房地产住宅项目投资分析

房地产项目投资分析

问：怎样进行房地产项目的大环境分析？

答：房地产项目的大环境分析应在国家、地区、都市、街区的层次上进行，包

括如下内容；政治、法律、经济、文化教育、自然条件、都市规划、基础设施等方

面。

在投资环境分析的状况下应对房地产市场状况进行分析，包括房地产的供求关

系、当地土地出让状况、商品房的销售价格和销售状况、竞争物业的发展状况等。

问：房地产项目投资的操作流程是怎样的？

答：

1、投资项目口勺寻找；

2、投资项目精选；

3、可行性研究分析；

4、在项目可行的状况下组织投标或者谈判签订协议获得项目使用权或收购、

租赁项目;

5、对新获得项目进行建设或对收购的项目进行重新包装:

6、按原先可行性研究分析中制定的计划进行销售或者出租以获取利润。

问：房地产项目可行性研究分析汇报怎样编制？

答：房地产项目可行性研究分析汇报H勺编制应包括如下H勺内容：

1、总论：包括项目背景、项目概况等；

2、房地产调查与预测：包括房地产投资环境的调查与预测和房地产市场状况

H勺调查与预测。

1）房地产投资环境的调查与预测：应在国家、区域、都市、区位H勺层次上进

行。重要包括：政治、法律、经济、文化教育、自然条件、都市规划、基础设施等

方面，对已经发生口勺或将要发生的重大事件或政策对地产项目口勺影响，要进行充足

的I理解和估计。

2）房地产市场状况的调查与预测：应在房地产投资环境调查与预测的基础上

进行，重要内容包括：供求状况；地产项目H勺销售价格、租金和经营收入；地产项

目开发和经营的成本、费用、税金口勺种类及其支付的原则和时间等。

3、房地产项目筹划：这一项重要针对新开发项目。

4、房地产项目总投资包括开发建设投资和经营资金。

开发建设投资是指在开发期内地产项目开发建设所需投入的各项费用，重要包

括：土地出让费用或土地和建筑物租赁费用、前期工程费用、基础设施建设费用、

建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、

销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。经营资金是指开发企业用

于平常经营的周转资金，

5、房地产项目收入估算与资金筹措：在项目筹划方案的基础上，制定切实可

行H勺发售、出租、自营等计划。

6、房地产开发项目财务评价：是在市场调查与预测，项目筹划，投资、成本

与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据H勺基础上，通过编制基本财务

报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡状

况进行分析。应编制的基本财务报表重要有：现金流量表、资金来源与运用表、损

益表和资产负债表。

在进行房地产项目财务评价中分为静态评价指标和动态评价指标。

（1）静态评价指标是指投资项目在不考虑资金口勺时间价值日勺状况下来考察项

目盈利能力的一种指标，常见的静态分析指标重要有利润率、静态投资回收期等。

1利润率=

2静态投资回收期H勺体现式为：

式中：pp为静态投资回收期；CI,CO分别为现金流入量和现金流出量：t为时

期。

详细计算公式为：

式中：K二合计净现金流量开始出现正值的年份当年就是第K+1年。

（2）动态评价指标考虑了资金口勺时间价值，可以更科学、更全面地反应投资

项目的经济活动状况，因此在房地产项目投资分析中，其应用较为普遍。

1现值：是指未来某时期收到或付出的某一金额的目前的价值。把未来金额折

算成现值日勺过程称为折现（或贴现），折现中所使用的利率称为折现率（或贴现率）。

现值的计算公式为：

PVn为第n个时间周期金额口勺日前值；PV为未来金额口勺日前值;FVn为未来值；

称为现值系数，可用（P/F,i,n）表达，这样上式可以写成：

PVn=FVnx(P/F,i,n)。

2终值：是指按本金计算的每期利息在本期末加入木金，并在后来各期内再计

算利息，期末所得的本利和。复利终值的计算公式为：

FVn=PVx(l+i)n

其中PV是本金，FVn是终值。为以便计算，将公式中H勺(l+i)n称为复利终值

系数。一般用(F/P,i,n)表达。这样上式可以写成：F=PVx(F/P,i,n)。

3年金现值：是各期期末所发生的等额款项复利现值的总和。其计算公式为：

PVAn为年金现值；A为每期期末发生的等额款项；为期末年金现值系数，可

用(P/A,i,n)表达，这样上式可以写成：P=Ax(P/A,i,n)。

4年金终值：是指各期期末所发生的等额款项复利终值H勺总和。其计算公式为：

为年金复利终值；A指按期支付(收入)口勺等额款项；为年金终值系数，可用

(F/A,i,n)表达，这样上式可以写成：=Ax(F/A,i,n)。

5净现值：财务净现值是指将项目寿命期内的净现金流量，用一种设定的折现

率逐期折现的现值口勺代数和。计算公式为：

式中：NPV为项目在起始时间点口勺财务净现值；CI,CO分别为现金流入景和

现金流出量；t为时期，ic为折现率，可以选用行业基准收益率；I代表初始投资额。

财务净现值指标表达用现金流入现值赔偿现金流出现值后H勺余额。用财务净现

值指标评价项目H勺经济可行性，判断原则为：

假如NPV>0,则项目可以被接受：

假如NPV<0,则项目应当被拒绝。

6动态投资回收期：是指项目以净收益现值抵偿所有投资现值所需的时间，是

反应开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产开发项目来说，动态投资回收期

自开发投资起始点算起，合计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年

份，其计算公式为：

式中：Pt为动态投资回收期。动态投资回收期以年表达，具计算公式为：

上式中的K为合计现金流量开始出现正值的年份减去一年，小数部分也可换算

成月数，以年和月表达，

详细计算环节如下：

A、计算各年此1现金流量净现值，若为正数则称第i年现金流量净现值为净流入:

