物业公司电梯维保安全操作规程

物业公司电梯维保安全操作规程一、总则为规范电梯维护保养作业行为，保障电梯安全运行及维保人员生命安全，依据《中华人民共和国特种设备安全法》《电梯维护保养规则》等法规标准，结合物业公司电梯管理实际，制定本规程。本规程适用于物业公司管辖范围内电梯的日常维护、定期保养及故障检修作业。二、维保前准备（一）作业资质核查维保人员须持有效《特种设备作业人员证》（作业项目：电梯维修）上岗，作业前由项目负责人核查资质及健康状态，严禁带病、疲劳作业。（二）设备与工具准备检查维保工具（如万用表、测速仪、导轨卡尺等）的精度与完好性，绝缘工具需经耐压测试合格；准备警示标识（“电梯维保，禁止使用”警示牌、安全围栏）、防护装备（安全帽、绝缘手套、防滑鞋、安全带）及应急救援器材（三角钥匙、松闸扳手、对讲机）。（三）现场风险评估作业前勘察电梯井道、机房、轿厢等环境：确认机房通风、照明良好，无积水、杂物堆积；检查井道底坑有无渗漏、导轨支架是否松动；识别周边危险源（如临时用电、交叉作业），制定防范措施。三、维保作业流程（一）断电与安全隔离1.到达作业现场后，在电梯机房切断主电源，悬挂“有人作业，禁止合闸”警示牌，将轿顶、轿厢、底坑急停开关全部按下并锁定。2.若需在轿顶作业，须先通过机房对讲确认轿厢位置，再用三角钥匙打开层门，验证厅门机械锁闭功能正常后，进入轿顶并按下轿顶急停按钮。（二）维保作业实施1.日常维护（半月/月度）清洁：清理轿厢、层门地坎杂物，擦拭导轨、曳引轮油污，确保厅门滑道无卡阻；检查：测试厅门自闭力（距地坎30cm释放后能自动关闭），查看钢丝绳磨损（断丝数≤5%公称直径）、绳头组合有无松动，检查安全钳、限速器联动机构灵活性；润滑：对导轨油杯、门机链条、轿厢导靴等部位加注符合要求的润滑油（脂），做好防尘处理。2.定期保养（季度/半年/年度）曳引系统：测量曳引轮绳槽磨损深度（≤2mm），检查制动器间隙（0.5-0.7mm），测试制动响应时间（≤0.5s）；门系统：调整厅门门套间隙（≤4mm），校准光幕感应灵敏度，更换老化的门机皮带；安全装置：模拟触发限速器（动作速度符合额定速度115%±5%要求），测试缓冲器复位功能（油压缓冲器复位时间≤120s）。（三）调试与试运行1.维保作业完成后，依次恢复底坑、轿顶、机房的急停开关，拆除警示牌，合上主电源。2.进行空载试运行：检查轿厢平层精度（≤±15mm）、运行舒适度（垂直振动加速度≤25cm/s²），测试呼梯、楼层显示、开关门等功能。3.若涉及参数调整（如平层感应器位置、制动器力矩），须由技术负责人复核并记录调整前后数值。四、专项维保要求（一）曳引钢丝绳维保每半年用游标卡尺测量钢丝绳直径，对比原始记录判断磨损程度；每年对钢丝绳进行一次全面清洁、润滑（使用专用钢丝绳油），禁止使用黄油或普通机油；发现钢丝绳断丝数超标、绳芯外露时，立即上报并制定更换方案。（二）电气系统维保每月检查控制柜接线端子有无松动、烧焦痕迹，清理变频器散热风扇积尘；每季度测试绝缘电阻（动力电路≥0.5MΩ，控制电路≥0.25MΩ），更换老化的按钮、接触器触头；雷雨季节前，检查机房接地电阻（≤4Ω），加固防雷装置连接。五、安全防护与应急处置（一）个人防护要求进入机房、底坑必须戴安全帽，在轿顶作业时系好安全带（固定于可靠支点）；接触电气元件前，用试电笔确认无电压，穿绝缘鞋、戴绝缘手套操作；高空作业（如井道维修）时，设置安全网，下方禁止站人。（二）现场警示管理维保期间，在作业层厅门外设置“电梯维保，暂停使用”警示牌，必要时拉设安全围栏；夜间作业须开启应急照明，确保作业区域光线充足。（三）应急处置流程1.触电事故：立即切断电源，若无法断电，用干燥木棍、绝缘杆分离触电者与带电体，实施心肺复苏并拨打急救电话。2.轿厢困人：通过对讲安抚被困人员，使用三角钥匙打开厅门（确认轿厢平层±500mm内），或通过机房松闸盘车（两人配合，一人松闸、一人盘车）使轿厢平层后开门。3.设备故障：作业中若发生钢丝绳打滑、制动器失效等突发故障，立即停止作业，撤离现场并上报，待技术人员评估后制定抢修方案。六、维保后验收与记录（一）自检与客户确认维保人员对照《电梯维保项目清单》逐项自检，填写《电梯维保记录表》（含维保项目、参数、异常情况）；邀请物业安全管理员共同验收，双方签字确认后，将记录表存档。（二）档案管理物业公司须建立电梯维保档案，包含维保计划、记录表、故障处理报告、零部件更换清单等，保存期不少于4年；每年度汇总维保数据，分析故障趋势（如门系统故障占比、钢