经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务试卷与参考答案2025年

经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务试卷与参考答案(2025年）一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个最符合题意的答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.根据《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500—2013），下列费用中应列入“其他项目清单”的是（）。A.安全文明施工费B.暂列金额C.规费D.税金【答案】B2.某房地产开发项目土地取得成本为8亿元，预计可售建筑面积为16万㎡，则单位土地成本为（）元/㎡。A.4800B.5000C.5200D.5500【答案】B3.在房地产估价中，采用比较法评估时，对可比实例成交价格进行“交易情况修正”的主要目的是（）。A.消除市场波动影响B.消除特殊交易动机对价格的影响C.消除区位差异D.消除权益差异【答案】B4.根据《建设工程质量保证金管理办法》，质量保证金预留比例不得高于工程价款结算总额的（）。A.2%B.3%C.5%D.8%【答案】B5.某施工合同约定：材料价格变化幅度超过±5%时，超出部分按造价信息调差。已知基准期钢筋信息价为4200元/t，施工期信息价为4650元/t，则每吨钢筋应调增（）元。A.105B.210C.315D.450【答案】B6.在房地产投资项目财务评价中，当折现率为10%时，项目净现值为+1200万元；当折现率为12%时，净现值为300万元，则该项目的内部收益率最接近（）。A.10.6%B.11.2%C.11.6%D.12.4%【答案】C7.根据《招标投标法实施条例》，招标人对已发出的招标文件进行澄清或修改，应当在投标截止时间至少（）日前书面通知所有获取招标文件的潜在投标人。A.3B.5C.10D.15【答案】D8.某市2024年新建商品住宅销售均价为18000元/㎡，同比涨幅5%；同期居民人均可支配收入增速为6%，则该市房价收入比变化趋势为（）。A.上升B.下降C.持平D.无法判断【答案】B9.在装配式建筑成本测算中，下列费用应计入“构件生产阶段成本”的是（）。A.模具摊销费B.现场塔吊租赁费C.后浇混凝土人工费D.脚手架搭设费【答案】A10.根据《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起（）日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。A.30B.45C.60D.90【答案】C11.某项目建筑安装工程费为3亿元，设备及工器具购置费为0.8亿元，工程建设其他费为0.6亿元，预备费为0.3亿元，则该项目工程费用占固定资产投资的比例为（）。A.75.0%B.78.9%C.81.8%D.85.7%【答案】B12.在房地产抵押贷款评估中，评估价值应优先选择（）。A.快速变现价值B.市场价值C.清算价值D.投资价值【答案】B13.根据《建设工程施工合同（示范文本）》（GF20170201），因发包人原因导致暂停施工满（）天后，承包人有权提出价格调整要求。A.28B.35C.56D.84【答案】C14.某地块规划容积率2.5，建筑密度30%，若用地面积为2万㎡，则最大可建计容建筑面积为（）万㎡。A.4.0B.5.0C.6.0D.7.5【答案】B15.在房地产投资分析中，偿债备付率（DSCR）低于（）时，通常认为项目偿债能力不足。A.1.0B.1.1C.1.2D.1.3【答案】A16.根据《绿色建筑评价标准》（GB/T503782019），绿色建筑三星级标识的最低得分要求为（）分。A.50B.60C.70D.85【答案】D17.某项目采用PPP模式，政府方占股20%，社会资本占股80%，项目公司注册资本为5亿元，则社会资本方应出资（）亿元。A.3.2B.4.0C.4.8D.5.0【答案】B18.在房地产项目现金流分析中，预售资金监管账户的冻结比例由（）确定。A.银保监会B.住建部C.地方房地产行政主管部门D.商业银行【答案】C19.根据《建设工程造价咨询规范》（GB/T510952015），工程造价咨询成果文件应加盖（）印章。A.公司公章B.注册造价工程师执业章C.公司合同章D.公司财务章【答案】B20.某项目建安造价为4亿元，计划工期24个月，若采用目标成本加酬金合同，酬金比例为建安造价的3%，则酬金总额为（）万元。A.900B.1000C.1100D.1200【答案】D二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）21.