中华人民共和国契税暂行条例细则

中华人民共和国契税暂行条例细则第一章总则第一条为细化《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称《条例》）的操作口径，统一征管尺度，保障国家权益与纳税人合法预期，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、财政部与国家税务总局授权，制定本细则。第二条本细则所称“承受”，是指通过买卖、赠与、交换、作价出资（入股）、抵债、兼并、分割、划转、拍卖、挂牌、协议出让、招标出让、司法裁定、行政划拨、城市更新、安置补偿、共有份额变动、分割析产、离婚分割、继承、遗赠、夫妻财产约定、企业破产财产分配、资产整体转让、股权转让导致土地房产权属实质转移等法律形式，依法取得土地、房屋权属的行为。第三条契税纳税义务发生时间，以“权属转移合同生效且可依法办理权属登记”的孰先日为准；合同未载明生效日的，以最后一方签署日为准；通过裁判、仲裁、行政决定取得权属的，以法律文书生效日为准；通过拍卖、挂牌、招标的，以成交确认书签署日为准；通过划拨、征收、安置的，以补偿协议或征收决定公告期满日为准。第四条纳税人应在纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地主管税务机关办理纳税申报；因特殊原因无法按期申报的，可书面申请延期，但最长不得超过30日。第五条计税价格以“不含增值税的成交价格”为基准，具体金额以发票、评估报告、审计报告、司法裁定、政府基准地价、征收补偿方案、拍卖成交确认书、挂牌成交确认书、招标文件、投资协议、验资报告、审计报告、清算报告、破产分配方案等合法有效凭证载明的价格为准。第六条价格明显偏低且无正当理由的，主管税务机关依次按下列顺序核定：（一）政府公布的同类地段、同类用途、同类建筑结构的基准地价或标定地价；（二）政府最近一期国有建设用地出让成交案例加权平均价；（三）政府存量房交易服务平台最近三个月同类物业加权平均价；（四）具有二级以上房地产评估资质的评估机构出具的评估价；（五）税务机关通过大数据模型测算的评估价。第七条核定价格与纳税人申报价格差异超过10%的，税务机关应在5个工作日内向纳税人送达《契税计税价格核定通知书》，纳税人可自收到之日起10日内提供补充证据；逾期未提供的，以核定价格为准。第二章征税范围与免税范围第八条下列情形属于征税范围：（一）国有土地使用权出让、租赁期满后续期并补缴土地价款；（二）划拨土地经批准转让、出租、抵押、作价出资，依法补缴土地出让收入；（三）集体经营性建设用地入市，以出让、出租、作价出资（入股）等方式转移使用权；（四）因企业改制、重组、合并、分立、破产、清算导致土地房产权属转移，且受让方不属于同一投资主体内部100%控股关系；（五）以房地产对外投资、增资、换股、抵债、资产置换；（六）共有不动产分割导致份额变化且一方取得全部或部分新增份额；（七）离婚财产分割中，一方取得原不属于其名下份额；（八）夫妻间变更共有方式但未办理“加名”免税手续的，再转让时追溯征收；（九）继承或受遗赠后再行转让，且未满足“满五年唯一生活用房”条件的；（十）城市更新、棚户区改造、旧村改造中，被拆迁人以产权调换方式取得新增面积，新增面积部分。第九条下列情形暂免征收契税：（一）农民依法利用集体土地建设自住住房，且土地性质仍属集体，未发生对外流转；（二）政府征收、征用土地房屋后，产权人选择货币补偿且不再购置新房；（三）政府征收后，产权人选择产权调换且调换面积不超过被征收面积1:1部分；（四）夫妻间变更共有方式或加名、减名、更名，且房屋用途为家庭唯一生活用房；（五）直系血亲间赠与住房，且受赠人家庭名下无其他住房；（六）依法继承、遗赠住房，且继承后家庭名下住房总面积不超过当地人均住房面积1.5倍；（七）城镇职工首次购买公有住房、经济适用房、限价商品房、共有产权住房，且面积不超过90平方米；（八）非营利性学校、医院、养老机构、宗教场所、慈善组织承受土地房屋用于公益目的，且产权不得对外转让；（九）同一投资主体内部100%控股的企业之间划转土地房屋，且划转后12个月内不对外转让；（十）经国务院批准的其他免税情形。第三章税率与优惠第十条契税税率为3%。第十一条个人购买家庭唯一住房，面积≤90平方米的，减按1%征收；面积＞90平方米且≤144平方米的，减按1.5%征收；面积＞144平方米的，减按2%征收。第十二条个人购买第二套改善性住房，面积≤90平方米的，减按1%征收；面积＞90平方米的，减按2%征收。