卖房三方免责协议书

卖房三方免责协议书1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发有限公司，

注册地址：中国XX省XX市XX区XX路XX号，

法定代表人/负责人：张三，

联系方式

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX物业管理股份有限公司，

注册地址：中国XX省XX市XX区XX大道XX号，

法定代表人/负责人：李四，

联系方式

协议简介：

鉴于甲方拟通过购买乙方的XX小区XX栋X单元X室（以下简称“标的物业”）完成资产重组，并需将标的物业租赁给第三方以获取稳定收益；同时，乙方作为标的物业的合法所有者及现有租赁关系的承担方，同意配合甲方完成相关交易及租赁过渡事宜。双方基于平等、自愿、公平的原则，经友好协商，就标的物业的买卖及相关租赁权益的转移事宜达成以下协议，以兹共同遵守。本协议的签订及履行，旨在明确双方权利义务，规避潜在法律风险，保障交易安全及租赁关系的平稳过渡，为后续买卖合同及租赁合同的签订奠定基础。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的是明确甲乙双方在标的物业买卖及相关租赁权益转移过程中相互的权利与义务，通过双方承诺的免责条款，规避因信息不对称、交易流程复杂或不可预见因素导致的法律风险，保障标的物业交易的安全完成及租赁关系的平稳过渡。本协议的具体范围包括但不限于：1）双方就标的物业买卖达成的基本意向及前提条件；2）乙方配合甲方完成标的物业租赁关系平稳过渡的具体措施及免责承诺；3）甲方在租赁过渡期内对标的物业进行临时管理的权限及责任界定；4）双方在不可抗力事件发生时的权利义务划分；5）本协议项下的争议解决机制。本协议旨在为后续正式的买卖合同及租赁权转移协议提供基础框架和法律保障。

第二条定义

本协议中下列词语具有以下含义：

1）“标的物业”指位于中国XX省XX市XX区XX路XX号XX小区XX栋X单元X室，建筑面积XX平方米的房屋。

2）“租赁权益”指乙方作为标的物业现有承租方的租赁合同项下的权利与义务，包括但不限于租金收取权、租赁期限、押金返还等权益。

3）“租赁过渡期”指自本协议生效之日起至标的物业租赁合同正式终止之日止的期间。

4）“临时管理”指甲方在租赁过渡期内对标的物业进行的必要看管及维护行为。

5）“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、洪水、战争等。

6）“正式买卖合同”指甲乙双方另行签订的关于标的物业买卖的完整法律文件。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力与义务

(1)甲方有权要求乙方按照本协议约定配合完成标的物业租赁关系的平稳过渡，包括但不限于提供现有租赁合同文本、协助承租方办理押金结算等事宜。甲方有权在租赁过渡期内对标的物业进行必要的临时管理，但应采取合理措施避免对租赁关系造成不当影响。

(2)甲方应保证其具备标的物业的合法购买资格，并按照本协议约定支付相关费用。甲方有权在本协议框架下要求乙方提供必要的交易支持，如出具租赁关系不存在或已妥善处理的证明文件。

(3)甲方应按照本协议约定履行免责承诺，对于因乙方原因导致的租赁纠纷或第三方索赔，甲方有权依据本协议免除乙方相应责任。在租赁过渡期内，甲方应对标的物业采取合理保管措施，但因甲方过错导致的财产损失除外。

(4)甲方应指定专门联系人负责本协议项下的协调工作，及时向乙方反馈租赁过渡进展情况，并配合乙方处理承租方的合理诉求。

2.乙方的权力与义务

(1)乙方的核心义务是配合甲方完成标的物业租赁关系的平稳过渡，确保在租赁过渡期内租赁合同得以继续履行或顺利终止，避免因乙方原因引发承租方的法律索赔。乙方有权要求甲方提供必要的资金支持以保障租赁过渡期的正常运转，如承租方要求提前解约等情况下的押金返还协调。

(2)乙方应向甲方全面、真实地披露标的物业的租赁现状，包括租赁合同期限、租金标准、押金金额、承租方联系方式等全部信息，并保证所提供资料的真实有效性。对于租赁过渡期内因承租方提出的合理诉求（如押金结算、临时维修等）乙方应积极协调处理，但重大事项需提前与甲方协商一致。

(3)乙方有权要求甲方按照本协议约定支付相关配合费用，包括但不限于租赁关系过渡服务费、临时管理费等，上述费用应按实际发生额结算并支付至乙方指定账户。在租赁过渡期内，如因乙方未妥善履行配合义务导致甲方遭受第三方索赔，乙方应承担补充赔偿责任。

(4)乙方的免责承诺范围包括：标的物业在租赁过渡期内的正常租赁运营风险、承租方因租赁合同变更产生的纠纷、以及因不可抗力事件导致的租赁关系中断等情形。乙方应向甲方提供不可抗力事件的正式证明文件，并协助甲方向相关保险公司索赔。

