2025年全国物业管理师资格考试(物业管理基本制度与政策)题库及答案

2025年全国物业管理师资格考试(物业管理基本制度与政策)题库及答案一、物业管理法律体系与立法沿革1.【单选】下列规范性文件中，最早明确“物业管理”法定概念的是（）。A.1994年《城市新建住宅小区管理办法》B.2003年《物业管理条例》C.2007年《物权法》D.2021年《民法典》答案：B2.【单选】根据《立法法》，设区的市人大及其常委会制定的物业管理地方性法规，须报（）批准后施行。A.全国人大常委会B.国务院C.本省、自治区人大常委会D.住建部答案：C3.【多选】下列属于物业管理“行政法规”层级的有（）。A.《物业管理条例》B.《住宅专项维修资金管理办法》C.《物业服务收费管理办法》D.《无障碍环境建设法》答案：A、C4.【判断】最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》属于司法解释，可在裁判文书中直接援引。（）答案：正确5.【简答】简述《民法典》“物业服务合同”章对原《合同法》“委托合同”的主要突破。答案要点：（1）合同性质由“无名合同”上升为“典型合同”；（2）明确物业服务人“公开服务承诺”构成合同内容；（3）赋予业主单方解除权，但须提前60日书面通知；（4）新增“续聘”与“交接”规则，强化退出机制；（5）确立“禁止整体转包”刚性条款。6.【案例分析】背景：2024年10月，某省人大常委会通过《××省物业管理条例》，其中第38条规定：业主大会可决定“对欠缴物业费6个月以上的业主，限制其参选业委会委员资格”。2025年3月，该条款被公民提起合法性审查。问题：（1）该条款是否超越地方立法权限？（2）若超越，全国人大常委会应如何处置？答案：（1）超越。根据《民法典》第271条，业主对共有部分的管理权属于民事基本制度，地方立法无权增设剥夺或限制业主被选举权的行政处罚类措施。（2）全国人大常委会应书面通知制定机关限期修改或废止，逾期不改的，依法撤销。二、业主大会与业主委员会制度7.【单选】某小区首次业主大会会议筹备组中，建设单位代表人数不得超过筹备组总人数的（）。A.1/3B.1/2C.2/5D.30%答案：A8.【单选】业主委员会任期届满后，新一届业委会未产生的，原业委会委员资格（）。A.自动延续至新业委会产生B.自届满次日自动终止C.由街道书面决定是否延续D.由业主大会授权可延长不超过1年答案：B9.【多选】下列事项中，必须经业主共同决定且“参与+同意”双2/3以上通过的有（）。A.筹集维修资金B.改建附属设施C.改变共有部分用途D.调整物业费标准答案：A、B、C10.【判断】业主大会可以采用“微信群投票”方式表决，只要投票前在群内公示表决事项满15日即可。（）答案：错误。电子投票须符合省级住建部门制定的程序规则，且应实名认证、防篡改、可追溯。11.【简答】简述业委会“换届审计”制度的法律依据及操作要点。答案要点：（1）依据《民法典》第287条、住建部〔2020〕61号文；（2）任期届满前30日，业委会应书面委托会计师事务所审计；（3）审计报告应在小区显著位置公示不少于7日；（4）拒不移交或隐匿账簿的，由街道约谈，必要时由公安机关立案；（5）审计费用从公共收益列支，无公共收益的由全体业主分摊。12.【案例分析】背景：某小区业委会在未召开业主大会的情况下，直接与甲物业公司续签三年合同。2025年1月，20%业主联名请求街道撤销合同。问题：（1）街道是否有权撤销？（2）若撤销，法律后果如何？答案：（1）有权。依据《物业管理条例》第19条，业委会决定违反法定程序的，街道应责令限期改正或撤销。（2）撤销后合同自始无效，甲公司应退出，原物业交接义务参照《民法典》第950条执行；造成损失的，由业委会委员承担连带赔偿责任。三、物业服务合同与履约管理13.【单选】根据《民法典》，物业服务人公开作出的服务承诺，若具体确定且对合同订立有重大影响，应认定为（）。A.要约邀请B.合同附件C.合同组成部分D.单方允诺答案：C14.【单选】物业企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应征得（）同意。A.业委会B.业主大会C.有利害关系的业主D.业委会及有利害关系的业主答案：D15.【多选】下列情形中，业主可举证拒交物业费，人民法院应予支持的有（）。A.物业未按约定履行养护义务，导致电梯停运30日B.