居住权制度实践困境与优化路径研究-基于《民法典》第366-371条的司法适用分析

居住权制度实践困境与优化路径研究——基于《民法典》第366-371条的司法适用分析摘要随着我国社会经济结构和家庭关系模式的深刻变化，特别是城镇化进程中人口流动性的增强和房屋功能的多元化发展，房屋居住的保障需求日益凸显。2021年施行的《民法典》首次设立了居住权制度（第366-371条），旨在通过物权化的方式保障特定人群，如老年人、离婚无房一方等弱势群体的长期居住权益。这一制度的创设是我国物权法体系的重大进步，体现了立法对特定人格利益的保障，但在实践中，由于其物权属性的特殊性和与传统用益物权、租赁权等制度的复杂关系，居住权制度在司法适用中遭遇了一系列困境。本研究旨在深入探讨《民法典》居住权制度在司法实践中的适用困境，核心目标在于剖析其与所有权、抵押权、租赁权等其他权利之间的冲突，并据此提出可行的制度优化与司法适用路径，以确保居住权制度能够真正发挥其立法目的。本研究综合运用文献研究法、案例分析法与法解释学分析法，对居住权制度的法理基础、域外经验及我国相关法律条文进行系统梳理与深度剖析。研究结果表明，居住权的实践困境主要集中于：居住权与善意第三人的冲突解决机制不完善、居住权设立和消灭的登记制度操作性不足、以及居住权价值的评估与市场流转障碍等问题。研究结论认为，应在现行《民法典》框架下，通过完善司法解释和配套登记制度，确立“物权排他性”与“登记对抗主义”的平衡原则，特别是应明确居住权对抵押权的优先性判断标准，并探索居住权价值在特定情形下的货币化补偿机制。本研究得出的核心结论，对于丰富我国物权法理论、指导司法机关准确适用新法、平衡居住权人与房屋所有权人等利益主体的关系，以及促进住房保障体系的多层次发展具有重要的理论和实践意义。关键词：居住权；《民法典》第366条；物权化；司法适用；善意第三人；制度优化引言房屋作为现代社会的基本生活资料和重要的财产载体，其功能和价值已远远超出了简单的居住场所范畴，它承载着公民的人格尊严、家庭伦理以及财富积累。长期以来，我国物权法体系主要围绕房屋的所有权和传统的用益物权（如地役权）展开，对于纯粹以保障居住生活为目的的权利形态缺乏直接的物权保护。在老龄化加速、离婚率上升以及社会福利分配面临挑战的背景下，诸如父母为子女出资购房但需终身居住、离婚后无房一方需要过渡性居住安排等现象日益普遍，使得对居住保障的法律需求变得尤为迫切。传统的租赁权因其债权属性，抗第三人效力弱，难以提供长期、稳定的居住保障；而单纯的赠与或遗赠则可能导致所有权人的权益受损，甚至引发新的家庭纠纷。正是在这种宏观社会背景和微观法律困境下，2021年施行的《中华人民共和国民法典》在物权编中历史性地增设了居住权制度（第366条至第371条）。《民法典》第366条明确规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的权利，以满足生活居住的需要。”这一制度的创设，将居住权从传统的债权关系（如借用、租赁）提升至物权法的高度，使其具备了对抗第三人的效力，从而能够为特定弱势群体的居住稳定提供最坚实的法律保障。居住权被视为具有强烈人身依附性、目的性高度限定的用益物权，是对物权法定原则的创新性发展，体现了物权法从“重物”向“重人”的价值转向，以及对基本人权的法律保障。然而，法律的生命在于实践，居住权作为一项新型物权，其在司法适用中遭遇了一系列不可忽视的实践困境。这些困境主要源于居住权自身的特殊物权属性：首先，它是一种不以营利为目的、不可转让继承的用益物权，与所有权人的权益限制之间如何平衡，尺度难以把握。其次，居住权必须通过登记才能设立，但房屋登记机构的实际操作细则、登记标准的统一性尚有待完善。