2025物业管理师实操试题及答案解析

2025物业管理师实操试题及答案解析一、接管查验与资料移交【试题1】2025年3月，某超高层写字楼竣工备案完成，开发商拟向物业服务企业办理接管查验。项目总建筑面积18.6万㎡，其中含避难层3层、设备转换层2层、屋顶直升机停机坪1处。请根据《物业承接查验办法》（建房〔2010〕165号）及《超高层建筑设计防火规范》（GB512512017）回答：（1）开发商应至少提前多少日向物业企业发出书面接管查验通知？（2）物业企业应组建几人以上的查验小组？其中注册物业管理师不少于几人？（3）对避难层防火卷帘的查验，应现场抽查的比例为多少？（4）若查验发现直升机停机坪消防栓系统压力仅为0.25MPa，而规范要求为0.35MPa，物业企业应如何规范形成书面处理意见？【答案与评分要点】（1）15日（1分）。（2）5人，其中注册物业管理师不少于2人（2分）。（3）按防火卷帘所在楼层数抽查20%，且不少于3樘（2分）。（4）应填写《物业承接查验问题记录表》，由开发商代表、物业代表、监理代表三方签字确认，并附现场照片、压力测试报告；约定整改时限，抄送当地住建部门（3分）。【试题2】在资料移交环节，开发商仅提供了《竣工验收备案表》复印件并拒绝提供原件。物业企业拟采用“先行接管、后补原件”方式，请指出该做法的法律风险，并给出两条可操作的替代方案。【答案】风险：违反《物业承接查验办法》第13条，原件缺失将导致后续业主索赔时无法举证，企业可能承担连带赔偿责任（2分）。替代方案：①由开发商出具《原件暂缺承诺书》，承诺30日内移交，并支付保证金50万元，逾期每日扣收1‰；②物业企业向城建档案馆申请调阅原件并复印盖章，同时由公证处对复印过程进行证据保全（每条2分）。二、设施设备运行与节能降耗【试题3】2025年6月，某项目中央空调主机冷却水进水温度持续高于32℃，导致高压报警频繁。经检查，冷却塔填料结垢严重，冷却水泵额定流量200m³/h，实测仅165m³/h。请按《公共建筑节能设计标准》（GB501892015）及设备运行数据回答：（1）计算冷却水泵效率下降百分比（保留1位小数）。（2）给出两项无需停机即可实施的临时应急措施。（3）若采用化学清洗，应选择何种药剂循环浓度与停留时间？（4）清洗后验收时，冷却水进出温差应达到多少方可判定合格？【答案】（1）(200165)/200×100%=17.5%（2分）。（2）①加大冷却塔风机频率至50Hz，提高换热量；②临时投加5%次氯酸钠，抑制藻类繁殖（每条2分）。（3）选用有机酸（如羟基乙酸）浓度5%8%，循环68h，pH控制在3.54.5（3分）。（4）≥5℃（1分）。【试题4】项目地下三层设置有1600kVA柴油发电机组作为应急电源。2025年4月15日，市电突然中断，发电机自启动失败。值班员小李在未断开市电高压进线开关的情况下，手动合闸发电机出线开关，导致倒送电事故。请回答：（1）该操作违反了哪两条强制性条文？（2）写出正确的市电发电机切换操作流程（按时间顺序）。（3）为防止倒送电，应在哪些位置加装何种电气联锁装置？【答案】（1）违反《供配电系统设计规范》GB500522009第4.0.3条“严禁并联运行”及《柴油发电机组安装验收规范》GB/T28202020第6.2条“必须设置电气与机械双重联锁”（2分）。（2）①确认市电失压→②断开低压进线总开关→③断开高压进线开关并挂锁→④启动发电机→⑤检测发电机电压频率正常→⑥合发电机出线开关→⑦逐级合重要负载开关（顺序错误即0分，共4分）。（3）在高压进线柜与发电机出线柜之间加装机械挂锁+电气钥匙联锁；在ATS双电源切换箱内设置相位侦测继电器，实现电气闭锁（每条2分）。三、客户服务与投诉处理【试题5】2025年7月，某住宅小区业主王先生投诉：家中天花板在雨季出现渗水，已报修3次，但物业以“外墙保温层属于开发商质保范围”为由未彻底处理。王先生遂拒缴物业费，并在业主微信群发布“物业只收费不办事”言论，引发50余户跟风。请回答：（1）物业企业是否可直接引用质保条款免责？说明法律依据。（2）给出处理该投诉的“五步闭环”标准话术（每步不超过30字）。（3）针对微信群负面舆情，企业应在多少小时内完成首次公开回复？