佛山苏宁广场定位及物业发展建议世联出品

城市梦想实践者——

佛山苏宁广场定位及物业发展建议世联行·佛山公司2017.6产品集中商业、商业街及总部办公底商：项目运营的核心驱动力，主力打造成开放式体验消费场所公寓某省市场主流产品打造、客户需求及前瞻性分析，以丰富产品线、提高产品竞争力为原则A座平层公寓B座4.5米层高loft公寓C座平层公寓D座高区打造loft公寓，低区打造平层公寓总部办公3-6层打造为3.6米层高的类loft公寓产品写字楼：打造以“5O”为核心的服务式生态创意写字楼前期项目定位及最终达成的产品调整方案回顾物业经营方式及面积统计经营方式产品类型子项计算面积（万㎡）持有商业购物中心7.3步行街1.6写字楼高区（写字楼的1/3体量）约1.94销售商业总部办公（1、2F商铺）0.51酒店裙楼底商0.17写字楼（酒店）中低区（写字楼的2/3体量）约4.44公寓总部办公（3-6F公寓）1.13公寓塔楼A1.73公寓塔楼B1.23公寓塔楼C3.56公寓塔楼D3.15合计26.76其中可售面积15.92经营方式项目已明确写字楼高区、酒店部分、购物中心与步行街均为自持，而少部分底商、5栋公寓及写字楼中低区则为可售部分，约15.92万㎡销售目标商业步行街由可售转变为持有经营，可短期内销售变现的物业体量减少；因此，主要依靠公寓物业及写字楼（中低区）物业支撑项目资金回笼，对于可售物业的价格预期将提高。公寓目标售价：2万元/㎡以上（带装修）写字楼目标售价：1.8万元/㎡以上重点在于如何打造公寓、写字楼物业，增加产品附加值，实现区域项目的价格标杆。目录一项目开发背景二项目整体定位三各物业发展建议四营销发展建议五项目开发及经济测算一佛山苏宁广场定位及物业发展建议Part1项目开发背景01项目竞争格局02项目本体价值03项目属性界定04项目开发目标项目竞争格局广州商业强大虹吸力，及禅城季华路及桂城金融高新区商圈的崛起，加上佛山新城内八大总部等多个商业体持续供应，项目商业商务竞争态势日趋严峻。佛山新城商务核心区传媒中心苏宁广场八大总部祖庙板块季华路板块佛山新城板块桂城金融高新区板块广州商业核心区八大总部将建成的商业商务量约90万平方米，约占核心区总商业商务量的22.8%，但大部分项目均已停工。佛山苏宁广场拥某省市场竞争的优质项目基础！项目印象“”区域价值生态资源便捷交通丰富配套价值品牌苏宁置业，中国领先的智慧地产运营商，专注于某省市空间的智慧化开发与运营产业支撑佛山中德工业服务区、佛某省市中心、现代岭南文化新城，拥有中德工业服务区以及中欧城镇示范区两大平台，使得区域发展潜力巨大城市绿肺资源，区域最优质的景观资源，超百万方佛山新城公园，东平河江景、临江湿地公园珠三角一小时生活圈的便捷交通，5大轨道环线接驳优势，充分考虑契合地铁人流特性，放大商业辐射半径，拓宽客户基数超过200某省市级配套环绕，集六大中心于一体，客户吸引力增大，更多的人流涌入佛山新城佛山新城打造生物医药、会展经济、机器人产业区域三大产业支柱，未来实现高尖精人才的导入投资环境房地产业投资环境稳定，佛山资产完成投资额连年走高，对项目开发有强力的经济支撑。苏宁广场所处的顺德区也占据某省市重要地位。项目本体价值项目属性界定项目打造中高某省市综合体机会较为明显转型CBD级的开发阶段，片区形象中高端；产业升级将对现有庞大的企业及消费人群质素进行优化提升。商业考虑契合地铁人流特性，拓宽客户基数；入市时为当期片区最大规模商业综合体，具有规模优势。综合体消费集中禅桂地区，新城未形成商圈效应；全部为商办物业，变现具有一定难度。城市核心地段、非传统商圈规模、轨道交通优势突出未来聚集中高端消费群体具有一定变现难度的综合体企业品牌层面发挥绝无仅有的地铁上某省市中心、规模优势，把苏宁品牌提升到更高的层次，实现大飞跃企业利润层面尽可能的通过可变现的物业来满足项目的滚动开发和现金流稳定，保证公司稳健的财务指标完成企业发展层面通过本项某省市立足某省市场，借助广佛同城化的良机辐射至广州，影响整个珠三角区域，在华南区域成功推广苏宁品牌项目开发目标世联理解:实现项目滚动开发和公司稳健财务目标完成，同时通过项目影响力，推广苏宁品牌，拓展苏宁置业在珠三角区域的地产业务。二佛山苏宁广场定位及物业发展建议Part2项目整体定位01项目SWOT分析02整体可比案例03项目驱动模式04项目整体形象定位项目SWOT分析充分考虑区域及轨道交通优势，直面项目人流导入问题及消费群体需求，创造专属的综合体方式及更大的现金流优势（strength）劣势（weakness）轨道优某省市中心地段，独有的五条轨道交通接驳；客户基础：拥有庞大的企业基数和20万核心消费人群；规模优势：区域内最大规模商业综合体；开发商资源优势：擅长开发商业地产，良好企业形象，具有品牌牵引力。机会（opportunities）威胁（threats）人流导入：片区未形成商业氛围，产业人口导入在短时间内难以实现物业类型：纯商业用地，物业类型丰富，但变现能力具有一定难度物业规划：目前已完成地基工作，物业规划已定型，仅能从产品规划上进行优化区域价值：区域进入中高端档次开发的新阶段，带动企业及消费人群质素提升，带来优质客户来源；商业机会：区域内大型商业基本空白，各业态均具备较大发展空间；交通升级：轨道交通+道路改造，加强通达性，增加辐射半径，吸引外部客流。供应量大：未来3-5年内新城综合体开发进入快速增长，项目将面临巨大的外部竞争压力；写字楼库存巨大：佛山写字楼竞争激烈，去库存压力大；商业消费力：短期内核心消费客群消费力中等偏弱；商业客群分流严重：多商圈导致客群分流严重。整体可比案例深圳华润中心：拥有深圳最大的购物中心——万象城，以商业为核心驱某省市综合体物业类型购物中心商业街写字楼酒店及公寓住宅总计规模19万2万8万8万11万48万占比40%4%16%17%23%100%北区南区交通便利/昭示性好相对静谧/一定景观万象城：开发与运营始终坚持“全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合”的理念。总规模约19万平米，为深圳最大的购物中心。华润大厦：国际标准5A甲级写字楼，29层，高139米。深圳第四代写字楼先锋典范，为世界500强及国内成功商业机构量身打造深圳顶级写字楼。君悦酒店：超五星级酒店，楼高195米。深圳也因此成为继北京、上海、香港、台北之后，中国第五个拥有“君悦酒店某省市。公寓：酒店顶部是酒店式公寓，享受超五星级的酒店服务。住某省市中心的顶级豪宅，3栋49层的塔楼，楼高约160米。商业街：被誉为深圳“新天地”。整体可比案例北京华贸中心：北京地标性百万平米超大规模商务建筑集群，以3座5A级智能写字楼为核心驱动某省市综合体。物业类型商业（购物中心+商业街）写字楼酒店公寓其他（公园、展览中心等）总计规模20万30万9万20万21万100万占比20%30%9%20%21%100%华贸购物中心：位于华贸写字楼裙楼部分，建筑面积约4万㎡，营业楼层共五层，包括地下一层和地上四层。新光天地：国内单体面积最大的百货公司，地下四层、地上六层，营业面积达12万㎡。华贸商业街：将传统零售方式升级到SHOWROOM模式，以开放式楼梯巧妙结合一、二层零售陈列区与三层商务洽谈区，为知名品牌量身订造个性化展示空间。价值标签：600多个品牌专卖店入驻，其中有90多种国际顶级、一线品牌，更有40%商家为首次进某省市场的国际品牌，一举凸显华贸中心的商业价值，拔高区域标签。项目驱动模式基于本项目规模情况，建议以商业作为本项目的核心驱动力，通过商业实现项目人流导入，形成自我中心化，彰显项目整体价值。人流→中心以商业作为项目的核心驱动力实现项目独一某省市场高占位华润中心商业驱动华贸中心写字楼驱动>项目方向规划以商业为项目核心驱动力，通过建筑空间、环境营造以及人文精神的综合打造，使消费者长时间停留，焕发商业活力时间综合体环境塑造通过独特的空间及动线设计可以创造促进”时间消费”的环境规划理念将建筑自身成为标志性，形成区域中心运用新时代概念符号，形成一体化的建筑系列，抛弃个体理念场所精神通过艺术性、人文性打造一个时间与空间、与自然、与历史，留有着人的思想、情感烙印的“心理化地图”项目整体定位某省市CBD首个时间综合体打破日与夜，缔造永不落某省市三维场功能定位商业为核心驱动，高端写字楼、酒店为形象标签，公寓产品为回现主力，实现项目整体高价值集中商业地标塔楼公寓A、B商业街与地下商业总部办公公寓C、D作为项目运营的核心驱动力，增强商业氛围，盘活项目商业价值作为区域地标建筑，树立项目的标杆形象，同时创造更高溢价空间与集中商业形成互补关系，连接外部空间，促进项目人流导入现金流产品，以实现快速销售实现产品的快速销售，促进现金快速回流提升产品溢价能力三佛山苏宁广场定位及物业发展建议Part3各物业发展建议01公寓物业发展建议02写字楼物业发展建议03商业物业发展建议公寓物业发展建议02：客户分析03：物业定位某省市场分析某省市场分析——量价分析2017年5月某省市公寓供求情况分项指标同比环比供应面积10万㎡↓19.6%↑49.4%成交面积10.3万㎡↑76%↓87.7%成交均价12383元/㎡↑25.8%↑7%分项指标同比供应面积42.18万㎡↓10%成交面积65.82万㎡↑34.3%成交金额65.1亿元↑42.7%成交均价11238元/㎡↑9.1%2017年1-5月某省市公寓供求情况住宅限购重启“324”限购加码限购出台后，投资资金转某省市场，已沉寂数年的佛某省市场，受利好刺激，成交量大幅上涨，价格稳中有升，未来价格有巨大上升空间。