物业擅自扩大收费范围C.物业收费标准未经价格主管部门备案D.业主房屋空置，未享受服务答案：A、B16.【判断】物业服务合同终止后，原物业企业不得以业主欠费为由拒绝退出。（）答案：正确17.【简答】列举《民法典》第946条规定的物业服务人“禁止行为”清单。答案要点：（1）禁止将全部服务转委托；（2）禁止拆分转包给不具有资质的主体；（3）禁止擅自停水停电停热；（4）禁止泄露业主个人信息；（5）禁止采取暴力手段催交物业费。18.【案例分析】背景：2025年4月，乙物业公司为催交物业费，对欠费业主实施“限制门禁人脸识别”措施，导致业主无法回家。问题：（1）该行为违反哪些法律规定？（2）业主如何救济？答案：（1）违反《民法典》第946条、第1033条及《个人信息保护法》第10条，构成侵权与违约竞合。（2）业主可向住建部门投诉，责令限期改正；造成损失的，可提起民事诉讼要求赔偿精神损害及经济损失；情节严重的，公安机关可依据《治安管理处罚法》第40条处罚。四、物业收费与价格监管19.【单选】实行政府指导价的物业服务收费，基准价及浮动幅度由（）制定。A.国家发改委B.省级价格主管部门会同住建部门C.市级价格主管部门D.县级价格主管部门答案：B20.【单选】前期物业服务合同生效后，物业企业应在（）内将收费项目、标准向市监部门备案。A.15日B.20日C.30日D.60日答案：C21.【多选】下列费用中，不得计入物业服务成本的有（）。A.物业办公用房折旧B.质保期内应由建设单位承担的维修费C.物业员工年终奖D.固定资产中业主共有部分大修费答案：B、D22.【判断】物业企业接受委托代收水电费，可据实分摊公耗，但不得加收任何手续费。（）答案：正确23.【计算题】某市普通住宅基准价1.2元/㎡·月，浮动幅度±20%。小区建筑面积12万㎡，住宅面积10万㎡，商业面积2万㎡；商业部分实行市场调节价，约定2.4元/㎡·月。2025年二季度，住宅部分实际按基准价上浮10%收取，商业部分不变。求：（1）二季度住宅部分物业费总额；（2）若空置率8%，按规定可减收多少？（该市规定空置6个月以上减收15%）答案：（1）1.2×1.1×10万×3=39.6万元；（2）空置面积=10万×8%=8000㎡，减收额=1.2×1.1×8000×3×15%=4752元。24.【案例分析】背景：丙物业公司以“特约服务费”名义向业主收取“园林养护增值费”0.3元/㎡·月，但未提供增值服务合同，也未单独列账。问题：（1）该收费是否合法？（2）市监部门应如何处罚？答案：（1）不合法。属于擅自设立收费项目，违反《价格法》第12条。（2）市监部门应责令退还多收价款，并处违法所得5倍以下罚款；无法退还的，没收违法所得。五、住宅专项维修资金制度25.【单选】公有住房售房单位应在收到售房款之日起（）内，将提取的维修资金交存至专户。A.15日B.20日C.30日D.60日答案：C26.【单选】经业主共同决定，可使用维修资金进行（）。A.购买国债B.投资股票C.委托理财D.支付业委会办公费答案：A27.【多选】下列费用不得从维修资金中列支的有（）。A.依法应由建设单位承担的保修期维修B.依法应由相关单位承担的供水、供电维修C.人为损坏部位修复D.物业共用部位日常维护答案：A、B、C、D28.【判断】维修资金自存入银行之日起，当年归集部分按活期利率计息，转存一年后按相应档次利率计息。（）答案：正确29.【简答】简述《住宅专项维修资金管理办法》第25条规定的“应急使用”程序。答案要点：（1）出现电梯故障、消防设施损坏、屋面渗漏等危及人身安全情形；（2）业委会、相关业主或其委托物业企业提出；（3）街道办或乡镇政府现场查验并出具证明；（4）经具有相应资质施工单位编制预算；（5）向住建部门申请备案，可先拨付30%启动资金；（6）竣工后公示决算，余额拨付。30.【案例分析】背景：2025年5月，某小区电梯主板烧毁，需更换费用28万元。业委会启动应急程序，但公示期间，20户业主提出“主板烧毁系维保单位未履职所致，应先行追偿”。问题：（1）应急使用是否受阻？（2）若先行使用，后续如何追偿？答案：（1）不受阻。应急使用以消除危险为要件，非责任认定程序；异议不影响应急拨付，但应告知业主可另行提起民事诉讼。（2）业委会应封存证据，委托鉴定，依据《民法典》第1191条向维保单位追偿；追偿款返还维修资金专户。六、物业承接查验与保修制度31.【单选】新建物业的承接查验，由（）组织。A.建设单位B.物业企业C.