物业管理师《物业管理综合能力》考试试题含答案

物业管理师《物业管理综合能力》考试试题含答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个最符合题意的答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.某住宅小区业主委员会决定更换物业服务企业，原物业服务合同尚未到期。依据《民法典》规定，下列说法正确的是（）。A.业主委员会可直接书面通知原企业解除合同B.须经专有部分面积占比三分之二以上业主且人数占比三分之二以上业主参与表决，并经参与表决“双过半”同意C.须经全体业主一致同意D.须报街道办事处批准后方可解除答案：B2.某写字楼物业服务中心拟将大堂部分区域出租设咖啡吧，所得收益应归属于（）。A.物业服务企业B.全体业主C.开发建设单位D.业主委员会工作经费答案：B3.在物业管理投标文件中，技术标的核心内容是（）。A.企业资信证明B.项目管理机构设置及运作流程C.报价测算表D.法定代表人授权书答案：B4.某项目采用酬金制收费模式，年终结算时物业服务支出节余100万元，依据《物业服务收费管理办法》，该节余应（）。A.归物业服务企业B.转入下一年度物业支出C.按约定比例奖励给企业后剩余部分返还业主D.直接返还业主答案：C5.下列费用中，应计入物业服务成本的是（）。A.物业服务中心员工年终奖B.企业总部管理人员差旅费C.绿化用水水费D.企业品牌广告费答案：C6.某小区电梯钢丝绳达到报废标准，更换费用应从（）中列支。A.物业服务费B.物业保修金C.专项维修资金D.业主自筹答案：C7.根据《消防法》，住宅区的物业服务企业应当（）。A.每月组织一次灭火实战演练B.对管理区域内共用消防设施进行维护管理C.审核业主装修消防设计图纸D.为每户配备灭火器答案：B8.某项目公共收益年度总额为120万元，依据《业主大会和业主委员会指导规则》，业主委员会工作经费支出上限为（）。A.6万元B.12万元C.24万元D.由业主大会决定，无比例限制答案：B9.在设施设备运行管理“三检制”中，点检的主要执行者是（）。A.设备厂家技术员B.物业工程部维修工C.设备运行操作工D.第三方检测机构答案：C10.某写字楼空调系统采用风机盘管加新风方式，夏季室内温度设定为26℃，相对湿度60%，此时新风处理至室内等焓线的目的是（）。A.节约冷水机组冷量B.提高送风温差C.降低风机噪音D.减少回风量答案：A11.根据《安全生产法》，物业服务企业主要负责人对本单位安全生产工作负有的职责不包括（）。A.组织制定并实施安全生产规章制度B.组织制定并实施生产安全事故应急救援预案C.为从业人员缴纳意外险D.建立并落实安全风险分级管控机制答案：C12.某小区采用酬金制，物业服务企业拟提取酬金比例8%，业主大会表决通过比例为（）。A.参与表决“双过半”同意B.全体业主“双过半”同意C.参与表决“双三分之二”同意D.全体业主“双三分之二”同意答案：A13.在物业管理信用档案体系中，对失信企业实施联合惩戒的牵头部门是（）。A.住建部B.市场监管总局C.发改委D.税务总局答案：C14.某项目绿化养护外包，合同约定“草坪覆盖率≥95%，斑秃面积≤0.5㎡/1000㎡”，该标准属于（）。A.国家标准B.行业标准C.合同约定标准D.企业标准答案：C15.某小区发生高空抛物致车辆损坏，无法确定具体侵权人，依据《民法典》，应当由（）承担补偿责任。A.物业服务企业B.可能加害的建筑物使用人C.业主委员会D.保险公司答案：B16.在设施设备生命周期中，经济寿命主要取决于（）。A.物理磨损B.技术落后C.维护费用与折旧累计的对比D.政府强制报废年限答案：C17.某写字楼租户投诉室内PM2.5超标，物业企业首先应（）。A.立即更换空调滤网B.委托第三方检测C.关闭新风机组D.要求租户自行检测答案：B18.根据《价格法》，物业服务收费实行市场调节价的项目，应当（）。A.报价格主管部门备案B.在物业服务中心公示收费标准C.召开价格听证会D.报街道办审批答案：B19.某项目采用包干制，物业服务企业为控制成本，将原四班三运转的秩序维护岗位调整为三班三运转，员工月加班时间超过36小时，此举违反了（）。A.《劳动合同法》B.《民法典》C.《消费者权益保护法》D.《工会法》答案：A20.在物业管理方案中，“关键绩效指标KPI”首次提出于（）。