2025年物业管理师实操考试试题及答案

2025年物业管理师实操考试试题及答案一、物业承接查验实务1.某新建住宅项目竣工后，开发企业拟向物业服务企业移交。请根据《物业承接查验办法》列出必须移交的“十类图纸”并说明每类图纸在后续管理中的具体用途。【答案】①总平面图：用于标注项目红线、出入口、地库范围，便于后期车辆管理与安防布控；②建筑竣工图：载明每栋建筑轴号、标高、装饰做法，为装修监管、渗漏维修提供依据；③结构竣工图：明确承重墙、柱、梁尺寸及配筋，便于二次装修审批时判断可否打孔；④给排水竣工图：显示管径、坡度、检查井坐标，可快速定位堵塞点；⑤电气竣工图：标注配电室、桥架、电缆型号，为突发停电抢修提供路径；⑥暖通竣工图：含空调水系统、防排烟风机编号，方便清洗及年检；⑦弱电智能化图：含门禁、监控、周界防区编号，为后期增设摄像头预留管线；⑧绿化竣工图：标明乔木定位坐标及胸径，死亡补栽时可追责施工单位；⑨地下管线综合图：将燃气、通信、电力管线分层着色，防止开挖误损；⑩人防竣工图：标注防护单元、防爆波井位置，突发空袭时快速引导疏散。2.现场查验时，发现屋面防水层局部起鼓。请写出完整的取证流程及法律文书名称。【答案】步骤1：拍摄带经纬水印的远景、中景、近景三张照片；步骤2：用φ50mm取芯机钻取起鼓处试块，用铝箔袋封存；步骤3：填写《物业承接查验问题记录表》（建设部示范文本附表D），由开发、施工、监理、物业四方签字；步骤4：同步签发《查验整改通知书》，限定15日内提交《屋面防水整改专项方案》；步骤5：整改后由第三方检测机构出具《屋面防水卷材剥离强度检测报告》，合格后方可签署《物业承接查验移交确认书》。3.计算题：某小区总建筑面积12万㎡，其中可收费面积10.5万㎡，地下车库1.5万㎡（车位400个，已售320个）。若《前期物业服务合同》约定住宅2.3元/㎡·月、车位80元/个·月，请测算首年物业服务费总收入，并列出空置房减免政策对收入的影响（假设住宅空置率8%，车位空置率15%）。【答案】住宅应收：10.5万㎡×2.3×12＝289.8万元；空置减免：289.8×8%×0.7（当地政策只收70%）＝16.23万元；住宅实收：289.8－16.23＝273.57万元；车位应收：400×80×12＝38.4万元；空置减免：38.4×15%×0.5（政策收50%）＝2.88万元；车位实收：38.4－2.88＝35.52万元；首年总收入：273.57＋35.52＝309.09万元。二、设施设备运行与维护4.某项目采用两台制冷量1400kW的离心式冷水机组，运行中发现冷却水进水温度达34℃，高出设计值4℃。请写出最经济的三项整改措施并计算年节能量（假设COP提升0.2，年运行1200h，电价0.75元/kWh）。【答案】措施1：清洗冷却塔填料，恢复换热效率；措施2：调整冷却水泵频率由50Hz降至42Hz，降低冷却水流量至设计值的85%，使温差由4℃升至5℃；措施3：增加一台冷却塔风机变频模块，使风机功耗下降30%。年节能量：1400kW×1200h×0.2＝336000kWh；年节省电费：336000×0.75＝25.2万元。5.电梯维保现场，维保工未设置围挡且未佩戴安全帽。作为物业经理，请写出依据《特种设备安全法》可实施的处罚金额及整改时限，并说明如何纳入供应商考核。【答案】依据《特种设备安全法》第八十四条，可责令维保单位限期改正，处1万元以上10万元以下罚款；逾期不改的，责令停产停业。物业可发《违约告知书》，按《电梯维保合同》第9.2条扣减当月维保款20%，并在季度考核表“安全文明”项记0分，连续两次0分启动退出条款。6.实操题：请手绘一张消防泵房管道系统示意图，要求标注闸阀、止回阀、减压阀、试验放水阀、压力开关、电接点压力表位置，并用红色箭头表示检修时关闭的阀门顺序。