物业对电梯外包单位管控及考核细则

物业对电梯外包单位管控及考核细则电梯外包单位管控及考核细则管控目的确保电梯的安全运行，为业主提供安全、舒适、高效的乘梯环境，规范电梯外包单位的服务行为，明确双方的权利和义务，提高电梯的维护保养质量和应急处理能力。管控范围适用于与本物业签订电梯外包服务合同的所有电梯外包单位，涵盖本物业管辖区域内的所有电梯设备。外包单位资质审查基本资质要求-外包单位必须持有国家认可的电梯安装、维修、保养资质证书，且资质证书在有效期内。-具有独立的法人资格，具备完善的质量管理体系和安全管理制度。-拥有一定数量的专业技术人员，其中电梯维修人员应持有相应的特种设备作业人员证书。业绩与信誉考察-要求外包单位提供近三年内的电梯维护保养业绩清单，包括服务项目名称、服务周期、客户评价等。-通过行业协会、业主反馈等渠道，对外包单位的信誉情况进行调查，了解其是否存在违规操作、服务质量差等不良记录。合同签订前审查-在签订电梯外包服务合同前，物业应对外包单位的资质进行全面审查，要求其提供相关的证明文件和资料，并进行实地考察。-审查内容包括资质证书的真实性、有效性，专业人员的配备情况，设备和工具的配备情况，质量管理体系和安全管理制度的执行情况等。人员管理人员资质与培训-外包单位派驻本物业的电梯维修人员必须持有有效的特种设备作业人员证书，且证书上的作业项目与实际从事的工作相符。-外包单位应定期组织员工参加专业培训，包括电梯维修技术培训、安全操作规程培训、应急救援知识培训等，确保员工具备相应的专业技能和应急处理能力。-物业有权要求外包单位提供员工的培训记录和证书，对未参加培训或培训不合格的员工，有权要求外包单位进行更换。人员配备与考勤管理-外包单位应根据电梯的数量和分布情况，合理配备电梯维修人员，确保在规定的时间内能够到达现场进行维修保养工作。-外包单位应建立员工考勤制度，严格记录员工的出勤情况，并定期向物业提交考勤报表。-物业有权对外包单位员工的出勤情况进行检查，对无故缺勤、迟到、早退等行为，有权按照合同约定进行处罚。人员行为规范-外包单位员工在本物业区域内工作时，应遵守物业的各项规章制度，着装整齐，佩戴工作牌，文明礼貌，不得随意与业主发生争执。-员工在进行电梯维修保养工作时，应严格遵守安全操作规程，做好安全防护措施，确保自身和他人的安全。-未经物业同意，外包单位员工不得擅自进入业主家中或其他非工作区域。日常维护保养管理维护保养计划制定-外包单位应根据电梯的使用情况和厂家的建议，制定详细的电梯维护保养计划，包括月度保养计划、季度保养计划、年度保养计划等。-维护保养计划应明确保养的项目、内容、标准、周期和责任人，并提前提交给物业审核。-物业应根据电梯的实际情况和相关标准，对维护保养计划进行审核，提出修改意见，确保计划的合理性和可行性。维护保养工作实施-外包单位应严格按照维护保养计划进行电梯维护保养工作，确保保养工作的质量和进度。-在维护保养过程中，外包单位应做好记录，包括保养时间、保养项目、更换的零部件、发现的问题及处理情况等，并定期向物业提交保养报告。-物业有权对外包单位的维护保养工作进行监督检查，发现问题及时要求外包单位进行整改。维护保养质量标准-电梯的各项性能指标应符合国家和地方相关标准的要求，如运行速度、平层精度、舒适度等。-电梯的安全装置应灵敏可靠，如限速器、安全钳、门锁装置等，定期进行试验和调试。-电梯的机房、轿厢、井道等部位应保持清洁卫生，无杂物、无积水、无油污。-电梯的零部件应无损坏、无磨损，如有损坏应及时更换。应急救援管理应急救援预案制定-外包单位应制定完善的电梯应急救援预案，明确应急救援的组织机构、职责分工、救援流程、应急物资和设备等。-应急救援预案应定期进行演练，确保救援人员熟悉救援流程和操作方法，提高应急处理能力。