A.项目早期介入阶段B.招投标阶段C.承接查验阶段D.日常运营阶段答案：B21.某小区消防水泵启动后压力表读数为0.4MPa，但消火栓栓口动压仅0.15MPa，最可能原因是（）。A.水泵扬程不足B.管网渗漏C.减压阀失效D.压力表损坏答案：C22.根据《城市生活垃圾分类制度实施方案》，下列属于可回收物的是（）。A.被污染的纸巾B.废荧光灯管C.塑料瓶D.废电池答案：C23.某项目年度客户满意度调查样本量应不低于（）。A.总户数的5%B.总户数的10%C.总户数的20%D.30份即可答案：B24.在物业管理信息化建设中，CMMS系统是指（）。A.客户关系管理系统B.计算机化维护管理系统C.能耗监测系统D.财务核算系统答案：B25.某小区业主大会会议采用书面征求意见形式，回收有效票未达到业主人数半数，业主委员会应（）。A.宣布表决事项未通过B.延长投票期限C.重新组织投票D.报街道办决定答案：B26.某项目采用“信托制”物业模式，下列说法正确的是（）。A.物业服务企业为信托受益人B.业主为信托委托人C.物业服务中心为信托受托人D.公共收益无需公开答案：B27.在设施设备风险管理中，FMEA方法中的“RPN”值计算不涉及（）。A.严重度B.发生频度C.可探测度D.经济损失答案：D28.某写字楼租户下班后发现门禁卡失效，物业服务中心应（）。A.告知次日处理B.立即派员现场开门并核查原因C.要求其联系业主委员会D.建议报警答案：B29.某项目年度能源审计报告显示单位建筑面积年耗电量为120kWh，高于同地区同类项目平均值90kWh，物业企业首先应（）。A.更换所有照明为LEDB.进行分项计量诊断C.调低空调设定温度D.提高物业服务费答案：B30.根据《住宅室内装饰装修管理办法》，业主装修前应向（）申报登记。A.物业服务企业B.业主委员会C.街道办D.住建局答案：A二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于物业共用部位的有（）。A.住宅楼基础B.屋顶C.户内卫生间D.户外墙面E.小区道路答案：ABDE32.物业服务企业早期介入阶段可参与的工作包括（）。A.规划设计优化建议B.施工图审查C.设备选型咨询D.竣工验收E.代理销售答案：ABCD33.根据《民法典》，业主共同决定事项应当由业主共同表决的有（）。A.制定和修改管理规约B.选举业主委员会C.使用专项维修资金D.改变共有部分用途E.聘请家政公司答案：ABCD34.某项目发生电梯困人事件，物业企业应急处置措施包括（）。A.立即通知维保单位B.通过监控和对讲安抚乘客C.自行打开轿厢门救人D.做好记录并报告监管部门E.事后向业主公告答案：ABDE35.下列费用中，不得从专项维修资金中列支的有（）。A.物业保修期内建设单位应承担的维修费B.依法应由相关单位承担的水电气维修费C.人为损坏的修复费用D.共用设施设备日常维护费E.电梯大修费用答案：ABCD36.物业服务质量评估中，常用的定量分析方法有（）。A.帕累托图B.鱼骨图C.直方图D.控制图E.亲和图答案：ACD37.某小区拟实行酬金制，物业服务合同应明确的内容包括（）。A.酬金提取比例B.年度预算编制与审批程序C.资金结余分配方式D.企业利润上限E.公共收益用途答案：ABCE38.下列属于绿色建筑运行评价指标的有（）。A.年综合能耗B.可再生能源利用率C.绿化覆盖率D.室内PM2.5年均浓度E.建筑结构安全等级答案：ABD39.物业企业建立服务质量管理体系时，应形成的文件包括（）。A.质量手册B.程序文件C.作业指导书D.质量方针E.质量成本报表答案：ABCD40.某项目采用智慧物业平台，其功能模块可包括（）。A.设备远程监控B.业主投票C.能耗分析D.电子发票E.社区团购答案：ABCDE三、案例分析题（共30分）41.【案例一】（10分）某住宅小区建成10年，共有业主1200户，专有部分面积合计12万㎡。近期电梯频发故障，维保单位出具报告建议更换曳引机，预算45万元。业主委员会拟使用专项维修资金，征求业主意见时，参与表决的业主共800户，其中同意600户；参与表决的专有部分面积共8万㎡，其中同意6万㎡。问题：（1）本次表决是否符合法定程序？（2）若不符合，应如何补正？答案：（1）不符合。《民法典》第278条规定，使用专项维修资金须经参与表决“双三分之二”同意，即参与表决的业主和面积均需达三分之二以上，且经参与表决的“双过半”同意。