协议书和遗嘱谁在前

协议书和遗嘱谁在前1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发集团有限公司。

甲方地址：北京市朝阳区建国路88号XX大厦18层。

甲方法定代表人/负责人：张明，职务：董事长。

甲方联系方式办公电话）手机）。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX物业管理股份有限公司。

乙方地址：上海市浦东新区陆家嘴环路1088号XX金融中心25层。

乙方法定代表人/负责人：李强，职务：总经理。

乙方联系方式办公电话）手机）。

协议简介：

鉴于甲方作为国内领先的房地产开发企业，拥有丰富的商业地产开发与运营经验，现拟投资建设并运营位于上海市浦东新区的XX商业综合体项目；

鉴于乙方作为业内知名的专业物业管理公司，具备完善的商业物业管理服务体系和丰富的市场运营经验，能够为甲方提供的商业综合体项目提供高标准的专业物业管理服务；

基于双方在商业地产开发与运营领域的长期合作基础及战略协同需求，甲方拟委托乙方对XX商业综合体项目进行全面的物业管理服务，以提升项目资产价值并保障项目高效运营；

为明确双方在物业管理合作中的权利与义务，经友好协商，双方依据《中华人民共和国民法典》及相关法律法规，本着平等自愿、诚实信用的原则，特订立本协议。本协议的签订与履行，是双方实现合作共赢、共同推动XX商业综合体项目成功运营的基础性文件，双方应严格依照本协议约定履行各自职责，确保合作顺利进行。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的是明确甲方委托乙方对XX商业综合体项目提供专业物业管理服务的具体内容、标准及双方的权利义务，确保项目运营管理符合行业规范及甲方预期，提升项目整体资产价值。协议范围涵盖但不限于以下内容：1）XX商业综合体项目（以下简称“项目”）的日常运营管理，包括但不限于公共区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护、安全监控；2）项目公共设施设备的运行维护与管理，包括但不限于电梯、空调、消防系统等；3）物业档案管理及信息系统的维护更新；4）客户服务与投诉处理，包括但不限于租户关系维护、市场推广协助及突发事件响应；5）协助甲方进行租户招租及租赁合同管理；6）执行政府及相关部门对项目管理的法律法规要求；7）本协议约定的其他物业管理服务事项。

第二条定义

在本协议中，除非上下文另有明确约定，下列术语具有以下含义：“项目”指由甲方投资建设的位于上海市浦东新区陆家嘴环路1088号XX金融中心25层的商业综合体；“物业管理服务”指乙方根据本协议约定，为项目提供的包括但不限于清洁卫生、绿化养护、秩序维护、安全监控、设施设备维护、客户服务、租户管理等综合性服务；“服务标准”指本协议附件一《XX商业综合体项目物业管理服务标准》中明确的服务质量及响应时间要求；“公共区域”指项目大堂、走廊、电梯厅、楼梯间、地下车库等所有供项目用户共同使用的空间；“设施设备”指项目内所有用于经营、办公、居住等用途的机器、设备、装置及附属设施；“租户”指经甲方同意，在项目内租赁经营场所并支付租金的个人或单位；“不可抗力”指双方不能合理控制、不可预见或即使预见亦无法避免的事件，包括但不限于地震、台风、洪水、战争、政府行为等。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力和义务

（1）甲方有权对乙方的物业管理服务进行监督、检查和评估，并要求乙方按照本协议约定及服务标准提供服务。甲方有权随时查阅乙方管理项目相关的服务记录、会议纪要及财务账目。

