协议书老无效咋办

协议书老无效咋办1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称为“恒信房地产开发有限公司”，注册地址位于中国北京市朝阳区建国路88号恒信大厦15层，法定代表人为张明，联系电话甲方是一家经中国工商行政管理机关核准登记成立的综合性房地产开发企业，主要从事商业地产开发、租赁及物业管理业务。自2010年成立以来，甲方在高端商业地产领域积累了丰富的运营经验，旗下管理的商业项目覆盖北京、上海、深圳等多个一线城市，总面积超过200万平方米。本次协议的签订，源于甲方为满足业务发展需求，拟购置一处位于上海市静安区南京西路的核心商业物业，用于出租给知名品牌连锁企业，以提升旗下商业地产的资产价值与收益水平。甲方通过市场调研与尽职，初步选定乙方作为该物业的出售方，双方基于平等自愿、诚实信用的原则，拟达成本次购销协议。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称为“申城置业有限公司”，注册地址位于中国上海市静安区南京西路100号申城广场23层，法定代表人为李强，联系电话乙方是一家专注于高端商业地产投资与运营的企业，成立于2015年，注册资本1亿元人民币。乙方向甲方出售的物业位于上海市静安区南京西路18号，总建筑面积约5000平方米，包含三层商铺及地下停车场，物业产权清晰，已取得《不动产权证书》（证书编号：沪不动产权第20150123456号）。该物业自2018年投入使用以来，已成功引入包括路易威登、香奈儿等在内的多家国际知名品牌，年租金收入稳定在8000万元人民币左右。根据市场评估报告，该物业的当前市场价值约为5亿元人民币。本次协议的签订，系乙方基于自身资产优化配置的需求，拟将上述商业物业出售给甲方，用于甲方拓展上海市场的商业地产布局。双方经友好协商，同意在符合法律法规的前提下，就该物业的买卖事宜达成一致。

协议简介：

本次协议的签订，基于甲乙双方在商业地产领域的专业优势与市场资源互补。甲方作为国内领先的房地产开发企业，具备雄厚的资金实力与丰富的项目管理经验，其业务拓展至上海市场后，亟需获取一处具有高品牌吸引力的核心商业物业，以支撑其商业地产运营战略。乙方作为上海本地知名的商业地产运营商，长期致力于高端商业项目的投资与管理，其持有的南京西路核心商业物业具备优越的地理位置、成熟的商业氛围及稳定的租赁收入，符合甲方对优质商业资产的需求。双方通过多次沟通与尽职，确认该物业的交易条件符合双方利益预期，且交易流程符合《中华人民共和国合同法》《城市房地产管理法》等相关法律法规的规定。为明确双方权利义务，保障交易安全，经双方共同协商，特制定本协议，作为本次商业地产买卖行为的法律依据。本协议的履行，不仅有助于甲方实现商业地产布局的战略目标，也将为乙方提供资产增值的退出渠道，实现双方共赢。双方均确认，本协议的签订及后续履行，基于充分信息披露、平等协商及合法合规的前提，任何一方均不存在重大误解或欺诈行为。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的是明确甲乙双方就上海市静安区南京西路18号商业物业（以下简称“标的物业”）的买卖事宜，确立双方的权利与义务，确保交易合法、合规、高效完成。本协议涉及的特定内容包括但不限于：标的物业的权属状况、交易价格、支付方式、交付条件、过户手续、税费承担、瑕疵担保、违约责任及争议解决方式等。具体而言，协议旨在通过详细约定各项交易条款，保障标的物业从甲方转移至乙方的完整过程，包括但不限于房产测量、资产移交、债权债务处理、以及最终完成不动产登记变更等环节，从而为双方提供一个清晰、可操作的交易框架，最终实现标的物业所有权的合法转移。

第二条定义

本协议中下列词语具有以下含义：

（1）"标的物业"：指位于上海市静安区南京西路18号，总建筑面积约5000平方米的商业物业，包括地上三层商铺及地下停车场，其不动产权证书编号为沪不动产权第20150123456号。

