2025年物业管理师职业技能鉴定考试(技能实操三级)历年参考题库及答案

2025年物业管理师职业技能鉴定考试(技能实操三级)历年参考题库及答案一、物业承接查验与移交实务1.（单选）某新建住宅项目竣工后，物业服务企业应在下列哪一时点前完成首次承接查验并签订《物业承接查验协议》？A.建设单位通知交付前15日 B.建设单位通知交付前30日 C.业主大会成立之日起15日 D.物业交付使用之日起30日答案：B解析：依据《物业承接查验办法》第十一条，物业服务企业应在接到建设单位书面通知后30日内完成查验，并在交付前签订协议。2.（多选）对消防水泵接合器进行现场查验时，必须同时核对的技术资料包括：A.系统试压记录 B.接合器型式检验报告 C.隐蔽工程验收记录 D.接合器安装说明书 E.给水管道冲洗消毒记录答案：A、B、C、E解析：安装说明书属随机文件，不纳入强制移交资料清单。3.（判断）在承接查验过程中发现电梯紧急报警装置无效，物业服务企业可先行接收，再书面催告建设单位整改。答案：错误解析：电梯属于特种设备，存在重大安全隐患的，必须整改完成并复检合格后方可办理移交。4.（简答）列出住宅项目承接查验中“屋面工程”必须抽检的3处节点，并说明每处抽检方法。答案：（1）女儿墙压顶：每栋随机抽取2处，用水平尺测压顶坡向，泼水试验观察是否向内侧排水；（2）变形缝盖板：全数目测，抽取10%用塞尺测盖板与墙体间缝隙，≤5mm为合格；（3）出屋面管道根部：随机抽取3根，剥离防水附加层250mm，用游标卡尺测卷材厚度≥设计值1.2倍。5.（案例分析）某项目移交时，建设单位仅提供《分户验收汇总表》复印件拒绝盖章。项目经理应如何依法处理？答案要点：①当场书面拒收，说明法律依据为《物业承接查验办法》第十五条“资料应当真实、完整、有效并签章”；②向属地住建部门投诉，申请责令建设单位限期补正；③同步致函业主大会筹备组，提示风险并建议暂缓交付；④记录现场影像、签收记录，保存证据，为后续索赔或诉讼做准备。二、房屋及设施设备运维管理6.（单选）二次供水水箱清洗消毒后，水质检测采样点应设置在：A.水箱进水口 B.水箱出水口 C.管网最远端龙头 D.水泵房泄水口答案：C解析：依据《二次供水设施卫生规范》7.3，须取用户末端水样，确保全流程水质达标。7.（多选）对变频供水系统实施月度保养，必须完成的项目有：A.手动切换主备泵 B.检测电机绝缘电阻 C.清洗PID控制器滤网 D.校验压力传感器零点 E.紧固水泵基础螺栓答案：A、B、D、E解析：PID控制器无滤网结构，C为干扰项。8.（判断）电梯维保单位将半月保改为月保，若经物业公司书面同意，可视为符合《电梯使用管理与维护保养规则》。答案：错误解析：TSGT50022017明确半月保为强制周期，任何协议变更均无效。9.（简答）简述中央空调冷却水系统“化学清洗”与“物理清洗”的适用边界及环保要求。答案：化学清洗适用于系统结垢厚度＞1mm、碳酸盐垢占比＞60%的情况，需委托有资质单位，排放前在中和池调节pH至6.5～8.5，总磷≤1mg/L后方可排入市政管网；物理清洗适用于垢厚≤1mm或生物黏泥为主的情况，采用胶球或刷式在线清洗，无化学排放，但需收集废球，按固废分类贮存。10.（计算）某写字楼高压配电室有2台1000kVA变压器，日负荷率分别为65%与45%，室温常年32℃。按《电力变压器运行规程》，计算当室温升高至38℃时，应降容运行的最大负荷值（kVA）。答案：查表得绝缘等级A，温升限值65K，环境温度超出允许最高40℃，每升高1℃降容1.5%。温升增量=38℃32℃=6℃，降容系数=6×1.5%=9%。最大负荷=1000×(19%)=910kVA（单台），两台同时运行需统一限制在910kVA以内。三、秩序维护与消防安全管理11.（单选）根据《高层民用建筑消防安全管理规定》，高层住宅消防控制室每班不少于几人？A.1 B.2 C.3 D.4答案：B12.（多选）物业企业组织灭火和应急疏散预案演练前，必须向辖区消防救援机构备案的内容包括：A.演练时间 B.演练地点 C.参演单位及人数 D.演练科目 E.评估标准答案：A、B、C、D解析：评估标准为企业内部文件，无需备案。13.（判断）电动车集中停放场所与高层住宅外墙间距不小于4m即可不设防火墙。答案：错误解析：依据《电动自行车停放充电场所消防安全规范》5.2.3，当间距＜6m时应设置耐火极限≥2h的防火墙。14.