（2）甲方有权根据项目运营需求，要求乙方调整或增加物业管理服务内容，但须提前三十日书面通知乙方，并就调整方案达成一致。

（3）甲方应按照本协议约定向乙方支付物业管理服务费用，并承担因自身原因导致乙方无法正常履行服务义务而产生的额外成本。

（4）甲方应确保项目内所有设施设备的初始状态符合乙方正常维护的要求，并配合乙方进行设施设备的维修改造工作。

（5）甲方应向乙方提供项目相关的必要资料，包括但不限于项目竣工纸、设施设备清单、租赁合同等，并保证资料的真实性和完整性。

（6）甲方应督促租户遵守项目管理规定，并对租户违反管理规定的行为进行管理和处理。

（7）甲方应配合乙方处理项目运营中的突发事件，并在必要时提供应急支持。

（8）甲方应按照本协议约定，及时解决乙方提出的合理化建议和改进要求。

（9）甲方应保证提供的付款账户信息准确有效，并承担因账户信息错误导致的延误或损失。

（10）甲方应遵守国家及地方关于物业管理的相关法律法规，并确保项目运营符合政策要求。

2.乙方的权力和义务

（1）乙方有权按照本协议约定及服务标准，全面负责项目的物业管理服务，并有权要求甲方提供必要的支持和配合。

（2）乙方应设立项目管理团队，配备足够数量的专业人员，并确保所有服务人员具备相应的资质和经验。乙方应定期对服务人员进行培训，提升服务质量。

（3）乙方应制定并实施详细的项目管理方案，包括但不限于清洁方案、绿化养护方案、秩序维护方案、设施设备维护方案等，并确保方案符合本协议约定的服务标准。

（4）乙方应建立完善的客户服务体系，及时响应租户需求，处理租户投诉，并定期收集租户意见，持续改进服务质量。乙方应每月向甲方提交客户服务报告，包括投诉处理情况、租户满意度结果等。

（5）乙方应建立完善的设施设备维护保养制度，定期对项目内所有设施设备进行检查、维护和保养，确保设施设备处于良好运行状态。乙方应建立设施设备档案，记录所有维修保养工作。

（6）乙方应配备专业的工程维修团队，确保在接到报修通知后，在约定时间内到达现场并完成维修工作。对于紧急维修需求，乙方应在第一时间响应并采取有效措施。

（7）乙方应负责项目公共区域的秩序维护和安全监控工作，配备足够的安保人员，并配备必要的安保设备。乙方应制定应急预案，并定期应急演练，确保能够有效应对各类突发事件。

（8）乙方应建立完善的档案管理制度，对项目相关的各类文件资料进行分类归档，并确保档案的安全和完整。乙方应建立信息化管理系统，实现项目管理的数字化和智能化。

（9）乙方应定期向甲方提交物业管理报告，包括但不限于服务工作报告、财务报告、市场分析报告等。报告周期为每月一次，提交时间为每月5日前。

（10）乙方应维护良好的租户关系，协助甲方进行租户招租及租赁合同管理。乙方应向租户宣传项目管理规定，并监督租户遵守规定。

（11）乙方应建立供应商管理体系，选择合格的供应商提供各类物料和服务，并确保物料和服务的质量符合要求。乙方应定期对供应商进行评估，优化供应商结构。

（12）乙方应遵守国家及地方关于物业管理的相关法律法规，并确保项目运营符合政策要求。乙方应积极配合政府及相关部门的检查和监督工作。

（13）乙方应妥善保管项目内的所有公共财物，并防止其损坏或丢失。对于因乙方管理不善造成的损失，乙方应承担赔偿责任。

（14）乙方应建立服务质量自我检查制度，定期对服务情况进行检查，发现问题及时整改。乙方应设立客户投诉热线，及时处理客户投诉。

（15）乙方应配合甲方进行项目营销推广工作，提供必要的物业管理支持。乙方应参与甲方的各类市场活动，提升项目形象。

（16）乙方应建立安全生产管理制度，确保项目运营过程中的安全生产。乙方应定期进行安全检查，消除安全隐患。对于因乙方疏忽导致的安全事故，乙方应承担全部责任。

（17）乙方应建立环境保护管理制度，确保项目运营过程中的环境保护。乙方应采用环保材料，减少污染排放。对于因乙方违反环境保护规定造成的环境污染，乙方应承担全部责任。

（18）乙方应建立信息保密制度，对项目相关的各类信息进行保密，未经甲方同意，不得向任何第三方泄露。

（19）乙方应建立持续改进机制，定期对服务质量进行评估，并制定改进措施。乙方应积极采用新技术、新方法，提升服务质量。

（20）乙方应建立应急处理机制，对各类突发事件进行及时有效的处理。乙方应定期应急演练，提升应急处理能力。

第四条价格与支付条件

1.物业管理服务费用：甲方应向乙方支付XX商业综合体项目的物业管理服务费用。该费用为固定包干制，每年总额为人民币壹仟伍佰万元整（¥15,000,000.00）。费用包含但不限于本协议第二条定义的物业管理服务范围内的日常运营管理、人员成本、清洁物料、绿化养护、秩序维护、安全监控、设施设备常规维护、客户服务等费用，但不包含由甲方承担的专项维修资金、设施设备重大维修改造费用、租户专项服务费用以及政府规费等。

