根据哪国法律判断协议书

根据哪国法律判断协议书1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：ABC国际贸易有限公司（以下简称“甲方”）。

甲方地址：中国北京市朝阳区建国路88号现代城SOHOA座1508室。

甲方法定代表人/负责人：李明，身份证号码职务：总经理。

甲方联系方式工作电话）手机）、abc@（电子邮箱）。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XYZ房地产开发有限公司（以下简称“乙方”）。

乙方地址：中国上海市浦东新区陆家嘴环路1000号环球金融中心B座2505室。

乙方法定代表人/负责人：王华，身份证号码职务：董事长。

乙方联系方式工作电话）手机）、xyz@（电子邮箱）。

协议简介：

甲方ABC国际贸易有限公司（以下简称“甲方”）是一家在中国大陆拥有丰富国际贸易经验的企业，专注于高端商品进出口业务。基于甲方在市场拓展及供应链管理方面的需求，乙方XYZ房地产开发有限公司（以下简称“乙方”）作为国内领先的房地产开发商及商业地产运营商，凭借其在商业地产项目开发、租赁及运营方面的专业能力和丰富资源，双方经友好协商，达成合作意向。甲方拟通过乙方租赁位于上海市浦东新区的一处商业地产项目，用于设立区域分销中心及品牌展示中心；乙方则根据甲方需求提供符合标准的租赁物业，并协助甲方完成相关租赁手续及后续运营支持。本协议旨在明确双方合作背景、合作前提及后续权利义务，确保合作顺利进行。协议的签订及履行将基于《中华人民共和国民法典》及相关法律法规，并作为双方后续详细合同的框架基础。双方确认，本协议的达成基于平等、自愿、公平、诚信的原则，且双方均具备履行本协议的合法资质及能力。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的是明确甲乙双方在商业地产租赁合作中的权利义务关系，具体涉及甲方租赁乙方开发或拥有的位于上海市浦东新区特定商业地产项目（具体地址以附件一为准，以下简称“租赁物业”）用于设立区域分销中心及品牌展示中心事宜。协议范围包括但不限于租赁物业的查验与确认、租赁条件的协商与确定、租赁合同的签订、租金及费用的支付、物业交付标准、运营支持、维修保养责任划分、合同续租或终止条件以及争议解决方式等。双方将通过本协议框架，进一步协商并签署详细的租赁合同，以全面规范合作内容。

第二条定义

本协议中，除法律有明确定义外，下列术语具有以下含义：

“租赁物业”指乙方提供给甲方租赁使用的商业地产项目，包括但不限于建筑物主体、配套办公区域、展示空间、仓库区域及相关附属设施。

“租赁期限”指本协议项下租赁物业的租赁时间，具体起止日期以最终签订的租赁合同为准。

“租金”指甲方根据租赁合同约定向乙方支付的租赁物业使用费用。

“保证金”指甲方为履行租赁合同而向乙方支付的一定金额的担保款项。

“运营支持”指乙方根据本协议约定为甲方提供的与租赁物业使用相关的协助服务，包括但不限于物业管理协调、公共区域维护等。

“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如地震、洪水、战争等。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力和义务：