-外包单位应将应急救援预案提交给物业备案，并根据物业的要求进行修改和完善。应急响应时间-外包单位应设立24小时应急救援电话，并确保电话畅通。-接到电梯故障报警后，外包单位应在规定的时间内到达现场进行救援，市区内一般不超过30分钟，郊区不超过1小时。-如因特殊情况无法按时到达现场，外包单位应及时向物业和业主说明原因，并采取相应的措施。应急救援演练-外包单位应每年至少组织一次电梯应急救援演练，邀请物业和业主代表参加。-演练结束后，外包单位应及时总结经验教训，对应急救援预案进行修订和完善。-物业有权对外包单位的应急救援演练情况进行检查和评估，对演练中存在的问题，有权要求外包单位进行整改。备品备件管理备品备件储备-外包单位应根据电梯的型号和数量，储备一定数量的常用备品备件，如门锁装置、限速器、安全钳、接触器等。-备品备件的质量应符合国家和地方相关标准的要求，并有合格证书和质量检验报告。-外包单位应建立备品备件管理制度，定期对备品备件进行盘点和检查，确保备品备件的数量和质量。备品备件采购-当备品备件库存不足时，外包单位应及时进行采购，确保在规定的时间内到货。-采购的备品备件应选择正规的供应商，签订采购合同，明确质量标准、交货时间、售后服务等条款。-外包单位应将采购的备品备件清单和发票提交给物业备案。备品备件使用管理-外包单位在使用备品备件时，应做好记录，包括使用时间、使用部位、更换原因等，并定期向物业提交使用报告。-对更换下来的废旧备品备件，外包单位应进行回收处理，不得随意丢弃。档案资料管理电梯档案建立-外包单位应建立每台电梯的档案，包括电梯的安装资料、维修保养记录、故障处理记录、应急救援记录等。-档案资料应真实、完整、准确，并按照时间顺序进行整理和归档。-外包单位应定期将电梯档案资料提交给物业备案，物业有权对外包单位的档案资料进行检查和查阅。档案资料更新-外包单位应及时更新电梯档案资料，如电梯进行改造、维修、更换零部件等，应在完成后及时记录在档案中。-当电梯的使用单位、产权单位、维护保养单位等发生变更时，外包单位应及时办理档案资料的移交手续。档案资料保密-外包单位应对电梯档案资料进行保密，不得泄露给任何第三方。-未经物业同意，外包单位不得擅自复制、使用或提供电梯档案资料。考核指标与方法考核指标设定-安全指标：包括电梯事故发生率、安全装置有效率、应急救援及时率等。-质量指标：包括电梯运行故障率、维护保养质量合格率、客户满意度等。-服务指标：包括维护保养计划完成率、维修响应时间、投诉处理及时率等。考核方法-日常检查：物业应定期对外包单位的工作进行日常检查，包括维护保养工作现场检查、设备运行情况检查、人员资质和行为规范检查等，发现问题及时记录并要求外包单位整改。-月度考核：每月末，物业根据日常检查记录和相关资料，对外包单位的工作进行月度考核，考核结果分为优秀、良好、合格、不合格四个等级。-年度考核：每年末，物业对外包单位全年的工作进行综合考核，考核结果作为续签合同、支付费用的重要依据。考核结果处理奖励措施-对于考核结果为优秀的外包单位，物业应给予一定的奖励，如颁发荣誉证书、增加服务费用、优先续签合同等。-对在电梯安全管理、应急救援等方面表现突出的外包单位员工，物业应给予表彰和奖励。处罚措施-对于考核结果为不合格的外包单位，物业应发出整改通知书，要求其在规定的时间内进行整改。-如外包单位在规定的时间内未完成整改或整改后仍不符合要求，物业有权按照合同约定扣除相应的服务费用，直至解除合同。-对外包单位的违规行为，物业应及时向相关部门报告，依法追究其法律责任。沟通与协调机制定期会议制度-物业与外包单位应建立定期会议制度，每月至少召开一次工作协调会，总结上月工作情况，分析存在的问题，制定本月工作计划。-会议应形成会议纪要，明确双方的工作任务和责任，确保各项工作顺利进行。信息沟通渠道-物