2.费用调整：在协议履行期间，如遇政府调整税费标准、水电等基础物料价格涨幅超过国家规定比例（以双方书面确认或政府公布为准）或发生其他不可归责于双方的、导致乙方服务成本显著增加的客观因素，经双方友好协商，可对物业管理服务费用进行调整。调整幅度以实际成本变化为基础，并不得低于行业最低标准。

3.支付方式：甲方应通过银行转账方式将物业管理服务费用支付至乙方指定的以下银行账户：

开户名称：XX物业管理股份有限公司

开户银行：中国工商银行上海陆家嘴支行

银行账号：6222020100123456789

4.支付时间：物业管理服务费用按月支付，于每个自然月结束后10个工作日内，甲方根据乙方提交的上月物业管理服务费明细账单，经审核确认后，支付该月应付款项。首期费用应于本协议生效之日起30日内支付，即支付自协议生效当月至第一个月末的物业管理服务费用；后续各期费用按月支付，具体为每月5日前支付上一个自然月的费用。甲方逾期支付任何一期费用，每逾期一日，应按当期应付未付款项的万分之五向乙方支付违约金，逾期超过30日，乙方有权暂停部分或全部物业管理服务，直至甲方付清欠款及违约金，且甲方应承担因此给乙方造成的损失。

5.税费承担：本协议约定的物业管理服务费用为含税价格。如因甲方原因需乙方开具增值税专用发票，相关税费由甲方承担，乙方应在收到甲方支付的费用后及时开具发票。

第五条履行期限

1.协议有效期：本协议自双方授权代表签字并加盖公章（或合同专用章）之日起生效，有效期为五年，自2024年1月1日起至2028年12月31日止。

2.续约：协议期满前六个月，如双方均有意继续合作，应另行协商签订续约协议。若双方未在期满前六个月内达成续约协议，本协议到期自动终止。

3.试运营期：本协议生效后，前三个月为试运营期。在试运营期内，甲方有权对乙方的服务进行全面评估，乙方应根据甲方要求提供必要的配合与改进。试运营期满后，如双方无书面异议，视为乙方服务基本符合本协议约定。若试运营期内甲方提出乙方未能满足服务标准的具体问题，乙方应在收到通知后30日内提出整改方案并实施，直至甲方认可。

4.关键时间节点：乙方应于每月5日前向甲方提交上一个月度物业管理报告；每年1月31日前提交上一年度全面物业管理总结报告及下一年度服务计划；重大设施设备应按照维护计划要求进行保养，并提前至少15日向甲方报送维保计划及预算（涉及甲方费用部分需提前30日确认）；对于甲方提出的合理化建议，乙方应在收到后15个工作日内研究并书面回复。

5.履行地点：乙方须在XX商业综合体项目现场履行其物业管理服务义务，甲方应提供必要的办公及工作条件支持。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

(1)付款违约：甲方未按本协议第四条约定的支付时间、金额和方式支付物业管理服务费用，构成违约。除按第四条第4款约定支付逾期违约金外，若甲方无故拖欠费用超过60日，乙方有权单方面解除本协议，并要求甲方支付至解除之日的全部物业管理服务费用及违约金，同时甲方应赔偿因此给乙方造成的声誉损失及追索费用。

(2)义务协助违约：甲方未履行本协议第三条第1款第（3）、（4）、（5）、（6）、（7）项规定的义务，导致乙方无法正常提供服务或造成乙方损失，甲方应承担相应赔偿责任。例如，甲方未及时提供项目资料、未配合设施设备维修、未及时解决租户违规行为干扰公共秩序等，每发生一次，乙方有权向甲方收取人民币伍万元整（¥50,000.00）的违约金，且该违约金不足以弥补乙方实际损失的，乙方有权进一步追偿。

(3)政策变更未配合：甲方因政府政策要求需变更物业管理内容或标准，且该变更增加乙方服务成本的，甲方应承担由此产生的额外费用。若甲方无正当理由拒绝承担或支付，构成违约，乙方可暂停相关服务，并要求甲方支付已增加的费用及违约金。