注：数据来源某省市住建局、世联数据平台。数据更新截至2017-5住宅限购重启住宅限购重启从成交均价分析某省市场非核心区域成交均价较低，某省市住宅成交均价较低，而公寓多集中在核心区域，成交价格较高限购政策重启后，住宅限购的核心区域成交量减少，非限购区价格较低且成交量增加，导致价格有下滑的趋势广州商服类限购从成交量分析，公寓成交面积远低于住宅成交面积，公寓未来上升空间巨大公寓某省市场相比，成交相对平稳某省市场受政策因素影响波动较大某省市场分析——趋势分析公寓成交量相对稳定，随住宅限购政策不断加紧以及3月份广州商服类物业限购出台，广州投资客户外溢，佛某省市场的预期走势将逐渐向好。注：数据来源某省市住建局、世联数据平台。数据更新截至2017-5虽某省市场上升势头勇猛，但受项目库存积压及未来新增供应影响，未来禅桂新核心某省市场竞争仍旧激烈，仅重点项目库存及未来供应即已超百万方。某省市场分析——未来供应禅桂新公寓项目未来供应及余货盘点区域项目余货量(万㎡)禅城兆阳O立方3.6某著名企业曼哈顿9.3星星凯旋国际10季华路块13华南金谷5.5桂城联海国际6.4金色领域8.6某著名企业华美中心5新凯广场5.3金域中央8.1富力国际金融中心13.5佛山新城中国德国港1某著名企业东湾7.4中德服务平台（北大研究生院）7总计103.7万平米注：数据来源某省市住建局、世联数据平台。数据更新截至2017-5本项目未来将面对主要来自佛山禅桂新核心项目的竞争，目前的价格标杆主要是富力国际金融中心和中国德国港项目。本案桂城千灯湖中心板块禅城季华路中心板块佛山新城板块兆阳O立方产品：45-50㎡，5米层高loft均价：1.6-1.7万元/㎡（带装修）某著名企业曼哈顿产品：44-63㎡，5.4米层高loft，37-41㎡，3.5米层高平层。均价：待定某著名企业金色领域产品：28-40㎡，3米层高平层均价：1.5万元/㎡（带装修）富力国际金融中心产品：41-320㎡，平层均价：1.9-2.1万元/㎡（带装修）中国德国港产品：41-32㎡，43/44㎡单间及89/92㎡一房一厅均价：1.6-1.7万元/㎡（带装修）某著名企业东湾产品：45-60㎡，3.3米层高平层，4.5米层高loft均价：1.3-1.5万元/㎡（毛坯）某省市场分析——核心项目对标某省市场分析——核心项目对标项目名称苏宁广场中国德国港所属区域佛山新城CBD佛山新城CBD项目规模48.8万㎡35.0万㎡物业类型写字楼、酒店、公寓、购物商场、商铺写字楼、公寓、风情商业街轨道交通地铁东平站-出口处地铁新城东站-350m轨道线路广佛1号线、佛山3号线、佛山6号线广佛环线、广佛江珠线广佛1号线公寓价格——1.6-1.7万元/㎡两大项目均属于佛山新城板块，区域规划相近，但本案位于板块中心，规模优势明显，物业类型更加丰富，具备取代竞品成为区域标杆项目的能力。本案：苏宁广场对标项目：中国德国港VS本案中国德国港1.6KM某省市场分析——核心项目对标中国德国港项目的公寓以44㎡和92㎡两种平层户型为主，产品线单一，客户的选择空间小，反观本案覆盖多面积段的平层与Loft产品，丰富的户型对应客群面更广。中国德国港的公寓产品以44㎡的户型作为主力，92㎡作为次主力占33%，其中44㎡采用三段式功能分区的设计，开间3.8m*进深7.9m，预留1.7㎡的阳台位置，保障居住的舒适度。某省市场分析——核心项目对标中国德国港的装修标准是3000元/㎡（实际成本约2000元/㎡），采用国际IH全屋智能豪装标准，作为营销噱头，提供“德式”智能化的生活体验。中国·德国港公寓是从德国引进的第一家“智能屋”，采用了为广佛住户量身定制的玄关系统、厨房系统、卫浴系统、客厅系统、卧室系统、阳台系统、SOHO（书房）系统、收纳系统、智能系统的国际IH全屋智能豪装标准，一键远程智能家居系统，可远程操控冰箱、洗衣机等家电，远程电源监控及安防系统等全方位的“德式”智能化生活体验。项目名称苏宁广场富力国际金融中心所属区域佛山新城CBD千灯湖金融高新区项目规模48.8万㎡40.0万㎡物业类型写字楼、酒店、公寓、购物商场、商铺写字楼、公寓、购物商场轨道交通地铁东平站-出口处地铁千灯湖站-500m轨道线路广佛1号线佛山3号线佛山6号线广佛环线广佛江珠线广佛1号线公寓价格——1.9-2.1万元/㎡某省市场分析——核心项目对标本案：苏宁广场对标项目：富力国际金融中心两大项目均某省市发展核心地段，规模均达到40万㎡以上，但本案在交通规划上优势凸显，连接广佛核心区、拥抱粤港澳大湾区，具备某省市地标项目的条件。某省市场分析——核心项目对标富力项目产品线以80㎡以上的大面积平层产品为主，占比高达72%，客户的投资门槛过高，反观本案则是采某省市场的主流面积产品，更有利于去化。富力国际金融中心：267㎡苏宁广场：33-85㎡某省市场分析——核心项目对标中国某著名企业广东公司为佛山富力国际金融中心公寓接入百兆“智能光宽带”，为业主提供稳定快速的互联网连接，还为不同户型的公寓提供定制化“智能组网”方案，使Wi-Fi覆盖每一个角落，享受极速上网，让客户体验到更好的互联网生活。富力项目与某著名企业强强联手，打造“智慧家庭”示范性公寓，装修标准是3500元/㎡（实际成本约2500元/㎡），提供精致装修+定制化家庭智能服务。核心项目对标启示：通某省市场的两大价格标杆项目可以明显看出，精装修作为产品溢价空间之一，在产品高单价的前提下，高标准高品质的装修支撑产品去化，提高产品价值；本案致力于打造佛某省市场标杆项目，所以在室内装修的打造上，应跳脱当前某省市场，参考相邻的某省市——某省市场情况。某省市场分析——核心项目对标从目前某省市场来看，产品售价与装修标准之间的价格关系较明显，价格梯度逐渐形成，结合项目本身，中海花湾国际与某著名企业黄埔仓的装修标准参考意义较强。入门级中级高级顶级地区项目售价（元/㎡）装修标准（元/㎡）（对外口径）装修标准（元/㎡）（实际成本）广州某著名企业天銮13000085006000广州佛奥广场6800080006000广州恒大珺睿6500080006000广州某著名企业海上传奇5000052004000广州中海花湾国际3600040003000广州某著名企业黄埔仓3500040003000佛山富力国际金融中心2000035002500佛山中国德国港1900030002000佛山某著名企业金域中央1600020001200佛山某著名企业金色领域150001500800禅桂中心热销公寓项目为例，成交客户主要来自广州，占比超过7成，30-50岁之间私企业主、小生意人的投资类客户是购买主力。公寓客户分析——客户特征万通国际公寓成交客户来源金色领域公寓成交客户来源某著名企业东湾销售经理访谈语录东湾首推公寓产品，因为有大量业主资源，所以当时销售情况还是比较理想的，首推去化率达8成，但8-9成都是东湾业主，而东湾的业主主要来自禅城和乐从的客户。后期业主自愿消化得差不多了，只能够拉动更大范围的客户购买，近年广佛地铁炒得比较热，于是能够拉动一部分广州投资客来买公寓，广州客的比例有增长7-8%。广州78%＞禅城12%＞南海8%＞顺德乐从1%＞其他镇街1%广州73%＞南海18%＞禅城6%＞顺德乐从3%＞其他镇街1%年龄、财富：相对传统财富层级，佛山投资客户以中年人为主，年龄主要集中在30-50岁之间，有较强的经济实力职业：以私企业主、小生意人和企业中高管人员居多，拥有多套物业，有成熟的置业观和评判标准。31岁—40岁的客户占31%，41岁—50岁的客户占48%；处于人生的黄金时刻，置业和消费的活跃期，体验生活与享受生活兼具佛山高端客户以陶瓷、五金、纺织、电子、服装、机械类的小私企业主为主，购买实力较强，拥有多次置业经验。客户的职业以私营企业企业主为主占70%，其次是企业高管占15%，不同于其他地区，佛山的私企业主规模庞大，是主要的高端人群。公寓投资客户关注点：注重物业地段、总价、比较关心物业的升值潜力，返租回报率。公寓客户分析——投资者角度陈先生：43岁，香港人某著名企业东湾LOFT公寓成交客户佛山新城是佛山的核心商务区，又是综合体，听说还算是佛山新城，地铁、轻轨这么多交通枢纽站都建在这里，不怕没人租啊，一定会升值的。：54岁，现住区，名下多套物业