（4）若王先生仍拒缴，企业可采取何种法律手段？需准备哪些证据？【答案】（1）否。根据《物业管理条例》第36条，物业有义务协助业主联系开发商履行质保，并应采取应急措施防止损失扩大（2分）。（2）①致歉：王先生，非常抱歉给您带来困扰；②确认：7月8日、15日、22日已报修3次，我们已记录；③解释：外墙保温层属5年质保，开发商已承诺8月1日前进场；④方案：明日先免费室内堵漏并放置除湿机；⑤回访：3日后电话回访，确保干燥（每步1分）。（3）2小时（1分）。（4）可向人民法院提起物业费支付令申请；需准备《前期物业服务合同》、报修记录、催缴函、快递回执、第三方渗漏鉴定报告（每条1分，共3分）。【试题6】2025年8月，某商业综合体租户“网红奶茶店”因客流激增，每日产生厨余垃圾120kg，超出原合同约定的30kg，且未按要求投放至指定收集点，导致垃圾房异味遭周边商户投诉。物业企业拟对其收取“超额垃圾处理费”，请回答：（1）若合同未约定超额费用标准，企业是否有权收费？（2）给出计算超额费用的两种可行模型，并列出所需基础数据。（3）若奶茶店拒绝缴费，企业能否采取停电措施？说明法律风险。【答案】（1）有权。依据《民法典》第509条“诚实信用原则”及《城市生活垃圾管理办法》第16条，产生者应按实际量承担合理费用（2分）。（2）模型A：阶梯计价——超出部分按2元/kg收取，需数据：合同基数30kg、实际称重记录、环卫部门收费凭证；模型B：影子价格——按环卫部门每吨处理成本580元+15%合理利润，折算0.67元/kg，需数据：环卫合同、增值税发票（每条2分）。（3）不能。根据《供电营业规则》第98条，物业非供电合同主体，擅自停电构成侵权，可能被行政处罚并赔偿停产损失（2分）。四、秩序维护与消防管理【试题7】2025年9月，某小区电动自行车集中停放库发生自燃，过火面积8㎡，烧毁车辆12辆。经消防部门调查，起火点为一辆改装锂电池电动车，物业未履行夜间巡查制度。请回答：（1）物业企业可能面临何种行政处罚？（2）若被处罚，企业可在收到《行政处罚告知书》后多少日内提出听证？（3）给出夜间防火巡查的“三必查”内容。（4）为防止锂电池热失控，充电柜应设置何种自动灭火系统？【答案】（1）依据《消防法》第60条，责令改正，处500050000元罚款（1分）。（2）3日内（1分）。（3）①充电柜温度是否异常（＞60℃）；②有无私自拉线；③灭火器、消火栓是否被遮挡（每条1分）。（4）每个充电格设置独立气溶胶灭火装置，喷放时间≤10s，灭火密度≥100g/m³（2分）。【试题8】2025年10月，某写字楼开展消防疏散演练，实际到场率仅62%。部分租户以“影响营业”为由拒绝参加。请设计一份《消防演练强制参加条款》，要求：（1）写入租赁合同的补充协议；（2）包含违约责任与激励措施；（3）条款不得违反《民法典》格式条款无效情形。【答案示例】“租户应派员参加甲方组织的年度消防演练，缺席者每次向甲方支付违约金500元；连续两次缺席，甲方有权暂停提供空调服务24小时并上报消防部门。甲方对全程参与者给予当月物业费5%返现。本条款已采用加粗字体提示，双方已充分协商并同意，不构成无效格式条款。”（共6分，缺失要素逐项扣分）五、环境管理与绿化养护【试题9】2025年5月，某住宅项目绿化斑秃率18%，高于合同约定的5%。第三方检测机构出具报告显示：土壤pH8.7，全盐量0.45%，导致黑麦草死亡。请回答：（1）给出改良碱性土壤的两种化学方法及用量。（2）若更换为耐盐碱植物，列出三种适生树种并注明耐盐阈值。（3）绿化养护单位拒绝整改，企业可依据哪条合同条款直接委托第三方代为履行？【答案】（1）①施硫磺粉100g/㎡，耕深15cm；②施腐殖酸肥2kg/㎡，灌溉洗盐（每条2分）。（2）柽柳（≤0.6%）、白蜡（≤0.5%）、沙枣（≤0.7%）（每种1分）。（3）依据《绿化养护合同》第8.2“乙方逾期未整改，甲方有权委托第三方履行，费用另加20%管理费由乙方承担”（2分）。【试题10】2025年11月，某商业综合体垃圾房采用负压除臭系统，但冬季低温导致生物滤池微生物活性下降，H₂S浓度升至15ppm，超出《恶臭污染物排放标准》GB1455493限值3倍。请给出：（1）微生物最适温度范围及冬季保温措施。