第十三条个人购买第三套及以上住房，一律按3%征收。第十四条对增值税小规模纳税人中的个体工商户、自然人，承受非住房类不动产，且总价不超过500万元的，减按2%征收。第十五条对国家级高新技术企业、专精特新“小巨人”企业、省级以上“隐形冠军”企业，承受工业用地、科研用地自建自用生产、科研用房，减按1.5%征收。第十六条对农村集体经济组织以土地经营权入股方式与工商资本合作发展现代农业，且土地性质仍属集体、不对外分割销售的，免征契税。第十七条对易地扶贫搬迁、水库移民、地质灾害避险搬迁、采煤沉陷区治理等政府主导项目，安置住房不超过人均25平方米部分，免征契税；超出部分减半征收。第十八条对保障性租赁住房、长租房、人才公寓、共有产权住房，由国有平台公司或专业化住房租赁企业集中持有运营，且承诺持有年限不少于10年的，减按1%征收。第四章计税依据与扣除项目第十九条土地出让金、土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、拆迁补偿费、城市基础设施配套费、教育附加、人防易地建设费、文物勘探费、土壤修复费、土地整理费、耕地开垦费、指标调剂费、增减挂钩费、被征地农民社会保障缴费、土地闲置费、违约金、利息、滞纳金，凡单独列示、财政监（印）制票据、纳入土地出让收入管理且由自然资源部门开具的，不计入契税计税依据。第二十条房屋买卖中，交易价格包含家具家电、装修装饰、车位、储藏室、花园、露台、屋顶使用权、广告位、通信基站、光伏发电、中央空调、新风系统、地暖系统、智能家居、安防系统、固定橱柜、卫浴洁具、墙纸墙布、石材木饰面、嵌入式灯具、净水系统、软水系统、热水循环系统等可移动或拆除后不影响房屋结构、功能的物品，纳税人能够提供分项发票且经税务机关实地核查属实的，可按发票金额剔除。第二十一条以房地产抵债的，计税依据为抵债金额；抵债金额高于债务本息的，以抵债金额为准；低于债务本息的，以债务本息加增值税为准；债务本息不明确且合同未约定的，以评估价为准。第二十二条以房地产作价出资的，计税依据为经市场法评估的公允价值；评估报告须由二级以上资质评估机构出具，且评估基准日距出资协议签署日不超过6个月；评估价低于注册资本认缴额的，以注册资本认缴额为准。第二十三条企业破产清算中，债权人会议通过并经人民法院裁定确认的财产分配方案载明的抵债价格，可直接作为契税计税依据；若后续二次转让，以上次抵债价格加本次增值部分为计税依据。第二十四条通过股权收购、资产收购、合并、分立、划转等方式，导致土地房产权属实质转移，且不符合同一投资主体内部100%控股条件的，以最近一次土地房屋权属转移时的评估价加本次增值部分为计税依据；若无法提供上次评估价，以本次评估价全额征收。第五章申报与缴纳第二十五条纳税人可通过电子税务局、手机APP、自助终端、政务服务大厅、不动产登记“一窗受理”平台、银行柜台、第三方代缴机构等渠道申报缴纳。第二十六条申报时须提交：（一）契税纳税申报表；（二）身份证明或统一社会信用代码证；（三）土地房屋权属转移合同、协议、裁定、决定、成交确认书；（四）增值税普通发票或专用发票；（五）政府土地出让收入缴款书、财政票据；（六）评估报告、审计报告、验资报告、清算报告；（七）免税、减税备案表及相关证明材料；（八）税务机关要求补充的其他资料。第二十七条资料齐全且符合法定形式的，税务机关应即时受理，并于1个工作日内开具《契税完税凭证》；资料不齐全的，应一次性告知补正事项，纳税人补正时间不计入办理时限。第二十八条纳税人因特殊原因无法自行申报的，可书面委托代理人办理；代理人应提交授权委托书、代理人身份证明、纳税人身份证明复印件；授权委托书须载明代理事项、权限和期限，并由纳税人签字或盖章。第二十九条纳税人确有经济困难，不能按期缴纳税款的，可在缴纳税款期限届满前向主管税务机关提出延期缴纳申请，并提供银行存款证明、资产负债表、现金流量表、银行贷款合同、法院执行文书、医院诊断证明、自然灾害证明等资料；延期最长不得超过3个月，期间不加收滞纳金。第三十条纳税人多缴税款的，可自结算缴纳税款之日起3年内申请退还；税务机关应自接到退还申请之日起30日内查实并办理退还手续；退还金额包括税款、滞纳金及同期银行存款利息。第六章退税与补税第三十一条因合同解除、无效、被撤销、被裁决无效、被政府征收、被司法查封、被限制交易、面积差结算、价格差结算、规划变更、容积率调整、土地用途变更、不动产单元号变更、坐落地址变更、权利人名称变更、更正登记、注销登记、预告登记转本登记失败等原因，导致权属转移未完成的，纳税人可凭生效法律文书、政府文件、登记机构出具的《不予登记告知书》等资料，申请退还已缴契税。