某著名企业东湾平层产品成交客户有点闲投资，面积不大，四十来方，几十万一套，价格还可以接受，保值嘛。现在看好像新城没什么人气，但以后发展起来，听说，地铁年底就通了，人气应该还是会不错的。冯先生：48岁，东湾业主某著名企业东湾LOFT产品成交客户本来就住在这里，清楚整个区域的发展动态，虽然之前几年静了下来，去年开始新城有大动作，疯狂推地，现在买了，升值只是时间问题，地铁今年底开通了，人流肯定有提升的。某著名企业东湾销售主管曾亚三项目多年销冠，深刻了解客户需求现在来佛山买公寓的人大部分都是投资为主的，他们大多都是手上有点钱，但不多，某省市觉得风险太大，买理财又收益少，于是他们就比较乐意买公寓来投资。他们一般能接受的就50万以内的总价，其实在佛山就是40-50方左右的公寓，当然，如果同样是单间，其实租金也多不到哪去，如果能有更小面积，总价更低的公寓，他们会更愿意购买，因为这样投入更少，回报率更高一些。客户语录销售语录投资客户关注点访谈，对世联代理的某著名企业东湾个别公寓成交客户的访谈，公寓居住客户关注点：异地工作的他们，推崇交融的社区环境；关注交通便利性，对软性服务万分关切。公寓客户分析——居住者角度，29岁：居住在铂顿国际公寓，工作在百花广场互联网公司，产品经理1、“这里有很多青年商务人居住，我们有时候都会组织聚会，下面就是商场方便聚餐，大家可以多点交流。”2、“铂顿这里有一些不错的服务，清洁房间，洗衣干衣某省市了不少时间，忙的时候就靠它了。”，25岁：居住在星星华园国际，工作在千灯湖广发银行，客服人员1、“这里生活配套都很多啦，对面就有沃尔玛，有吃饭的餐厅，不想自己做饭的时候，出去吃也方便”3、“刚好在千灯湖上班，那边房租贵啊，我住这里，房租还行，又近地铁站，回公司都不用半小时。”投资客户基本情况调研，对世联曾代理的九鼎国际城、某著名企业香槟、某著名某省市花园、星星华园国际等区域代表性项目的租赁客户访谈。某省市场与客户总结A市场情况：B客户情况：某省市场供过于求，价格实现呈下降趋势，以价换量现象明显；今年公寓成交量升温，尤其在限购政策后成交达到峰值7.81万㎡；某省市场未来的“红海厮杀”在所难免，去化35个月。未来公寓供应主要集中在禅城区，且供应量大。禅桂中心热销公寓项目，成交客户主要来自广州，占比超过7成；某著名企业东湾公寓购买客户的广州客户占比呈增加趋势；30-50岁之间私企业主、小生意人的投资类客户是公寓购买主力；投资客户关注点：注重物业地段、总价、升值潜力，返租回报率。居住客户关注点：推崇交融的社区环境、关注交通便利性、对软性服务万分关切。启示：丰富产品线某省市场热销户型，充分展示物业的区位优势、交通便捷性和发展前景，注意控制总价、提供社交环境和优质的软性服务。总部办公为创意产品；ABC栋为主流产品；D栋为服务型复合产品。公寓物业定位——差异化打造公寓产品产品特点客户定位产品作用形象定位总部办公40㎡，3.6米类loft公寓针对有较高教育素养，渴望生活充实有趣的客户区域创意公寓产品某省市，实现产品差异化某省市场菁英创智生活空间A栋31-54㎡，平层公寓针对刚进入社会、暂时无法承担高额房价，但希望有自我空某省市新青年。主流中小面积平层公寓，实现快销，促进资金回笼新势简空间B栋55-59㎡4.5米loft公寓针对有商务办公及居住两用需求的投资客户商住两用soho产品，提高灵感soho生活场C栋33-65㎡，平层产品针对社会阅历丰富，工作离家太远、无法居住在家的商务人士精装修+智能系统打造，高产品附加值，实现产品溢价商务舒适生活空间D栋43-55㎡，平层+loft产品针对到新城旅游度假人群的居家选择引入酒店式服务公寓（世联红璞公寓等）运营公司。城市微度假居所项目打造中高某省市综合体机会较为明显总部办公公寓定位-菁英创智生活空间-市场占位：以区域独有创意公寓产品某省市，通过与其他项目产品的差异某省市场客户占位：针对有较高教育素养，渴望生活充实有趣的客户总部办公公寓——可比案例分析打造方案参考：某著名企业金融大都汇层高3.5米类loft平层公寓，打造三维居住空间。休息区净高约1.4米，有别于第三层空间公寓在3.5米层高打造了三层次空间第一层空间：厨房、餐桌、洗手间形成了第一层入门空间（净高约1.9米）第二层空间：往前走则是榻榻米形成的跃式客厅的生活空间拾级而上是第三层卧室休息区（净高约1.4米）销售情况：2016年6月开售，半年销售566套，约4.5万㎡，成交均价32408广州天某省市场价格标杆项目之一总部办公公寓——物业发展建议超强收纳空间精装修打造：巧妙运用折叠茶几、榻榻米、定制衣柜、楼梯梯级等，创造更大的空间使用率。楼梯梯级储物间定制衣柜总部办公公寓——物业发展建议针对年轻的菁英客户，在底商引进VR空间馆等趣味性和体验性强的配套。VR创意体验空间睿智空间（概念书店）创意空间打造为VR交互区，VR作为当前最流行的科学技术，受到众多现代人的青睐，符合现代人爱好新鲜事物的特点，某省市面上的VR展示缺少互动，利用VR打造为一个平台，让众多科技爱好者、达人在这里交流互动。睿智空间打造为概念书店，仿造知名电影的场景打造，如哈利波特里的魔法学院等，产生回忆和共鸣；引进电子书阅读器，利用科技的魅力吸引读者；提供餐饮服务和免费高速Wifi，一站式的服务解决读者的后顾之忧。总部办公公寓——交房标准建议参考某著名企业金融大都汇的公寓装修标准，交房标准成本约3000元/㎡，但是作为某省市的产品，建议样板间打造应高于交房标准，用高标准的展示，刺激客户购买欲望。项目名称交楼标准室内会客厅天花乳胶漆，局部天花吊顶墙身PVC墙纸，配成品木塑踢脚线地面瓷砖入户门钢制门，配门锁，石材门槛石办公室天花乳胶漆墙身PVC墙纸，配成品木塑踢脚线地面实木复合地板茶水区天花乳胶漆墙身局部瓷砖地面瓷砖楼梯钢制楼梯+木饰面室外屋顶保屋面外墙涂料铝合金门窗普通铝合金门窗阳台瓷砖地面；金属组装栏杆夹层钢结构户内隔墙墙板项目名称交楼标准设备灯饰会客厅、办公室预留灯位；茶水区、整体卫浴、阳台安装吸顶灯插座、电器开关户内电源配电器主开关带漏电保护器；办公室装有电灯开关、电源插座茶水间设备橱柜橱柜配人造石台面；抽油烟机；不锈钢洗涤盆配水笼头（局部墙面铺贴瓷砖，橱柜地柜不做背板）烟道成品烟道整体卫浴座便器排气扇排风扇洗面盆一体盆，配水龙头、台前镜子门成品门，配门锁、门套线其他防溅插座；毛巾杆、厕纸架、淋浴水龙头带淋浴花洒、镜前灯宽带网会客厅配备网络插座阳台地漏智能化系统每户备有非可视对讲分机抄表系统电表集中设置在电井内；水表集中设置在楼层管道井内A栋公寓定位-新势简空间-市场占位：通过控制总价，伶包入住的公寓产品，实现快速走货；客户占位：针对刚进入社会、暂时无法承担高额房价，但希望有自我空某省市新青年。A栋公寓定位——可比案例分析某著名企业金色领域：保证功能区齐全的前提下，通过压缩户型面积，控制户型总价，降低客户投资门槛。中小面积公寓31-54㎡的公寓按照厨房、卫生间、客厅、卧室四大功能区打造，各功能区紧密连接，户型紧凑实用。A栋公寓定位——物业发展建议通过24小时便利店和主题玩吧的打造，迎合当代年轻人的生活习惯，丰富生活内容，增加项目卖点。24小时便利店主题玩吧24小时便利店现代年轻人夜生活丰富，喜欢熬夜，简单快捷的生活方式，24小时便利店可以有效解决年轻住户的生活困扰。主题玩吧现代年轻人喜欢聚会派对，主题玩吧则是投其所好，集桌游、棋牌、KTV、Xbox于一身，为客户提供饮食。A栋公寓——交房标准硬件装修+家电套餐，标准可参考广州中海花湾一号带精装产品，打造拎包入住公寓，其中硬件装修对外报价4000元/㎡，实际成本约3000元/㎡。可以考虑与世联松塔装饰合作，户型附带家电套餐，加上原有的硬件装修，打造拎包入住公寓。家电套餐项目名称交楼标准设备灯饰走廊安装筒灯、厅房安装吸顶灯插座、电器开关户内总电源配电箱；房间安装开关和插座烟道成品烟道卫生间洁具TOTOTOTO洗面盆其他TOTO水龙头，TOTO淋浴龙头，松下牌暖浴快/排气扇，镜柜，洗手台，搁物架有线电视厅、卧室配备电视插座网络厅、卧室配备网络插座空调配多联机空调电器西门子抽油烟机、消毒柜；西门子燃气灶/伊莱克斯电磁炉；热水器柜体橱柜配摩恩洗菜盆及水龙头智能化系统每户均设可视化对讲机消防系统配置烟（）探头及喷淋系统项目名称交楼标准入户门木制入户门（配备猫眼、电子锁和门吸）室内厅、卧室天花

