房地产销售代理合同标准文本

房地产销售代理合同标准文本房地产销售代理活动中，合同是界定委托方（开发商）与受托方（代理公司）权利义务的核心依据。一份条款完备、权责清晰的代理合同，既能保障项目销售有序推进，也能有效防范纠纷。本文结合行业实践与法律规范，梳理合同核心要素、风险点及标准文本框架，供从业者参考。一、合同核心要素解析（一）合同主体：资格与信息的双重审查合同首部需明确甲（开发商）、乙（代理公司）双方的全称、注册地址、法定代表人及有效联系方式。实践中，需重点核查：甲方是否取得《商品房预售许可证》（或现售备案证明），项目是否存在抵押、查封等权利瑕疵；乙方是否具备房地产经纪机构资质（查看营业执照、备案证书），团队是否有相应从业经验。示例：若代理公司无资质，其签订的合同可能因“违反房地产经纪管理规定”被认定为效力瑕疵，需特别注意。（二）代理权限：边界与范围的清晰约定代理权限是合同的核心条款，需明确：1.代理类型：独家代理（甲方不得委托第三方销售）或普通代理（甲方可自行或委托他人销售）。独家代理下，需约定乙方的最低销售目标，否则甲方有权解除合同。2.物业范围：明确项目名称、具体楼栋、业态（住宅/商业/车位）、可售面积等，避免因“口头约定”产生争议。3.权限内容：乙方是否有权定价、签订合同、收取房款？通常建议“协助签约”（合同由甲方最终签署），房款需直接进入甲方账户，防范资金挪用风险。4.转委托限制：未经甲方书面同意，乙方不得将代理事务转委托给第三方，避免服务质量失控。（三）代理期限：周期与节点的精细化设计代理期限需结合项目周期（筹备期、开盘期、清盘期）分层约定：筹备期：自合同签订至项目开盘（如3个月），乙方主要负责市场调研、方案策划，此阶段可约定“基础服务费”（如5万元/月）。销售期：自开盘至房源去化率达80%（或其他目标），明确销售考核指标（如每月去化套数、金额）。续约与终止：期限届满前30日，双方协商是否续约；若乙方连续2个月未完成考核目标，甲方有权提前30日书面通知终止合同。（四）佣金及支付：避免“糊涂账”的关键设计佣金纠纷是代理合同的高发点，需从“计算方式、支付节点、特殊情形”三方面细化：1.计算基数：以“签约金额”“回款金额”还是“套数”？建议优先以“回款金额”（客户实际支付至甲方账户的金额）为基数，避免客户违约退房后乙方仍主张佣金。2.支付节点：首付款到账后，支付佣金的30%；全款到账（或按揭放款）后，支付剩余70%；若客户退房，乙方需退还已收佣金（或在后续佣金中扣除）。3.溢价分成：若乙方超底价销售，溢价部分（如实际单价-甲方底价）可约定甲、乙按7:3分成，但需明确“底价”的调整机制（如市场行情变化时，双方协商调整）。4.税费与发票：乙方需开具“房地产经纪服务”增值税发票，否则甲方有权拒付佣金（需在合同中明确“先票后款”）。（五）双方权利义务：权责对等的平衡术甲方义务：提供项目合法资料（预售证、规划图、不利因素说明等），配合乙方开展营销活动（如提供样板间、协调施工进度），按约定支付佣金。乙方义务：制定合规的营销方案（不得虚假宣传学区、配套，需注明“最终以政府规划为准”），保护客户信息（不得泄露给竞品），禁止同时代理竞品项目。风险点：若乙方承诺“保底价销售”，需明确“未完成目标时的赔偿责任”（如按差额的10%赔偿），避免乙方消极销售。（六）违约责任：违约成本的可视化约定甲方逾期付款：按未付金额每日万分之三支付违约金，逾期超过30日，乙方有权暂停服务（但需提前书面通知）。乙方违规销售：因虚假宣传导致客户退房或索赔，乙方承担全部损失，并支付违约金20万元/次；若造成甲方行政处罚，乙方需赔偿行政罚款及商誉损失。单方解约：非因对方违约而单方解除合同的，需支付违约金（如合同总佣金的20%），并赔偿直接损失（如乙方已发生的推广费用）。（七）争议解决：效率与成本的权衡建议约定“向合同签订地人民法院诉讼”（需明确签订地地址），或选择双方均认可的仲裁机构（如XX仲裁委员会）。仲裁的优势是“一裁终局”，但费用较高；诉讼则可上诉，需结合项目所在地司法环境选择。