2025年物权案例试题及答案

2025年物权案例试题及答案2023年3月，张某与某房地产开发公司签订《商品房预售合同》，购买位于甲市朝阳区“锦绣家园”小区3栋201室房屋（以下简称“201室”），约定房款180万元，首付60万元，剩余120万元以银行按揭贷款支付。合同签订后，张某支付首付并办理了预告登记。2024年5月，开发商完成房屋初始登记，张某办理了正式产权登记，取得不动产权证书。2024年8月，张某因经营需要向好友李某借款100万元，双方签订《借款合同》，约定借款期限1年，年利率8%。李某要求张某提供担保，张某提出以201室设定抵押。双方于8月15日签订《抵押合同》，但未办理抵押登记。2024年10月，张某又向某商业银行申请贷款150万元，以201室作为抵押，双方于10月20日签订《抵押合同》，并于10月25日办理了抵押登记。2024年12月，张某因急需资金周转，在未告知商业银行的情况下，与王某签订《房屋买卖合同》，将201室以200万元价格出售给王某。王某查看了张某的不动产权证书，未查询抵押登记信息，支付了150万元房款并搬入居住，但未办理产权过户登记。2025年1月，张某的母亲陈某因年老体弱需搬入201室居住，张某与陈某签订《居住权合同》，约定陈某对201室享有终身居住权，双方于1月10日向不动产登记机构申请居住权登记，登记机构以“该房屋已设定抵押”为由拒绝办理。2025年3月，张某因经营失败无力偿还商业银行贷款，商业银行向法院提起诉讼，要求实现抵押权。此时，王某得知201室已被抵押，主张其与张某的买卖合同有效，要求继续履行并办理过户登记；李某主张其与张某的抵押合同有效，应优先于商业银行受偿；陈某主张其对201室享有居住权，抵押权实现不得影响其居住权益。2025年4月，甲市人民政府发布《朝阳区旧城区改造征收决定》，201室被纳入征收范围，征收补偿款共计260万元。张某、王某、商业银行、李某、陈某均主张对征收补偿款享有权利。问题：1.张某与李某的抵押合同是否有效？李某对201室是否享有抵押权？为什么？2.商业银行的抵押权是否设立？其能否就201室行使抵押权？3.王某与张某的房屋买卖合同是否有效？王某是否取得201室所有权？其主张继续履行合同能否得到支持？4.登记机构拒绝为陈某办理居住权登记是否合法？陈某的居住权是否设立？5.征收补偿款260万元应如何分配？各主体的权利顺位如何？答案：1.张某与李某的抵押合同有效，但李某对201室不享有抵押权。根据《民法典》第400条规定：“设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量等情况；（四）担保的范围。”第215条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，张某与李某签订的《抵押合同》符合法律规定的形式和内容要件，合同自成立时生效。但根据《民法典》第402条：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”201室属于不动产，抵押权需经登记设立，而张某与李某未办理抵押登记，故李某不享有抵押权，仅能依据有效的抵押合同要求张某承担违约责任。2.商业银行的抵押权已设立，有权就201室行使抵押权。商业银行与张某签订《抵押合同》后，双方于2024年10月25日办理了抵押登记。根据《民法典》第402条，不动产抵押权自登记时设立，因此商业银行的抵押权已有效设立。关于抵押权的行使，《民法典》第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”张某虽在抵押期间将201室出售给王某，但未办理过户登记，201室所有权仍归张某所有，且抵押权的存在不影响商业银行行使抵押权。因此，商业银行有权就201室拍卖、变卖所得价款优先受偿。3.王某与张某的房屋买卖合同有效，但王某未取得201室所有权，其主张继续履行合同不能得到支持。根据《民法典》第215条，买卖合同的效力与物权变动相区分，王某与张某签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同有效。但根据《民法典》第209条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”王某虽支付部分房款并占有房屋，但未办理产权过户登记，故未取得201室所有权。关于继续履行合同的主张，因201室已被抵押且商业银行已主张实现抵押权，根据《民法典》第580条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。”由于201室即将因抵押权实现被拍卖，事实上已无法办理过户登记，故王某要求继续履行合同的主张无法得到支持，其仅能要求张某承担违约责任或赔偿损失。4.登记机构拒绝办理居住权登记不合法，陈某的居住权未设立。《民法典》第368条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”第369条规定：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”法律并未禁止已抵押的房屋设立居住权，抵押与居住权的设立无法律上的冲突。登记机构以“房屋已设定抵押”为由拒绝登记缺乏法律依据，属于不当行政行为。但因陈某未完成居住权登记，根据物权公示原则，居住权尚未设立。陈某仅能依据《居住权合同》要求张某承担违约责任，或通过行政诉讼要求登记机构履行登记职责，但在完成登记前不享有居住权。5.征收补偿款260万元应按照以下顺位分配：（1）商业银行的抵押权优先受偿。根据《民法典》第390条：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期限未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。”商业银行对201室享有合法有效的抵押权，征收补偿款作为抵押物的替代物，商业银行有权就补偿款优先受偿。商业银行的债权金额为150万元及利息（自2024年10月20日起至2025年3月的利息，按合同约定计算），假设利息为5万元（具体金额需按实际计算），则商业银行可优先受偿155万元。（2）王某的债权为普通债权。王某支付了150万元房款，但未取得所有权，其对张某仅享有合同债权，属于普通债权，在商业银行优先受偿后，剩余补偿款可参与分配。（3）李某的债权为普通债权。李某与张某的抵押合同有效，但未设立抵押权，其对张某仅享有100万元借款及利息的普通债权，与王某的债权同属普通债权，按比例受偿剩余款项。（4）陈某不享有物权，无权直接分配补偿款。陈某的居住权未设立，其与张某的合同纠纷属于债权范畴，可另案向张某主张赔偿，但不参与征收补偿款的分配。具体分配计算：假设商业银行优先受偿155万元，剩余补偿款为260-155=105万元。王某的债权为150万元（已付房款），李某的债权为100万元（借款本金）及利息（假设为4万元，共104万元），普通债权总额为150+104=254万元。王某可分配：105×（150/254）≈61.61万元；李某可分配：1