项目后期运营管护协议书

项目后期运营管护协议书1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发有限公司，

地址：中国北京市朝阳区建国路88号XX大厦15层，

法定代表人/负责人：张明，

联系方式

甲方是一家经中国工商行政管理机关登记注册的房地产开发企业，具备完整的房地产开发资质，主要业务涵盖商业地产开发、租赁及运营管理。为优化旗下位于XX市XX区XX商业综合体的后期运营管理，甲方经审慎评估与决策，决定委托具备专业资质和丰富经验的乙方提供全面的运营管护服务，以提升资产价值并保障商业综合体的稳定运营。鉴于乙方在商业地产运营管理领域拥有卓越的专业能力和良好市场口碑，双方基于平等互利、诚实信用的原则，经友好协商，达成本协议，明确双方的权利与义务，以兹共同遵守。

甲方在本协议项下的主要目标是通过乙方的专业服务，确保XX商业综合体在租赁期内的物业管理、市场营销、客户服务及设施维护等各项工作符合行业高标准，同时实现资产收益的最大化。甲方将提供必要的运营数据和资源支持，并监督乙方的服务执行情况，确保其符合本协议约定及甲方预期。

乙方名称：XX商业运营管理集团有限公司，

地址：中国上海市浦东新区陆家嘴环路1088号XX金融中心28层，

法定代表人/负责人：李强，

联系方式

乙方是一家专注于商业地产全周期运营管理的专业化企业，成立于2010年，总部位于上海，并在全国多个核心城市设有分支机构。公司业务范围涵盖商业项目的前期策划、租赁招商、物业管理、营销推广、客户关系维护及数据分析等，服务客户包括多家国内知名商业地产开发商及机构投资者。乙方凭借专业的运营团队、成熟的管理体系及丰富的市场经验，已成功服务超过50个商业综合体项目，积累了大量行业数据及最佳实践案例。

在本协议中，乙方将作为甲方旗下XX商业综合体的运营管护服务提供方，负责执行本协议约定的各项服务内容，包括但不限于租赁管理、物业维护、安全监控、环境保洁、营销活动策划与执行、客户投诉处理等。乙方将组建专项服务团队，配备经验丰富的项目经理、物业工程师、市场专员及客服人员，确保服务质量和效率满足甲方及商场商户的需求。

协议简介：

本协议的签订基于甲乙双方在商业地产运营管理领域的长期合作意向及前期沟通成果。XX商业综合体由甲方投资开发，总建筑面积约XX万平方米，包含XX个主力店、XX家次主力店及XX个铺位，旨在打造区域领先的商业消费中心。为保障项目在投入运营后的稳定发展，甲方在项目租赁招商阶段已与乙方达成初步合作意向，现通过本协议正式明确双方在项目后期运营管护方面的权利与义务。

甲方委托乙方提供专业运营管护服务，旨在通过乙方的专业化管理，提升XX商业综合体的品牌形象、客户满意度和资产回报率。乙方将依据本协议约定，结合市场变化及甲方需求，制定并执行运营管护计划，包括但不限于租赁续约管理、商户关系维护、营销活动支持、突发事件应急处理等。双方将建立常态化的沟通机制，定期召开运营会议，确保服务内容与市场动态及甲方战略目标保持一致。

本协议的签订不仅体现了甲乙双方对合作共赢的共识，也为XX商业综合体的长期可持续发展奠定了基础。甲方将充分信任并支持乙方的运营管理工作，乙方则承诺以高度的责任感和专业能力，完成本协议约定的服务任务，共同推动项目价值的持续提升。双方将严格履行本协议各项条款，确保合作顺利进行，实现互利共赢。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的是明确甲乙双方在XX商业综合体后期运营管护过程中的权利与义务，确保由乙方提供的专业服务能够有效提升商业综合体的运营效率、资产价值及品牌形象。协议范围涵盖但不限于以下具体内容：

