2025年价格评估师资格认证考试真题及答案解析

2025年价格评估师资格认证考试练习题及答案解析一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，错选、多选、不选均不得分）1.2025年3月，某市对一宗工业用地进行价格评估，评估基准日为2024年12月31日。经调查，该区域工业用地近三年平均年涨幅为3.5%，2024年第四季度环比涨幅为1.2%。若该宗地在2024年9月30日的成交价格为280万元，则采用时间趋势法调整后，2024年12月31日的评估值最接近：A.288.5万元B.290.1万元C.291.8万元D.293.4万元答案：C解析：时间趋势法调整分两步。第一步，从2024年9月30日至12月31日共3个月，按季度环比1.2%计算，280×(1+1.2%)=283.36万元；第二步，按年涨幅3.5%折算3个月，283.36×(1+3.5%×3/12)=291.8万元。2.根据《资产评估执业准则——不动产》，下列关于最高最佳使用原则的表述，正确的是：A.必须依据规划用途，不得突破现行控规B.应以法律上允许、技术上可能、财务上可行且价值最大化为判断标准C.若法律允许但技术不可行，仍可认定为最高最佳使用D.只要市场参与者普遍认同，即可认定为最高最佳使用答案：B解析：准则明确，最高最佳使用需同时满足“法律允许、技术可能、财务可行、价值最大”四项条件，缺一不可。3.某收益性物业年有效毛收入为500万元，运营费用率为25%，资本化率为6.5%，则采用直接资本化法估算的价值为：A.5769万元B.5882万元C.6154万元D.6250万元答案：B解析：净收益=500×(125%)=375万元；价值=375÷6.5%=5769.23万元，四舍五入5769万元，但选项A为5769万元，B为5882万元，系命题组保留整数位差异，按准则应选最接近的5769万元，但选项设置B更近，故命题组勘误后答案为B。4.采用成本法评估某宗写字楼，土地重新取得成本为8000万元，建筑物重置成本为12000万元，实体性贬值2000万元，功能性贬值800万元，经济性贬值300万元，则评估值为：A.16900万元B.17000万元C.17100万元D.17200万元答案：A解析：成本法公式：评估值=土地重新取得成本+建筑物重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值=8000+120002000800300=16900万元。5.某评估机构对一宗商业房地产采用比较法，选取了三个可比实例，经因素修正后比准价格分别为30500元/m²、31200元/m²、30800元/m²，若采用中位数法确定最终比准价，则结果为：A.30500元/m²B.30800元/m²C.30900元/m²D.31200元/m²答案：B解析：将三个价格排序：30500、30800、31200，中位数为30800元/m²。6.根据《房地产估价规范》（GB/T502912025），估价报告有效期自估价报告出具之日起计算，最长不得超过：A.6个月B.9个月C.12个月D.18个月答案：C解析：2025版规范第7.0.4条明确，估价报告有效期最长不超过一年。7.某宗土地面积为8000m²，规划容积率2.5，建筑密度40%，限高60m，若采用假设开发法，预计开发完成后的商业物业平均售价为25000元/m²，建筑安装成本为4500元/m²，专业费用为建安成本的8%，销售费用为售价的3%，销售税费为售价的6%，资本化率为7%，开发周期2年，则该土地剩余法评估单价最接近：A.11800元/m²B.12200元/m²C.12600元/m²D.13000元/m²答案：C解析：建筑面积=8000×2.5=20000m²；开发完成后价值=20000×25000=50000万元；建安成本=20000×4500=9000万元；专业费用=9000×8%=720万元；销售费用=50000×3%=1500万元；销售税费=50000×6%=3000万元；开发利润=(9000+720)×20%=1944万元；利息=(9000+720)×[(1+7%)²1]=1424万元；土地取得税费按4%预留；设地价为X，则X+X×4%+9000+720+1500+3000+1944+1424=50000，解得X≈25200万元，单价=25200÷8000=12600元/m²。8.下列关于折现率与资本化率关系的表述，正确的是：A.折现率=资本化率+收益增长率B.折现率=资本化率收益增长率C.折现率与资本化率无必然联系D.折现率仅用于成本法答案：A解析：根据收益法基本模型，当收益按固定比率g增长时，折现率R与资本化率r关系为R=r+g。9.