住建部门D.建设单位会同物业企业答案：D32.【单选】物业企业应将承接查验记录报送住建部门备案的时限为（）。A.7日B.15日C.30日D.60日答案：C33.【多选】下列资料中，建设单位应在承接查验前移交的有（）。A.竣工总平面图B.设施设备安装、使用和维护保养技术资料C.物业质量保修文件D.业主购房合同复印件答案：A、B、C34.【判断】建设单位在保修期内拒绝履行保修义务的，物业企业可先行维修，费用从建设单位质量保证金中列支。（）答案：正确35.【简答】简述《建设工程质量管理条例》第40条规定的“电气管线、给排水管道、设备安装”最低保修期限。答案：最低保修期为2年，自竣工验收合格之日起计算。36.【案例分析】背景：2024年11月，某小区交付，2025年3月，屋面渗漏，业主向物业报修。物业以“尚在5年保修期”为由要求建设单位维修，但建设单位以“已移交物业”为由拒绝。问题：（1）责任主体是谁？（2）业主如何救济？答案：（1）责任主体为建设单位。保修期内屋面防水属于5年保修范围，移交物业不免除保修义务。（2）业主可向住建部门投诉，责令建设单位限期维修；逾期不修的，业主可自行或委托物业维修，费用凭票据向建设单位追偿；协商不成可提起民事诉讼。七、物业安全管理与应急处置37.【单选】根据《高层民用建筑消防安全管理规定》，高层住宅建筑应当（）至少组织一次全要素综合演练。A.每季度B.每半年C.每年D.每两年答案：B38.【单选】物业企业发现电动车违规进楼入户，应首先（）。A.报警B.罚款C.劝阻、制止，拒不改正的向消防部门报告D.断电答案：C39.【多选】下列情形中，物业企业未履行安全保障义务，应承担补充赔偿责任的有（）。A.电梯维保记录造假，导致业主坠梯受伤B.地下车库积水未设警示，业主摔伤C.业主家中被盗，物业监控损坏未修D.第三人持刀行凶，物业保安未及时制止答案：A、B、C、D40.【判断】疫情期间，物业企业根据政府指令对小区实施封闭管理，业主以“限制人身自由”为由索赔，法院不予支持。（）答案：正确41.【简答】简述《突发事件应对法》对物业企业的义务要求。答案要点：（1）制定具体应急预案并报街道办备案；（2）建立应急值班制度，储备必要物资；（3）突发事件发生后，立即启动预案，采取防止危害扩大措施；（4）协助政府开展救援、信息报告；（5）事后配合调查评估。42.【案例分析】背景：2025年6月，台风红色预警，物业未加固地下车库入口挡水板，导致200辆车被淹，损失3000万元。问题：（1）物业是否构成侵权？（2）如何确定赔偿范围？答案：（1）构成。《民法典》第1254条，物业未尽到防范义务，对业主财产造成损失，应承担侵权责任。（2）赔偿范围包括车辆维修费、贬值损失、施救费用；已投保的，保险公司在赔付后取得代位追偿权，可向物业追偿。八、物业纠纷调解与行政监管43.【单选】业主对物业服务质量投诉，住建部门应在收到投诉之日起（）内作出处理决定。A.15日B.30日C.45日D.60日答案：B44.【单选】对物业企业予以信用扣分的情形，由（）记录并公示。A.街道B.市监部门C.市级住建部门D.省级住建部门答案：C45.【多选】下列属于物业企业“严重失信”行为的有（）。A.经法院判决拒不退出物业项目B.挪用维修资金100万元以上C.发生重大安全事故负主要责任D.恶意串通投标答案：A、B、C、D46.【判断】物业纠纷人民调解委员会作出的调解协议，经法院司法确认后具有强制执行力。（）答案：正确47.【简答】简述“物业纠纷诉源治理”机制的主要内容。答案要点：（1）建立街道、社区、业委会、物业企业四方联动平台；（2）推行“调解员+网格员+律师”驻点制度；（3）对欠费、服务质量等高频纠纷实行“调解前置”；（4）运用大数据平台共享裁判案例，统一赔偿尺度；（5）对调解不成但争议标的额较小的案件，引导适用小额诉讼程序。48.【案例分析】背景：2025年7月，某市住建局对丁物业公司作出“吊销资质”行政处罚，丁公司不服提起行政诉讼。问题：（1）住建局依据何条款可吊销资质？（2）法院审查重点是什么？答案：（1）依据《物业管理条例》第64条，以骗取资质、出借资质、发生重大安全事故等情节特别严重为由。（2）法院重点审查：事实是否清楚、证据是否充分、程序是否合法（听证、告知）、适用法律是否正确、裁量是否明显不当。九、绿色低碳与智慧物业政策49.【单选】根据《城乡建设领域碳达峰实施方案》，到2025年，城镇新建建筑全面执行（）标准