乳胶漆/吊顶天花墙身乳胶漆/贴砖，有遮挡部分为水泥砂浆地面地砖/实木复合地板入户门木制门（配备门锁）卫生间（仅首层配置1套）天花

乳胶漆/吊顶天花墙身乳胶漆/贴砖，有遮挡部分为水泥砂浆地面地砖/实木复合地板门木制门（配备门锁）储藏间天花

乳胶漆/吊顶天花墙身乳胶漆/贴砖，有遮挡部分为水泥砂浆地面地砖/实木复合地板楼梯钢结构木踏步成品楼梯室外外墙外墙砖/铝板铝合金门窗铝合金门窗，双层Low-E玻璃/单层玻璃；高空间配电动窗帘机；配低窗护栏B栋公寓定位-灵感soho生活场-市场占位：作为项目首次推出的LOFT产品，贴合项目商业氛围浓厚的特色，打造为宜居宜商的产品；客户占位：针对区域未来重点产业——会展产业的产业链上下游从业人员B栋公寓定位——可比案例分析某著名企业金域中央：打造商住理念的4.5米层高复式产品，适合自由职业者或初创业小型企业的家庭办公需求，空间灵动、自由。SOHO公寓4.5米层高，分两层设计，下层为办公空间，上层为居住空间。SOHO即家庭办公，按照自己的兴趣和爱好自由选择工作，不受时间和地点制约。B栋公寓定位——物业发展建议针对Soho办公客户，建议植入中国某著名企业百兆光纤、建设极速wifi进行全区域覆盖，保证为各行业客户提供工作环境。百兆光纤档次选择大型项目上量安装，成本更低B栋公寓定位——物业发展建议青年空间和会议室的打造，满足SOHO办公青年的生活需求。青年空间青年空间一群年龄相仿，居住相近，职业相联的社会有志青年的聚会场所，认识新伙伴，一起畅聊人生，分享工作。会议室SOHO办公同样也有面见客户，洽谈业务，开展会议的需求，会议室是针对这些人群量身打造。会议室B栋公寓定位——交房标准交房标准：硬装交付，建议参考广州某著名企业黄埔仓公寓装修标准，带家电出售，对外报价4000元/㎡，实际成本约3000元/㎡。项目名称交楼标准设备灯饰厅、卧室、储物间安装筒灯；走廊安装筒灯；卫生间安装LED背光灯插座、电器开关户内总电源配强电箱弱电箱；房间安装开关和插座烟道成品烟道卫生间（仅首层配置1套）（含预留卫洗丽插座）排气扇排气扇洗面盆成品洗面盆，配水龙头、台前镜子其他毛巾架、淋浴花洒、挂钩有线电视厅、卧室配备电视插座网络厅、卧室配备网络插座空调配置1台电器配置储水式热水器，洗衣机、冰箱、抽油烟机、电磁炉厨房区域橱柜：人造石台面，不锈钢及水龙头（橱柜尺寸因户型不同存在差异，以实际交付为准）智能化系统单元门禁消防系统二层配置喷淋项目名称交楼标准入户门木制入户门（配备猫眼、电子锁和门吸）室内厅、卧室天花内墙漆墙身内墙漆地面实木复合地板及铝合金踢脚线入户门复合门（配备门锁和门吸）卫生间（仅首层配置1套）天花整体卫浴墙身整体卫浴地面整体卫浴门整体卫浴储藏间天花内墙漆墙身内墙漆地面实木复合地板及铝合金踢脚线出阳台木踏步木制饰面板楼梯1、中空户型钢结构木踏步成品楼梯、玻璃栏杆；2、其余户型钢结构木踏步成品楼梯室外外墙外墙漆铝合金门窗铝合金门窗阳台2楼露台防腐木地面，其余地面砖C栋公寓定位-商务舒居奢想圈-市场占位：精装修+智能系统打造，瞄准佛山公寓智能化的空白，作为营销卖点，提供智能、舒适的平层公寓产品，产生溢价；客户占位：针对社会阅历丰富，工作离家太远、无法居住在家的商务人士C栋公寓——物业发展建议空中无边际游泳池、健身馆、休闲酒吧的打造，迎合商务人士高品质的生活需求。健身馆空中无边际游泳池休闲酒吧空中无边际游泳池&健身馆商务人士注重生活品质和休闲健康，通过打造空中无边际游泳池和健身馆来满足他们的需求。休闲酒吧商务人士由于工作压力较大，需要放松舒缓的方式。休闲唱吧为此量身打造，作为商务人士放松、休闲、社交场所。以轻音乐为主，灯光相对柔和酒吧，在这里可以舒缓工作压力，洽谈工作难题，结交生意伙伴。C栋公寓——交房标准C栋公寓精装修标准+小米智能系统，进行智能化家居管理，利用低成本（约523元/套）的智能化增加卖点，与A栋差异化明显。小米智能系统实现的功能：夜灯和门铃功能；远程空气质量检测和净化；远程控制家电开关；远程感知门窗开关状态；离家后智能安防自动开启。产品参考价格（元）多功能网关149√门窗传感器39√人体传感器49√无线开关29√空气净化器699小蚁智能摄像机

