询房屋档案答案：BDE3.判断题（4）物业管理师在发现业委会成员侵占公共收益时，可基于“家丑不外扬”考虑暂缓上报。（）答案：错误4.案例分析题（5）某项目经理李某为完成年度收费率指标，私下与业主王某达成协议：若王某一次性预缴两年物业费，李某以个人名义赠送其价值800元的购物卡。后此事被其他业主举报。问题：①李某违反了哪些职业道德？②企业应采取哪些补救措施？答案：①李某违反“诚实守信”“公平竞争”及“禁止商业贿赂”要求，构成职务侵占嫌疑。②企业应：立即停职调查；退还王某购物卡等价金额；向全体业主公告；修订收费管理制度，设置“双人复核+第三方审计”防线；将李某违规行为记入行业信用档案。二、物业管理基本制度与政策1.单选题（6）《民法典》规定，业主共同决定事项中，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上且人数四分之三以上同意的是（）。A.使用公共维修资金B.改变共有部分用途C.选聘物业服务企业D.筹集公共维修资金答案：D（7）根据《物业服务收费管理办法》，实行政府指导价的住宅物业，其收费标准由（）核定。A.住建部B.省级价格主管部门会同住建部门C.市级行业协会D.业委会答案：B2.多选题（8）下列哪些情形可以认定为“物业服务人已经履行了维修养护义务”？（）A.电梯维保合同在有效期内且记录完整B.台风前已张贴温馨提示C.下水管道爆裂后30分钟内到场围挡D.消防巡查记录显示上月有3处隐患未整改E.外墙脱落区域已设置警戒线并报告业委会答案：ACE3.计算题（9）某小区可收费面积12万㎡，住宅与商业面积比为5:1。住宅部分政府指导价1.8元/㎡·月，商业部分市场调节价3.5元/㎡·月。若全年收费率为92%，计算年度物业费总收入（万元，保留两位小数）。答案：住宅面积=10万㎡，商业=2万㎡；月收入=10×1.8+2×3.5=25万元；年收入=25×12×0.92=276.00万元。4.案例分析题（10）某市旧改项目竣工后，街道办提议由社区居委会代行业委会职责，并与A公司签订物业服务合同。业主赵某认为居委会无权签约，遂拒缴物业费。问题：①居委会代行职责是否合法？②A公司如何维护自身权益？答案：①《民法典》第277条明确业委会成立前由居委会代行职责合法，但代行期限不得超过三年且需公示。②A公司应：公示代行依据；每季度向业主公开服务报告；对欠费业主书面催缴，仍不缴纳的，可向法院起诉，不得以停水停电方式催费。三、房屋及设施设备管理1.单选题（11）曳引式电梯的“满载下行制停距离”主要考核的是（）。A.曳引轮磨损量B.制动器制动能力C.导轨润滑状态D.轿厢密封性答案：B（12）根据《建筑消防设施的维护管理》（GB25201），湿式报警阀组的压力开关应（）测试一次。A.每周B.每月C.每季度D.每年答案：B2.多选题（13）下列属于“二次供水设施”的是（）。A.地下室生活水池B.变频恒压泵组C.屋顶消防水箱D.单元立管减压阀E.住户厨房净水器答案：ABD3.实操判断改错题（14）阅读下表“空调机房巡视记录”，指出并改正两处错误。【原文】时间：2024051210:00设备：螺杆冷水机组RTHD巡视人：张工记录：①冷冻水进水温度12℃②冷却水出水温度30℃③油压差2.1bar④电压380V±10%⑤机房湿度85%答案：错误①冷冻水进水温度应为7℃左右；错误②机房湿度应控制在60%以下，85%过高，需立即开启除湿设备并检查漏水。4.综合计算题（15）某小区有3台18.5kW生活水泵，一用一备一检修，实际运行效率78%，每日运行时间统计如下：低区泵（1）运行5h，高区泵（2）运行7h。若电价为0.75元/kWh，求月度（30天）水泵电费。