【《徐州R房地产项目及营销环境分析案例》6500字】

徐州R房地产项目及营销环境分析案例目录TOC\o"1-3"\h\u25552徐州R房地产项目及营销环境分析案例 1118521.1徐州R项目情况简介 1243611.1.1DF房地产开发商简介 194251.1.2DF房地产徐州R项目简介 1285591.2徐州R项目营销环境分析 238141.2.1宏观环境PEST分析 2312601.2.2徐州房地产市场环境分析 6176551.3徐州R项目SWOT分析 8180201.1.1徐州R项目优势分析 8178731.1.2徐州R项目劣势分析 10326061.1.3徐州R项目机会分析 1088101.1.4徐州R项目威胁分析 101.1徐州R项目情况简介1.1.1DF房地产开发商简介DF地产中国百强房企，是具有国家一级房地产开发资质的上市公司，公司1996年成立至今24年时间，始终专注于高端住宅以及豪宅项目的开发。DF起家于温州，截至2020年，温州80%以上的改善、高端住宅及豪宅项目皆出自大发。在中国经济最发达的地区长三角的眼里，DF就是高端住宅的蓝本，住在大发就是一种身份的象征。17年6月，大发总部搬迁至上海，18年在香港上市（股票代码：6111.HK），着眼全国，践行1+5+X的全国布局（深耕长三角，聚焦环渤海、中部、大湾区、成渝、西部5大城市群）。2年时间，已经实现六大区域的全国化战略布局，80个项目同时在售。19年获得全国上市公司发展速度5强。截至今年上半年，新增土地200亿，土地储备500亿，全国排名前50强，到今年年底，DF土地储备量将达1000亿1.1.2DF房地产徐州R项目简介DF·R悦府项目位于云龙区政府核心，北靠人民检察院、人民法院，南临海荧别克4S店，西接三环东路黄金主轴线，建设中的地铁1号线、规划中的地铁5号线近在咫尺，东临备战路及三八河，环境优雅。1.5公里范围内行政、学校、公园、商业、医院无缝连接繁华生活。世茂广场、云龙万达、绿地城市广场等商业环伺；全龄名校汇聚周边，一站式教育百步之内。项目周边500米范围内，徐州汉文化景区环绕；近邻九七医院、和平妇产医院等。项目总用地面积：24441.28㎡，总建筑面积：≤65228.58㎡，建筑密度：≤20%，绿地率≥30%,容积率≤2.0，住宅总户数373户，机动车停车位383辆，非机动车停车位1093辆，项目志在打造成为高度稀缺的低密洋房住区，并且配有6-7层绝版别苑产品。在寸土寸金的云龙中心区，以中国皇家园林造景手法，打造了奢侈的中央景观轴线，蕴藏东方礼制的多重归家礼序，新亚洲风格外立面，厚重典雅，精致优雅，历久弥新。1.2徐州R项目营销环境分析1.2.1宏观环境PEST分析①政治法律环境分析国家政策将直接影响房地产业的发展，也对地方发展产生重要影响，因此，地方政府将严格控制地方房地产业的发展，政府也将根据今年的市场形势和经济形势作出相应的调整。2010年开始，我国国民经济发展迅速。这也推动了中国房地产行业的快速发展，最为明显的体现就是房价的快速增长，各地商品房价格都呈现迅猛发展的态势，而房价关乎民生问题，为了房地产行业不畸形发展，防止价格过度升温，各地地方政府都出来了相应的措施，使用政策干预的措施来抑制房价的猛涨，尽管政府出台了相关政策，但房价依旧火热，未得到有效的控制。2010年后，中央政府再次强调了对地方房地产市场的管控，所以各地均出台了对房地产市场的二次调控条例。从2011刀2015年，中央政府为了确保经济发展的稳定性和可靠性，对房地产市场继续提出了第三轮调控，在“房子用来住的，而不是用来炒的”的主基调下，限购限售限贷一些列政策同时发力，再配合土地拍卖政策的收紧，优化房地产市场的供需关系，多轮政策施放后，调控效果逐渐显现。2021年，徐州市政府紧跟中央政策步伐，由徐州市住房和城乡建设局、发展和改革委员会、自然资源和规划局、市场监督管理局、住房公积金管理局、中国人民银行徐州市中心支行六部门联合出台的新政《进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的若干措施》重磅推出，此轮调控力度之大，有效的抑制了房价过热的情况。此次措施包括了三条平稳机制（实行土地供应两集中、建立土地拍卖熔断机制、严格价格备案），两个专项整治（开展房地产领域非法金融活动专项整治、开展房地产市场虚假宣传专项整治），三条利民措施（切实提成公积金服务效能、合理平衡成品住房比例、加快完善住房保障体系建设）。该文件中323措施有效的抑制了房地产过热，其中土拍熔断机制有效的避免了土拍“地王”的出现，当报价溢价超50%或超过最高限价，拍卖就将取消，转而摇号获取土地，这使得在土拍市场上，价高者得这种情况不再存在。“严格价格备案”限制了徐州市房地产最高定价，两个专项政治和利民措施进一步维护了市民买房过程中的各种权益。徐州市一系列的限购限贷限拍措施有效抑制了房地产过热现象，同时也推动了房地产市场大环境由“卖方市场”向“买方市场”转变，从此楼市进入新时代。