物业管理条例实施细则全文

最新物业管理条例实施细则全文第一章总则第一条为贯彻《物业管理条例》，细化业主、业主大会、业主委员会、物业服务人、街道办事处、居民委员会等各方权利义务，提升住宅小区治理效能，结合本市实际，制定本细则。第二条本细则适用于本市行政区域内所有纳入物业管理的住宅、商住混合、公寓、别墅、共有产权住房、保障性租赁住房及配套非住宅物业。第三条市住房城乡建设主管部门负责全市物业管理活动的指导、监督、信用评价及信息化建设；区（县）住房城乡建设主管部门具体实施日常监管、备案、培训、投诉处理、行政处罚；街道办事处（乡镇人民政府）负责属地协调、业主大会成立与换届、业主委员会履职评估、应急物业服务人临时接管；居民委员会协助开展政策宣传、纠纷调解、业主投票点核、信息公开巡查。第四条物业管理活动应当坚持党建引领、业主自治、专业服务、数字赋能、共建共享原则，推动“红色物业”与社区治理深度融合，建立街道、社区、网格、小区、楼栋五级责任链。第二章业主身份与投票权第五条依法登记取得房屋所有权的单位为业主；尚未登记但基于合法建造、继承、生效法律文书取得建筑物专有部分使用权的自然人、法人或非法人组织，视为业主。第六条业主投票权数按照专有部分面积与业主人数相结合方式计算：（一）专有部分面积以不动产登记簿记载为准，未登记以购房合同载明建筑面积为准；（二）业主人数一个专有部分计为一人，但同一买受人拥有一栋房屋多个专有部分的，按一人计算；（三）车库、车位、储藏室等具有独立产权的专有部分，计入面积但不计入业主人数；（四）商住混合项目中，住宅部分与非住宅部分投票权数单独计算，业主大会可就共用设施设备维修资金使用分别议题、分别表决。第七条业主行使共同管理权，应当实名认证并在市物业管理信息平台登记。业主可委托配偶、直系血亲或承租人行使投票权，但须提交经平台核验的电子授权书，授权期限不超过一年且不得转委托。第三章业主大会筹备与召开第八条新建物业交付使用满十二个月且已出售并交付的专有部分面积占比达到百分之五十以上，或者已交付业主户数达到三百户以上的，应当成立业主大会。第九条符合成立条件之日起三十日内，建设单位应当向街道办事处书面报告，并一次性移交业主名册、建筑面积清册、物业销售方案、配套设施设备清单、前期物业服务合同、竣工总平面图、物业管理用房位置及面积、公共收益来源构成说明等资料。第十条街道办事处应当自收到报告之日起五个工作日内，会同居民委员会组建业主大会筹备组。筹备组由业主代表、建设单位代表、居民委员会代表、派出所片警、市场监管所代表组成，人数为九至十五人单数，其中业主代表不少于百分之五十。第十一条筹备组应当履行下列职责：（一）确认业主身份、投票权数、专有部分面积；（二）拟定《业主大会议事规则》《管理规约》草案，草案应当载明业主大会定期会议与临时会议召开情形、业主委员会候选人条件、印章管理、公共收益分配、违约处理、档案管理、信息公开、审计制度、争议解决方式；（三）确定首次业主大会会议召开方案，包括会议形式、投票方式、表决事项、计票规则、唱票时间与地点；（四）发布会议公告，公告期不少于十五日，并同步在小区主要出入口、楼栋大堂、电梯轿厢、信息平台公示；（五）组织候选人报名与资格审查，候选人应当无恶意欠交物业费、无侵占公共收益、无涉黑涉恶、无刑事犯罪记录；（六）建立电子投票系统，提供线上、线下、流动票箱三种投票渠道，确保老年人、残疾人无障碍行使权利；（七）完成首次业主大会会议记录、表决结果、影像资料、纸质选票封存与移交。第十二条业主大会会议分为定期会议与临时会议。定期会议每年至少召开一次，应当审议年度工作报告、财务收支预算决算、物业服务质量评价、业主委员会履职评估、公共收益收支、专项维修资金使用计划、物业服务人选聘方案。第十三条经专有部分面积占比百分之二十以上且人数占比百分之二十以上业主提议，或者有发生重大安全事故、物业服务人突然退出、业主委员会全体辞职等紧急情形，街道办事处应当责令业主委员会在十五日内组织召开临时会议；逾期不召开的，由街道办事处组织召开。