（2）计算当前超标倍数。（3）在不新增设备前提下，给出两项运行参数调整方案。【答案】（1）2535℃；措施：在滤池底部加装地热盘管，维持温度≥20℃（2分）。（2）(155)/5=2倍（1分）。（3）①降低喷淋频率至每2h一次，减少热量散失；②投加耐低温硝化菌剂，提高降解效率（每条2分）。六、费用测算与招投标【试题11】2025年12月，某公建项目建筑面积12万㎡，拟采用酬金制招标，物业企业酬金比例8%。已知：1.年度公共设施设备维护费预算680万元；2.能源费（含公区水电）预算420万元；3.秩序维护、保洁、绿化人工总成本预算960万元；4.法定税费率6.72%；5.业主希望控制年度物业费单价≤4.8元/㎡·月。请计算：（1）酬金制下，年度物业费总额；（2）折合单价是否满足业主控制目标？（3）若采用包干制，企业需承担的风险主要有哪些？【答案】（1）总成本=680+420+960=2060万元；酬金=2060×8%/(18%)=179.13万元；税费=(2060+179.13)×6.72%=150.87万元；年度总额=2060+179.13+150.87=2390万元（4分）。（2）单价=2390万元÷12万㎡÷12月≈3.32元/㎡·月＜4.8元，满足（2分）。（3）能源价格波动风险、设备突发大修风险、人工成本上涨风险、税费政策变化风险（每条1分）。【试题12】2025年，某国企物业项目公开招标，评分标准：技术标50分、价格标40分、资信标10分。技术标中“垃圾分类实施方案”占8分。请为该方案设计一份“四分类+两集中”创新模式，要求：（1）写出“四分类”具体类别及投放容器颜色；（2）“两集中”指哪两项集中操作；（3）给出数据化考核指标两项；（4）方案不得增加业主费用。【答案】（1）可回收物（蓝）、厨余垃圾（绿）、有害垃圾（红）、其他垃圾（灰）（2分）。（2）集中暂存：在地下卸货区设置负压暂存冷库，温度04℃，防臭；集中转运：与环卫公司签订“公交化”转运，每日6班，间隔2h（2分）。（3）指标A：厨余垃圾分出率≥25%，每月由第三方称重；指标B：投放准确率≥85%，通过AI摄像头识别抽查（每条2分）。（4）利用原有保洁编制，增加智能桶由企业一次性投入，不计入业主公摊（2分）。七、应急演练与危机公关【试题13】2025年3月，某小区因供水管道爆裂，导致58栋高层停水12小时。企业启动应急预案，但业主仍聚集服务中心抗议。请回答：（1）应急预案中“信息通报”环节的黄金时限是多少？（2）给出向业主发布的短信模板，不超过70字。（3）企业拟用消防车临时供水，需办理哪些手续？（4）针对网络出现“水质污染”谣言，给出三步辟谣流程。【答案】（1）事件发生后30分钟（1分）。（2）【紧急通知】因供水管突发爆裂，58栋暂停供水，预计今晚21:00修复。临时取水点设南门广场，带来不便深表歉意！××物业（2分）。（3）向市自来水公司申请临时取水备案；向消防支队报备车辆调用；向卫健委申请水质快检（每条1分）。（4）①立即联系卫健委发布水质合格检测报告；②在业主群上传现场快检视频；③邀请业主代表参观补水点并签字见证（每条1分）。【试题14】2025年7月，台风“山猫”登陆，某项目地下车库进水，水深30cm。企业启动防汛Ⅱ级响应。请设计一张《地下车库防汛物资清单表》，需包含：物资名称、数量、摆放位置、责任人、检查频次，至少8项物资。【答案示例】|物资名称|数量|摆放位置|责任人|检查频次||||||||防汛沙袋|200个|车库B1坡道口|张三|每周||抽水泵7.5kW|4台|设备用房A03|李四|每月||水带20m|8条|消防栓箱旁|王五|每周||应急灯|10盏|配电室|赵六|每月||防水挡板|6块|货梯口|钱七|每周||发电机|1台|发电机房|孙八|每日||雨衣雨靴|20套|保安值班室|周九|每周||对讲机|12部|监控室|吴十|每日|（每缺失一项扣1分，共8分）八、智慧物业与数据分析【试题15】2025年，某企业上线“物业云”平台，通过IoT传感器采集电梯运行数据。已知：电梯总数80台；传感器每10s上传一次振动幅度（单位mm/s²）；每月数据量1.2TB；企业采用阿里云OSS标准存储，单价0.12元/GB·月。请计算：（1）年度存储费用；（2）若采