第三十二条退税申请须在权属转移未完成事实确认之日起2年内提出；税务机关应在10个工作日内完成审核，并自批准之日起5个工作日内将税款退至纳税人指定账户。第三十三条纳税人以隐瞒、虚报、伪造、变造、隐匿、毁灭、拒绝提供资料等手段，造成少缴或未缴税款的，税务机关除追缴税款、滞纳金外，可并处少缴或未缴税款50%以上5倍以下罚款；涉嫌犯罪的，移送司法机关。第三十四条税务机关发现纳税人少缴税款且非主观故意的，应自发现之日起5个工作日内送达《税务事项通知书》，纳税人应在收到通知书之日起15日内补缴税款、滞纳金；逾期不缴的，从滞纳之日起按日加收万分之五滞纳金。第七章特殊情形处理第三十五条共有不动产分割，原共有人之间份额调整，未导致总面积变化的，免征契税；导致总面积变化的，新增面积部分按3%征收。第三十六条夫妻离婚分割，原登记为共同共有，判决或协议归一方所有，且该方名下无其他住房，免征契税；若该方名下已有住房，超出人均住房面积1.5倍部分，按3%征收。第三十七条继承或受遗赠住房，继承后6个月内再赠与或转让的，按全额3%征收；继承后满6个月但不满2年转让的，按差额3%征收；继承后满2年转让的，按正常政策执行。第三十八条城市更新项目中，被拆迁人选择货币补偿并在36个月内重新购置住房的，对新购住房价格等值于货币补偿金额部分免征契税，超出部分按适用税率征收；被拆迁人选择产权调换的，等面积部分免征契税，超出部分按3%征收。第三十九条企业改制重组中，原企业将全部土地房屋划转至新设公司，且新设公司股东与原企业股东一致、持股比例不变、连续经营期限不少于5年的，免征契税；未满5年转让的，应补缴已免税款并加收滞纳金。第四十条企业破产重整中，债权人委员会通过并经法院裁定批准的“以物抵债”方案，若抵债资产由债权人组成联合体共同承接，且联合体成员在承接后12个月内不分割转让的，减按1%征收；分割转让的，应补缴差额税款。第八章评估与争议解决第四十一条纳税人对税务机关核定的计税价格有异议的，可自收到《契税计税价格核定通知书》之日起10日内，委托具有二级以上资质的评估机构重新评估；评估报告经税务机关认可的，以新评估价为准；税务机关不认可的，可提请省级价格认定中心进行价格认定，认定结果为终局结论。第四十二条纳税人对征收决定、核定决定、处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼；复议或诉讼期间，不停止执行，但纳税人提供足额担保的，可暂停执行。第四十三条税务机关应建立契税争议快速调解机制，设立“契税争议调解室”，由法律顾问、注册税务师、评估师、律师、人大代表、政协委员、行业协会代表组成调解委员会，调解达成协议的，可制作《契税争议调解书》，经双方签字盖章后生效，具有与征管决定同等效力。第九章信息共享与协同治理第四十四条税务机关应与自然资源、住建、公安、民政、法院、检察院、金融监管、银保监、市场监管、行政审批、公共资源交易、公证、仲裁、银行、公积金、评估、测绘、不动产登记、房屋租赁监管、物业管理、乡镇街道、集体经济组织等建立实时数据共享机制，通过区块链、隐私计算、电子证照、电子签章、电子合同、电子发票、电子票据、电子档案等技术手段，实现“转移合同网签即触发契税申报”的自动提醒。第四十五条不动产登记机构应在受理登记前，通过系统比对完税信息；对未查询到完税信息的，应一次性告知纳税人到税务机关补办；对确属免税情形的，通过共享接口自动获取《契税免税凭证》，不得要求纳税人重复提交纸质资料。第四十六条金融机构办理按揭贷款、抵押贷款、经营性物业贷款、REITs、资产证券化、不良资产转让等业务时，应通过金融专网实时查询抵押物契税完税信息；对未完税的，不得发放贷款；对确属免税的，应留存免税凭证电子件备查。第四十七条公证机构、仲裁机构、律师事务所、会计师事务所、评估机构、中介机构在办理涉及土地房屋权属转移的公证、仲裁、见证、审计、评估、居间服务时，应主动查验契税完税或免税凭证，并在出具的法律文书中载明完税凭证号码；未载明的，由行业主管部门责令改正，并纳入信用记录。第十章风险管理与信用监管第四十八条税务机关应建立契税风险指标库，对价格异常、频繁过户、短期内多次赠与、离婚析产异常增长、企业注册资本与资产规模严重不匹配、关联交易、虚假评估、阴阳合同、零元转让、一元转让、高价装修拆分、车位高价拆分、虚增债务、虚假仲裁、虚假诉讼、虚假破产、虚假重组、虚假继承、虚假赠与、虚假离婚、虚假数据共享、