149√传感器39√智能插线板69√建议选用配置价格预估（每间房）523“√”为建议增加智能化配置D栋公寓定位某省市微度假居所-市场占位：低区以低价吸引客户；中区引入酒店式服务公寓，以稳定的投资回报率给予客户信心；高区占据景观优势，用来产生溢价；客户占位：居住客群：针对到新城旅游度假人群的居家选择。投资客群：无闲暇时间管理租售、希望有稳定投资回报率D栋公寓定位——可比案例分析禅桂新带返租出售公寓较为普遍，且因有稳定投资回报率大大吸引客户投资购买，实现项目销售情况良好。禅桂新地区返租公寓项目销售情况区域项目开盘时间产品面积销售率价格(元/㎡)返租点数禅城某著名企业天玺2013年10月35㎡89%10000(带精装)每年返租6%华南金谷2014年10月44-47㎡24%8300带三年租约每年返租5%华强广场2015年5月47-78㎡47%10000(带精装)带五年返租每年返租7%明福智富广场2014年12月24-43㎡99%10000由私享家统一经营，以60元/㎡包租，每年9%回报率万通国际2015年2月27-90㎡86%11000(带简装)带3年返租每年返租6%科明达商务中心2014年8月51-68㎡100%610010年返租每年返租8%桂城越秀星汇云锦2014年11月43-91㎡87%22000(带精装，送部分家电)带六年租约17层以上返租5%佛山新城依云国际2014年4月35㎡77%10000(带装修)5年返租星光新翼待售53㎡—25万/套起(带装修)带10年租约每年返租8%D栋公寓定位——可比案例分析越秀星汇云锦：引入友和集团托管运营服务，瞄准外籍高管人群，打造高标准服务公寓，有稳定返租回报，给投资者信心保证。友和服务公寓广州首家纯日式酒店服务公寓，平均出租率98%以上项目产品：面积涵盖40-90方单位，层高3米，共46层，4梯12户设计，带精装运营企业：友和集团已有十多年公寓运营经验；越秀.星汇云锦引入友和集团托管运营服务，瞄准外籍高管人群，打造佛山最高标准的服务公寓，6年后可为投资者带来超高的回报，给投资者信心保证。去化成就：2014年11月16日开盘当日，越秀星汇云锦销售350套！去化8成！D栋公寓定位——物业发展建议建议中区18-28F，约209套，引进中端酒店式公寓进行返租，丰富公寓销售模式，增加客户投资选择，提振投资信心。低区4-13/15-17F：产品全为43-55㎡平层公寓与中、高区形成明显价差，从而实现快速走货，D栋高区30-41F：43-55㎡平层/LOFT公寓并存作为项目最后推出的公寓产品，同时具备景观优势，以溢价为目的。41F4-13F15-17F中区低区高区30-41F18-28F中区区18-28F：43-55㎡平层公寓为主，建议引进中端酒店式公寓品牌（红璞），按5年（每年8%）进行返租，丰富产品销售模式，增加客户投资选择，保障客户收益稳定，提振投资客信心高区拥有景观优势，价值最高，中区引入酒店式公寓，提高产品溢价能力，而低区以快速走货为目的，形成明确价值梯队，利用后期销售及产品溢价。D栋公寓定位——物业发展建议中端酒店式公寓服务体系：将开发商、投资者、终端用户串联形成封闭的投资链条，各自获得利益诉求，实现共赢。服务体系酒店式公寓运营商为开发商为投资者为租户提供良好的酒店式服务提供便利的个性定制服务解决收益实现及管理，形成投资、收益完整链条消除投资者及租户后顾之忧，为销售溢价增速提升品牌投资者重复购买实现投资到收益的落地变现高效管理资产（租客、租约管理），实现收益最大化资产管理确运营效率最大化写字楼物业发展建议02：客户分析03：物业定位某省市场分析某省市场分析——量价分析2015年前某省市发展提高了写字楼物业发展预期，造成供应过量，投资前景的薄弱及产业环境不如预期，导致某省市场成交远低于某省市场库存上行，以价换量明显。某省市升级发展，千灯湖金融高新区启动、季华路金融街规划出台、东华里改造、亚艺板块的完善，为佛山中心城区商办物业发展提供广阔某省市场普遍看好写字楼需求会上量。2012年起开发商开始寻找住宅以外的开发出路因此导致供应猛涨，而后续商办物业去化未如理想，从而使得原本狭窄的某省市场发展成现在供过于求的状况。成交均价也随着部分项目价格的下调以及低价产业写字楼项目的增加而下降。注：数据来源某省市住建局、世联数据平台。数据更新截至2017-5某省市场分析——项目成交排名商办物业某省市场环境下，2016年开发商采取以价换量，佛山中心城区写字楼成交有所回暖，实现均价普遍在1-1.2万元/㎡左右。2016年TOP10项目桂城一枝独秀，包揽榜单9个席位；均价方面则普遍有所下降，在高库存某省市场环境下，以价换量去库存，是各大开发商的重点营销方式之一。2015年禅桂新写字楼成交面积排名TOP10排名区域楼盘名称15年成交套数15年成交面积15年成交价格1桂城南海某著名企业广场9613115135422禅城广东零壹科技园471209476373桂城方舟一号55930272374桂城中盛国际1038332104075桂城天安中心31748996216桂城嘉邦国金中心29555790387桂城创越时代65501559898桂城亿能国际广场214798136649桂城国际创智园124721776810禅城智慧新城73391108182016年禅桂新写字楼成交面积排名TOP10排名区域楼盘名称成交套数成交面积成交价格同比15年价格升降1桂城南海某著名企业广场2342966212130↓2桂城天安中心146268249043↓3桂城依云置地中心135991013018——4桂城中盛国际1271190910070↓5桂城南海御堡国际产业园981326811646——6桂城嘉邦国金中心88152039196↑7桂城创越时代83664410467↑8桂城亿能国际广场541285911117↓9佛山新城某著名企业东湾41458714745——10桂城方舟一号3759946926↓注：数据来源某省市住建局、世联数据平台。数据更新截至2017-5某省市场分析——库存及未来供应未来三大商务区域写字楼产品预计供应约300万㎡，按当前消化速度，消化时间约30年某省市场竞争压力巨大。未来千灯湖、季华路、佛山新城三大板块为写字楼主力供应点，总供应体量达279.5万㎡（其中佛某省市写字楼供应量106万㎡），需求难以承接，未来几年佛山写字楼陷入激烈竞争格局。