最为突出的难题在于，居住权与现存的、具有强大对抗性的其他权利，如房屋所有权人的处分权、抵押权人的优先受偿权、以及房屋承租人的租赁权等，在发生冲突时，缺乏明确、统一的顺位判断规则。例如，在房屋设定居住权后被抵押，后因所有权人不能清偿债务而进行司法拍卖时，居住权人与抵押权人、买受人之间的权利如何排定优先顺序？在“一房多租”或“先租后设”的情况下，居住权与租赁权之间的保护力度又该如何权衡？这些问题的悬而未决，不仅使得司法裁判面临挑战，也极大地影响了房产交易的效率与安全，最终可能导致居住权制度的立法美意在实践中大打折扣。本研究旨在系统探究《民法典》居住权制度在司法适用中面临的核心困境，通过深入分析其物权属性、登记要件及其与房屋交易流转中其他主要权利的内在矛盾，构建一个以“保障基本居住”为核心目的、兼顾交易安全与所有权人利益的制度优化与司法适用框架。本研究期望能为人民法院在审理涉及居住权设立、变更、转让、消灭和权利冲突的案件时，提供一个清晰、合理的裁判思路与裁量基准；同时，也为立法机关在未来完善相关司法解释和配套制度时提供坚实的理论支撑。通过解决这些实践难题，最终确保居住权制度能够有效发挥其保障弱势群体居住稳定的社会功能。文献综述居住权作为一项古老的物权制度，在罗马法、法国民法典等传统法系中早有规定，但在中国法中却是全新引入。因此，国内外学界对居住权的研究大致可以分为两个阶段：一是《民法典》实施前的法理准备阶段，二是《民法典》实施后的实践困境与适用研究阶段。国外学者在传统居住权的研究上，主要集中于其作为用益物权的一种特殊形态的法理基础。例如，法国民法典将居住权规定为役权的一种，具有强烈的人身依附性，通常不可转让。德国法则倾向于通过租赁、信托等债权工具实现居住保障，并未直接设立独立的居住权物权。美国法中，虽然没有物权化的居住权概念，但通过遗嘱信托或“终身地产”（LifeEstate）等制度，实现了对特定人终身居住需求的保障。这些域外经验表明，居住权物权化是一种立法选择，其核心挑战在于如何处理其“非营利性”与“物权排他性”的矛盾。学者们普遍认为，居住权的物权化，必然需要限制房屋所有权人的处分自由，其合理性在于其背后的强烈人身属性和伦理价值。国内研究在《民法典》设立居住权前，主要讨论其引入的必要性与可行性。学者王利明、梁慧星等均曾撰文指出，在物权法中设立居住权，是对社会保障功能的补位，有助于实现“房住不炒”的政策目标，尤其是在解决特定历史遗留问题和家庭养老问题上具有不可替代的作用。有学者从比较法角度分析了居住权与租赁权的本质区别，强调居住权具备物权请求权和对抗第三人的效力，能够提供更高级别的居住保障。然而，《民法典》颁布后，学术界的焦点迅速转向实践应用层面。现有研究已初步揭示了居住权在实践中遭遇的几个核心困境：第一，登记制度的不完善。学者们指出，《民法典》第368条要求居住权必须“向登记机构申请登记”，但各地不动产登记操作规范不一，对于设立登记的材料要求、流程细节以及如何记载“合同约定”的具体内容（如期限、是否有偿等）缺乏统一指引，导致登记的标准化与公信力不足。第二，权利冲突问题。这是目前研究的重点。主要集中在以下三个方面：其一，居住权与抵押权的冲突。学者们普遍认为，根据物权登记的公示公信原则，抵押权登记在前的，通常应优先于居住权；但如果居住权被视为一种基本人权保障，是否应例外性地赋予其优先性，存在较大争议。其二，居住权与租赁权的冲突。由于租赁权遵循“买卖不破租赁”，但《民法典》未明确规定“居住不破租赁”或“租赁不破居住”的原则，二者冲突时，特别是租赁在先但未登记，居住权在后但已登记的情况下，如何判断顺位，缺乏清晰的理论支撑。其三，居住权对房屋所有权处分权的限制与市场流转障碍。居住权的存在，极大地降低了房屋的市场价值，如何评估这种价值减损，并在交易中向善意第三人充分公示，仍是难题。有研究指出，居住权的存在实质上是一种“隐形的负担”，其对房屋所有权人的限制甚至超越了某些传统用益物权。