2025年房地产估价师必刷题考试题及答案

2025年房地产估价师必刷题考试题及答案一、单项选择题1.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1500平方米，现需评估其市场价值。已知该类房地产的土地单价为2000元/平方米，建筑物单价为1500元/平方米，则该宗房地产的市场价值为（）万元。A.300B.225C.475D.500答案：C解析：房地产市场价值=土地价值+建筑物价值。土地价值=土地面积×土地单价=1000×2000=2000000（元）；建筑物价值=建筑面积×建筑物单价=1500×1500=2250000（元）。房地产市场价值=2000000+2250000=4250000（元）=425（万元），本题无正确选项，若考虑计算土地总价和建筑物总价后相加，土地总价1000×2000=200万，建筑物总价1500×1500=225万，两者相加425万，若题目数据有误，按照常规逻辑推测可能是土地单价2500元/平方米，此时土地价值=1000×2500=250万，房地产市场价值=250+225=475万，选C。2.在房地产估价中，长期趋势法运用的理论依据是（）。A.均衡原理B.替代原理C.预期原理D.供求原理答案：C解析：预期原理是指决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法，其理论依据是预期原理。3.某可比实例的成交价格为2400元/平方米，建筑面积100平方米，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/平方米。A.2290.91B.2326.41C.2344.16D.2308.66答案：B解析：首先计算该可比实例的实际总价。首期付款12万元；半年后支付的8万元，其现值为\(8\div(1+10\%)^{0.5}\approx7.62\)（万元）；1年后支付的4万元，其现值为\(4\div(1+10\%)^1\approx3.64\)（万元）。则实际总价=\(12+7.62+3.64=23.26\)（万元）。实际单价=\(232600\div100=2326.41\)（元/平方米）。二、多项选择题1.房地产价格构成中的开发成本包括（）。A.土地取得成本B.勘察设计和前期工程费C.基础设施建设费D.公共配套设施建设费E.开发期间税费答案：BCDE解析：开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等，主要包括：（1）勘察设计和前期工程费；（2）建筑安装工程费；（3）基础设施建设费；（4）公共配套设施建设费；（5）开发期间税费。土地取得成本与开发成本是并列的房地产价格构成项目，A选项错误。2.下列关于假设开发法的表述中，正确的有（）。A.假设开发法用于房地产开发项目分析时，是一种动态分析法B.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法C.假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价D.假设开发法的难点在于利润的估算和预计估价对象开发完成后的价格E.假设开发法的基本公式是：待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润答案：ABCE解析：假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法。适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。基本公式为待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润。在用于房地产开发项目分析时，通常采用动态分析法，考虑资金的时间价值。其难点在于预测开发完成后的价值以及后续开发的必要支出和应得利润，而不是利润的估算和预计估价对象开发完成后的价格表述不准确，D选项错误。三、判断题1.房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值趋于相同或近似。（）答案：正确解析：房地产估价原则可以使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，从而在面对同一估价对象，在同一估价目的和同一估价时点下，能够遵循相同的估价思路、方法和标准，使得评估价值趋于相同或近似。2.在市场法估价中，可比实例的房地产状况，应该是可比实例房地产在待估房地产的估价时点下的房地产状况。（）答案：错误解析：在市场法估价中，可比实例的房地产状况应是其成交价格所对应或反映的房地产状况，而不是在待估房地产的估价时点下的房地产状况，需要进行房地产状况调整。四、计算题1.某在建工程开工于2023年3月1日，总用地面积3000平方米，规划总建筑面积12400平方米，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的费用为楼面地价800元/平方米。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2300元。至2024年9月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。假设利息率为8%，销售税费率为5%，折现率为12%。预计该项目建成后即可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积4500元。试利用上述资料采用动态分析法估算该在建工程于2024年9月1日的正常价格。解：（1）计算开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值=4500×12400÷(1+12%)^1=4500×12400÷1.12=49375000（元）（2）计算土地成本土地成本=800×12400÷(1+12%)^1=800×12400÷1.12=8857142.86（元）（3）计算后续建设费用后续建设费用=2300×12400×50%÷(1+12%)^0.5=2300×12400×0.5÷1.0583=13454770.47（元）（4）计算销售税费销售税费=49375000×5%÷(1+12%)^1=49375000×0.05÷1.12=2204241.07（元）（5）计算在建工程的正常价格在建工程的正常