【答案】图略（文字描述）：市政进水→闸阀1→过滤器→减压阀→闸阀2→消防水池；水池出水管→闸阀3→消防主泵→止回阀→闸阀4→环网；泵组试验回流管→闸阀5→试验放水阀→回水池。检修泵时先关闸阀3、闸阀4，再打开闸阀5放水泄压，确保泵体无压。三、客户服务与公共关系7.某业主在微信群内发布“物业私吞公摊电费”言论，引发50余人起哄。请写出物业企业三步舆情处置方案，并给出可引用的法律条文。【答案】第一步：30分钟内由项目经理在群内发布《情况说明》，附公摊电费分摊公式、电费发票扫描件，并@造谣者，依据《民法典》第一千零二十四条“民事主体享有名誉权”；第二步：1小时内邀请业委会、业主代表到配电室现场抄表，全程录像，制作《公摊电费核验记录》；第三步：若业主仍继续扩散，发律师函要求删除言论，依据《治安管理处罚法》第二十五条“散布谣言扰乱公共秩序，处5日以上10日以下拘留”，并保留诉讼权利。8.设计一场“物业开放日”活动，要求包含时间、动线、岗位分工、风险预案，并给出评估满意度问卷（5道量表题）。【答案】时间：周六9:00–11:30；动线：北门签到→监控中心（讲解人脸识别）→水泵房（演示停水演练）→屋顶晾晒区（介绍屋面防水）→垃圾分类房（互动游戏）→会议室答疑；岗位分工：客服2人签到、工程3人讲解、秩序2人维持、保洁1人即时清扫；风险预案：①中暑：设遮阳伞+冰袋急救；②儿童坠落：屋顶设置1.5m临时围挡；③设备误触：水泵房按钮加透明罩。满意度问卷（Likert5级）：1.本次开放日内容安排是否紧凑？2.讲解员专业度是否满意？3.您对设备机房卫生是否认可？4.您对物业整体印象是否提升？5.您是否愿意推荐邻居参加？9.案例分析：某小区宠物犬咬伤幼童，家长索赔12万元。监控显示物业已张贴《文明养犬提示》，但未设置犬只牵引绳劝导岗。请判断物业是否承担补充责任，并计算可能的赔偿比例。【答案】依据《民法典》第一千二百四十五条“饲养动物造成他人损害，动物饲养人承担侵权责任”，物业非侵权主体；但依据《物业管理条例》第三十六条，物业未履行“协助管理”义务，被判承担补充责任。参考（2022）京01民终3456号判决，物业承担15%责任，即1.8万元，并在7日内增设“宠物劝导岗”。四、秩序维护与消防安全10.请写出“一键报警”按钮测试的SOP，并说明如何防止误报。【答案】SOP：①每月1日15:00由秩序领班测试；②提前24h向辖区派出所报备；③测试前通过广播告知业主；④按住按钮3s，确认控制室主机收到信号；⑤派出所收到后回复“测试收到”；⑥填写《一键报警测试记录表》。防止误报：加装透明翻盖，需向上提起15°方可按压；同时设置“连续按压5s才有效”的延时模块。11.某小区高层楼道内停放电动车，物业现场劝阻无效。请写出强制清理的法律路径及费用承担。【答案】依据《高层民用建筑消防安全管理规定》第三十七条“禁止在高层民用建筑公共门厅停放电动自行车”，物业可：①拍照取证→②发《整改通知书》→③报消防救援机构→④消防大队下发《责令改正通知书》→⑤逾期不改的，由消防大队处500元罚款，并委托物业代为清理；⑥清理费用200元/辆由业主承担，可从维修资金账户划扣或诉讼追偿。12.计算题：地下车库设置机械排烟系统，单个防烟分区面积1200㎡，净高3.5m，求最小排烟量并选择风机型号（给出公式）。【答案】依据《建筑防烟排烟系统技术标准》GB512512017第4.6.3条，Q＝60×A×h½＝60×1200×3.5½＝134706m³/h；选双速离心风机HTFII12，高速档风量138000m³/h，全压580Pa，功率30kW，满足要求。五、环境管理与绿化养护13.某小区乔木发生美国白蛾疫情，请写出生物防治与化学防治并重的方案，并给出药剂浓度、安全间隔期。【答案】生物防治：释放周氏啮小蜂50万头/公顷，分3次，间隔7天；化学防治：5%甲维盐水分散粒剂3000倍液喷雾，安全间隔期14天；作业要求：避开上午10:00–下午16:00蜜蜂活动高峰；提前3天张贴《喷药告知书》，对1–3层业主关闭门窗；作业人员穿防化服、佩戴全面罩。