答案：运行总功率=18.5×(5+7)=222kWh/日；月用电量=222×30=6660kWh；电费=6660×0.78×0.75=3898.20元。四、环境与秩序管理1.单选题（16）依据《城市生活垃圾分类标志》（GB/T19095），“厨余垃圾”标志颜色为（）。A.蓝色B.绿色C.红色D.灰色答案：B（17）高空抛物摄像头应优先选用的镜头焦距是（）。A.2.8mmB.4mmC.8mmD.16mm答案：C2.多选题（18）下列属于“四害”密度监测方法的是（）。A.粘鼠板法B.目测法C.勺舀法D.紫外线灯诱捕法E.夹夜法答案：ABCE3.案例分析题（19）某写字楼租户反映近期夜间经常闻到刺鼻异味，怀疑通过新风系统进入。物业工程部检查未发现空调异常，保安夜间巡查也未见装修。问题：①制定异味排查方案。②如何与租户沟通？答案：①方案：关闭新风，采用分楼层负压测试；委托第三方对风管内壁取样VOC检测；排查地下车库、餐饮隔油间、垃圾房等异味源；检查竖井防火阀密封性。②沟通：24小时内书面回复租户排查计划；每日17:00前推送进展简报；设置临时活性炭净化器降低投诉；若7日内未找到源头，减免当月空调能耗费15%作为善意补偿。五、客户服务与公共关系1.单选题（20）“峰终定律”在物业服务体验设计中强调（）。A.投诉处理时效B.服务高峰与结束瞬间感受C.首问责任制D.服务金三角答案：B（21）客户情绪ABC理论中的B指的是（）。A.诱发事件B.信念系统C.情绪结果D.行为反应答案：B2.情景模拟题（22）业主陈女士因楼上漏水导致墙面发霉，到服务中心情绪激动，要求立即赔偿5万元。任务：写出物业客服岗位“五步沟通话术”（含关键句式）。答案：第一步：安抚——“陈女士，看到墙面受损我们非常理解您的心情，请先到会议室坐下，我为您倒杯温水。”第二步：倾听——“请您详细描述发现时间、受损位置，我会全程记录。”第三步：确认——“我复述一下，您发现漏水是本周一早晨7点，位置在客厅东南角，面积约2㎡，对吗？”第四步：方案——“我们已联系楼上业主和维保单位，30分钟内共同上门勘查，今日18:00前给出修复及赔偿初步方案。”第五步：跟进——“这是我的名片，明早9:00前我会向您短信推送整改进度，若有任何疑问可直接微信或电话联系我。”3.案例分析题（23）某小区推行“管家微信”服务后，报修量同比上升40%，业主却评价“响应快、重复修”。问题：①分析数据背后的服务质量问题。②提出改进措施。答案：①报修增长但重复修，说明一次修复合格率低，管家为追求“秒回”而仓促派工，缺乏根因分析。②措施：建立“首次修复合格率”考核，权重占绩效40%；推行“维修后72小时回访+拍照”闭环；对同类故障3次以上的设备启动“故障树”分析；设置“技术红马甲”突击队负责疑难工单；每月公示TOP3重复故障及整改报告。六、物业承接查验与移交1.单选题（24）根据《物业承接查验办法》，建设单位应在交付前（）日书面通知物业服务企业开展查验。A.7B.15C.20D.30答案：C（25）对消防系统进行功能性试验时，末端试水装置出水压力不应低于（）MPa。A.0.05B.0.10C.0.15D.0.20答案：A2.多选题（26）下列属于“共用设施设备”现场查验资料的是（）。A.设备采购合同及维保协议B.隐蔽工程验收记录C.竣工图及设备说明书D.质量监督站整改通知书E.业主身份证复印件答案：ABCD3.实操纠错题（27）阅读“电梯移交单”节选，指出三处不规范并改正。【原文】1.电梯编号：L1L62.移交日期：2024.6.13.维保单位：迅达公司4.年检日期：2024.4.155.备注：限速器未校验答案：①未注明电梯出厂编号及注册代码；②年检日期已过期，需重新报检并附合格报告；③限速器未校验不得移交，须由建设单位委托校验合格后方可签字。