(5)乙方应指定专门联系人负责本协议项下的协调工作，并保证在收到甲方合理通知后及时响应，对于甲方提出的租赁过渡方案应积极配合执行，但重大调整需经双方书面确认。在租赁过渡期结束后，乙方应向甲方移交标的物业的完整租赁资料及押金结算凭证。

第四条价格与支付条件

双方确认，标的物业的最终成交价格以双方另行签订的《正式买卖合同》为准。在本协议签订之日起XX日内，甲方向乙方支付人民币XX元（大写：XX元整），作为标的物业租赁权益转移的配合费用及乙方前期工作的预付款，该款项用于乙方配合甲方完成租赁过渡期的相关事宜。剩余款项及押金结算差额等，应按照《正式买卖合同》的约定执行。甲方应通过银行转账方式将款项支付至乙方指定的以下银行账户：开户行：XX银行XX支行，账户名：XX物业管理股份有限公司，账号：XX。乙方应在收到款项后向甲方出具收款凭证，并配合甲方办理相关手续。支付时间以《正式买卖合同》的约定为准，本协议项下的预付款不因《正式买卖合同》的最终价格调整而改变。

第五条履行期限

本协议自双方签字盖章之日起生效，有效期为XX个月，自本协议生效之日起至标的物业租赁合同正式终止之日止。在租赁过渡期内，双方应严格按照本协议约定履行各自义务。具体时间节点包括：1）本协议生效后XX日内，乙方应向甲方提供完整的租赁合同文本及承租方基本信息；2）本协议生效后XX日内，甲方应向乙方支付本协议第四条约定的预付款；3）租赁过渡期届满前XX日，双方应完成标的物业租赁合同的正式终止或变更手续；4）租赁过渡期结束后XX日内，乙方应向甲方移交所有租赁相关资料并配合完成押金结算。如因不可抗力导致协议无法按期履行，双方可协商调整履行期限。

第六条违约责任

1.违约情形及认定

(1)甲方违约情形：

①甲方未按本协议第四条约定支付预付款，每逾期一日，应向乙方支付应付未付金额千分之X的违约金，逾期超过XX日，乙方有权解除本协议并要求甲方承担全部损失。

②甲方在租赁过渡期内擅自改变租赁合同条款或强行终止租赁关系，给乙方造成损失的，应赔偿乙方包括但不限于押金损失、承租方索赔费用、律师费等全部损失。

③甲方未按《正式买卖合同》约定支付尾款或协助办理过户手续，每逾期一日，应向乙方支付应付未付金额千分之X的违约金，逾期超过XX日，乙方有权解除《正式买卖合同》并要求甲方承担合同总价XX%的违约金。

(2)乙方违约情形：

①乙方未按本协议第二条约定提供真实租赁信息的，导致甲方在租赁过渡期内遭受承租方索赔的，乙方应承担全部赔偿责任，包括但不限于索赔金额、诉讼费、律师费等。

②乙方未按本协议第五条约定时间移交租赁资料或配合押金结算，每逾期一日，应向甲方支付合同总价千分之X的违约金，逾期超过XX日，甲方有权解除本协议并要求乙方承担合同总价XX%的违约金。

③乙方在租赁过渡期内未采取合理措施避免租赁纠纷，导致甲方无法顺利完成交易的，乙方应赔偿甲方因此遭受的全部损失，包括但不限于中介费、差价损失等。

2.违约金计算与上限

(1)本协议项下的违约金计算标准为应付未付金额的千分之X，每日上限为人民币XX元，累计违约金总额不超过合同总价XX%。

(2)如一方违约行为导致另一方产生额外费用（如诉讼费、评估费等），违约方应全额承担该部分费用。

3.责任承担方式

(1)因违约方过错导致协议无法继续履行的，守约方有权解除本协议或《正式买卖合同》，违约方除支付违约金外，还应赔偿守约方因此遭受的直接损失。

(2)对于因不可抗力导致的违约，双方互不承担违约责任，但应及时通知对方并提供证明文件，协商调整履行期限或解除协议。

4.违约处理程序

(1)发生违约行为时，违约方应在收到守约方书面通知后XX日内纠正违约行为并支付相应违约金；

(2)逾期未纠正的，守约方有权采取以下措施：①直接从应付给违约方的款项中扣除违约金及损失赔偿；②解除本协议或《正式买卖合同》；③向法院提起诉讼要求违约方承担全部责任。