本案中参与业主800户占比66.7%，刚达线；但参与面积8万㎡占比66.7%，亦刚达线，而同意面积6万㎡占参与面积75%，满足“双过半”。表面看似符合，但“参与”应理解为“实际投票”，若未投票视为未参与，则程序合法；如存在大量弃权，则需重新核实。严格补正应确保参与比例真实有效。（2）补正：重新发出书面表决，延长投票期限至15日，确保回收选票业主≥800户且对应面积≥8万㎡；如仍不足，可采用户代表集体讨论形式，但需公证现场“双三分之二”同意并记录。42.【案例二】（10分）某写字楼物业服务中心接到多起投诉，反映夏季空调末端滴水导致地毯发霉。工程部现场检查发现：部分风机盘管冷凝水排水不畅，接水盘锈蚀破损，保温棉接缝开裂。问题：（1）分析滴水原因；（2）提出系统整改方案；（3）说明预防措施。答案：（1）原因：①排水坡度过小或倒坡，冷凝水滞留；②接水盘锈蚀穿孔，水从缝隙滴落；③保温棉老化开裂，导致冷冻水管外壁结露；④过滤网堵塞，送风温度过低，换热器过冷加剧冷凝；⑤冷凝水立管通气不足，形成气阻。（2）整改：①更换锈蚀接水盘，采用不锈钢材质，重新找坡≥1%；②更换铝箔复合橡塑保温，厚度≥19mm，接缝用专用胶水密封；③清洗过滤网，调整风机转速使送风温度≥16℃；④加装冷凝水透气管，管径≥DN25，每支立管顶部加透气帽；⑤对地毯进行除霉更换，并做防水地台。（3）预防：①建立风机盘管季保制度，每季度清洗过滤网、检查接水盘；②每年春季检测保温完整度，红外热像仪扫描结露点；③设置冷凝水排水管冲洗口，每半年高压冲洗；④在BAS系统增设盘管送风温度报警，低于15℃自动提示；⑤与租户签订室内禁止私自改造风口协议，防止气流组织破坏。43.【案例三】（10分）某小区实行酬金制，年度预算收入1000万元，含物业费900万元、公共收益100万元；预算支出920万元，其中能耗300万元、人工350万元、维护200万元、行政70万元。年终实际收入980万元，实际支出910万元，节余70万元。业主委员会质疑：①企业酬金按8%提取80万元，但收入未达标，是否应退酬金？②公共收益未单独建账，是否合规？问题：（1）计算应提酬金基数；（2）说明酬金调整办法；（3）指出公共收益管理合规要求。答案：（1）酬金基数应以“实际物业服务费收入”加“公共收益用于物业支出的部分”为基数。本题中实际物业费收入=980−100=880万元，公共收益若全部用于补充物业支出，则基数=880+100=980万元，应提酬金=980×8%=78.4万元。企业已提80万元，应退1.6万元。（2）调整：根据合同约定，酬金按年度决算数提取，多退少补；企业应在决算审计后15日内退还1.6万元至业主共有资金账户，或转入下年度预算冲抵。（3）合规：公共收益应单独建账、独立核算，不得与物业费混同；支出须经业主委员会书面同意，每季度向业主公示收支；年度结余应转入下年度公共收益或按业主大会决定分配。四、综合分析题（20分）44.阅读下列材料并回答问题：材料：某大型综合体建筑面积60万㎡，包含购物中心、甲级写字楼、公寓及酒店，由同一物业服务企业统一管理。项目已运行5年，近年设备老化、能耗攀升，客户投诉率上升。企业总部提出“降本增效、智慧升级”战略，拟通过能源托管+智慧平台模式，合同期10年，目标能耗下降15%，客户满意度提升10个百分点。技术方案：①由节能公司投资改造空调、照明、电梯系统，设立能耗基准线；②搭建IoT平台，接入3万数据点，实现AI算法优化；③物业企业负责运行维护，节能公司按节能量分成；④设立第三方能效评估机构，每年审计。问题：（1）从风险管理角度，识别本项目四大风险并给出应对策略；（2）说明智慧平台数据治理的关键环节；（3）阐述客户满意度提升的路径与评价机制；（4）指出合同能源管理模式下物业企业的法律地位与责任边界。答案：（1）风险与应对：①技术风险——改造后系统兼容性差，导致故障率上升。应对：要求节能公司提供不低于原系统SLA的服务等级，设置2年质保期，关键设备双备份。②财务风险——能耗基准线设定不合理，节能量虚高。应对：采用3年历史能耗加权平均，剔除异常年份；引入保险机制，对基准线偏差超过±5%部分由保险公司赔付。③运营风险——物业人员技能不足，无法运维新系统。应对：节能公司负责对物业工程人员培训并颁发操作证书；建立远程专家支持中心，7×24小时在线。④法律风险——节能分成款拖欠或计量争议。应对