商铺认筹协议书范本与注意事项

在商业地产投资与经营的筹备阶段，商铺认筹作为提前锁定意向铺位、获取优先选铺权的常见方式，其协议书的规范签订与风险把控直接关系到投资者的权益。一份清晰严谨的认筹协议书，既能明确买卖双方的权利义务，也能在后续交易中避免纠纷。本文结合实务经验，梳理商铺认筹协议书的核心条款范本，并提炼需重点关注的实操要点，供从业者与投资者参考。商铺认筹协议书（范本）甲方（出卖人）：_______________________（公司全称、营业执照注册号、法定代表人、地址等）乙方（认筹人）：_______________________（姓名/名称、身份证号/统一社会信用代码、联系方式、地址等）鉴于乙方有意认购甲方开发的_________（项目名称）商铺，甲方同意乙方以支付认筹金的方式取得优先选铺资格，双方经平等协商，达成如下协议：第一条认筹标的甲方开发的_________（项目地址）商业项目中，乙方意向认筹的商铺为_________栋_________单元_________号（或“具体铺位以甲方公示的选铺规则及乙方最终选定为准”），该商铺预测建筑面积约_________㎡（最终面积以产权登记为准）。第二条认筹金及支付1.乙方自愿向甲方支付认筹金人民币_________元（大写：____________________），作为取得本协议约定权益的担保。2.支付方式：乙方应于本协议签订后______日内，以□转账/□现金/□其他方式（需明确）将认筹金支付至甲方指定账户：开户银行：____________________账户名称：____________________账号：____________________第三条认筹权益与义务1.权益：在甲方通知的选铺期限内，乙方享有按本协议约定的选铺顺序（或规则），优先选定意向商铺的权利；选铺成功后，认筹金按本协议第四条约定转为相应款项。2.义务：乙方应向甲方提供真实、合法、有效的身份信息、资金来源证明（如需）等资料；选铺时应遵守甲方公布的选铺流程、时间限制及现场管理规定。第四条认筹转定或退款约定1.转定情形：若乙方在选铺期限内成功选定商铺，应自选铺完成之日起______日内，与甲方签订《商品房买卖合同》（或《商铺买卖合同》），本协议项下的认筹金自动转为□定金/□购房款（需明确性质，若为定金，需符合《民法典》定金规则），具体金额及支付方式以正式合同约定为准。2.退款情形：若出现以下情形之一，乙方有权要求甲方无息退还认筹金：（1）甲方未取得《商品房预售许可证》（针对期铺）或商铺存在权属纠纷、抵押查封等影响交易的情形；（2）乙方在选铺期限内未成功选定商铺（无乙方自身过错）；（3）双方就正式买卖合同条款无法达成一致，且非因乙方单方违约导致；（4）本协议约定的其他退款情形：____________________。3.退款流程：乙方提出退款申请后，甲方应在______个工作日内审核，审核通过后______个工作日内将认筹金退还至乙方原支付账户。第五条违约责任1.若甲方违反本协议约定，导致乙方无法行使选铺权或合法权益受损，应向乙方双倍返还认筹金（若认筹金已约定为定金性质）或赔偿乙方实际损失（以非定金性质为准）。2.若乙方存在以下情形之一，甲方有权不予退还认筹金（或扣除违约金后退还剩余部分），并取消其选铺资格：（1）提供虚假资料或隐瞒重要信息，影响甲方判断的；（2）选铺成功后无正当理由拒绝签订正式合同的；（3）违反选铺规则或现场管理规定，经甲方书面催告后仍不改正的；（4）其他违反本协议约定的行为：____________________。第六条争议解决本协议履行过程中发生争议，双方应协商解决；协商不成的，按以下第______种方式解决：1.提交_________仲裁委员会仲裁；2.向_________（商铺所在地或甲方/乙方住所地）有管辖权的人民法院提起诉讼。第七条其他约定1.本协议自双方签字（或盖章）且乙方支付认筹金到达甲方指定账户之日起生效。2.本协议一式______份，甲乙双方各执______份，具有同等法律效力。3.甲方的选铺规则、公示的商铺信息等作为本协议附件，与本协议具有同等效力（需乙方签字确认附件内容）。甲方（盖章）：____________________乙方（签字/盖章）：____________________法定代表人（签字）：____________________签订日期：______年______月______日商铺认筹的核心注意事项一、认筹金性质：区分“定金”与“预付款”，规避退款风险认筹金的法律性质直接决定退款条件。若协议中明确“认筹金为定金”，根据《民法典》第五百八十七条，乙方违约（如选铺后拒签合同）则定金不予退还，甲方违约则需双倍返还；若仅为“预付款”或“诚意金”，通常不适用定金罚则，乙方无责解约时可要求退还（但需看协议约定）。实操建议：签订协议前，务必明确认筹金性质，若开发商强制约定为“定金”，需谨慎评估自身选铺意愿与风险承受力。二、选铺规则：明确顺序、时限与“可售铺位”范围1.选铺顺序：协议中需约定选铺排序依据（如认筹时间先后、认筹金金额、VIP客户等级等），避免开发商随意调整顺序。若为“集中选铺”（如开盘活动），需明确选铺时间、地点、流程（如叫号规则、选铺时长）。2.可售铺位：要求开发商书面明确“认筹标的”的可售状态（是否已抵押、查封，是否为回迁铺、自持铺），并附铺位平面图、面积、业态限制（如餐饮铺的排烟条件）等信息。若选铺时发现意向铺位与约定不符，可主张解除协议并退款。三、“转定”衔接：正式合同条款需与认筹协议一致选铺成功后，认筹金转为定金或购房款，双方需签订正式买卖合同。关键核查点：商铺价格：认筹时的“意向价”是否与正式合同一致，是否存在“加价”“捆绑销售”（如强制购买车位）；交房标准：毛坯/精装、公共区域装修标准、商铺交付时间、延期交房的违约责任；产权与税费：商铺产权年限（商业用地通常40年）、办理产权证的时间、税费承担方（如契税、维修基金）；经营限制：若为商业综合体商铺，需明确开发商或第三方的招商运营约定（如统一招商期限、租金分成、自营限制）。若正式合同条款与认筹协议承诺不符，乙方有权拒签并要求退还认筹金（需保留开发商宣传资料、口头承诺的录音/聊天记录等证据）。四、风险防范：核查开发商资质与项目合法性1.资质核查：要求开发商提供《营业执照》《房地产开发企业资质证书》，确保其具备开发、销售资格；2.项目合规：期铺需核查《商品房预售许可证》（无预售证的认筹协议可能被认定无效），现铺需核查《不动产权证》；3.抵押/查封风险：通过当地不动产登记中心查询商铺是否存在抵押、查封，避免购买后无法过户。五、证据留存：所有交易环节留痕，避免口头约定支付凭证：保留认筹金转账记录（备注“XX项目XX铺认筹金”）、收据（需开发商盖章，注明金额、性质、对应铺位）；协议与附件：签订的认筹协议需双方签字盖章，附件（如选铺规则、铺位信息）需乙方签字确认；沟通记录：与开发商销售的微信、短信、录音等，若涉及“返租承诺”“收益保证”等口头约定，需固定证据（但需注意，违规承诺可能无效，需以书面合同为准）。六、法律合规：关注地方政策与合同效力部分城市对商业地产认筹有监管要求（如禁止变相预售、限制认筹金金额），需确认协议是否符合当地规定。若认筹协议存在“违反法律强制性规定”（如无预售证收取认筹金、约定显失公平的条款