第十四条业主大会会议表决事项应当采用电子投票为主、书面投票为辅的方式。电子投票系统应当具备人脸识别、活体检测、区块链存证、实时统计、异常预警功能，确保数据不可篡改。第十五条下列事项应当经参与表决的专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上同意：（一）修改《管理规约》《业主大会议事规则》；（二）筹集或续筹专项维修资金；（三）改建、重建建筑物及其附属设施；（四）改变共有部分用途或利用共有部分从事经营活动；（五）物业服务收费标准调整；（六）公共收益用于补充专项维修资金的比例；（七）业主委员会成员津贴标准。其他事项应当经参与表决的专有部分面积过半且参与表决人数过半同意。第四章业主委员会第十六条业主委员会由业主大会选举产生，每届任期五年，可连选连任。业主委员会人数为五至十一人单数，设主任一名、副主任一至二名、委员若干，应当有中共党员比例不低于百分之三十。第十七条业主委员会应当履行下列职责：（一）执行业主大会决议，维护业主共同权益；（二）代表业主与物业服务人签订、变更、解除物业服务合同；（三）监督物业服务质量，组织季度考核，考核结果与物业费支付挂钩；（四）管理公共收益，单独建账，按季度公示，接受审计；（五）拟定专项维修资金使用计划，组织招投标，跟踪验收；（六）协调邻里纠纷，对违规装修、侵占公共部位、噪音扰民等行为进行劝阻并报告执法部门；（七）建立信息公开栏，实时公示业主委员会成员姓名、联系方式、履职承诺、会议记录、财务收支、合同文本、投诉渠道；（八）每年向业主大会述职，接受民主评议，评议不合格率超过百分之三十的，应当集体辞职。第十八条业主委员会应当建立印章管理制度，印章由主任与副主任分别保管，使用需经半数以上委员签字，重大事项须经业主大会授权。第十九条业主委员会应当聘请第三方会计师事务所进行年度财务审计，审计报告应当在次年三月三十一日前向全体业主公布，并上传市物业管理信息平台。第二十条业主委员会成员有下列情形之一的，其职务自动终止：（一）不再是本物业管理区域业主；（二）书面辞职；（三）因疾病或长期外出连续缺席会议六次以上；（四）被判处刑罚或纳入失信被执行人名单；（五）擅自接受物业服务人、建设单位、利害关系人财物，经查证属实；（六）泄露业主个人信息造成严重后果。职务终止后，业主委员会应当在七日内公告，并召开临时会议补选。第五章物业服务人第二十一条物业服务人包括依法设立、具有独立法人资格、取得市住房城乡建设主管部门核发的物业服务企业信用等级证书的物业企业，以及经业主大会决定自行管理的其他管理人。第二十二条物业服务人应当履行下列义务：（一）按照物业服务合同约定，提供保洁、绿化、秩序维护、设施设备运行维护、客户服务、档案管理、秩序维护、消防安全、防汛防台、疫情防控等服务；（二）建立项目经理责任制，项目经理应当取得市物业管理行业协会颁发的职业能力评价证书，并在小区显著位置公示姓名、照片、电话、信用等级；（三）制定突发事件应急预案，每年至少组织两次消防演练、一次电梯困人救援演练、一次防汛演练；（四）对电梯、消防、二次供水、智能化系统、防雷设施进行日常巡查、定期检测、及时维保，检测记录保存三年以上；（五）实行明码标价，在小区主出入口、物业服务中心、信息平台公示收费项目、收费标准、收费依据、减免政策、投诉电话；（六）不得擅自提高收费标准、扩大收费范围、重复收费、强制收费；（七）不得泄露业主个人信息，不得限制业主正常通行、装修、安装新能源汽车充电桩、快递柜、宽带运营；（八）配合街道办事处、居民委员会、业主委员会开展治理活动，提供相关资料。第二十三条物业服务人应当建立服务质量自我评价制度，每月向业主委员会提交服务报告，报告包括人员到岗、设备运行、投诉处理、整改情况、下月计划。第二十四条业主委员会对物业服务质量考核采取百分制，其中保洁十五分、绿化十分、秩序维护十五分、设施设备二十十分、客户服务十五分、消防安全十五分、档案管理十分、加分项十分。考核得分低于七十分的，业主委员会有权要求限期整改；整改不到位的，可以按照合同约定扣减当月物业费百分之五至百分之十五。