尽管已有研究在理论上取得了积极进展，但仍存在以下不足：一是研究视角相对割裂，多数研究仅关注居住权与某一特定权利（如抵押权）的冲突，缺乏一个将所有核心冲突（抵押权、租赁权、善意第三人等）纳入统一框架下进行系统解决的综合性方案。二是在司法适用上的实践性不足。虽然指出了登记的重要性，但未能深入剖析登记簿应如何创新记载以兼顾所有权人处分自由与善意第三人的知情权，缺乏对登记制度的具体优化建议。三是对于居住权价值的货币化评估问题探讨不足。居住权作为一种不可转让的物权，当房屋被强制拍卖或征收时，如何对居住权人的损失进行科学、合理的量化补偿，以确保其基本居住需求得到保障，这一关乎实践公平的核心问题尚未形成有效的理论模型。鉴于此，本文的研究切入点将立足于已有研究的不足，力求实现理论与实践的深度融合。本文将不满足于简单的冲突识别，而将重点构建一个基于“保障居住核心功能”的司法价值位阶模型。具体而言，本文将从“功能主义”视角出发，深入探讨居住权在不同冲突场景下的优先顺位规则，特别是对善意第三人的保护边界。同时，本研究将提出具体可操作的登记制度优化方案，以解决公示公信力不足的问题。最终，本研究将探索居住权在强制流转（如拍卖、征收）场景下的货币化替代与补偿机制，以期弥补已有研究在实践指导性和制度完善性上的不足，为居住权制度的健康发展提供更具针对性和实用性的研究成果。研究方法本研究旨在构建一套解决居住权制度实践困境与优化司法适用的路径，其性质决定了本研究主要采用规范法学与案例分析相结合的研究方法。整体研究设计遵循“困境识别—法理溯源—冲突解决—制度优化”的逻辑链条，以居住权“保障基本居住”的核心立法目的为指导原则，构建一个“法解释学分析—案例实证检验—司法规则重构”的研究框架。本研究将以《民法典》第366-371条的文本为基点，深入剖析居住权的物权特性、人身属性及其强制性规则，并在此基础上，对其实践困境进行归类与体系化处理。为实现研究目标，本研究的数据收集主要采用文献研究法、案例分析法和法解释学分析法。文献研究法是本研究获取理论资源和规范依据的基础。在规范文件层面，将对《民法典》物权编的相关条文、最高人民法院发布的关于审理物权纠纷、担保物权纠纷的司法解释以及各地不动产登记机构发布的相关操作规范进行精细的文本研读，以掌握居住权制度的法律框架及其在不同地域的实践差异。在学术文献层面，将广泛搜集国内外关于用益物权、人役权、居住权、抵押权与租赁权冲突等主题的权威学术专著和期刊论文，特别是《民法典》颁布后的最新研究成果，以全面掌握理论前沿与核心争议点。案例分析法是本研究联系理论与实践、识别真实困境的关键工具。在样本选择方面，将通过北大法宝、威科先行等法律数据库，筛选自《民法典》实施以来，涉及居住权设立、变更、消灭以及与其他权利（特别是抵押权和善意第三人）发生冲突的民事判决。选择标准包括：案件争议焦点明确、裁判理由对居住权制度有较为详细的论述、以及判决结果对解决实践问题具有借鉴意义。本研究对所收集资料的分析，将以定性的法学分析方法为主，具体包括法解释学分析、价值衡量分析和比较分析。法解释学分析将贯穿于对《民法典》条文的解读，运用体系解释、目的解释等方法，界定居住权的本质属性及其效力范围。例如，通过目的解释，将居住权与传统用益物权区分开来，强调其社会保障功能，以此作为判断其在权利冲突中优先顺位的重要依据。价值衡量分析法是本研究构建司法规则的核心方法。在处理居住权与所有权、抵押权等权利冲突时，将清晰地识别出所涉及的多元价值，包括居住权的生存保障价值、所有权的自由处分价值、抵押权的金融安全价值以及交易的公示公信价值。在构建具体的冲突解决规则时，将对这些价值进行反复权衡，以期实现最大的社会福利与正义。比较分析法主要用于借鉴域外在处理类似权利上的经验，例如，考察信托制度在保障居住功能上的作用，以及其他国家不动产登记机构在处理复杂物权登记上的创新做法，评估其对我国登记制度优化的启示与可移植性。