二、签订前的风险防控要点（一）资质审查：穿透式核查主体合规性开发商需提供“五证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证）复印件并加盖公章；代理公司需提供营业执照、房地产经纪机构备案证明、团队核心成员的从业资格证，必要时可要求其提供过往代理项目的业绩证明。（二）权限边界：避免“越权承诺”的陷阱乙方的销售说辞、宣传物料必须经甲方审核确认（留存书面审核记录）。尤其对“学区划分”“地铁规划”“交房标准”等敏感内容，需注明“最终以政府文件/合同约定为准”，并要求乙方在带看时向客户书面提示。（三）佣金条款：拒绝“模糊表述”合同中禁止出现“按行业惯例支付”“合理利润”等模糊表述，需明确：佣金比例（如1.5%、2%）；计算基数（签约金额/回款金额）；支付节点（首付款到账、全款到账等）；退款情形（客户退房、贷款未获批等）的佣金处理。（四）违约条款：对等性与可操作性双方违约成本需大致相当（如甲方逾期付款违约金与乙方违规销售违约金金额匹配）；违约情形需具体（如“乙方连续2个月未完成销售目标的80%”，而非“乙方销售不力”），便于举证。（五）政策变动：预留“弹性条款”因限购、限贷、疫情等政策变动导致销售受阻的，可约定：销售目标按政策影响比例下调（如政策导致客户购房资格减少30%，销售目标同步下调30%）；若政策导致项目无法销售，双方可协商解除合同，互不承担违约责任。三、标准文本参考框架（精简版）以下为房地产销售代理合同的核心条款框架，实际使用时需结合项目特点、地方政策调整：房地产销售代理合同甲方（委托方）：[开发商全称]，地址[XX市XX区XX路XX号]，法定代表人[XXX]，联系电话[XXX]。乙方（受托方）：[代理公司全称]，地址[XX市XX区XX路XX号]，法定代表人[XXX]，联系电话[XXX]。鉴于条款甲方开发建设“[项目名称]”（位于[XX市XX区XX路XX号]，预售许可证号[XXX]），拟委托乙方代理销售；乙方具备房地产经纪资质，同意接受委托。第一条代理事项1.1代理物业：项目总建筑面积[XX㎡]，包含住宅[XX套]、商业[XX㎡]（附《可售房源清单》）。1.2代理类型：□独家代理□普通代理。乙方独家代理期间，甲方不得自行或委托第三方销售。1.3销售目标：代理期限内，乙方需完成销售金额[XX万元]（或去化率[XX%]）。第二条代理期限2.1本合同期限自[202X年XX月XX日]至[202X年XX月XX日]。其中，筹备期[3]个月（自合同签订至项目开盘），甲方支付筹备期服务费[5]万元/月。2.2销售期内，乙方连续2个月未完成月度目标的80%，甲方有权提前30日书面通知终止合同。第三条佣金及支付3.1基础佣金：按乙方促成的《商品房买卖合同》回款金额的[1.5]%计算（含增值税，税率[6]%）。3.2溢价分成：实际销售单价高于甲方底价[XX元/㎡]的，溢价部分甲、乙双方按[7:3]分成。3.3支付节点：客户支付首付款（不低于总房款的30%）后，支付基础佣金的30%；客户全款到账（或按揭贷款发放）后，支付剩余70%；溢价分成于每月5日前核算，次月10日前支付。3.4发票要求：乙方需开具“房地产经纪服务”增值税专用发票，否则甲方有权拒付且不承担违约责任。第四条双方权利义务4.1甲方：提供项目合法资料，审核乙方营销方案，按约定支付佣金；逾期付款的，按未付金额每日万分之三支付违约金。4.2乙方：合规开展销售活动，不得虚假宣传；妥善保管客户资料，未经甲方同意不得泄露；代理期间不得代理竞品项目。第五条违约责任5.1乙方虚假宣传导致客户索赔的，乙方承担全部责任，并支付违约金[20]万元/次。5.2任何一方单方解除合同（非因对方违约），需支付违约金[合同总佣金的20%]，并赔偿直接损失。第六条争议解决提交[合同签订地，如XX市XX区]人民法院诉讼解决。第七条其他本合同一式陆份，甲乙双方各执叁份，自双方签字盖章之日起生效。甲方（盖章）：法定代表人（签字）：日期：乙方（盖章）：法定代表人（签字）：日期：四、签订后的管理建议1.佣金结算台账：建立《销售佣金结算表》，记录客户姓名、签约时间、回款金额、佣金比例、支付状态，双方每月5日前核对签字，避免“账实不符”。2.沟通记录留存：对营销方案调整、价格变动、客户特殊需求等事项，通过邮件、会议纪要书面确认，明确双方责任。3.政策