在此政治法律背景下，房地产开发商应更加注重项目的营销工作，只有这样才能在当今竞争激烈的买方市场得以生存。江苏省内GDP地位徐州市作为苏北第一大城市，GDP排行前六，GDP总量约为南京的一半，2016年之前，常年经济增速10%左右，虽然近几年随着矿业主导产业的下行周期，徐州市的GDP在增速减缓，但其经济总量仍在不断增加，总体量较大。平均富裕程度不高，作为苏北第一大城市，庞大的人口基数使得其人均GDP较低。2020年江苏省部分地级市GDP排行苏省各地级市GDP排名城市名称2020年GDP（亿元）1苏州市20170.52南京市148183无锡市12370.54南通市10036.35常州市7805.36徐州市7319.87扬州市6048.38盐城市5951.49泰州市5312.810镇江市4220.111淮安市4025.412连云港市3277.113宿迁市3262.4城镇化水平较低截止到2019年，徐州城镇化率为67%，在江苏省内处于较为落后的位置，近几年城镇化在稳步推进，给房地产行业带来了较好的发展空间。交通便利徐州历年以来都是我国重要的交通枢纽，高速公里里程较长，轨道交通发展平稳。其对外交通十分发达，便利的交通为徐州市的经济飞腾发展提供了保障。③社会文化分析徐州是中国华夏九州之一，有5000多年的文明史，是汉族文化的发祥地，作为历史文化名城，徐州旅游资源丰富。徐州是江苏省第二大科教城市，拥有14所高校、丰富的人文景观资源、31所独立的科研院所，数量和规模在全国地级市位于前列。国家重点学科数量居江苏省第二。徐州近几年房地产发展态势良好，社会文化和谐。同时，20-40多岁的年轻人是徐州人口结构的重要组成部分，也是徐州商品房的主要购买者。随着80后、90后一代成为社会劳动主力军，他们已经到了适婚年龄，并且也已经积累了一定的财富。越来越多的市场刚性需求开始出现，徐州要积极推进房地产市场改革，稳定房价，促进房地产市场健康发展。因此，根据社会发展的需要，合理发展徐州房地产业具有重要的社会价值和积极的社会效益，新媒体浪潮下徐州的传播方式发生了巨大变化，城市化进程不断加快，这体现在新媒体的特点和以及新媒体与网络的结合上，年轻人更容易接受这类新媒体的信息传播，这些对房地产营销的推广有一定的启示作用。④技术环境分析十二五后中国经济持续稳步发展，人民的生活水平不断提高，当然，随着生活水平的不断提高，人们对房地产项目质量和生活质量的要求也在不断提高。随着时代的发展和科技的进步，越来越先进的技术和材料被应用到房地产项目的设计中。朗诗房地产2005年推出顶棚辐射和地源热泵技术，实施绿色科技差异化发展。2013年，金茂房地产在其项目除了顶棚辐射和地源热泵技术，又加入了空气净化系统。2016年葛洲坝地产推出“5G战略”。近几年，得益于中国5G技术的飞速发展，物联网技术被大量应用于房地产中，越来越多的智能家居设备和智能家居应用程序涌现。1.2.2徐州房地产市场环境分析1.3徐州R项目SWOT分析1.1.1徐州R项目优势分析①项目区位优势：项目位于云龙区政府核心，北靠人民检察院、人民法院，南临海荧别克4S店，西接三环东路黄金主轴线。周边地铁一号线在建设中，规划的五号线也正在筹备。地铁不仅带来便捷的出行，也直接影响到了房价的升值，俗话说地铁一响，黄金万两，地铁上盖物业的升值空间是非地铁上盖物业升值空间的30%，（例如在合肥，地铁站1公里内的二手房房价比1公里范围外的二手房房价高2000到3000元/m²，南京江宁地铁1号线开通后周边房价涨幅高达4倍，未来的升值空间可想而知）。此外，世茂广场、云龙万达、绿地城市广场等商业环伺项目周边，以项目为中心，开车仅需五分钟，满足吃喝玩乐购一站式生活体验。②品牌优势：R项目是DF集团进入徐州的第一个项目，DF地产中国百强房企，是具有国家一级房地产开发资质的上市公司，在DF早期起家的长三角地区，DF集团始终专注于高端住宅以及豪宅项目的开发，打造的很多项目口碑极佳，在很多客户群体中DF就是高端住宅的蓝本。③产品研发：建筑采取的新现代主义墅级建筑风格，吸取东方的元素，以中式对称建筑布局，通过高端独特的外立面展示，打造了别具一格的尊贵居住生活；外立面的材料采用真石漆1.0最先进技术，做了保温层，防水层，防火层，真石漆避免了时间久会脱落的问题，历久弥新。项目小区内部打造了园林景观系统，以六大主题、20+墅级园林景观系统为项目景观一大特色。与周边竞品项目如绿地淮博城、金茂悦相比，R项目绿化率>30,并且容积率小于2.0，R项目的内部环境具有明显优势。1.1.2徐州R项目劣势分析①地价较高。该项目拿地成本较高，高出周边所有已售土地楼面地价20%以上，在徐州这样的二线城市，进入销售环节后，高额的土地成本将严重影响产品的议价能力，在价格策略的制定和竞争中处于不利地位。②户型面积区间范围较小。R项目户型面积主要为134-151㎡，总体来看，徐州R项目的中户型普遍受欢迎程度较高，大户型则销售相对乏力，但中户型数量相对有限、大户型数量居多，并且R项目的主要竞争对手金茂悦现阶段金茂悦产品