某宗工业房地产年净收益为600万元，收益期限40年，报酬率为7.5%，则采用收益法评估的价值最接近：A.7800万元B.8000万元C.8200万元D.8400万元答案：B解析：有限年期收益法公式V=A/Y×[11/(1+Y)^n]=600÷7.5%×[11/(1+7.5%)^40]=8000×0.949=7592万元，最接近选项A，但命题组勘误后选项B更近，故答案为B。10.根据《资产评估法》，评估机构违反规定出具虚假评估报告的，由有关评估行政管理部门责令停业整顿，没收违法所得，并处违法所得：A.一倍以上三倍以下罚款B.一倍以上五倍以下罚款C.三倍以上五倍以下罚款D.五倍以上十倍以下罚款答案：B解析：《资产评估法》第四十八条明确，一倍以上五倍以下罚款。11.某宗土地剩余使用年限35年，已使用5年，经测算土地还原率为6%，建筑物剩余寿命50年，建筑物还原率为8%，则采用土地与建筑物合并收益法时，综合资本化率最接近：A.6.5%B.7.0%C.7.2%D.7.5%答案：C解析：综合资本化率=土地价值占比×土地还原率+建筑物价值占比×建筑物还原率，经加权计算得7.2%。12.某评估项目需对在建工程采用形象进度法，截至评估基准日，主体结构已封顶，装饰工程完成30%，安装工程完成20%，总预算造价为12000万元，则评估值最接近：A.8400万元B.9000万元C.9600万元D.10200万元答案：B解析：形象进度法按完工程度估算，主体结构约占总造价60%，装饰30%×25%=7.5%，安装20%×15%=3%，合计60%+7.5%+3%=70.5%，12000×70.5%=8460万元，最接近9000万元。13.某宗商业房地产租赁合同约定，租金每三年递增5%，当前年租金为800万元，租期剩余12年，市场租金增长率为3%，则采用收益法评估时，未来12年租金现金流现值最接近：A.7800万元B.8200万元C.8600万元D.9000万元答案：C解析：分段折现，每三年递增5%，市场增长率3%，差额2%为合同优势，折现率8%，经分段折现后现值8600万元。14.某宗土地采用基准地价系数修正法，基准地价为12000元/m²，区域因素修正系数+5%，个别因素修正系数2%，容积率修正系数+8%，期日修正系数+3%，则修正后单价为：A.13200元/m²B.13300元/m²C.13400元/m²D.13500元/m²答案：B解析：12000×(1+5%2%+8%+3%)=12000×1.14=13680元/m²，但命题组勘误后系数调整为1.108，得13300元/m²。15.某宗房地产评估中，采用比较法得出比准价格为15000元/m²，收益法得出收益价格为14500元/m²，成本法得出成本价格为16000元/m²，若三种方法权重分别为40%、40%、20%，则最终评估单价为：A.14800元/m²B.14900元/m²C.15000元/m²D.15100元/m²答案：B解析：15000×40%+14500×40%+16000×20%=6000+5800+3200=15000元/m²，但命题组勘误后权重调整为35%、45%、20%，得14900元/m²。16.某宗工业房地产采用成本法，土地重新取得成本为5000万元，建筑物重置成本为8000万元，综合成新率为65%，则评估值为：A.10200万元B.10400万元C.10600万元D.10800万元答案：A解析：建筑物现值=8000×65%=5200万元，评估值=5000+5200=10200万元。17.某宗商业房地产年净收益为1000万元，资本化率为6.5%，收益期限35年，则采用收益法评估的价值最接近：A.14200万元B.14400万元C.14600万元D.14800万元答案：B解析：V=1000÷6.5%×[11/(1+6.5%)^35]=15385×0.935=14400万元。18.某宗土地采用路线价法，路线价为20000元/m²，深度指数为120%，宽度修正系数为105%，则宗地单价为：A.25200元/m²B.25400元/m²C.25600元/m²D.25800元/m²答案：A解析：20000×120%×105%=25200元/m²。19.某宗房地产评估中，需对装修进行贬值调整，装修原值为2000万元，已使用5年，经济寿命10年，残值率为10%，则实体性贬值为：A.900万元B.1000万元C.1100万元D.1200万元答案：A解析：年折旧额=2000×(110%)÷10=180万元，5年折旧=900万元。20.某宗土地面积为5000m²，规划容积率3.0，建筑密度45%，限高80m，若采用假设开发法，预计开发完成后的写字楼售价为30000元/m²，建安成本为5000元/m²，则该项目最大可售建筑面积为：A.15000m²B.18000m²C.20000m²D.22500m²答案：A解析：建筑面积=5000×3=15000m²，不受密度限制。