5.特别责任条款

(1)若因乙方原因导致承租方拒绝移交标的物业，甲方有权要求乙方赔偿双倍预付款金额，并有权另行委托第三方处置标的物业，相关费用由乙方承担。

(2)对于因租赁过渡期产生的第三方索赔，若经查证系乙方责任，乙方应在收到索赔通知后XX日内先行赔付甲方，并有权向承租方追偿。

(3)任何一方违约导致对方在关联合同中承担责任的，违约方应全额赔偿对方因此遭受的损失，包括但不限于合同解除费、赔偿金等。

第七条不可抗力

1.定义

本协议所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于：地震、台风、洪水、火灾、战争、动乱、政府行为（如征收、征用）、法律政策重大调整、以及疫情及其防控措施等。不可抗力事件应经双方书面确认，并提供相应证明文件。

2.影响及后果

(1)因不可抗力导致本协议无法履行或延迟履行的，非违约方有权根据不可抗力影响程度，部分或全部免除违约责任，无需支付违约金。

(2)不可抗力影响持续超过XX日的，双方应协商调整履行期限或解除本协议。协商不成的，任何一方可单方面解除协议，双方互不承担违约责任，已产生的费用按实际贡献比例分担。

(3)因不可抗力导致的租赁关系中断或标的物业损坏，双方应各自承担其不可抗力范围内的损失，但应采取措施减少损失扩大，并互相配合提供证明材料。

3.通知义务

遭遇不可抗力的一方应在XX日内书面通知对方，说明事件情况及预计影响期限。逾期未通知的，视为可预见或可避免。

4.不可免责情形

不可抗力免责不适用于以下情形：

(1)一方因自身过错导致的损失；

(2)一方在不可抗力发生前已预见的潜在风险；

(3)一方未采取合理措施减轻不可抗力影响的后果。

第八条争议解决

1.协商解决

凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应首先通过友好协商解决；协商不成的，应提交以下第XX种方式解决。

2.争议解决方式

(1)诉讼方式：任何一方均有权向标的物业所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。

(2)仲裁方式：任何一方均有权将争议提交至中国国际贸易促进委员会XX仲裁委员会，按照其仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。

3.法律适用

本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律。

4.管辖优先

若选择仲裁方式，仲裁机构应仅依据本协议及相关证据作出裁决；若选择诉讼方式，法院应依据本协议及证据裁判。任何一方不得就同一争议事项重复提起诉讼或仲裁。

5.费用承担

除仲裁裁决另有约定外，仲裁费或诉讼费由败诉方承担；双方均部分胜诉的，按责任比例分担。

6.争议前置条件

在任何争议解决程序启动前，双方应将争议事项书面通知对方，并给予对方XX日书面答辩期；在此期间，双方应暂停争议行为，但紧急情况除外。

第九条其他条款

1.通知方式

双方确认，本协议项下的所有通知、请求、文件等均应通过书面形式（包括但不限于信函、传真、电子邮件、挂号信）发送至本协议首部列明的地址或联系方式。任何一方变更联系方式，应提前XX日书面通知对方，否则按原方式发送的通知视为有效送达。

2.协议变更

对本协议的任何修改或补充，均须经双方书面同意并签署补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。任何口头承诺或非书面形式变更均无效。

3.终止条件

(1)本协议在租赁过渡期结束后自动终止，双方权利义务履行完毕后，本协议自动失效。

(2)任何一方严重违约，经守约方书面催告后XX日内仍未纠正的，守约方有权单方面解除本协议，并要求违约方承担相应责任。

(3)因不可抗力导致本协议无法继续履行的，本协议自动终止。

4.保密义务

双方应对本协议内容及交易信息承担保密责任，非经对方书面同意，不得向任何第三方泄露，但法律法规另有规定的除外。保密期限为本协议有效期内及终止后XX年。

5.完整协议

本协议构成双方就本协议标的达成的完整协议，取代此前所有口头或书面约定。

6.可分割性

若本协议任何条款被认定无效或不可执行，不影响其他条款的效力。双方应协商替换为内容最接近的合法条款。

7.关联协议

本协议的履行以双方另行签订的《正式买卖合同》为前提和依据，本协议项下的免责承诺不适用《正式买卖合同》的独立违约责任。

8.法律适用补充

若本协议与《正式买卖合同》存在冲突，以《正式买卖合同》为准；若《正式买卖合同》未约定，适用本协议约定。

第十条附则

1.附件效力

本协议附件包括但不限于：《标的物业租赁合同复印件》、《承租方基本信息表》、《乙方配合事项清单》，均为本协议不可分割的一部分，与本协议具有同等法律效力。

2.文本份数

本协议一式XX份，甲方执XX份，乙方执XX份，具有同等法律效力，用于协议履行、备案及争议解决。

3.不可转让性

任何一方不得将本协议项下的权利义务部分或全部转让给第三方，除非获得另一方书面同意。

4.通知送达确认

双方确认已仔细阅读并理