14.冬季除雪应急预案要求“雪停路净”。请写出三级响应的量化指标及物资清单。【答案】小雪（1h内积雪≤2cm）：30min内出动20人，人工撒布环保融雪剂0.5t/万㎡；中雪（2cm＜积雪≤5cm）：1h内出动40人，机械滚刷2台，融雪剂1t/万㎡；大雪（积雪＞5cm）：2h内出动80人，装载机1台、滑移装载机2台，融雪剂2t/万㎡，并在坡道铺草垫100条。15.实操题：请编制一份《垃圾分类房清洁消毒作业卡》，包含工具、药剂配比、作业顺序、检查人。【答案】工具：胶手套、口罩、长柄刷、高压水枪、84消毒液；药剂配比：有效氯500mg/L（1:100）；作业顺序：①断电→②清空垃圾桶→③高压冲洗地面→④喷洒消毒液静置30min→⑤擦拭把手→⑥开启紫外线灯30min；检查人：保洁班长每日16:00签字确认，存档3个月。六、费用测算与财务管理16.某小区拟更换全部900盏公共区LED灯，原灯40W、新灯18W，每天亮灯6h，电价0.75元/kWh，灯具采购价55元/盏，人工更换费15元/盏。请计算静态回收期。【答案】年节电量：（40－18）W×900×6h×365÷1000＝43362kWh；年节省电费：43362×0.75＝32521.5元；总投资：（55＋15）×900＝63000元；静态回收期：63000÷32521.5＝1.94年。17.物业企业拟开展“预存物业费送米面”活动，预存12个月享97折并送50元米面。请测算该促销对现金流的影响，并写出会计分录。【答案】假设100户参与，每户年物业费2000元，实收1940元，送米面成本30元/份。现金流增加：100×1940＝19.4万元；销售费用增加：100×30＝0.3万元；会计分录：借：银行存款19.4万借：销售费用0.3万贷：合同负债19.7万米面入库：借：库存商品0.3万贷：银行存款0.3万18.案例分析：业委会要求公开电梯广告收入，企业以“涉及商业秘密”拒绝。请给出法院倾向性意见及企业合规做法。【答案】依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，电梯广告收入属于“共有部分收益”，业主享有知情权和收益权。法院倾向判令企业10日内公开合同及收入明细。企业应在每季度《公共服务事项报告》中列明广告收入、成本、分配方案，按《管理规约》约定70%补充维修资金，30%冲抵物业服务成本。七、法律法规与风险控制19.某员工在疏通污水井时中毒身亡，安监部门认定为“一般事故”。请写出企业面临的罚款区间及民事赔偿范围，并给出整改报告框架。【答案】依据《生产安全事故罚款处罚规定》第十四条，可处20万元以上50万元以下罚款；民事赔偿含一次性工亡补助金985660元（2024年标准）、丧葬费46992元、供养亲属抚恤金每月40%工资。整改报告框架：①事故经过；②原因分析（未检测硫化氢、未佩戴送风长管面具）；③责任划分（直接、管理、领导责任）；④整改措施（增设气体检测仪、建立下井作业票制度）；⑤培训计划（专项培训32学时）。20.判断题：物业企业以“业主欠费”为由拒绝移交公共收益余额，是否构成“挪用资金罪”？请说明理由。【答案】不构成。依据《刑法》第二百七十二条，挪用资金罪主体为“公司、企业或者其他单位的工作人员”，且需“挪用本单位资金归个人使用或借贷给他人”。公共收益属于业主共有，非企业自有资金，故不符合客体要件；但企业拒不移交可能构成“违约”或“侵权”，业主可提起民事诉讼。21.论述题：结合《民法典》“物业服务合同”专章，阐述物业企业在“制止违法行为”中的注意义务边界，不少于400字。【答案】《民法典》第九百四十一条明确物业服务人应“采取合理措施制止违法行为”，但并未赋予强制执法权。义务边界体现在：第一，