(4)提前终止违约：若甲方单方面在本协议有效期内提前终止本协议，应向乙方支付相当于终止之日前12个月物业管理服务费用总额的30%作为违约金。违约金不足以弥补乙方因提前终止造成的招聘、培训、设备购置折旧、空置期管理等损失的，乙方有权进一步追偿。

2.乙方违约责任：

(1)服务质量违约：乙方提供的服务未达到本协议约定的服务标准，或未按约定履行职责，经甲方书面指出后未能及时整改或整改效果不明显的，乙方应承担相应责任。对于轻微违约，甲方有权要求乙方立即纠正并免于或减少违约金；对于一般违约，每发生一次，甲方有权向乙方收取人民币伍万元整（¥50,000.00）的违约金；对于严重违约，如发生重大安全事故、重大设施设备损坏、重大投诉未妥善处理、大规模租户投诉等，甲方有权立即单方面解除本协议，并要求乙方支付相当于违约行为发生当月物业管理服务费用两倍的违约金，且乙方应赔偿甲方因此遭受的直接经济损失。

(2)人员配备违约：乙方未能按照本协议第三条第2款第（2）项约定配备足够数量或资质合格的服务人员，导致服务严重缩水或影响项目运营的，甲方有权要求乙方限期整改，整改期间及整改后仍不合格的，甲方有权向乙方收取每日人民币伍万元整（¥50,000.00）的违约金，并有权单方面解除本协议。

(3)应急处理违约：乙方未能按照本协议第三条第2款第（7）项、第（8）项、第（10）项、第（11）项、第（12）项、第（13）项、第（14）项、第（15）项、第（16）项、第（17）项约定履行应急处理义务，导致事态扩大或造成损失的，乙方应承担全部赔偿责任。该赔偿责任包括但不限于直接经济损失、第三方索赔费用、行政处罚等。

(4)信息保密违约：乙方及其工作人员违反本协议第三条第2款第（18）项约定，泄露项目相关商业秘密或客户信息，给甲方造成损失的，乙方应承担全部赔偿责任，赔偿金额应不低于甲方因此遭受的直接经济损失，且甲方有权要求乙方赔偿额外的商业信誉损失费（例如，按泄露信息所涉及金额的10%支付）。同时，甲方有权解除本协议，并追究乙方的法律责任。

(5)试运营期违约：在试运营期内，若乙方服务能力或水平经甲方评估确认无法满足本协议要求，甲方有权在试运营期满前书面通知乙方解除本协议，乙方应向甲方支付相当于试运营期内预计应收取物业管理服务费用50%的违约金。若甲方认可试运营期服务，则视为乙方通过了试运营考核。

(6)单方解除协议的违约：若乙方单方面在本协议有效期内未经甲方书面同意而解除本协议，应向甲方支付相当于终止之日前12个月物业管理服务费用总额的50%作为违约金，并赔偿甲方因此遭受的所有损失。

3.不可抗力导致的违约：因不可抗力（依据本协议第二条定义）导致本协议无法履行或部分无法履行，双方互不承担违约责任。遭受不可抗力一方应在不可抗力发生后7日内书面通知对方，并提供相关证明文件。双方应根据不可抗力影响程度，协商决定是否延期履行、部分履行或解除协议。因不可抗力造成的损失，各自承担。

4.赔偿责任限制：除本协议明确约定的违约责任外，任何一方因对方违约行为遭受的直接经济损失，均应通过书面途径在违约行为发生之日起90日内提出索赔，并提供详细证据。经核实后，违约方应赔偿守约方实际遭受的直接经济损失，但累计赔偿总额原则上不超过本协议总价款的30%。任何一方均不得因本协议约定而主张惩罚性赔偿，除非法律另有强制性规定。

5.不可归责于任何一方的第三方原因导致的违约：若因第三方原因（如政府强制征用、租户恶意破坏等非乙方管理范围内且乙方已尽到合理注意义务仍无法避免的事件）导致本协议项下某项义务无法履行，受影响一方不承担违约责任，但应及时通知对方，并采取合理措施减少损失。双方应根据实际情况协商处理后续事宜。