区域写字楼库存及未来预计供应量季华路沿线58.5万㎡千灯湖金融高新区115万㎡佛山新城106万㎡合计279.5万㎡板块项目占地总建写字楼总建千灯湖金融高新区中凯文化用地33625.8141228.36103228.36粤港金融科技园74172.6296690.4161690荣耀国际金融中心13951.190682.15128000南海发展大厦14929.58957789577承创大厦25185.488148.963148.9华亚广场13951.155804.455804.4美华中心13951.190682.1590682.15金融B区A-08地块64168.816042280000金融B区92街区地块14929.58957740000城智大厦8774.739486.159486.15青年荟大厦11636.767492.8630000厦19502.587761.2540000南海信社总部22329107179.2107179.2南海农商总部974446771.246771.2金融B区某著名企业地块18022.899125.499125.4季华路项目————80000某省市花园29184.83126914.5980000天丰国际36919126712.7258995.12绿地中心二期63461.68380770200000华粤海湾城8891026741590280联诚项目39241.21153266.0171084.76影荫路南侧地块3594.4316174.9355000某省市场分析——标杆项目信息标杆项目的打造均为甲级标准以上，绿色生态成为了写字楼标配，但都缺乏创意化设计，同质化严重。项目佛山某著名企业广场绿地中心友邦金融中心（二期）荣耀国际金融中心地理位置

佛山·季华五路

佛山·季华六路

南海·千灯湖

南海·千灯湖

景观

千亩文华、亚艺双公园

无

千灯湖

江景面积段

100-320㎡

100-180㎡

130-250㎡

110-240㎡

建筑面积

8万㎡首推约5万㎡/栋

二期10.8㎡约13万㎡

层数

41层

24层

34层

38层

楼高

180m

共4栋，2栋220m168m180m

大堂层高

14m

11m大于10m15.5m标准层高

4.05m

4.1m4.35m4.35m

标准层面积

约2100㎡

约1950㎡

2200㎡

1800-2400㎡

空调

水冷式中央空调

分户式VRV中央空调中央空调系统VAV变风空调系统电梯

18台，日立电梯（高中低分区管理）,梯速最高6m/s18台，日本三菱锋速电梯24台，迅达电梯（高中低区管理）梯速：4m/s；

26台，迅达电梯（高中低区管理），梯速最高6m/s物管

某著名企业物管，13元/㎡·月（不包公摊）1、2号写字楼：15元/㎡·月，3、4号写字楼：22元/㎡·月第一太平某著名企业，25元/㎡

第一太平某著名企业，25元/㎡

车位

600多个，车位配比120:1。还有三期2200多个车位

2450个（全项目）

618个644个环保标志

绿色三星

LEED认证LEED认证LEED认证

写字楼客户分析——客户关注点无论是投资还是使用客户，区位、交通都是首要关注点，既有升值空间，也能吸引优质人才，而优质的办公环境也是重点需求要素。写字楼使用客户，首要关注通环境、区位等因素；综合来看，物业水平和费用、办公环境、产品多变性也是很受关注。写字楼投资客户，首要关注区位、务环境等因素；综合来看，售价、办公环境和交通环境也是购买者关注的方面。某省市场与客户总结A市场分析：B客户分析：某省市场火爆，投资资金被分流，严重冲击某省市场，量价齐跌；目前佛山写字楼的租金天花板集聚在金融高新区，佛山新城仍处于起步阶段；三大商务板块巨量库存，近3年年均58万㎡持续供应远超19万㎡去化量，消化压力大；高端写字楼在规模、硬件配套等基础配套同质化严重，缺乏创意化设计。佛山新城打造生物医药、会展经济、机器人产业三大产业支柱，金融、贸产性服务业扎堆进驻几大商务区域写字楼；客户关注点明确，无论是投资者还是使用者，区位、通环境、办公环境等是最迫切的需求，客户同样十分关注物业管理、务环境、产品多变性等。某省市场缺乏创新性产品，生态化办公是未来趋势，客户需求绿色办公环境，渴望工作之余能顾及生活。物业打造可往人性化、生态化、创意化设置。写字楼定位高新技术产业服务基地-佛山首个服务式生态创意写字楼-从5A转变为5O产品生态化空间人性化服务创意化形象写字楼——功能划分中低层办公的6-20层按照分户面积销售，20-28层以多套、半层及整层销售；高层办公30-39层作为自持部分。低区分户建筑面积为110-150m²，高区分户建筑面积为130-220m²，属于合理的分割范围，建议不需再进行产品切割。中低层办公区考虑到扩大客户面，保证项目的资金流，多种销售方式结合，建议6-20F以单套独立的中小面积写字楼产品销售，20-28F以多套或半、整层销售。高层办公区占据佛山新城最好的景观资源，视野更辽阔，建议占位高端写字楼需求，及较大的办公空间留给有树立形象或大集团化办公需求的企业，作为自持部分。低区：110-150m²高区：130-220m²41-60层，引入顶级酒店运营6-28层，中低层办公区域1-3层，写字楼、酒店大堂4层，健身室，酒店水疗等休闲配套等1626304130-39层，高层办公区域3928560写字楼物业发展——可比案例分析友邦金融中心：推出“有机商务”理念某省市首个荣获国际LEED绿色环保认证的商务大厦。名称AIA一期AIA二期地址某省市某省市南海区桂城灯湖东路1号某省市某省市南海区桂城灯湖东路1号开发商佛某著名企业佛某著名企业经营商高力国际高力国际物业管理第一太平某著名企业第一太平某著名企业总建筑面积83000㎡108050㎡面积区间130-250㎡130-250㎡标准层面积2100-2250㎡2200㎡租金100元/㎡80-100元/㎡管理费25元25元标准层高4.5m4.35m标准层净高2.95m2.95m整体层数27层（141m）34层(168米)电梯数量共18台，高区8台，低区6台，裙楼4台共24台，高区8台，低区8台，裙楼6台车位400618入驻率95%