（2）"交易价格"：指甲方同意向乙方支付购买标的物业的价款，总额为人民币伍仟万元整（￥50,000,000.00）。

（3）"支付方式"：指甲方通过银行转账方式分阶段向乙方支付购买价款，具体支付节点与金额依据本协议第五条约定执行。

（4）"交付条件"：指标的物业符合本协议约定的交付标准，包括但不限于完成现有租户的搬迁或权利交接、提供完整的权属证明文件、以及完成必要的物业维护与清洁工作。

（5）"过户手续"：指办理标的物业的不动产所有权转移登记手续的全部流程，包括但不限于提交申请、缴纳税费、领取新不动产权证书等。

（6）"税费承担"：指甲乙双方根据相关法律法规及本协议约定，各自承担交易过程中产生的与自身相关的税费。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力与义务：

（1）甲方有权要求乙方按照本协议约定提供标的物业的完整权属证明文件，并保证其真实性、有效性，且不存在任何抵押、查封或其他权利限制情形。

（2）甲方有权对标的物业进行必要的查验，包括但不限于实地勘验、结构评估及租赁情况核实，以确认其符合本协议约定的交付条件。

（3）甲方有权依据本协议第五条的约定，按时足额向乙方支付购买价款，任何一方不得无故拖延或拒绝支付。

（4）甲方有权要求乙方配合完成标的物业的交付手续，包括但不限于移交房屋钥匙、设施设备清单、现有租赁合同文件等，并确保交付时物业状态良好。

（5）甲方应按照本协议第六条的约定，承担标的物业过户手续中由甲方负责缴纳的税费，包括但不限于契税、印花税等。

（6）甲方应确保其具备完整的购买标的物业的资金来源及融资能力，不得以任何理由要求乙方延迟交付或调整交易价格。

（7）甲方应遵守本协议项下的所有保密义务，对在协议履行过程中获悉的乙方商业信息承担保密责任，除非法律法规另有规定或获得乙方书面同意。

（8）甲方应指定唯一的联系人负责本协议的履行，并确保该联系人具备相应的授权与能力，所有与本协议相关的通知及文件均应发送至该联系人指定地址。

2.乙方的权力与义务：

（1）乙方有权要求甲方按照本协议第五条的约定，按时足额支付购买价款，并有权在甲方未按时支付时采取相应的违约责任措施。

（2）乙方有权要求甲方提供购买标的物业所需的相关文件及证明材料，包括但不限于身份证明、资金来源证明等，甲方应及时予以配合。

（3）乙方有权按照本协议约定，在收到甲方支付的全部款项后，配合甲方办理标的物业的交付手续，包括但不限于移交房屋钥匙、设施设备、以及协助处理现有租赁合同过渡事宜。

（4）乙方应保证其提供的标的物业权属清晰，并按照本协议附件一《标的物业权属证明文件清单》所列内容，向甲方完整移交所有相关证明文件。如存在抵押等权利限制，乙方应提前书面告知甲方，并负责在交易完成前解除该权利限制。

（5）乙方应按照本协议第六条的约定，承担标的物业过户手续中由乙方负责缴纳的税费，包括但不限于土地增值税、个人所得税等，并应及时提供相关缴款凭证。

（6）乙方应保证标的物业在交付时的物理状态符合正常使用标准，任何因乙方原因导致的损坏或功能缺陷，甲方有权要求乙方进行修复或赔偿。

（7）乙方应遵守本协议项下的所有保密义务，对在协议履行过程中获悉的甲方商业信息承担保密责任，除非法律法规另有规定或获得甲方书面同意。

（8）乙方应指定唯一的联系人负责本协议的履行，并确保该联系人具备相应的授权与能力，所有与本协议相关的通知及文件均应发送至该联系人指定地址。

（9）在甲方支付首付款后，乙方不得擅自对标的物业进行任何可能影响甲方购买意愿的处置行为，包括但不限于再次抵押、变卖或设定其他权利负担，除非获得甲方书面同意。

（10）如因乙方原因导致标的物业无法按时完成过户手续，乙方应承担相应的违约责任，并赔偿甲方因此遭受的直接经济损失。

第四条价格与支付条件

标的物业的交易总价为人民币伍仟万元整（￥50,000,000.00）（以下简称“交易价格”）。该价格已包含标的物业全部权益，并已考虑市场评估价值、物业现有租赁状况及可能产生的相关税费因素。

支付方式与时间安排如下：

（1）首付款：甲方应在本协议生效之日起十（10）日内，向乙方支付交易价格百分之五十（50%），即人民币贰仟伍佰万元整（￥25,000,000.00）（以下简称“首付款”）。首付款应通过银行转账方式支付至乙方指定的以下银行账户：