若为负数则称第i年现金流量净现值为净流出。

B、计算从第。年开始到第i年末的合计净现值。

C、求K,,当i=K时，合计净现值<0；当i=K+l时，合计净现值>0。

D、求

在项目财务评价中，动态投资回收期（Pt）与基准回收期（Pc）相比较，Pt假

如不大于Pc,则开发项目在财务上就是可以接受的。动态投资回收期指标一般用于

评价开发完毕后用来出租或经营的房地产开发项目,

7、房地产项目H勺不确定性分析（也即风险分析）：是分析不确定性原因对项

目也许导致的影响，并进而分析也许出现的风险。重要包括敏感性分析、临界点分

析和概率分析。可进行不确定性分析的原因重要有：租售价格、销售进度、出租率、

开发周期、项目总投资、土地费用、建安工程费、融资比例、融资成本、建筑面积

和投资收益率等。

临界点分析是对房地产投资项目中H勺各变量（开发或销售量、成本、销售利润

等）进行综合分析的一种技术经济分析措施。临界点分析的目H勺是确定投资活动的

盈亏临界点，以及有关原因变动对盈亏临界点H勺影响等问题。

临界点分析的数学模型：

利润=销售收入-销售税金■总成本

由于：

销售收入=单位售价x销量

销售税金=销售收入x销售税率=单位售价x销量x销售税率

总成本:变动成本-固定成本:单位变动成本x产量+固定成本

假设产量=销售量，则：

利润=单位售价x销量-单位售价x销量x销售税率•单位变动成本x销量•固定成

本=单位售价X销量X（1-销售税率）■单位变动成本X销量.固定成本

设：Z为利润；P为单位售价；Q为产（销售）量；r为销售税率；Cv为单位

变动成本；Cf为固定成本；

则上述企业可表达为：Z=PQ（l-r）-CvQ-Cf

敏感性分析是研究和预测项RH勺重要变量发生变化时，导致项R投资效益的重

要经济评价指标发生变动H勺敏感程度的一种分析措施。敏感性分析的目的是找出对

项目影响最大的敏感性原因，以便项目实行过程中的操作人员及时采用对策并进行

有效的控制。

临界点分析重要是求取项目日勺盈亏平衡点，以阐明项RIH勺安全程度：敏感性分

析则要阐明影响项目经济效益的重要风险原因在一定幅度内变化时，对所有投资和

自有资金H勺经济评价指标H勺影响状况。

临界点分析的临界点是盈亏平衡点，即利润=0；敏感性分析H勺临界点是经济指

标H勺临界点，即FNPV=O,FIRR=iCo换句话说,临界点分析,分析的是项目在临界

点时应到达的售价、销售收入、销售量和生产能力运用率，阐明项目H勺抗风险能力；

敏感性分析•，分析的问题有两个：一种是变动幅度，另一种是临界点H勺极限值，通

过变动幅度来找最具敏感性口勺原因；通过临界点的极限值来阐明某个变量或不确定

性原因向不利方向变动时容许到达口勺最低值。超过比值，项目由可行变得不可行。

8、房地产开发项目方案比选：方案比选是寻求合理的开发方案的必要手段。