最终，通过逻辑推理与制度设计，将分析结果整合成一套内在逻辑自洽、具有层次性、且具有实践可操作性的司法适用与制度优化方案，确保研究结论的理论深度与实践价值。研究结果通过对居住权制度的法理分析、规范解释和对现有司法实践的实证检验，本研究在居住权制度实践困境与优化路径方面取得了一系列关键性发现。研究结果明确指出，居住权制度的困境核心在于其“强人身属性”与“物权公示公信原则”之间的内在紧张关系，而解决之道则在于构建一个精细化的登记制度和基于立法目的的权利顺位判断规则。首先，研究结果揭示了居住权与善意第三人冲突中的“公示不足”是首要困境。《民法典》第368条明确规定居住权“应当向登记机构申请登记”，强调了登记是居住权设立的法定要件，旨在通过公示保障交易安全。然而，现有的不动产登记实践中，对于居住权登记信息的记载往往过于简化，通常仅记载“存在居住权”，而对设立居住权合同的核心内容，如居住期限（如是否为终身）、设立的对价（是否有偿）、以及限制使用的具体条款等，记载不够详尽。这种“简易登记”虽然在形式上满足了物权公示的要求，但在实质上，未能完全履行对善意第三人的信息披露义务。当房屋所有权人将房屋出售或抵押给不知情的善意第三人时，第三人仅能得知存在居住权，但对其负担程度无法准确评估，导致交易风险无法精确量化。图1（此处为文字描述的示意图）可以展示这种信息不对称，即登记簿公示信息是模糊的，而实际合同信息是具体的，二者之间的信息差成为善意第三人遭受不利益的根源。其次，研究结果确认了居住权与抵押权冲突中“权利位阶”的模糊性是司法困境的集中体现。在居住权设立后、房屋被抵押，或抵押权设立后、又设立居住权这两种主要场景中，权利顺位的判断规则对金融安全和居住保障都至关重要。《民法典》虽未直接规定二者冲突的解决规则，但根据一般物权法理，原则上应遵循“物权优先于债权”和“登记时间优先”的原则。然而，实践中的争议集中在当抵押权登记在先，而居住权登记在后时，司法拍卖中是否可以排除居住权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法文件主要针对租赁关系下的“买卖不破租赁”原则，未能有效覆盖居住权。本研究分析认为，如果机械地适用“抵押权登记在先，则可排除在后居住权”的规则，将使居住权这一基本保障制度在许多情况下形同虚设，有违《民法典》设立居住权以保障弱者生存的核心立法目的。因此，必须构建一个以“居住基本性”为衡量尺度的例外性判断规则。再者，本研究揭示了居住权在房屋强制流转中“价值货币化”的难题。居住权具有强烈的人身专属性和不可转让性，使得其不具备市场交易价值。然而，当设定了居住权的房屋因公共利益被征收或因所有权人债务而被司法拍卖时，如果居住权被强制消灭，必须对居住权人进行合理的补偿，以替代其丧失的居住利益。传统的价值评估模型主要针对房屋所有权或租赁权，难以对不可转让的居住权进行科学量化。如果补偿过低，则无法保障居住权人的基本生活；如果补偿过高，则可能变相损害公共利益或债权人利益。本研究通过引入精算学的原理，提出了一个基于居住权人预期生存年限、房屋市场租金以及折现率的“居住利益折现模型”作为价值评估的假设性框架。这一模型旨在将居住权人在剩余期限内的居住利益转化为一笔可支付的货币价值，为法院在强制流转场景下进行公平补偿提供科学依据。基于上述困境分析，本研究的假设性优化方案是：在登记制度上，应要求登记机构在登记簿中详细记载居住权的设立对价、期限及具体限制条件等关键信息，以实现“实质性公示”，充分保护善意第三人。在权利冲突上，应确立“抵押权登记在先，原则上优先于居住权，但在居住权人能证明居住权具有保障基本生存的伦理刚性时，可考虑赋予其有限的优先性，但应以货币补偿为前提”的平衡规则。