2024年房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识高分通关题库

2024年房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识高分通关题库甲房地产开发公司于2023年5月通过招拍挂取得某市一宗住宅用地，土地出让合同约定容积率2.5，建筑密度30%，土地使用年限70年。2024年3月，甲公司拟将该地块转让给乙公司开发，双方签订转让协议时，乙公司提出需核查该地块开发进度是否符合转让条件。根据《城市房地产管理法》相关规定，判断该地块是否满足转让条件需重点核查哪两项指标？若该地块已投入开发建设的资金占总投资（不含土地使用权出让金）的25%，是否符合转让条件？解析：根据《城市房地产管理法》第三十九条，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应符合两个条件：一是按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；二是按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上（注：此处总投资含土地出让金以外的开发成本）。题目中仅提及“投入开发建设的资金占总投资（不含土地使用权出让金）的25%”，若总投资定义为包含土地出让金，则实际投入比例可能未达25%，需明确总投资口径。通常法规中的“开发投资总额”指项目总投资，包含土地成本，因此若题目中“不含土地出让金”的25%，实际占项目总投资的比例会低于25%，不符合转让条件。某小区业主王某将其购买的商品房出租给李某，租赁期限5年。租赁期间，王某因急需资金将该房屋抵押给银行，未书面通知李某。后因王某未按期还款，银行依法拍卖该房屋，买受人张某要求李某搬离。根据《民法典》相关规定，李某是否有权继续承租该房屋？解析：根据《民法典》第七百二十五条“买卖不破租赁”原则，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。但需注意抵押权设立与租赁权的时间顺序。若租赁权设立在抵押权之前，则租赁关系不受抵押权实现影响；若抵押权设立在租赁权之前，则抵押权实现后，租赁关系对受让人不具有法律约束力。本题中王某先出租后抵押，租赁权设立在抵押权之前，因此银行拍卖后，李某作为承租人有权要求继续履行原租赁合同，张某无权要求李某搬离。2023年10月，某房地产估价机构接受委托评估某工业厂房的市场价值，估价对象土地为划拨性质。估价师在测算土地价值时，是否需要扣除土地出让金？若该厂房已办理不动产权证书（记载用途为工业），但实际用于仓储，估价时应如何确定用途？解析：划拨土地使用权的市场价值评估中，需考虑划拨土地与出让土地的权益差异。根据《城镇土地估价规程》，划拨土地使用权价格等于出让土地使用权价格减去应缴纳的土地出让金（或土地收益）。因此测算划拨土地价值时，需扣除应补缴的土地出让金。关于用途确定，根据《房地产估价规范》，估价对象用途应依据不动产权属证书、规划许可文件等确定。若不动产权证书记载用途为工业，实际用途为仓储，属于擅自改变用途，估价时应以法定用途（工业）为依据，同时可在估价报告中说明实际用途与法定用途的差异及对价值的影响。某房地产开发项目总建筑面积10万㎡，其中可售住宅8万㎡，配套商业1万㎡，物业管理用房0.5万㎡，地下车位500个（建筑面积1.5万㎡）。已知开发成本为8亿元（含土地成本3亿元），管理费用为开发成本的3%，销售费用为销售收入的2%，销售税费为销售收入的5.6%，目标成本利润率为25%。采用成本法测算该项目住宅的平均售价时，总开发成本应包含哪些内容？若目标成本利润率的计算基数为开发成本与管理费用之和，试列出售价的计算公式（不计算具体数值）。解析：总开发成本通常包括土地取得成本、开发成本（如前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费等）、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润。但在成本法中，若采用成本加成法，计算基数一般为土地成本、建设成本、管理费用、销售费用之和，加上投资利息，再加开发利润。本题中目标成本利润率基数为开发成本与管理费用之和（开发成本8亿元已含土地成本3亿元，管理费用=8亿×3%=0.24亿），则计算基数为8亿+0.24亿=8.24亿。设销售收入为S，销售费用=2%S，销售税费=5.6%S，开发利润=8.24亿×25%=2.06亿。根据成本法公式：销售收入=土地成本+开发成本+管理费用+销售费用+销售税费+开发利润，即S=8亿（开发成本含土地）+0.24亿（管理费用）+0.02S（销售费用）+0.056S（销售税费）+2.06亿（开发利润）。整理后：S0.02S0.056S=8+0.24+2.06→0.924S=10.3→S=10.3/0.924（亿元）。住宅平均售价=S/8万㎡（需注意可售面积仅为住宅8万㎡，商业、物管用房、车位可能不计入或单独计算，题目明确测算住宅售价，故分母为8万㎡）。张某通过继承取得其父母名下一套住宅，该住宅原购房发票注明2015年购买，契税完税证明显示2016年缴纳契税，不动产权证书登记日期为2017年。2024年张某拟出售该住宅，计算增值税时，购房时间应按哪一凭证确定？若该住宅为普通住房且面积90㎡，张某家庭唯一住房，是否免征个人所得税？解析：根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号），个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，按“孰先”原则确定。本题中契税完税证明2016年，产权证2017年，购房时间应为2016年。出售时已满5年（20162024），若为普通住房且是家庭唯一住房，根据《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号），免征个人所得税。某宗土地总面积1000㎡，规划容积率3.0，建筑密度40%，限高24米（6层）。若设计为6层住宅楼，每层建筑面积相同，计算该宗地总建筑面积、建筑基底面积及是否符合规划要求。解析：总建筑面积=土地面积×容积率=1000×3=3000㎡。建筑基底面积=土地面积×建筑密度=1000×40%=400㎡。每层建筑面积=建筑基底面积=400㎡（因每层投影面积等于基底面积），6层总建筑面积=400×6=2400㎡，小于规划允许的3000㎡，符合容积率要求；建筑密度40%未超上限，限高24米（6层）符合要求，因此该设计符合规划条件。某房地产估价机构在评估一宗写字楼时，采用收益法测算，确定有效毛收入时需考虑哪些因素？若该写字楼当前出租率85%，平均月租金150元/㎡（建筑面积），空置和收租损失率为潜在毛租金收入的10%，其他收入（如广告位收入）月均2万元，总建筑面积5000㎡，计算年有效毛收入。解析：有效毛收入=潜在毛收入空置和收租损失+其他收入。潜在毛收入需考虑全部可出租面积的租金收入，本题中总建筑面积5000㎡，若全部可出租，则潜在毛月收入=5000×150=75万元；空置和收租损失=75万×10%=7.5万/月；其他收入2万/月。月有效毛收入=757.5+2=69.5万，年有效毛收入=69.5×12=834万元。需注意若部分面积不可出租（如公共区域），需扣除不可出租面积，但题目未提及，默认全部可出租。李某购买预售商品房，与开发商签订《商品房买卖合同》并办理了预告登记。后开发商因资金链断裂，将该房屋再次出售给王某并办理了产权转移登记。根据《民法典》规定，王某