第二十五条物业服务人退出项目管理，应当提前九十日书面告知业主委员会和街道办事处，并在退出之日起十五日内完成下列移交：（一）竣工总平面图、单体建筑结构图、配套设施竣工图、设施设备安装使用维护说明书；（二）业主名册、房屋面积清册、收费台账、欠费清单；（三）公共收益收支账目、结余资金、合同协议、审计报告；（四）物业管理用房、值班室、工具间、钥匙、门禁卡、车辆识别系统数据；（五）电梯、消防、监控、二次供水、排水、配电、弱电、防雷、绿化竣工资料；（六）运行、维修、保养记录及检测合格报告；（七）物业服务期间形成的电子数据、监控录像、纸质档案；（八）法律、法规规定应当移交的其他资料。拒不移交或移交不全的，由区住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期不改的，处五万元以上十万元以下罚款，并纳入信用黑名单。第六章物业管理用房与共有部分第二十六条建设单位应当按照不低于物业管理区域总建筑面积千分之三且不少于一百平方米标准，无偿提供物业管理用房，产权属全体业主共有，不得抵押、转让、出租、出借给业主以外的单位或个人。第二十七条物业管理用房应当相对集中、独立成套、具备水、电、采光、通风、通讯、网络、采暖、制冷、无障碍设施，设置在地面以上首层或二层，不得设置在地下室、设备层、架空层、避难层。第二十八条物业管理区域共有部分包括：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶、通道、楼梯、大堂、走廊、电梯厅、管井、设备间；（二）绿地、道路、广场、健身场地、儿童活动场地、休闲设施、围墙、大门、排水沟、化粪池、污水处理设施；（三）机动车位、非机动车棚、充电桩、公共车棚、地下车库属于业主共有的部分；（四）电梯、消防、监控、门禁、对讲、智能化系统、二次供水、供暖、供电、供气、通讯、有线电视、邮政、快递、垃圾分类设施；（五）物业管理用房、业主委员会议事用房、社区服务用房、养老服务用房、公共文化用房、快递末端综合服务站；（六）法律、法规规定属于业主共有的其他部分。第二十九条任何单位或个人不得擅自占用、挖掘、封闭、拆除、改动共有部分；确需临时占用的，应当经业主委员会同意，报街道办事处备案，期限不得超过十五日，并缴纳公共资源占用费，费用标准由业主大会决定。第三十条业主、物业使用人装修房屋，应当事先告知物业服务人，签订装修管理服务协议，缴纳装修保证金，标准为每平方米不高于三元，最低不少于二千元，最高不超过二万元。装修保证金由物业服务人专户存储，装修完工经查验无违规的，三十日内无息退还；存在违规的，整改合格后退还剩余部分。第七章公共收益与专项维修资金第三十一条公共收益是指利用物业管理区域共有部分、共用设施设备从事经营活动产生的收入，包括但不限于：（一）电梯轿厢、大堂、出入口、电子屏、屋顶、外墙广告收入；（二）公共车位、临时停车、充电桩收入；（三）快递柜、售货机、直饮水机、宽带进场费、基站场地费、邮政服务用房租金；（四）社区养老、托幼、健身、文化、培训、家政、新零售、再生资源回收场地租金；（五）其他依法属于全体业主的收入。第三十二条公共收益应当单独建账、独立核算、专户存储、专款专用，不得坐支、挪用、私分。业主委员会应当每季度公示收支明细，包括合同文本、发票、银行流水、税费凭证、审计报告。第三十三条公共收益优先用于补充专项维修资金，补充比例不得低于百分之五十；剩余部分可用于业主大会决定的小区公共设施设备更新改造、环境提升、文化建设、困难业主帮扶、业主委员会办公经费、审计费用、律师费用、诉讼费用。第三十四条专项维修资金由业主在购房时一次性缴纳，标准为：（一）电梯住宅每平方米建筑面积八十元；（二）非电梯住宅每平方米建筑面积五十元；（三）非住宅每平方米建筑面积一百元；（四）经济适用房、共有产权住房、保障性租赁住房每平方米建筑面积三十元。第三十五条专项维修资金实行属地化统一管理，存入政府指定商业银行专户，按栋立账、按户核算、按幢使用，利息归业主所有，免征个人所得税。