【《二胎政策下S市住房市场变动情况分析案例》3300字】

二胎政策下S市住房市场变动情况分析案例目录TOC\o"1-3"\h\u23155二胎政策下S市住房市场变动情况分析案例 13646一、二胎政策下住房市场变动情况分析 120151（一）人口结构的变动情况 1223221.人口年龄结构情况变化 119822.人口家庭规模的变化 1248493.人口城乡结构的变化 231075（二）住房情况的变动 3215041.家庭住房的变动情况 3266522.保障性住房建设情况 421469二、二胎政策对住房需求的影响 57312（一）住房供需失衡 520996（二）中小户型住房供需存在差距 610416（三）新增人口住房需求难以被满足 7一、二胎政策下住房市场变动情况分析（一）人口结构的变动情况1.人口年龄结构情况变化从2014年—2018年南宁市人口年龄结构的变化情况看，未成年人口数量占比缓慢上升，18-60岁劳动人口占比明显下降，老龄人口数量占比上升。随着生活条件的改善，医疗卫生条件也极大提高，人口死亡率大大降低，人们的平均寿命相比以前有了很大的延长，60岁以上老年人口的占比不断提高。表3-1南宁市人口年龄结构情况变化(单位:%)数据来源:由《中国统计年鉴》、《南宁市统计年鉴》汇总整理而得2.人口家庭规模的变化由图3-2所示，南宁市城市家庭平均人口规模呈先缓慢上升然后急剧下降的形态，先由2004年的3.08人上升到2013年的3.21人，2014年急剧下降至2.92人，之后家庭规模总体维持在3人左右。从整体看，2014—2018年南宁市城市家庭平均人口规模不断变小。同时，收入水平不同的家庭，其家庭规模有差异(如表3-2所示)，家庭收入水平偏低的家庭，其家庭人口数量相对较多。表3-2南宁市人口家庭规模变化情况数据来源:由《中国统计年鉴》、《南宁市统计年鉴》汇总整理而得3.人口城乡结构的变化人口城乡结构反映城市的城镇化水平，通常以人口城镇化率表示，即城镇常住人口数与常住人口总数比值。2003-2014年，农业人口、非农业人口资料口径与以前口径不同，2015年开始，按户籍人口所在区域城乡属性分为城镇人口和乡村人口。如图3-12所示，除去2003-2014年统计口径所产生的差异外，总体来看，1949-2018年南宁市人口城镇化率不断增加，人口城镇化率不断提高。建国初期，南宁市人口城镇化率为47.66%，到2018年人口城镇化率为79.78%。可以预见，南宁市城镇化水平逐年不断提高，大量外来人口涌入城市，未来对住房的需求会进一步扩大。图3-1城乡结构变化数据来源:由《中国统计年鉴》、《南宁市统计年鉴》汇总整理而得（二）住房情况的变动1.家庭住房的变动情况2014—2018年南宁市家庭住房结构的比例变化如表3-3所示，可以看出二居室需求量最大，其次是三居室，而四居室及以上住房的需求逐年减小。说明当前南宁市居民的住房需求主要是小户型，但随着“二胎政策”的实施，家庭规模可能有增大的趋势，居民的改善性住房需求将会有所增多，未来对于三居室住房的需求量可能会超过二居室。表3-32014—2018年南宁市家庭住房结构分布数据来源:由《中国统计年鉴》、《南宁市统计年鉴》汇总整理而得南宁市1980-2018年城市居民人均住房面积的变化情况如图3-13所示，总体呈上升态势。1980年南宁市城市居民的人均住房面积只有4.0m2，稳步增长到2013年的22.7m2，2014年快速增加至33.5平方米，一直持续到2018年，南宁市人均住房面积维持在33平方米左右，30多年来，南宁市城市居民的人均住房面积增加了8倍。图3-2南宁市城市居民人均住房面积变化情况数据来源:由《中国统计年鉴》、《南宁市统计年鉴》汇总整理而得2.保障性住房建设情况2018年南宁市新开工棚户区改造1.25万套，基本建成3.2万套，发放租赁补贴11689户，列入国家和省计划的政府投资公共租赁住房分配77426套，分配率达84.4%。2018年分4批向全市户籍中等偏下收入家庭、新就业无房职工、来穗务工人员推出公共租赁住房1.3万套。2018年，南宁市委市政府将住房保障工作列入“十件民生实事”惠民承诺内容。截至2018年底，南宁市基本建成保障性安居工程住房31982套，新开工城市棚户区改造住房12504套，发放租赁补贴11689户。虽然南宁市近年来在住房保障方面做出了努力，然而保障房供应量远远不能满足来邕新市民的住房需求。