下列费用中，属于建筑安装工程费中“措施项目费”的有（）。A.夜间施工增加费B.二次搬运费C.脚手架搭设费D.混凝土模板及支架费E.暂估价【答案】A,B,C,D22.根据《房地产估价规范》（GB/T502912015），运用收益法估价时，应收集的资料包括（）。A.类似房地产租金水平B.空置率与收租损失率C.运营费用率D.报酬率E.土地取得契税票【答案】A,B,C,D23.下列情形中，可导致建筑工程施工合同无效的有（）。A.承包人未取得建筑施工企业资质B.必须招标而未招标C.发包人未办理建设工程规划许可证D.承包人超越资质等级签订合同E.合同约定的质量标准低于国家强制性标准【答案】A,B,C,D,E24.在房地产投资分析中，影响财务杠杆效应的主要因素有（）。A.贷款利率B.资本金比例C.所得税率D.销售净利率E.资产周转率【答案】A,B,C25.根据《建设工程项目管理规范》（GB/T503262017），项目风险管理过程包括（）。A.风险识别B.风险评估C.风险响应D.风险监控E.风险转移谈判【答案】A,B,C,D26.下列指标中，可用于衡量房地产区域市场供给压力的有（）。A.去化周期B.空置率C.施工面积/销售面积比D.人口密度E.土地财政依赖度【答案】A,B,C27.根据《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》，工程总承包项目经理应具备的条件包括（）。A.取得注册建筑师执业资格B.取得注册结构工程师执业资格C.取得注册建造师执业资格D.具备高级技术职称E.担任过同类项目工程总承包项目经理【答案】C,D,E28.在装配式建筑成本测算中，属于“增量成本”的有（）。A.预制构件运输超距费B.现场套筒灌浆人工费C.预制外墙保温集成费D.传统木模板摊销费E.构件深化设计费【答案】A,B,C,E29.下列关于房地产证券化产品的说法，正确的有（）。A.类REITs可在交易所挂牌B.CMBS以商业物业租金收入为底层资产C.权益型REITs需持有物业产权D.抵押型REITs不持有物业产权E.我国内地已推出公募REITs试点【答案】A,B,C,D,E30.根据《建设工程价款结算暂行办法》，工程竣工结算方式包括（）。A.固定总价结算B.固定单价结算C.可调价格结算D.成本加酬金结算E.目标成本加奖励结算【答案】A,B,C,D三、判断题（每题1分，共10分。正确填“√”，错误填“×”）31.房地产估价中，比较法可比实例的数量不得少于3个。【答案】√32.根据《建设工程质量管理条例》，屋面防水工程的最低保修期限为3年。【答案】×33.在房地产投资分析中，资本金净利润率（ROE）越高，说明股东投资效益越好。【答案】√34.装配式建筑预制率越高，现场湿作业量一定越少。【答案】√35.根据《土地增值税暂行条例》，土地增值税实行四级超率累进税率，最低税率为20%。【答案】×36.在PPP项目财政承受能力论证中，每一年度全部PPP项目需要从预算中安排的支出责任占一般公共预算支出比例应当不超过15%。【答案】×37.房地产项目预售资金监管账户的利息归开发企业所有。【答案】√38.根据《建设工程造价鉴定规范》，鉴定意见应当由两名注册造价工程师签字并加盖执业章。【答案】√39.绿色建筑评价中，运行标识的评价时点是建筑工程竣工备案后满一年。【答案】√40.房地产抵押估价报告有效期一般不超过一年，但市场波动较大时可缩短为六个月。【答案】√四、简答题（每题10分，共30分）41.简述房地产项目财务评价中“盈亏平衡分析”的主要内容及常用指标。【答案】（1）盈亏平衡分析定义：通过计算项目收入与成本相等时的临界点，判断项目抗风险能力。（2）主要内容：①划分固定成本与可变成本；②建立收入、成本与产量（销量）函数；③求解盈亏平衡点。（3）常用指标：①盈亏平衡点销售量（面积）=固定成本÷（单位售价单位变动成本单位销售税金）；②盈亏平衡点销售率=盈亏平衡点销售量÷计划销售量×100%；③盈亏平衡点售价=（固定成本+单位变动成本×计划销售量）÷计划销售量。（4）应用：通过指标判断项目对市场变化的敏感程度，售价下降或成本上升多少项目即亏损，为投资决策提供安全边际依据。42.说明采用“目标成本加酬金”合同模式的适用条件及其对造价控制的优势与风险。【答案】（1）适用条件：①工程范围无法一次性准确界定，存在较多不确定性；②发包人希望提前锁定总成本上限；③承包人具备较强的成本管理能力；④双方高度信任，愿意共享成本信息。（2）优势：①激励承包人主动优化设计、节约费用，节约部分可分享奖励，降低造价；②发包人可设置成本上限，转移部分超支风险；③缩短招标周期，利于项目快速启动；④变更洽商灵活，减少争议。