（简答）写出“消防水泵自动巡检”功能测试的5步标准操作。答案：（1）在消防控制室总线盘手动启动“低频巡检”指令；（2）核对巡检柜面板显示频率≤20Hz，电流≤额定值25%；（3）观察水泵转向，确认无反转、无异响；（4）用超声波流量计测主管流速≥0.25m/s；（5）模拟故障断相，3s内应收到故障反馈信号并记录。15.（案例分析）某小区地下车库凌晨2点发生车辆自燃，秩序队长启动应急预案。请指出其在“警戒与疏散”环节的三处程序错误并给出正确做法。答案：错误1：使用普通电梯疏散被困人员；正确：应启用消防楼梯，禁止起火区域使用电梯。错误2：警戒带设置在车道转弯处，阻碍消防车通行；正确：警戒区外缘距消防通道≥3m，并安排专人引导。错误3：未对相邻车辆车牌登记就移车；正确：拍照、登记车主信息，移车后统一停放于安全区，避免纠纷。四、环境管理与绿化养护16.（单选）对写字楼大理石地面进行晶面处理，使用草酸溶液的最佳浓度为：A.1% B.3% C.5% D.8%答案：A解析：草酸＞2%易烧蚀表面，1%可溶解钙镁离子且光泽度最佳。17.（多选）夏季高温时节，室外绿化养护中防止草坪“日灼病”的有效措施有：A.傍晚浇水 B.撒施石灰氮 C.修剪高度提高至8cm D.铺遮阳网 E.清晨喷灌答案：A、C、D、E解析：石灰氮为杀菌剂，对日灼无效。18.（判断）垃圾房使用臭氧发生器消毒，人员可同步作业，只要臭氧浓度≤0.1ppm。答案：错误解析：GB/T18202规定作业场所臭氧浓度≤0.05ppm，且应停机后30min方可进入。19.（简答）说明“有害生物防制服务外包”合同中必须约定的四项质量考核指标。答案：（1）鼠类密度路径指数≤2%；（2）蟑螂侵害率≤3%，目测法检查；（3）蚊幼阳性勺≤5%，布勺指数法；（4）客户满意度≥90%，季度问卷样本≥入住户数30%。20.（计算）某小区日产生生活垃圾2.1t，压缩前容重0.35t/m³，压缩后容重0.85t/m³，若压缩设备每日运行2次，每次20min，求所需垃圾压缩箱最小容积（m³）。答案：压缩后体积=2.1÷0.85=2.47m³，考虑10%安全系数，选箱容积≥2.47×1.1=2.72m³，取标准3m³箱。五、客户服务与投诉处理21.（单选）客户情绪激烈时，客服代表采用“三明治”沟通法，第一层应为：A.共情 B.解决方案 C.感谢 D.致歉答案：A22.（多选）下列属于《民法典》规定的物业服务人“公开答复义务”事项的有：A.公共收益收支 B.专项维修资金使用 C.物业合同履行情况 D.员工薪酬 E.共有部分管理规约答案：A、B、C、E23.（判断）对同一客户24小时内重复投诉，可不再回访，仅内部记录即可。答案：错误解析：三级投诉处理标准规定，重复投诉需升级至项目经理亲自回访。24.（简答）写出“客户投诉闭环管理”六个节点名称及关键时限。答案：受理（10min内登记系统）→派单（30min内）→处理（住宅24h、写字楼8h）→回访（处理完12h内）→结案（回访后24h）→归档（3日内）。25.（案例分析）业主投诉楼上空调外机噪音68dB(A)，超出《社会生活环境噪声排放标准》夜间限值55dB(A)。项目经理连续三次协调无果，请给出第四轮升级的合法处理路径。答案：①书面致函楼上业主，附第三方检测报告，要求7日内整改；②逾期报生态环境部门，申请行政监测并立案处罚；③同步向业委会提议动用管理规约“禁止侵害相邻权”条款，暂停其共有部分表决权；④协助受害业主向法院提起“相邻关系纠纷”诉讼，物业企业提供监测数据作为证据。六、档案管理与风险防控26.（单选）物业项目电梯原始技术档案保存期限应不少于：A.5年 B.10年 C.15年 D.永久答案：D解析：TSG082017规定电梯设计、制造、安装等原始资料永久保存。27.（多选）下列文件必须归入“永久保管”档案的有：A.物业买卖合同 B.竣工图 C.设施设备合同 D.年度财务报表 E.业主大会决议答案：A、B、E28.（判断）发生高空坠物伤人事件后，物业企业应在1小时内向保险公司报案，否则将丧失理赔权。答案：错误解析：公众责任险条款通常约定48小时内报案，1小时非强制。29.（简答）说明“电子档案双套制”在住宅项目中的实施要点。答案：（1）纸质档案扫描分辨率≥300dpi，OCR识别率≥95%；（2）电子文件采用PDF/A2格式，数字签名符合《电子签名法》；（3）异质备份：本地服务器+云端加密，密钥分人保管；（4）每年抽样2%进行可读性检验，发现问题迁移至新载体；（5）销毁纸质原件须报总部档案委员会审批，留存审批单永久保存。