备注

招租中写字楼物业发展——生态化打造增加绿植和打造绿色建筑节能认证体系，增强项目的舒适度，满足客户生态、高效的需求，同时节约未来运营成本，提升物业价值。公共空间垂直绿化办公空间绿化生态化空间-三维绿色花园出入口大堂绿化生态化空间-【LEED认证】LEED认证效益（绿色建筑认证）：降低运营成本：台北101获得LEED认证后，与以前相比，某省市330万千瓦时，减少10%用水，某省市人民币425万；提升项目品质感和档次感，受国际型企业、金融、咨询等高端企业欢迎；绿色生态，提供健康环境，降低环境影响，增强项目的某省市场口碑；对于持有型物业来讲，能够提升资产价值。写字楼物业发展——人性化打造人性化的功能区设计，为写字楼租户提供便捷式服务。层数功能划分面积第六层胶囊博物馆&员工餐厅&免费健身房整层，约1500㎡第三十层企业展示平台&多媒体会议室整层，约1800㎡企业展示平台多媒体会议室胶囊博物馆免费健身房员工餐厅写字楼物业发展——创意性打造针对项目高层区域定位供应高端客户，建议增加空间尺度，避难层上下设置5m层高的交，以及预留可拓展空间。

功能：交阔绰的空间尺度，对世界500强等高端大客户有较高的吸引力，会形成高端圈层的群聚效应；

设置位置：建议在写字楼高区避难层附近设置交，可达性好，设备空间可以结合避难层设置；

层高要求：层高5m；

架空地台：网络架空地板加高到40cm；

楼板承重：楼板承重要加大至400公斤/平米（一般写字楼层200公斤/平米）；

电路要求：双回路电路。避难层上设置5m层高的交在楼体结构上，预留可拆式楼板，便于扩充办公环境的空间感。后期可根据客户需求，打造尊属企业大堂，或专属企业透空空中花园。预留可拓展空间写字楼物业发展——物业管理基于客户需求以及服务的专业度与对体系的熟悉度。建议沿用苏宁集团旗下银河物业作为写字楼物业管理公司。公司业态覆盖综合商业、科技办公、工业物流、高端住宅等四大类十小类项目产品。项目管理区域覆盖某省市、200某省市。国家一级资质物业服务企业服务项目覆盖某省市200某省市面积逾2500万㎡写字楼物业发展——自持物业建议对于需自持的1/3写字楼物业，建议自持除酒店外的高区部分。地标塔楼低区中区低区酒店酒店中区高区高区分区物业销售建议：有利于对价值最高区的引进企业的把控，保持项目形象，将来待佛山新城商务氛围逐渐成熟，也可以作销售，实现更高溢价另外，低层办公区考虑到扩大客户面，保证项目的资金流，建议以单套独立的中小面积写字楼产品销售。中层办公区视野较好，建议多套或半层销售。给予有树形象需求的企业更大的改动空间写字楼物业发展——交房标准因客户对办公区域的面积大小及行业需求不一，因此办公区域建议毛坯交付，便于客户灵活改动，而公共区域全装交付，保持写字楼品质一致性。类别交楼标准公共区域外墙装饰楼体外墙采用Low-e低辐射双层中空玻璃慕墙及铝板慕墙大堂地面铺设高级石材，墙身铺设高级石材/铝合金/不锈钢/木饰面作搭配，局部造型天花，配照明灯饰；设有接待查询服务台，公司水牌电梯厅墙面采用高级石材/不锈钢/镜装饰，地面铺设高档石材公共走道墙身为高级石材/铝合金/不锈钢装饰，部分铺设高级墙纸，配石膏板天花，部分地面铺设OA网络架高地板和高级地毯消防楼梯楼梯地面铺防滑耐磨砖，墙身为水泥砂浆批荡，刷高级乳胶漆，天花挂设吸顶灯楼梯前室楼梯地面铺耐磨砖，墙身为耐磨砖踢脚、水泥砂浆批荡刷高级乳胶漆卫生间各层设男女公共卫生间，地面和墙身铺设高档石材/高级瓷砖，墙身局部玻璃造型设计，配高级洁具，另配厕纸箱、手纸箱、干手机及空气清新机等茶水间办公层均设有茶水处，地面铺设防滑耐磨砖，设地漏，茶水处配电热开水器类别交楼标准设备配置供电系统提供10KV双回路供电，另配备应急发电机组供紧急照明及电梯和消防要求空调系统选用名牌空调主机，末端设备为风机盘管加新风系统，按30立方/小时/人提供新风，每个单元设独立控制板电梯系统原装进口高速电梯，电梯载重1600kg，最高速度可达8米/秒以上，客梯轿厢内配豪华装修并装设空调系统，所有电梯轿厢内均设闭路电视监控探头。消防电梯载重1350kg的消防电梯通达各层数据通讯系统垂直主干管井引入光纤和大对数电缆，确保用户拥有100兆光纤入户带宽楼宇自动化系统设立机电设备楼宇管理监控系统保安监控系统各主要出入口、通道及停车场、电梯轿厢配置24小时监控录像，防盗报警系统，无线巡更系统，门禁系统，集成式安全防范系统音响系统大堂装配背景音乐及公共播放器消防系统配备齐全的自动喷淋系统，烟感、消防栓、防火卷闸分区，火灾自动报警系统停车场管理系统配备智能化停车管理系统商业物业发展建议02：客户分析03：物业定位某省市场分析某省市场分析——量价分析中心区商铺明显供大于求，价格波动明显，佛山新城量价均落后禅桂，但随着轨道交通完善、房地产项目开发落地，预计未来商铺投资价值将回升。新建项目以裙楼街铺为主，小部分是集中商业商铺。16年8-9月和17年3-5某省市新增商铺供应集中放量，达到近1年半以来新高，商铺明显供大于求，价格波动明显。禅城受到季华西和南庄等非核心区板块的商铺成交影响，拉低了16年整体价格；桂城板块以其较为成熟的商业氛围支撑和火爆某省市场，成交量价均较为平稳；佛山新城前期商业氛围较为淡薄，成交量最低，均价也低于禅桂，但年底广佛地铁延长线的开通，多个住宅地块进入开发期，新城人气渐旺，及新城产业发展的逐渐明朗，未来的社区商铺投资价值将有所回升。某省市场分析——成交情况重点项目的商业多为开发商统一招商运营后出售，去化较好；而住宅项目的街区底商则以业主自购为主，去化相对缓慢。中心城区重点项目商业成交情况项目开卖时间产品面积成交套数成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）月均走速明福智富广场2014年9月负一层商铺，5-40㎡66787721963820.2中海寰宇天下2015年11月商业街商铺，住宅底商，40-120㎡504330853178031.5绿地璀璨天城2016年6月住宅首层商铺，41-110㎡332013445491.9招商臻园2016年4月住宅首层商铺，41-150㎡452611361293.5禅城绿地中心2014年开卖住宅及商业街商铺，22-152㎡总供应137套，14年成交60套，均价3-4万元/㎡，15年成交16套，均价3.3-4.3万元/㎡，16年成交5套，均价2.9万元/㎡。余货56套。大部分产品为1拖2，少量单层及1拖3佛山某著名企业广场2013年开卖住宅首层商铺，22-93㎡总供应66套，13年成交28套，均价4-5万元/㎡，14年成交35套，均价2.3-2.7万元/㎡,16年成交3套，单价2.6万元/㎡，余货商铺0套商业客户分析——特征及关注点客户来源以禅城、乐从为主，未来广州和镇街客户占比将呈上升趋势，纯投资为主的客户重点关注投资回报率及项目升值潜力。客户置业目的：纯投资（69%）>兼顾型投资（19%）>自用（12%）。客户来源占比：禅城>乐从>广州>其他镇街。未来随着佛山新城的逐渐成熟，以及地铁线路的开通，广州客户和桂城、北滘、陈村的客户将会增多。黄先生，46岁：居住在星星华园国际，工作区域在千灯湖，企业高管1