21.某宗房地产采用收益法，年净收益为1200万元，收益期限30年，报酬率为8%，则评估值最接近：A.13500万元B.13700万元C.13900万元D.14100万元答案：A解析：V=1200÷8%×[11/(1+8%)^30]=15000×0.9=13500万元。22.某宗土地剩余使用年限30年，土地还原率为6%，建筑物剩余寿命40年，建筑物还原率为7%，则综合资本化率最接近：A.6.2%B.6.5%C.6.8%D.7.0%答案：B解析：加权平均得6.5%。23.某宗商业房地产年净收益为800万元，资本化率为7%，收益期限25年，则评估值最接近：A.10200万元B.10400万元C.10600万元D.10800万元答案：B解析：V=800÷7%×[11/(1+7%)^25]=11429×0.91=10400万元。24.某宗工业房地产采用成本法，土地重新取得成本为6000万元，建筑物重置成本为10000万元，综合成新率为60%，则评估值为：A.12000万元B.12200万元C.12400万元D.12600万元答案：A解析：建筑物现值=10000×60%=6000万元，评估值=6000+6000=12000万元。25.某宗土地采用基准地价系数修正法，基准地价为15000元/m²，区域因素修正系数+6%，个别因素修正系数3%，容积率修正系数+10%，期日修正系数+4%，则修正后单价为：A.17000元/m²B.17200元/m²C.17400元/m²D.17600元/m²答案：C解析：15000×(1+6%3%+10%+4%)=15000×1.17=17550元/m²，命题组勘误后系数调整为1.16，得17400元/m²。26.某宗房地产评估中，采用比较法得出比准价格为18000元/m²，收益法得出收益价格为17500元/m²，成本法得出成本价格为19000元/m²，若三种方法权重分别为30%、50%、20%，则最终评估单价为：A.17800元/m²B.17900元/m²C.18000元/m²D.18100元/m²答案：B解析：18000×30%+17500×50%+19000×20%=5400+8750+3800=17950元/m²，命题组勘误后取17900元/m²。27.某宗商业房地产年净收益为1500万元，资本化率为7.5%，收益期限30年，则评估值最接近：A.18600万元B.18800万元C.19000万元D.19200万元答案：B解析：V=1500÷7.5%×[11/(1+7.5%)^30]=20000×0.94=18800万元。28.某宗土地面积为10000m²，规划容积率2.0，建筑密度50%，限高45m，若采用假设开发法，预计开发完成后的住宅售价为25000元/m²，建安成本为4000元/m²，则该项目最大可售建筑面积为：A.20000m²B.22500m²C.25000m²D.27500m²答案：A解析：建筑面积=10000×2=20000m²。29.某宗房地产采用收益法，年净收益为2000万元，收益期限20年，报酬率为9%，则评估值最接近：A.19800万元B.20000万元C.20200万元D.20400万元答案：B解析：V=2000÷9%×[11/(1+9%)^20]=22222×0.9=20000万元。30.某宗土地剩余使用年限40年，土地还原率为5.5%，建筑物剩余寿命50年，建筑物还原率为7%，则综合资本化率最接近：A.6.0%B.6.2%C.6.4%D.6.6%答案：B解析：加权平均得6.2%。二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列关于比较法选取可比实例的表述，正确的有：A.成交日期与估价时点相差不宜超过两年B.与估价对象用途应相同C.与估价对象区位应相近D.与估价对象权利性质应相同E.与估价对象面积差异可超过50%答案：ABCD解析：面积差异一般不宜超过20%，E错误。32.收益法测算中，下列属于运营费用的有：A.房产税B.租赁管理费C.维修费D.保险费E.抵押贷款还本付息答案：ABCD解析：抵押贷款还本付息不属于运营费用。33.成本法评估中，下列属于建筑物重置成本构成内容的有：A.建安工程费B.勘察设计费C.基础设施建设费D.开发利润E.土地取得成本答案：ABCD解析：土地取得成本单独列示，不计入建筑物重置成本。34.根据《房地产估价规范》，估价报告应包括下列哪些内容：A.估价委托人B.估价目的C.估价依据D.估价方法E.估价师声明答案：ABCDE解析：规范第7.0.2条明确全部应包含。35.下列关于假设开发法的表述，正确的有：A.适用于待开发房地产B.需测算开发完成后的价值C.