（3）风险：①目标成本测算不准可能导致承包人亏损或发包人多支付奖励；②若成本审计机制不完善，易出现虚列成本；③承包人可能为获取奖励而降低质量或安全投入；④双方需投入大量人力进行成本核算与核对，管理成本高；⑤市场物价剧烈波动时，目标成本调整困难，易引发纠纷。43.结合《建设工程造价鉴定规范》（GB/T512622019），阐述造价鉴定中“现场勘验”环节的工作要点及注意事项。【答案】（1）工作要点：①鉴定机构应组织当事人、监理、审计等各方共同参加，形成勘验方案；②核对施工范围、做法、材料品牌、施工质量与竣工图的一致性；③对隐蔽工程、拆除工程、变更签证等无图纸部分，采用抽样开挖、无损检测、摄影摄像等方式固定证据；④测量关键几何尺寸、材料厚度、构造节点，记录与图纸差异；⑤对争议材料价格，封存样品并送检；⑥现场制作勘验笔录，由各方签字确认。（2）注意事项：①提前书面通知各方，缺席方应在笔录中注明，不得强制其签字；②勘验应在天气、光照、安全条件良好时进行，确保数据准确；③对易灭失证据先行保全，必要时申请公证；④勘验人员应不少于两名注册造价工程师，佩戴执业徽章；⑤笔录应客观、完整、连续，不得涂改，确需更正须由各方在更正处签字；⑥对涉及国家秘密、商业秘密的现场，应签署保密协议；⑦勘验后7日内向委托人提交勘验报告，作为鉴定意见依据。五、案例分析题（共70分）44.（本题20分）某住宅项目可售面积12万㎡，土地成本9.6亿元，建安成本4.8亿元，期间费用1.2亿元，销售均价20000元/㎡，预计销售税率5.5%（含增值税附加、土地增值税预征等），企业所得税率25%。（1）计算项目利润总额、净利润、成本利润率、销售净利率。（2）若土地成本上涨20%，其他条件不变，计算新的净利润及净利润下降幅度。【答案】（1）①销售收入=12×20000=24亿元②销售税金=24×5.5%=1.32亿元③总成本=9.6+4.8+1.2=15.6亿元④利润总额=241.3215.6=7.08亿元⑤所得税=7.08×25%=1.77亿元⑥净利润=7.081.77=5.31亿元⑦成本利润率=7.08÷15.6=45.38%⑧销售净利率=5.31÷24=22.13%（2）土地成本新=9.6×1.2=11.52亿元总成本新=11.52+4.8+1.2=17.52亿元利润总额新=241.3217.52=5.16亿元所得税新=5.16×25%=1.29亿元净利润新=5.161.29=3.87亿元下降幅度=(5.313.87)÷5.31=27.1%45.（本题25分）某商业综合体项目采用工程量清单招标，其中幕墙工程招标控制价综合单价为1200元/㎡，暂估工程量8000㎡。中标施工单位A报价1000元/㎡，并承诺使用同档次品牌。施工过程中，设计变更增加弧形铝板幕墙2000㎡，原清单无相同或类似项目。发承包双方就变更部分产生争议：（1）发包人认为应按招标控制价1200元/㎡下浮10%执行；（2）承包人认为应重新组价，提出综合单价1800元/㎡，理由是弧形铝板加工损耗大、龙骨需定制模具。已知：变更部分实际成本测算为人工120万元、材料260万元、机械30万元、管理费费率8%、利润率6%、规费费率5%、税率9%。问题：（1）依据《建设工程工程量清单计价规范》，变更项目综合单价应如何确定？（2）计算承包人提出的重新组价综合单价，并判断其合理性。（3）提出你认为合理的处理方案并说明理由。【答案】（1）依据规范：①已标价工程量清单中没有相同也没有类似项目，应按成本加利润原则重新确定；②需采用变更工程资料、计量规则、计价办法、造价信息、承包人报价浮动率；③若双方协商不一致，可提请造价管理机构审核或按合同争议解决条款处理。（2）重新组价计算：①直接成本=120+260+30=410万元②管理费=410×8%=32.8万元③利润=(410+32.8)×6%=26.57万元④规费=(410+32.8+26.57)×5%=23.47万元⑤税前合计=410+32.8+26.57+23.47=492.84万元⑥税金=492.84×9%=44.36万元⑦含税总价=492.84+44.36=537.2万元⑧综合单价=537.2万元÷2000㎡=2686元/㎡承包人报价1800元/㎡低于测算成本，明显不合理。（3）合理方案：①按成本加利润原则，以造价信息、市场询价为基础，考虑承包人报价浮动率L=1中标价/招标控制价=11000/1200=16.67%；②重新组价综合单价=2686×(1L)=2686×0.8333=2238元/㎡；③双方以2238元/㎡作为暂定单价，待竣工后凭完整结算资料、现场签证、材料采购发票最终审计；④若仍存争议，按合同争议解决条款提交项目所在地造价站调解或仲裁。46.（本题25分）某市拟以PPP模式实施保障性租赁住房项目，总投资20亿元，其中建安工程费14亿元，土地费用4亿元，其他费用2亿元。项目合作期20年（含2年建设期），