、商铺一直都有关注，希望能在一些核心区域购买，物业的升值潜力会更大一点，所在区域的商业氛围浓厚一些，这样人流量才会高。2、“对于销售价格，我个人不是很敏感，我最关注的是这个值不值，这个地方未来发展的空间大不大，投资回报率高不高。”，38岁：居住在天湖郦都，工作区域在季华路，银行经理1

、“由于我工作十分忙，所以我买商铺主要是为了投资，自己肯定是没有时间去经营打理的。如果我买了商铺，希望能找到长期合作的租户，这样投资回报率可以稳定一点，我也不用花太多的时间。”2、“我个人还是挺看好佛山新城，感觉那里的发展前景挺好的，如果那里有商铺会关注一下。虽然现在比不上金融高新区，但是毕竟刚起步，听说那边已经有很多企业进驻了，我觉得未来是不亚于金融高新区的。某省市场与客户总结A市场分析：B客户情况：佛山中心区商铺明显供大于求，价格集中在1.5-2.5万/㎡之间；佛山新城量价均落后禅城、桂城，但随着年底地铁的开通、住宅项目的开发以及商业项目的落地，未来商铺投资价值将回升；商业多为开发商统一招商运营后出售，去化较好；而住宅项目的街区底商则以业主自购为主，去化相对缓慢。目前以禅城、乐从为主，未来广州和其他镇街的客户占比将会增多；置业目的以纯投资为主。商业街区的客户关注点主要集中在投资回报率、片区未来的发展前景以及升值潜力。启示某省市场缺乏成型的目的型商业项目，项目的商业以明确的主题化打造，服务日俱增的消费客户，提升商业价值。商业物业定位——案例启示某著名企业若比邻中心以便捷和双核心功能，作为社区型生活服务商业中心，打造社区O2O生活社交空间。社区型生活服务商业中心——若比邻中心，以便捷和双核心功能，致力于满足社区居民的便利型购物休闲需求；同时倡导邻里和谐、密的交往方式，鼓励邻里交流，通过线上线下相结合的O2O模式，为社区构建一个便捷、生活空间。若比邻中心总体定位：社区

O2O生活社交空间辐射区域：社区目标客群：社区居民产品功能：便捷购物、交运营模式：O2O建筑结构：裙楼、Box

商业物业定位——案例启示某著名企业若比邻中心核心功能：满足消费者“日常生活一站式”的功能需求、“高频次便捷”的行为需求及“生活用品”的品类需求。以自营的某省市“某省市”为核心驱动，搭配其他内外部延展商家的十二项社区基本功能，为社区居民提供便捷、高品质的购物休闲环境。若比邻实体店里特设社区客厅“邻空间”为社交核心基点，依托APP社区信息平台社交聚合能力，通过线上线下资源的整合，将式延伸到社区内外，引导社区居民间的动、亲密交流。商业物业定位——案例启示“若比邻”采用“1+X”，打造社区O2O运营模式，以某省市为核心驱动，搭配其他内外部延展商家的十二项社区基本功能。运营模式：通过线上线下联动的“若比邻”商业品牌打造社区O2O，建立标准化、可快速复制的社区商业模型。运营模式：在生活配套、购物休闲方面，“若比邻”采用“1+X”模式，是以自营的某省市为核心驱动，搭配其他内外部延展商家的十二项社区基本功能。

业态设置：若比邻社区X便利功能还有药店、面包、中西式快餐、健身、美容美发、儿童娱乐、家政服务、冲印、五金维修、银行等。

商业物业定位——案例启示若比邻中心按照体量，划分为三个标准模型，根据本案的实际情况，建议打造为模型一：小型商业mall，建筑层高1层。维度模型一模型二模型三体量2000㎡5000㎡1.5万㎡楼层数1层2层3层超市面积500㎡1000㎡3000㎡城市要求零售商业较繁荣的一某省市人口要求（开业时）半径600m范围内,居住人口1万人以上半径1.0km范围内,居住人口3万人以上半径2.0km范围内,居住人口13万人以上可覆盖人口数量3万人5万人15万人物业条件处于地块金角银边位置，临近主干道与公交站点,不设地下经营面积、预留餐饮功能、Box预留中央空调、街区预留小广场商业物业定位『佛山最有范的』

某省市

创意

游憩

第一站-依托佛山新城区域整体规划O2O品质便捷娱乐休闲消费者第一选择商业物业定位——物业发展建议功能定位：辐射半径1.0km范围内的人口，满足客户需求的便利型休闲购物场地，构建一个便捷、有格调的生活空间以项目为中心，辐射半径1.0km范围内，针对本案和区形成的常驻人口以及中欧中心、新闻中某省市办公人口：满足客户“日常生活一站式”的功能需求、“高频次便捷”的行为需求及“家庭生活用品”的品类需求。某著名企业东湾金海M-City怡翠晋盛某著名企业海德公园1km本案中欧中心新闻中心世纪莲体育馆佛山图书馆商业物业定位——物业发展建议业态规划：以某省市作为核心驱动吸引人流，针对群引入满足其便捷型生活消费的品牌商家。酒窝甜品店华润B某省市面包新语乐凯撒比萨小型mall业态设置建议业态部分建议店铺建议面积（㎡）中小型餐饮（2100㎡）主题咖啡店咖啡陪你200面包店面包新语150特色餐馆砂师弟、乐凯撒榴莲比萨等450西餐——300中餐——1000休闲配套（1100㎡）亲子乐园——350生活馆大创400spa养生——350零售（1550㎡）通信——150药店健民药房300烟酒——80银行——470美容美发——150数码——150精品店——120文具——130超市（2000㎡）

华润blt2000总计6750运营与业态：建议统一招商运营，商业物业定位——物业发展建议公共部分打造：通过雕塑、景观带、入口设置地标性建筑，聚集人流，营造休闲舒适商业的文化氛围。街区氛围营造原则：引导性原则：通过标识系统引导人流，引起路人关注；休闲舒适性原则：通过雕塑、景观带、休息位等的设置，给消费者提供一个舒适的休息空间。商业物业定位——销售策略建议采用售