1.租赁管理：乙方负责商户租约的续签、续展谈判与执行，以及空铺位的招商工作，包括市场调研、候选商户筛选、租赁条件谈判与合同签订。

2.物业管理：乙方承担商场内的日常物业管理，包括设施设备维护、安全监控、消防安全管理、环境保洁及绿化养护，确保符合国家相关标准及甲方设定的服务标准。

3.客户服务：乙方负责商场顾客咨询、投诉处理及满意度，建立客户关系管理体系，通过营销活动及服务优化提升顾客体验。

4.市场营销：乙方协助甲方制定并执行商场整体营销策略，包括节日促销、主题活动策划、线上平台推广及媒体合作，以增强商场市场竞争力。

5.数据分析：乙方定期向甲方提交运营报告，包含商户运营数据、客流量分析、财务收支情况及市场趋势研究，为甲方决策提供数据支持。

6.突发事件处理：乙方建立应急预案，负责处理商场运营过程中可能出现的突发事件，如安全事故、自然灾害等，并及时向甲方汇报。

本协议约定的服务范围适用于XX商业综合体的全部运营区域，包括但不限于地面层、地下层、公共区域及各商户经营单元，乙方将确保所有服务内容符合行业规范及甲方前期设定的运营标准。双方将根据市场变化及甲方需求，通过协商对服务范围进行适当调整，但调整内容需以书面形式补充至本协议。

第二条定义

1.“运营管护服务”指乙方根据本协议约定，为XX商业综合体提供的租赁管理、物业管理、客户服务、市场营销、数据分析及突发事件处理等综合性服务。

2.“服务标准”指本协议附件中明确列出的各项服务质量指标，包括响应时间、完成效率、合格率等，作为乙方履行服务义务的衡量依据。

3.“运营报告”指乙方按月度或季度编制的，包含运营数据、财务报表、市场分析及改进建议的书面文件，供甲方审阅及决策参考。

4.“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、政府政策调整等，导致协议部分或全部无法履行的情形。

5.“服务期限”指本协议约定的乙方提供运营管护服务的起止时间，具体以协议正文或附件列明的日期为准。

6.“甲方指定代表”指经甲方书面授权，负责与本协议相关事务沟通及审批的人员，目前为甲方运营部总监王华。

7.“乙方指定代表”指经乙方书面授权，负责本协议执行及与甲方对接的人员，目前为乙方项目经理赵伟。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力与义务：

(1)甲方有权要求乙方按照本协议约定提供运营管护服务，并有权对乙方的服务过程及结果进行监督和评估。甲方有权根据市场变化及自身需求，提出服务范围的调整建议，经乙方同意后以书面形式补充协议。

(2)甲方应向乙方提供XX商业综合体的完整运营资料，包括但不限于租赁合同、建筑设计纸、商户档案及前期运营数据，以供乙方制定服务方案及执行工作参考。甲方需确保所提供资料的真实性及完整性，并对因资料缺失或错误导致的乙方损失承担相应责任。

(3)甲方应按本协议约定支付乙方服务费用，并配合乙方完成服务验收流程。如甲方需临时增派工作人员或调整服务标准，应提前30日书面通知乙方，双方另行协商费用及执行方案。

(4)甲方有权参与乙方的运营会议，并提出合理化建议，但不得干预乙方的正常运营管理。如甲方对乙方的服务提出异议，应通过书面形式正式提出，并给予乙方15日整改期。

(5)甲方应保障乙方服务团队在XX商业综合体内的工作条件，包括办公场所、必要的设施设备及安全通行权限，并承担因乙方员工执行服务过程中产生的合理交通及通讯费用。

(6)甲方需配合乙方处理与政府部门的行政检查及合规审查，并及时提供相关运营文件。如因甲方原因导致乙方违反监管要求，甲方应承担相应法律责任及赔偿。

2.乙方的权力与义务：

(1)乙方有权按照本协议约定收取服务费用，并有权要求甲方按时足额支付。乙方有权拒绝执行超出本协议范围的额外服务，并需以书面形式说明合理化需求及费用标准。

(2)乙方应组建不少于XX人的专业服务团队，包括项目经理、物业工程师、市场专员及客服主管，并确保所有人员具备相应资质及行业经验。乙方需定期对员工进行培训，提升服务质量及应急处理能力。