第三十六条使用专项维修资金应当遵循“业主决策、政府监督、专业施工、造价审计、质保到位”原则，一般项目应当经参与表决的专有部分面积三分之二以上且参与表决人数三分之二以上同意；紧急项目可由业主委员会、物业服务人、街道办事处、居民委员会、相关业主代表组成五人小组现场确认，先行抢修，费用在抢修结束后十五日内公示，并提交业主大会追认。第三十七条紧急项目包括：（一）电梯故障经市场监管部门认定存在重大安全隐患；（二）消防设施设备故障经消防救援机构责令改正；（三）屋面、外墙渗漏严重影响房屋安全；（四）二次供水设施污染导致停水；（五）排水管道爆裂造成大面积积水；（六）供配电设施设备损坏导致停电；（七）其他危及人身安全、公共安全的紧急情况。第八章物业服务收费与调价第三十八条物业服务收费实行政府指导价与市场调节价相结合。（一）保障性住房、房改房、老旧住宅小区执行政府指导价；（二）新建普通住宅前期物业执行政府指导价；（三）别墅、公寓、商业、办公、工业等非住宅及业主大会成立后的普通住宅实行市场调节价。第三十九条政府指导价基准价及浮动幅度由市发展改革部门会同市住房城乡建设部门每三年评估一次，并向社会公布。第四十条实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务人遵循公开、公平、质价相符原则协商确定，并写入物业服务合同。第四十一条物业服务人提出调价，应当提前六个月向业主委员会提交书面申请，提供近三年经审计的物业服务成本、人员工资、社保缴费、能耗发票、维修支出、税费缴纳、企业利润、行业平均成本、服务质量提升方案。第四十二条业主委员会收到调价申请后，应当在三十日内组织业主座谈会、专家论证、成本调查，形成初步意见，并提交业主大会表决。表决应当经参与表决的专有部分面积过半且参与表决人数过半同意，且同意人数占全体业主人数比例不低于三分之一。第四十三条业主欠交物业服务费，物业服务人应当先行催告，催告期不少于十五日；逾期仍不缴纳的，可以依法申请仲裁或提起诉讼，但不得采取停止供水、供电、供气、供热、限制车辆通行、停用电梯卡、停用门禁卡、断网、停快递、停垃圾清运等方式催交。第九章信用管理与行业自律第四十四条市住房城乡建设主管部门建立物业服务企业信用档案，信用等级分为AAA、AA、A、B、C五级，实行记分管理，初始分一百分，依据良好行为加分、不良行为扣分，实时公布。第四十五条良好行为包括：（一）获得国家级、省级、市级物业管理示范项目称号；（二）获得市级以上文明单位、红色物业、绿色社区、平安小区、节水型小区、垃圾分类示范小区等荣誉；（三）业主满意度调查连续三年达到百分之九十以上；（四）参与老旧小区改造、疫情防控、抢险救灾、公益慈善表现突出。第四十六条不良行为包括：（一）擅自撤离项目、拒不交接；（二）泄露业主个人信息；（三）恶意涨费、重复收费、强制收费；（四）挪用专项维修资金、公共收益；（五）因管理责任发生重大安全事故、火灾、电梯困人、高空坠物、消防栓无水；（六）拒不执行主管部门责令改正决定；（七）被新闻媒体曝光造成恶劣影响。第四十七条信用等级为C级的物业服务人，列入重点监管名单，限制参与政府采购、前期物业招投标、财政补助资金、评优评先；连续两次考核为C级的，依法降低资质等级，直至清出市场。第四十八条市物业管理行业协会应当制定行业自律公约、服务标准、职业道德准则、纠纷调解规则，建立行业黑名单制度，对失信企业及从业人员实施联合惩戒。第十章智慧物业与数据安全第四十九条市住房城乡建设主管部门建设全市统一的物业管理信息平台，实现业主实名认证、投票表决、信息公开、报事报修、投诉评价、信用查询、电子合同、电子发票、在线缴费、视频巡查、能耗监测、设备预警、数据分析、政策推送、法规查询、培训考试、行业交流功能。第五十条物业服务人应当配合接入信息平台，实时上传服务合同、人员信息、收费项目、维修记录、投诉处理、满意度调查、设备运行数据，确保数据真实、完整、准确、及时。第五十一条任何单位或个人不得泄露、篡改