30.（计算）某项目购买公众责任险，每次事故赔偿限额500万元，年累计1000万元，保费费率为0.35‰，物业建筑面积45万㎡，求年保费金额。答案：保费=赔偿限额×费率=500×0.35‰=1.75万元；注意：公众责任险通常按赔偿限额而非面积计费，故年保费1.75万元。七、能源管理与节能改造31.（单选）LED路灯替换高压钠灯，光效由110lm/W提升至160lm/W，在照度维持不变情况下，节电率理论值为：A.25% B.31% C.37% D.45%答案：B解析：节电率=1110/160=31.25%。32.（多选）下列属于《公共建筑能耗标准》规定的“约束值”指标有：A.单位面积年电耗 B.单位面积年水耗 C.单位面积年天然气耗 D.单位面积年总能耗 E.室内CO₂浓度答案：A、C、D33.（判断）合同能源管理（EMC）项目节能率低于15%，物业公司可拒绝验收。答案：正确解析：财政部《合同能源管理项目财政奖励办法》要求节能量≥10%，但多数企业内控为15%。34.（简答）列出空调系统“冷凝器自动在线清洗”装置的四项验收指标。答案：（1）清洗球回收率≥95%；（2）冷凝端温差下降≥0.5℃；（3）COP提升≥3%；（4）24h连续运行无卡球、无报警。35.（计算）某商业项目年用电800万kWh，其中空调占45%，实施水蓄冷改造后，峰段用电减少30%，谷段增加25%，若峰谷电价分别为1.0元/kWh、0.3元/kWh，求年节省电费（万元）。答案：空调年耗电=800×45%=360万kWh；峰段减少=360×30%=108万kWh，节省电费=108×(1.00.3)=75.6万元；谷段增加=360×25%=90万kWh，增加电费=90×0.3=27万元；净节省=75.627=48.6万元。八、供应商管理与招标实务36.（单选）采用“最低评标价法”时，对供应商的下列哪项指标不得设置加分？A.节能产品认证 B.售后服务响应时间 C.投标人注册资本 D.类似项目业绩答案：C解析：属于《政府采购促进中小企业发展管理办法》禁止设置的规模门槛。37.（多选）外包保洁服务合同应设置的“退出条款”包括：A.月度考核连续两次不合格 B.重大安全事故 C.未经同意更换项目经理 D.未按时发放工资引发群诉 E.企业更名答案：A、B、C、D38.（判断）招标答疑纪要发出至投标截止日不足3日，投标人无权要求顺延。答案：错误解析：《招标投标法实施条例》第二十一条，不足15日应顺延。39.（简答）说明“供应商绩效后评估”中“QCDS”四维度含义及权重分配示例。答案：Q（Quality）质量40%，含抽检合格率、投诉率；C（Cost）成本30%，含报价合理性、结算准确率；D（Delivery）交付15%，含准时率、应急响应；S（Service）服务15%，含沟通、整改闭环。住宅项目可调整为质量50%、成本25%、交付15%、服务10%。40.（案例分析）电梯维保招标，中标人A公司报价300元/台/月，低于市场均价25%。评标委员会应如何合法处理？答案：①启动“低于成本价澄清程序”，要求A公司在2日内提交成本说明；②重点核查维保人工、耗材、交通、税金、利润是否齐全；③若无法合理说明或提供虚假证明，否决其投标；④书面报告监管部门，防止恶性低价中标后偷工减料。九、社区治理与公共收益41.（单选）住宅物业公共收益年度审计报告应在次年几月底前向业主公布？A.3 B.4 C.5 D.6答案：A42.（多选）下列收入属于“公共收益”范围的有：A.电梯轿厢广告 B.地面停车费 C.快递柜场地租金 D.物业办公用房租金 E.开发商产权车位租金答案：A、B、C43.（判断）经专有部分面积占比2/3、人数占比2/3的业主同意，可将公共收益直接用于补贴物业费。答案：正确解析：符合《民法典》第二百八十三条，但须报街道备案。44.（简答）列出公共收益存入“业主共有资金专户”后的三项支出审批流程。答案：（1）物业公司编制年度使用计划，提交业委会审议；（2）经业主大会双过半通过后，报街道城建中心备案；（3）单笔支出≥5万元需施工监理、造价咨询、审计三方签字确认。45.（计算）某小区年度公共收益120万元，其中50万元用于补充维修资金，剩余部分按面积分摊，小区总面积10万㎡，某业主面积120㎡，求该业主可分得的金额（元）。答案：可分配金额=12050=70万元；单位面积分