(3)乙方应制定详细的运营管护方案，包括但不限于租赁管理流程、物业维护计划、客户服务标准及突发事件应急预案，并提交甲方备案。乙方需每月向甲方提交运营报告，季度进行服务总结汇报，并根据甲方反馈及时优化服务方案。

(4)乙方应建立完善的商户关系管理体系，定期走访商户，收集经营需求及投诉意见，并通过数据分析为商户提供市场支持。乙方需协调处理商户之间的纠纷，确保商场运营秩序稳定。

(5)乙方应严格遵守国家法律法规及行业规范，确保所有服务内容符合安全生产、消防安全及环境保护要求。如因乙方疏忽导致安全事故或违规行为，乙方需承担全部责任并赔偿甲方损失。

(6)乙方应建立运营数据备份机制，确保商场租赁、财务、客流等关键数据的安全存储，并配合甲方进行审计或第三方评估。如因乙方原因导致数据丢失或泄露，乙方需承担全部责任并赔偿甲方损失。

(7)乙方应设立应急处理小组，配备24小时值班电话，及时响应商场突发事件。对于重大事件，乙方需第一时间向甲方汇报，并采取有效措施控制损失，同时提交书面事件处理报告。

(8)乙方应尊重甲方的商业机密及商户隐私，不得泄露任何非公开的运营信息。如乙方需引入第三方服务（如保洁、维保外包），应事先征得甲方同意，并确保第三方服务符合本协议约定的标准。

(9)乙方应定期对商场设施设备进行巡检，发现隐患及时维修或上报甲方处理。对于甲方投资建设的设备，乙方需承担日常维护责任，但重大维修及更新改造费用由甲方承担（以双方另有约定为准）。

(10)乙方应配合甲方完成年度运营目标，包括租金收缴率、客流量增长及品牌活动举办等，并承担因服务不足导致的业绩指标未达成责任。如市场环境变化导致运营目标调整，双方应协商修改协议相关条款。

第四条价格与支付条件

1.服务费用：乙方提供本协议约定的运营管护服务，服务费用总额为人民币XX万元/年（大写：人民币XX元整），服务期限为X年，自本协议生效之日起计算。此费用为固定年费，包含乙方为提供本协议项下全部服务所需的人员成本、办公费用、日常维护费用及合理的利润。

2.费用调整：如因通货膨胀、政策调整或甲方要求服务范围发生实质性变更导致乙方成本显著增加，双方应在服务期限届满前六个月协商调整服务费用。调整幅度依据双方认可的第三方物价指数或实际成本变动数据确定，并以书面形式补充协议。

3.支付方式：甲方应通过银行转账方式向乙方支付服务费用。乙方应向甲方开具等额增值税专用发票，甲方收到发票后XX个工作日内完成支付。支付账户信息如下：开户行：XX银行XX支行，账号：XX，收款人：XX商业运营管理集团有限公司。

4.支付时间：首期服务费用于本协议生效之日起XX日内支付，其余款项按年度分X次支付，具体支付节点为每年1月、4月、7月及10月XX日前。甲方逾期支付任何一期费用，应按日向乙方支付逾期部分万分之五的违约金，逾期超过30日，乙方有权暂停服务直至费用付清，且甲方需承担因此造成的直接损失。

5.税费承担：本协议约定费用为不含税价格，相关税费（增值税及附加等）由甲方承担。乙方在开具发票时需明确税率及税额，甲方应将税费与服务费一并支付。如国家税法调整，双方按调整后的规定执行。