同时，明确居住权与租赁权冲突时，遵循“登记优于占有”原则，但保障租赁在先的承租人可向所有权人主张违约责任。本研究提出的这些假设，旨在通过制度的精细化设计和司法价值的引导，确保居住权制度在实践中的功能实现。讨论本研究通过对《民法典》居住权制度实践困境的系统分析，提出了旨在优化司法适用和解决权利冲突的理论框架与实践方案。这些发现和建议不仅在理论层面深化了对我国物权制度改革的认识，更在实践应用中具有重要的指导价值。在研究结果的理论贡献方面，本研究极大地丰富了我国用益物权理论对“人身性用益物权”的理解与构建。居住权的核心特征在于其对特定人格利益的保障，这使其超越了传统用益物权以物的利用价值为核心的属性。本研究通过提出“保障居住核心功能”的司法价值位阶模型，将居住权在权利冲突中的优先顺位判断，从纯粹的“登记时间”或“物权形式”的比较，提升至“法益位阶”的衡量。这种基于立法目的的功能主义解释路径，是对传统物权公示公信原则在特殊物权领域内限制性适用的重要理论探索。它承认了在现代社会中，生存权和基本居住保障这一“人权属性”的法益，在特定情况下可以对传统的财产权（如所有权和担保物权）形成必要的限制。此外，本研究提出的居住权“价值货币化”模型，为解决不可转让物权的价值评估难题提供了创新的思路，有助于完善物权法中关于权利消灭和补偿的理论体系，填补了学界在该领域的理论空白。在研究结果的实践启示方面，本研究为司法机关、不动产登记机构以及房产交易市场参与者提供了清晰、可操作的指引。对于不动产登记机构，基于本研究关于“实质性公示”的建议，应当尽快出台统一、详细的登记操作规范，明确要求在登记簿中以附注等形式，对居住权的设立原因（是基于赠与、遗嘱还是离婚协议）、期限、是否设置了使用限制等关键信息进行充分记载。这种精细化登记，是解决善意第三人冲突、保护交易安全的首要前提。对于司法机关而言，在处理居住权与抵押权冲突的案件时，应在遵循“登记优先”原则的基础上，引入“基本居住刚性”的例外考量，例如，当居住权人是老年人、未成年人或完全丧失劳动能力者，且其无其他房产可居时，法官在执行拍卖程序中，应审慎权衡，必要时可以根据本研究的价值补偿模型，要求所有权人或债权人在拍卖价款中优先拨付一笔合理的补偿款项，以替代性地保障居住权人的居住需求。这一做法既尊重了金融秩序，也体现了司法的温情与社会保障的责任。同时，对于所有权人而言，本研究也明确了其在设立居住权时的法律风险，敦促其在与债权人交易时，必须充分披露居住权的实际限制，否则将承担因欺诈或隐瞒所导致的更大责任。然而，本研究也存在不可避免的局限性。首先，作为一项基于理论推演和对早期案例分析的研究，本研究提出的司法适用模型（如基本居住刚性的判断标准、价值货币化模型中的折现率选择等）尚缺乏大规模、长时间的实证数据支持。特别是在价值货币化模型中，对“房屋市场租金”的精确评估往往受到区域差异、时间变化等多种因素的影响，其模型的实际操作难度仍较大。其次，本研究主要聚焦于民事物权法领域，对居住权与社会保障法、婚姻家庭法之间的复杂衔接问题探讨不足。例如，居住权在夫妻共同财产分割、继承、以及社会福利房等场景中的具体适用规则，需要更深入的跨部门法研究。此外，居住权作为一项全新的物权，其制度设计本身尚有完善空间，本研究并未涵盖如如何通过引入“信托”等机制来进一步强化居住权的保障功能等更前沿的制度创新问题。基于上述局限性，未来的研究可以在以下几个方向上进一步深入。第一，加强量化实证研究。未来应通过对更多司法判决的收集和统计分析，特别是对涉及居住权和抵押权、司法拍卖的案件进行数据挖掘，以检验本研究提出的“基本居住刚性”例外规则的适用频率和具体考量因素，从而使理论模型更具实践指导性。第二，深化跨学科与跨部门法研究。应鼓励法学、社会学、经济学等多学科的交叉研究，特别是要研究居住权制度对社会保障、养老服务体系的实际影响。同时，加强对居