开户名称：申城置业有限公司

开户银行：中国工商银行上海静安支行

银行账号：6222020100200001234

（2）尾款：剩余的交易价款，即人民币贰仟伍佰万元整（￥25,000,000.00）（以下简称“尾款”），甲方应在本协议约定的标的物业交付日（具体日期以双方书面确认的交付文件为准）起十（10）日内支付。尾款支付方式同首付款，乙方应提前五（5）日书面通知甲方具体的支付账户信息。

任何一方变更银行账户信息，应至少提前十（10）日书面通知对方，并承担因信息变更可能产生的延迟支付责任。

第五条履行期限

本协议自双方签字盖章之日起生效，有效期直至标的物业完成所有权转移登记手续为止。

双方确认以下关键时间节点：

（1）协议生效日：本协议签署之日。

（2）首付款支付日：本协议生效之日起十（10）日内。

（3）标的物业查验日：首付款支付完成后五个（5）工作日内，由甲方自行或委托第三方对标的物业进行查验，并出具查验报告。

（4）标的物业交付日：标的物业查验完毕且无异议后十个（10）日内，由双方共同签署《物业交付确认书》。

（5）过户办理日：标的物业交付之日起三十（30）日内，双方应共同委托房产登记机构办理所有权转移登记手续。

（6）协议终止日：标的物业完成所有权转移登记，新不动产权证书（沪不动产权第XXXXXX号）颁发给甲方之次日，本协议自动终止除结算条款外所有效力。

任何一方未按本协议约定的时间节点履行义务，应视为违约，并按本协议第六条约定承担违约责任。如遇不可抗力事件，根据本协议第十二条约定处理。

第六条违约责任

1.违约金：

（1）甲方未按本协议第四条约定的首付款支付时间足额支付首付款的，每逾期一日，应按首付款未支付金额的万分之五（0.5%）向乙方支付违约金，直至首付款全部付清之日止。逾期超过三十（30）日，乙方有权解除本协议，并要求甲方承担以下责任：

a.支付总交易价款百分之十（10%）的违约金；

b.赔偿乙方因此遭受的直接经济损失，包括但不限于乙方为促成本交易已支付的中介费、律师费等；

c.若乙方已支付部分或全部交易价款，甲方应予以返还，并按逾期支付金额的每日万分之五（0.5%）支付违约金。

（2）甲方未按本协议第四条约定的尾款支付时间的，每逾期一日，应按尾款未支付金额的万分之五（0.5%）向乙方支付违约金，直至尾款全部付清之日止。逾期超过三十（30）日，乙方有权解除本协议，并要求甲方承担以下责任：

a.支付总交易价款百分之十（10%）的违约金；

b.赔偿乙方因此遭受的直接经济损失；

c.若甲方已支付部分或全部交易价款，乙方有权要求甲方继续支付剩余款项，并按逾期支付金额的每日万分之五（0.5%）支付违约金。

2.赔偿损失：

（1）因甲方违约导致乙方无法按期完成过户手续的，甲方除支付违约金外，还应赔偿乙方因此遭受的直接损失，包括但不限于：

a.房产登记机构收取的滞纳金、补办手续费；

b.因甲方原因导致的第三方损失；

c.乙方为实现债权所支付的律师费、诉讼费等合理费用。

（2）因乙方原因导致甲方无法按期接收标的物业的，乙方除承担相应的违约责任外，还应赔偿甲方因此遭受的直接损失，包括但不限于：

a.甲方另行租赁替代物业所产生的租金差价；

b.因乙方原因导致的甲方商业活动中断损失；

c.甲方为实现债权所支付的律师费、诉讼费等合理费用。

3.解除协议：

（1）如甲方严重违约，经乙方书面催告后仍未在合理期限内纠正的，乙方有权单方解除本协议，甲方应按本条第1（1）款约定承担违约责任。

（2）如乙方严重违约，经甲方书面催告后仍未在合理期限内纠正的，甲方有权单方解除本协议，乙方应按本条第1（2）款约定承担违约责任。

4.权利瑕疵担保责任：

乙方保证其合法拥有标的物业的所有权，且标的物业不存在任何权利瑕疵或争议。如因乙方提供的权属证明文件不真实、不完整或存在权利瑕疵，导致甲方无法完成过户手续或遭受第三方追索的，乙方应承担全部赔偿责任，包括但不限于：

a.赔偿甲方因此遭受的所有经济损失；

b.承担甲方为实现债权所支付的所有费用；

c.若甲方因此解除本协议，乙方还应按总交易价款百分之二十（20%）支付违约金。

5.不可抗力导致的违约：

如因不可抗力事件导致本协议无法履行或延迟履行，根据本协议第十二条约定处理。非因不可抗力导致的违约，任何一方不得以不可抗力为由免除违约责任。

6.违约责任的行使：

任何一方行使本协议项下的违约责任，不影响其根据本协议或其他法律享有的其他权利。守约方有权要求违约方继续履行、采取补救措施、赔偿损失或解除协议，并可选择其中一种或多种方式行使权利。