第七条不可抗力

1.定义：本协议所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于：地震、台风、洪水、海啸、火山爆发、雷击、暴雪、冰冻、泥石流、滑坡等自然灾害；战争、动乱、武装冲突、恐怖袭击等社会事件；政府行为，如法律法规的变更、征收、征用、政策调整等；以及pandemics（传染病疫情）及其影响。不可抗力事件应持续足够时间，以至于双方均无法通过合理努力履行本协议项下的义务。

2.通知与证明：任何一方因不可抗力而无法履行或部分无法履行本协议约定的义务时，应在不可抗力事件发生后7日内，以书面形式通知对方，详细说明不可抗力事件的情况、影响范围以及预计持续的时间。通知应包含不可抗力事件发生时有效的官方公告、新闻报道或其他能够证明该事件真实性和影响力的文件作为附件。若双方对不可抗力事件是否属于本协议定义或其对履行协议的影响程度存在争议，应暂停争议，在不可抗力影响消除后继续履行协议或协商解决。

3.责任免除：因不可抗力导致任何一方未能履行或不能完全履行本协议项下的义务，该方不承担违约责任，但应在不可抗力影响消除后，立即恢复履行协议义务。若不可抗力事件导致协议履行基础发生根本性变化，无法继续履行的，经双方协商一致，可以变更协议内容或解除协议。因不可抗力造成的损失，双方各自承担，互不追责。

4.协议解除：若不可抗力事件持续超过30日，且双方经协商未能就协议变更或解除达成一致，则本协议自动解除。双方应就协议解除前的合作情况、费用结算等进行清理，并按照约定或法律规定处理后续事宜。不可抗力导致协议解除的，双方均不承担赔偿责任，但应诚信履行清算义务。

5.不可免除的责任：本协议关于保密、知识产权、法律合规及因一方过错造成的损失赔偿责任等条款，不因不可抗力的发生而免除责任，除非不可抗力是导致该过错发生的唯一原因。

第八条争议解决

1.协商与调解：凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应首先通过友好协商解决；若协商不成，应尝试通过第三方调解的方式解决，调解应本着公平、合理的原则进行。

2.仲裁：若协商和调解均未能解决争议，任何一方均有权将争议提交至中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC），按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为甲方所在地（北京市）或乙方所在地（上海市），由申请仲裁的一方选择，另一方应予以配合。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力，仲裁费用由败诉方承担，除非仲裁规则另有规定。

3.诉讼：若双方明确约定选择诉讼方式解决争议，则应向XX商业综合体项目所在地（即上海市浦东新区人民法院）提起诉讼。双方应遵守法院的审理程序，并履行生效判决。选择诉讼方式解决争议的，双方应书面确认，且在本协议中排除其他争议解决方式。

4.争议的专属管辖：本协议约定仲裁或诉讼方式解决争议后，任何一方在本协议履行期间或终止后，就本协议标的或相关事项，不得就同一事项向任何其他仲裁机构提出仲裁或向任何法院提起诉讼，但根据本条约定已提交仲裁或诉讼程序的除外。任何一方就该争议提起非本协议约定方式的诉讼，该诉讼均应被法院驳回，除非对方明确同意。

5.争议的解决适用法律：所有争议的解决均适用中华人民共和国法律（为免疑义，不包括香港特别行政区、澳门特别行政区及台湾地区法律）。

第九条其他条款

1.通知：本协议项下的所有通知、请求、要求或其他通信均应以书面形式作出，并通过专人递送、挂号信、传真、电子邮件或双方确认的其它可靠通讯方式送达。通知在以下时间视为送达：专人递送，收件人签收或放置在收件人指定地点；挂号信，寄出后第五日；传真或电子邮件，发送成功时。若通过邮寄送达，则以寄出之日起第七日视为送达。任何一方变更联系方式，应提前10日书面通知对方。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方授权代表签署书面文件后方能生效。任何口头约定或非书面形式的变更均无效。

3.完整协议：本协议及其附件构成双方就本协议标的事项达成的完整协议，取代双方此前就此达成的所有口头或书面协议、谅解和承诺。本协议的任何部分均不得被解释为排除了其他未在协议中明确提及的权利或义务。

4.可分割性：若本协议任何条款被有管辖权的法院或仲裁机构认定为无效、非法或不可执行，该条款应被视为从本协议中删除，但本