二、二胎政策对住房需求的影响（一）住房供需失衡从不同类型住房的投资完成额和销售额的角度观察分析，南宁市住房供需结构对比的变化情况。如图4.1所示，从普通住房来看，2003-2022年南宁市普通住房投资完成额与销售额的变动趋势非常接近，基本上是呈逐年递增的增长趋势，但二者间的差距则逐年扩大，尤其是近年来普通住房销售额远超过了普通住房投资完成额。从高档住房来看，2003-2022年南宁市高档住房投资完成额与销售额基本上保持了一致的变化趋势，先后经历缓慢增长，短暂回落后，保持稳定增长的极大，二者间的额差距不大，但近几年来高档住房销售额开始明显超过高档住房投资额。从经济适用住房来看，2003-2022年南宁市经济适用住房投资完成额和销售额的变化趋势尤为接近，呈缓慢下降的趋势，二者间的差距也不大明显，但是近十年来经济适用住房投资完成额基本小于经济适用住房销售额的40%左右。图4.12003-2022年南宁市住房供需结构对比变化情况数据来源:由《中国统计年鉴》、《南宁市统计年鉴》汇总整理而得通过上述的分析可知，南宁市住房市场的供需处于非均衡的状态。从总量上来说，南宁市住房需求大于住房供给，住房“供不应求”的情况在近年内尤为显著。从结构上来看，南宁市住房供需结构并不合理，尤其是在普通住房供给有限的情况下，难以满足居民对普通住房的需求，其次对高档住房的需求在近两年开始凸显，但市场供给略显不足，同时对经济适用住房的需求在近十年内增长较大，经济适用住房市场供给乏力的情况在近几年内有些许好转。（二）中小户型住房供需存在差距从拥有一居室家庭的比重来看，2003-2022年南宁市拥有一房户型家庭的比重呈持续下降的趋势，由2003年的8.45%，下降至2022年的2.33%。从拥有二房户型家庭的比重来看，2003-2022年南宁市拥有二房户型家庭的比重也在递减，由2003年的39.53%，下降至2022年的25.04%。从拥有三房户型家庭的比重来看，2003-2022年南宁市拥有三房户型家庭的比重不断增加，由2003年的36.51%，上涨至2022年的38.53%。从拥有四房户型家庭的比重来看，2003-2022年期间，拥有四房户型家庭的比重基本保持稳定，南宁市的家庭结构正在逐步由传统家庭向核心家庭转变，家庭平均户规模约为3人，主要为二人户家庭和三人户家庭，家庭的代际数以二代户核心家庭居多，一代户核心家庭其次。可以看出，当前南宁市的住房需求依旧是以二居室和三居室户型为主，对一房户型的需求较小且不断下降，同时随着“二胎政策”政策效应的凸显，部分具备经济条件的家庭会选择生育二胎，使得其家庭规模扩大，传统的二居室住房不再能满足家庭成员的居住需要，从而会增加对三居室住房的需求，这些原因共同导致了自2013年开始，三房户型逐渐成为南宁市的主流需求户型。然而当前的三居室的供给，难以满足由家庭结构转变带来的户型需求。表4-12003-2022年南宁市拥有不同户型住房家庭的比重年份一间二间三间四间其他20035.1639.5336.516.1212.6820045.0439.1337.215.9012.7220153.9638.2137.876.6713.2920163.8038.7839.635.6112.1820173.5038.9040.206.0011.4020183.3030.6040.303.8022.0020192.9026.4037.403.2030.1020203.2026.1037.208.2125.2920212.5026.3037.308.6525.2520222.3325.0438.537.8426.26数据来源:由《中国统计年鉴》、《南宁市统计年鉴》汇总整理而得（三）新增人口住房需求难以被满足目前南宁市己经进入了城镇化的加速阶段，并且在未来很长一段时间都会处于加速期内。南宁市人口城镇化的快速发展，会有越来越多的农村人口涌入城市学习和工作，在此背景下，必然会在一定程度刺激南宁市住房需求。首先近年来南宁市的大学连续几年扩招，使得更多的农村学生能够进入到城市上大学，而他们中的大多数都会选择留在城市工作和定居，必然会产生以居住为目的的住房刚需求。再者随着近几年来四川经济的快速发展，越来越多的农民工不再选择出省务工，而是选择在离家近的省内城市打工，他们主要是以租房来满足自身的居住需要，但仍有一部分农民工会因家人团聚、子女教育、父母照顾等因素选择在城市购房。由于他们的收入水平不高，住房购买力有限，所以他们的住房需求多以小户型为主。结合上述分析可知，当前南宁市住房