对于房地产项目筹划中提出的多种可供选择口勺开发经营方案，都要进行经济分析和

计算，从中帅选出满足最低可接受收益率规定口勺可供比较方案，并对这些方案进行

比选。

9、房地产开发项目综合评价：综合评价盈利能力分析是根据地产项目的直接

效益和直接费用，以及可以用货币计量的间接效益和间接费用，计算综合内部收益

率（CIRR）考察地产项目投资的盈利水平。综合内部收益率是指地产项目在整个计算

期内，各期净现金流量现值等于零时的折现率。它反应了地产项目所占用的资金的

盈利率，是考察地产项目盈利能力H勺评价指标。

房地产项目投资考虑的原因

投资盈利性方面的原因

投资的盈利性取决于项目实行所需的费用和可带来的收益；

投资安全性方面的原因

投资的安全性取决于项目自身H勺风险和投资者所作的财务和法律等方面H勺安排：

其他原因

企业日的往往是多方面的投资决策也要考虑盈利性和安全性以外的企业目的。

房地产项目投资估算措施

L固定资产投资估算

常用的固定资产投资估算措施有两大类，即扩大指标估算法与详细估算法。

扩大指标估算法是套用原有同类项目日勺固定资产投资额，估算拟建项目固定资产投

资额。

扩大指标估算法有单位生产能力投资估算法、指数估算法和比例估算法。

单位生产能力投资估算法是指根据同类项目单位生产能力所花费的资产投资额来估

算拟建项目固定资产投资额的一种估算措施；指数估算法也称生产规模估算法，是

根据同类项目实际固定资产投资估算拟建项目固定资产投资额H勺一种估算措施；比

例估算法是指根据已经有H勺同类项目重要设备投资占整个项目固定资产投资总额的

比例等记录资料，估算拟建项R固定资产投资额的一种措施

扩大指标估算法具有计算简朴H勺长处，但也有明显H勺局限性，其一是精确

性较差；二是需要积累大量有关的基础数据，并要通过科学系统的分析与整顿，故

这种措施一般合用于项目规划性估算、项目提议书估算和其他临时性估算等。一般

投资项目H勺估算均用详细估算法。

连缠伟复法是指先将构成固定资产投资H勺各个构成部分分项估算，然后汇

总为固定资产投资总额，采用详细估算法，固定资产投资构成的各要素可估算如下：

1）建筑工程费口勺估算

建筑工程费一般可根据投资项R建筑面积与对应H勺概算指标加以估算，其

计算公式如式。式中，项目建筑面积根据生产能力来确定，每平方米造价根据有关

部门制定FI勺概算指标或经验数据来确定。

建筑工程费一项目建筑面积x每平方米造价

2,设备购置费估算

设备购置费一般可根据设备原价和运杂费进行计算，其计算公式如式。式

中，运杂费包括运送费、装卸费、保险费等，可以根据供货方式、运送方式等加以

确定。

设备购置费一设侪原价+运杂费

3.安装工程费的估算

安装工程费一般可根据设备购入价与对应的安装费率，或设备重量与对应

H勺安装费加以估算，其计算公式如式。式中，设备购入价、设备重量可通过向供货

方理解而获得，安装费率、每吨设备安装费可根