7.法律适用与争议解决的关系：

违约责任的承担应遵守本协议第十二条关于争议解决的约定。任何一方在违约情况下寻求法律救济，均应通过本协议约定的争议解决途径处理。

第七条不可抗力

1.定义：本协议所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、洪水、火灾、战争、动乱、政府行为（如征收、征用、政策调整）、法律变化等，以及影响合同履行的其他类似不可预见、不能避免并不能克服的事件。

2.通知义务：任何一方因不可抗力导致无法履行或无法完全履行本协议义务时，应在不可抗力事件发生后七（7）日内书面通知对方，说明事件情况、影响范围以及预计持续期限。通知应包含必要的证据支持，如政府公告、新闻报道、保险理赔文件等。未及时通知并说明理由的，视为未发生不可抗力事件。

3.责任免除：因不可抗力导致本协议任何一方无法履行或延迟履行其在本协议项下的部分或全部义务的，受影响方不承担违约责任，但应在不可抗力影响消除后，立即恢复履行义务。因不可抗力事件直接造成的损失，由各方自行承担，本协议其他条款（除本协议另有约定外）继续有效。

4.协议解除：如不可抗力事件持续超过三十（30）日，或虽事件已消除但履行本协议变得不安全或不经济，双方应协商解决；协商不成的，任何一方有权书面通知对方解除本协议，双方互不承担违约责任，已产生的费用按实际情况结算。因不可抗力解除协议的，乙方应负责将已收取的款项（扣除已发生且应由甲方承担的费用后）退还给甲方。

5.不可预见性：双方均应尽到合理的注意义务，对可预见的自然灾害或社会事件采取必要的预防措施。因一方未采取合理预防措施而导致的损失，不能援引不可抗力条款进行免责。

第八条争议解决

1.协商与调解：凡因本协议引起或与本协议有关的任何争议，双方应首先通过友好协商解决；协商不成的，可共同委托双方认可的第三方进行调解，调解达成协议的，应签署调解协议书并履行。

2.仲裁：如协商或调解未能解决争议，任何一方均有权将争议提交至中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC），按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为甲方所在地（北京市）或乙方所在地（上海市），由申请仲裁方选择。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力，除仲裁裁决另有约定外，仲裁费用由败诉方承担，或按仲裁规则由双方分担。

3.诉讼：如选择仲裁未能解决争议，或双方在协议中明确选择诉讼方式，任何一方均有权向标的物业所在地（上海市静安区）有管辖权的人民法院提起诉讼。诉讼程序适用中华人民共和国法律。当事人可自行选择是否申请财产保全，相关费用由申请人承担。

4.专属管辖与法律适用：本协议的签订、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律。除本协议明确约定外，任何一方不得以任何理由提出与中华人民共和国法律相抵触的主张。双方确认，选择上述争议解决方式旨在高效、公平地解决争议，任何一方不得就同一争议事项再行向其他仲裁机构申请仲裁或向其他法院提起诉讼，除非获得对方事先书面同意。仲裁或诉讼期间，除争议事项外，双方应继续履行本协议其他未受争议影响的条款。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、请求、要求或其他通信，均应以书面形式作出，并通过专人递送、挂号信、传真、电子邮件或本协议首页载明的其他联系方式发送。如通过电子邮件发送，发出时视为送达；如通过专人递送，交付时视为送达；如通过挂号信发送，寄出后五（5）日视为送达；如通过传真发送，成功发送后视为送达。地址以本协议首页载明的为准，任何一方变更地址，应至少提前十（10）日书面通知对方。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方协商一致，并以书面形式作出，作为本协议不可分割的一部分。任何口头约定或非书面形式的修改均不具法律效力。

3.协议附件：本协议附件是本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等法律效力。附件包括但不限于：《标的物业权属证明文件清单》（附件一）、《标的物业查验报告》（附件二，待签署）、《现有租赁合同汇总