第五条履行期限

1.本协议有效期为X年，自双方授权代表签字盖章之日起生效，至X年X月X日止。协议期满前三个月，如双方无书面异议，本协议自动续展X年，续展次数不限。

2.关键时间节点：

-乙方需于本协议生效后30日内完成服务团队的组建及运营方案的初步制定，并向甲方提交备案。

-每月10日前，乙方提交上月运营报告及财务报表初稿；每季度最后一个月25日前提交季度运营总结及改进计划。

-每年1月31日前，乙方完成上一年度运营数据分析报告及下一年度预算方案，并召开年度运营复盘会议。

-重大租赁续约或空铺招商项目，乙方需在甲方确定目标商户后60日内完成谈判，并提交合同草案供甲方审核。

-任何突发事件的应急响应时间不超过2小时，乙方需在事件发生后24小时内提交初步处理报告，并在7日内完成详细报告。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

-甲方未按时足额支付服务费用的，除按第四条约定支付违约金外，还应承担乙方为催收产生的合理费用（包括但不限于律师函、诉讼费等），且乙方有权解除协议并要求甲方赔偿合同总金额的20%作为违约损失。

-甲方单方面无故解除协议的，应向乙方支付相当于X年服务费用的赔偿金，并承担乙方已投入的不可退还的预备费用（不超过XX万元）。

-甲方提供的运营资料虚假或缺失导致乙方服务失误的，甲方应赔偿乙方直接经济损失，包括但不限于第三方索赔、整改费用等，且乙方保留追究甲方进一步责任的权利。

2.乙方违约责任：

-服务质量未达标的：如因乙方原因导致物业管理不合格（如设施损坏未及时修复、安全事故频发等）、客户投诉率超过XX%、或空铺招商未达甲方约定目标的，乙方应按违约项的1%-5%支付违约金，并由甲方直接或委托第三方完成整改。违约金总额不超过合同总金额的30%。

-重大服务事故的：乙方在安全监控、消防管理、客户服务等方面出现重大过失，导致人员伤亡或财产损失，需承担全部赔偿责任（包括但不限于民事赔偿、行政处罚罚款等），并解除协议。若事故系第三方责任，乙方需先行赔付后向第三方追偿。

-信息泄露或违规操作的：乙方泄露甲方商业秘密或商户隐私信息，或违反国家法律法规（如无证经营、非法集资等）的，应立即停止违约行为，并赔偿甲方全部经济损失，违约金按泄露或违规行为造成的直接损失1.5倍支付，且甲方有权解除协议并永久禁止乙方参与同类业务。

-人员配备不足的：如乙方未能按本协议约定配备足够专业人员，导致服务中断或效率低下，甲方有权要求乙方限期整改，整改期内按服务缺陷程度扣减当期费用，情节严重的可解除协议并要求赔偿。

3.协议解除后的责任：

-任何一方提前解除协议的，应支付剩余服务期限50%的服务费用作为违约金，并完成所有未完成的阶段性工作。乙方需在协议解除后30日内向甲方移交所有运营资料、设备清单及未消耗的服务凭证。

-因不可抗力导致协议部分或全部无法履行的，双方互不承担违约责任，但需及时通知对方并提供相关证明文件，协商修改协议或终止履行。不可抗力影响消除后，未履行或未完全履行的部分应继续履行。

4.赔偿责任的限制：

-除本协议明确约定的高额违约责任外，任何一方的赔偿责任总额不超过本协议总金额的XX%。

-乙方因执行服务过程中产生的合理第三方费用（如维修商酬金、行政罚款等），需提供有效凭证向甲方申请报销，报销金额不超过实际支出。甲方应在收到凭证后30日内完成审核与支付。

-如违约行为涉及刑事责任，违约方需承担全部刑事责任及由此产生的所有费用，守约方保留进一步追偿的权利。

第七条不可抗力

1.定义：不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、洪水、火灾、战争、动乱、政府行为（如法律变更、政策调整、征收征用）、疫情及其防控措施、网络攻击或系统瘫痪等，导致协议部分或全部无法履行的情形。不可抗力发生时，受影响方应立即通知对方，并提供政府公告、事故报告等有效证明文件。