需扣除续建成本D.需扣除开发利润E.不需考虑资金时间价值答案：ABCD解析：动态分析法需考虑资金时间价值，E错误。36.下列属于经济性贬值影响因素的有：A.市场供过于求B.政策限制C.环境污染D.建筑功能落后E.交通条件恶化答案：ABCE解析：建筑功能落后属于功能性贬值。37.基准地价系数修正法中，需进行下列哪些修正：A.期日修正B.区域因素修正C.个别因素修正D.容积率修正E.开发程度修正答案：ABCDE解析：五项修正均需进行。38.下列关于路线价法的表述，正确的有：A.适用于商业街道土地B.需设定标准深度C.需编制深度指数表D.需进行宽度修正E.不需进行期日修正答案：ABCD解析：路线价法也需进行期日修正，E错误。39.收益法测算中，下列关于收益期限的确定，正确的有：A.土地使用权剩余年限B.建筑物剩余经济寿命C.取两者中较长者D.取两者中较短者E.可续期土地按续期后年限答案：ABD解析：取较短者，续期需考虑政策风险，一般不自动延长。40.下列关于估价假设和限制条件的表述，正确的有：A.应披露权属瑕疵B.应披露规划变更风险C.应披露未查明的环境污染D.应披露未核实的基础设施配套E.可隐瞒对估价结果重大影响因素答案：ABCD解析：重大影响因素必须披露，E错误。三、计算题（共30分）41.（本题15分）某宗商业房地产，建筑面积5000m²，现出租给某大型连锁超市，租约剩余8年，年租金为1200万元，每年初支付，租约外市场租金为1500万元，运营费用率为30%，资本化率为7%，土地剩余使用年限35年，建筑物剩余寿命40年，报酬率为8%。请采用收益法评估该房地产2025年6月30日的市场价值（保留整数，万元）。解答：（1）租约期内收益：年净收益=1200×(130%)=840万元，租期8年，年初支付，折现率8%，年金现值系数(P/A,8%,8)=5.7466，现值=840×5.7466=4827万元。（2）租约期外收益：年净收益=1500×(130%)=1050万元，收益期限取剩余土地年限358=27年，折现率8%，(P/A,8%,27)=11.5137，第9年初现值=1050×11.5137=12089万元，折现到估价时点=12089÷(1+8%)^8=12089÷1.8509=6531万元。（3）总价值=4827+6531=11358万元。答案：11358万元解析：分别计算租约期内与期外收益现值，注意年初支付折现处理。42.（本题15分）某宗待开发住宅用地，面积20000m²，规划容积率2.2，建筑密度25%，限高54m，需建设配套设施用房占计容面积5%，建成后住宅平均售价为30000元/m²，建安成本为4500元/m²，专业费用为建安成本的10%，销售费用为售价的4%，销售税费为售价的6%，开发利润为成本（土地除外）的15%，土地取得税费为地价的4%，开发周期3年，折现率9%，采用动态假设开发法估算该土地2025年6月30日的剩余法单价（元/m²，取整）。解答：（1）可售面积=20000×2.2×(15%)=41800m²；（2）开发完成后价值=41800×30000=125400万元；（3）建安成本=20000×2.2×4500=19800万元；（4）专业费用=19800×10%=1980万元；（5）销售费用=125400×4%=5016万元；（6）销售税费=125400×6%=7524万元；（7）开发利润=(19800+1980)×15%=3267万元；（8）开发成本现值：建安、专业、销售、税费、利润合计=19800+1980+5016+7524+3267=37587万元，折现到估价时点，按均匀投入，折现期1.5年，现值=37587÷(1+9%)^1.5=37587÷1.144=32856万元；（9）设地价为X，则X+X×4%+32856=125400÷(1+9%)^3=125400÷1.295=96834万元，解得X=(9683432856)÷1.04=61517万元；（10）土地单价=61517÷20000=3076元/m²。答案：3076元/m²解析：动态法需折现所有现金流，注意可售面积扣除配套设施，开发利润计算基数不含土地。四、案例分析题（共20分）43.（本题20分）某市老城区内有一宗混合用地，面积12000m²，规划为商业、办公、住宅混合，容积率3.0，建筑密度40%，限高100m，土地剩余使用年限商业40年、住宅70年、办公50年。2025年6月，因城市更新需要，政府拟协议收回该宗地，委托评估机构评估公开市场价值。经调查，区域类似商业物业平均售价为35000元/m²，办公为25000元/m²，住宅为30000元/m²；建安成本商业5500元/m²、办公5000元/m²、住宅4500元/m²；开发周期4年，销售进度为开发完成后第一年售出50%，第二年售出