4.综合案例题（28）某小区因前期开发延期，业委会决定提前15天接管钥匙，要求物业企业同步完成查验。问题：①物业企业能否拒绝？②若同意提前，应如何控制风险？答案：①可以拒绝，因《办法》规定至少提前20天通知，时间不足可致查验不充分。②若同意，应：签署“阶段性接管协议”，明确“问题汇总表”作为补充协议；对消防、电梯等高风险设备先查验后使用；对未完成项设置“销项保证金”，金额不少于合同总价5%；每日形成《缺陷日报》由建设、施工、监理、物业四方签字确认。七、档案管理与信息建设1.单选题（29）电子档案“四性检测”中不包括（）。A.真实性B.完整性C.可用性D.可修改性答案：D（30）根据《企业文件材料归档范围和档案保管期限规定》，物业服务合同正本的保管期限为（）。A.10年B.30年C.永久D.与项目同寿命答案：C2.多选题（31）下列数据应纳入“物业数字孪生”静态数据集的是（）。A.房屋户型矢量图B.电梯钢丝绳更换记录C.实时电表读数D.地下管网BIM坐标E.员工排班表答案：AD3.实操设计题（32）设计一份“业主电子档案”字段表，要求不少于12个字段，并写出主键。答案：字段：房屋编号、业主姓名、身份证号、手机号、产权面积、共有面积、交付日期、装修状态、宠物登记、车辆牌号、紧急联系人、信用评分。主键：房屋编号+身份证号联合主键。八、安全生产与应急管理1.单选题（33）根据《生产安全事故应急预案管理办法》，物业服务企业应急预案备案受理机关为（）。A.应急管理部B.县级住建部门C.县级应急管理部门D.街道办事处答案：C（34）有限空间作业“先通风、再检测、后作业”中，氧气浓度合格范围为（）%。A.1519B.1923.5C.23.525D.25以上答案：B2.多选题（35）下列属于“重大火灾风险”直接判定要素的是（）。A.自动喷水灭火系统瘫痪B.疏散通道被堵塞C.消防控制室无证值班D.常闭防火门闭门器损坏E.地下车库未设置应急广播答案：ABC3.案例分析题（36）2024年6月，某小区地下车库因电动车自燃引发火灾，造成5辆汽车损毁。事后调查发现：车库内未设置自动喷淋；物业保安第一时间使用干粉灭火器但未能控制火势；消防队到达后消防栓无水。问题：①指出物业三处违法行为。②提出整改与赔偿方案。答案：①未按《汽车库规范》设置自动喷水灭火系统；消防栓无水违反《消防法》第28条；保安未启动微型消防站及排烟系统。②整改：30日内增设侧向喷淋系统；清洗消防水池并更换浮球阀；建立“电动车集中充电+自动断电”区域；组建志愿消防队每季度演练。赔偿：启动公共责任险理赔；对受损车辆先评估后垫资维修；向业委会提交火灾调查报告及费用分摊方案；未售车位部分由开发商承担30%赔偿。九、财务管理与成本测算1.单选题（37）物业服务企业采用“酬金制”时，其利润来源为（）。A.物业费结余B.约定酬金比例C.增值服务收入D.政府补贴答案：B（38）下列科目中，属于“营业外收入”的是（）。A.车位管理费B.电梯广告分成C.违约金收入D.装修保证金答案：C2.计算题（39）某项目年度物业费收入600万元，营业成本450万元，税金及附加36万元，管理费用60万元，财务费用5万元，其他收益（政府稳岗补贴）8万元。计算营业利润率（%）。答案：营业利润=60045036605+8=57万元；营业利润率=57/600×100%=9.50%。3.综合案例题（40）某老旧小区拟引入物业企业，业主愿意缴纳物业费标准为0.9元/㎡·月，小区面积9万㎡，收费率预计85%。企业测算：人工成本3.2万元/月，保洁耗材0.4万元/月，秩序维护0.8万元/月，维修耗材0.3万元/月，保险及税金为收入12%，企业目标酬金为8万元/年。问题：①计算年