2.责任免除：若不可抗力自协议生效之日起或自违约行为发生之日起连续影响超过30日，任何一方可部分或全部免除因不可抗力导致的违约责任，但需承担已履行部分的费用及因不可抗力产生的直接损失。双方应在不可抗力消除后10日内协商是否继续履行协议，或根据影响程度调整服务范围及期限。

3.协商补救：在不可抗力影响期间，非不可抗力导致的服务义务仍需继续履行的，受影响方应在合理范围内采取补救措施（如调整服务时间、增加资源投入），尽力减少损失。因不可抗力导致的额外费用（如临时租赁场地、紧急维修等），双方应按实际支出分摊，但分摊比例以双方书面确认为准。

4.协议终止：若不可抗力导致协议标的物（XX商业综合体）完全损毁或无法使用，且修复成本超过重建价值的70%，双方可协商解除协议，并按已完成服务比例结算费用。因不可抗力解除协议的，双方互不承担赔偿责任，但乙方需完成所有客户信息的妥善转移。

5.不可抗力免责的除外情形：若一方因疏忽未采取合理措施导致不可抗力损害扩大，其仍需承担扩大部分的责任。例如，乙方未按消防规定维护设施，火灾发生时导致损失加剧，则乙方需承担相应责任。双方应将不可抗力事件对协议履行的影响降至最低，否则需承担未减损部分的损失责任。

第八条争议解决

1.协商调解：本协议履行过程中发生的任何争议，双方应首先通过书面形式友好协商解决；协商不成的，可共同委托第三方调解机构（如中国国际经济贸易仲裁委员会或XX市商业联合会）进行调解。调解协议达成后，双方应签署补充协议，作为本协议不可分割的一部分。

2.仲裁：若协商或调解无法解决争议，任何一方均有权将争议提交中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC），按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为甲方所在地（北京市），仲裁语言为中文。仲裁裁决为终局裁决，对双方均有约束力，仲裁费用由败诉方承担。

3.诉讼：若双方未选择仲裁，任何一方可直接向XX商业综合体的所在地（XX市XX区人民法院）提起诉讼。诉讼期间，除争议事项外，双方应继续履行协议中其他未受争议影响的条款，且任何一方不得单方面解除协议或采取损害对方权益的行为。

4.证据规则：争议解决过程中，双方应提交书面证据支持自身主张，包括但不限于协议文件、往来函件、会议纪要、服务记录、财务报表等。电子数据需提供原始存储介质及公证证明（如需），所有证据需在提交时附有中文翻译件。

5.专属管辖：本协议约定争议解决方式后，任何一方不得以相同理由另行提起诉讼或仲裁，但涉及人身伤害、知识产权侵权等特殊案件除外。管辖法院或仲裁机构的判决或裁决，双方应积极配合执行，如一方不履行，另一方有权申请强制执行。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、文件及通讯均应以书面形式（包括但不限于信函、传真、电子邮件、快递服务）发送至本协议首页载明的地址或联系方式。任何一方变更联系方式，应提前15日书面通知对方。以电子邮件方式发送的，发出时视为送达；以快递或挂号信方式发送的，寄出后3日视为送达。

2.协议变更：本协议的任何修改或补充，均须经双方授权代表书面签署补充协议方可生效。补充协议与本协议具有同等法律效力，且不得与本协议约定相抵触。若补充协议内容与原协议冲突，以补充协议为准。

3.法律适用与解释：本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律。若本协议任何条款被认定无效或不可执行，不影响其他条款的效力，双方应协商替换为内容最接近的有效条款。

4.不可分割性：本协议各条款构成双方完整合意，任何一方不得单方面解释条款，且各条款间相互独立，不影响其他条款的独立性。

5.转让限制：未经对方事先书面同意，任何一方不得将其在本协议项下的权利或义务部分或全部转让给第三方，但为履行协议目的而进行的分包（如保洁、维保外包）除外，分包行为需事先通知甲方并确保分包方符合同等服务标准。

6.利益冲突：双方承诺在本协议履行期间，避免从事与本协议业务构成利益冲突的活动，如与XX商业综合体的主要竞争对手合作或提供同类服务。若存在潜