甲方有权按照本协议及最终签订的租赁合同约定，在租赁期限内合法使用租赁物业，用于设立区域分销中心及品牌展示中心，并有权要求租赁物业符合约定的交付标准。

甲方应按租赁合同约定按时足额支付租金及其他应付款项，包括但不限于物业费、水电费等。

甲方应负责租赁物业内的内部装修、改造及设施设备的购置、维护，相关费用由甲方承担，但乙方有权对装修方案进行审核，确保符合消防安全及建筑规范要求。

甲方应遵守国家及地方相关法律法规，合理使用租赁物业，不得擅自改变租赁物业用途或结构。

甲方应配合乙方进行租赁物业的查验、交接及租赁合同的签订工作，并提供必要的身份证明及经营资质文件。

甲方应保证其作为租赁合同主体的资格合法有效，并确保其履行租赁合同的能力。

2.乙方的权力和义务：

乙方有权按照本协议及最终签订的租赁合同约定，向甲方收取租金及其他应付款项，并有权要求甲方按时履行租赁合同项下的各项义务。

乙方应确保租赁物业符合本协议约定的交付标准，并在租赁期限开始前完成租赁物业的验收及交付工作，包括但不限于建筑结构完好、水电设施正常、消防系统合格等。

乙方应提供必要的运营支持，包括但不限于协助甲方办理相关经营许可的报批、协调物业管理公司为甲方提供日常安保及保洁服务、以及根据甲方需求提供公共区域的使用权限等。

乙方应保证其作为租赁物业所有权人或合法经营人的资格，并确保租赁物业的权属清晰，无任何权利瑕疵或纠纷。

乙方应配合甲方进行租赁物业的查验及交接工作，并对租赁物业的交付标准承担保证责任。

乙方应遵守国家及地方相关法律法规，依法履行租赁合同，并保证甲方的正常使用不受非法干涉。

乙方有权在租赁合同期内，根据市场情况及双方协商，对租金水平进行合理调整，但调整幅度应符合当地政府相关规定及行业惯例。

乙方应承担租赁物业的对外租赁关系处理，包括但不限于与政府部门的沟通、与其他租户的协调等，确保甲方租赁权益不受影响。

乙方应保证租赁物业的维修保养责任履行，对于租赁物业主体结构及公共设施的维修，乙方应负责或实施，并确保维修质量符合国家相关标准。

乙方应提供租赁物业的完整权属证明文件，并配合甲方进行必要的产权及登记工作。

乙方应建立完善的租赁物业管理制度，并确保租赁物业在租赁期间的安全、稳定运行。

乙方应尊重甲方的经营自主权，不得无故干涉甲方在租赁物业内的正常经营活动。

乙方应在本协议签订后一定期限内（具体期限以双方约定为准），向甲方提供租赁物业的详细情况说明，包括但不限于建筑年代、结构类型、主要设施设备清单、过往维修记录等。

乙方应保证租赁物业的租赁用途符合城市规划及消防要求，并承担因自身原因导致的合规风险。

乙方应配合甲方进行租赁物业的节能改造工作，共同推动绿色办公环境的建立。

乙方应建立畅通的沟通渠道，及时响应甲方提出的合理诉求，并妥善处理租赁期间出现的各类问题。

乙方应保证其在租赁合同项下的各项承诺均真实有效，并承担因承诺不实导致的相应责任。

乙方应在本协议框架下，积极配合甲方完成最终租赁合同的谈判及签订工作，并确保合同条款公平合理。

第四条价格与支付条件

双方同意，关于租赁物业的具体租金标准、支付方式及支付时间等细节，将另行协商并载入最终签订的租赁合同中。租金应基于租赁物业的面积、位置、市场行情及双方谈判结果确定，并应符合中华人民共和国相关法律法规及上海市地方政府关于商业地产租赁价格的管理规定。租金支付方式应为货币支付，甲方应通过银行转账等方式将租金支付至乙方指定的银行账户。租金支付时间应与租赁合同的期限划分相对应，具体支付节点（如按月、按季或按年支付）及首次支付的具体时间，均以最终签订的租赁合同为准。除租金外，甲方还应根据租赁合同约定，承担租赁物业使用过程中产生的其他费用，如物业费、水电费、网络费、税费等，具体承担方式及支付时间应在租赁合同中明确约定。乙方应在收到租金及费用后，按照租赁合同约定向甲方开具合法有效的发票。

第五条履行期限

本协议作为双方合作框架，其本身有效期自双方签字盖章之日起生效，至最终签订的租赁合同生效之日自动终止。本协议旨在为最终租赁合同的签订提供前提和基础，双方应在本协议有效期内积极协商并完成租赁合同的谈判与签署。最终租赁合同的履行期限应自合同签订之日起计算，具体租赁期限（如租赁起始日期、租赁终止日期）由双方在租赁合同中明确约定。如双方未能在本协议有效期内就租赁合同达成一致，本协议自动失效，双方均不承担违约责任，但已产生的协商成本由双方自行承担。租赁合同项下的各项权利义务，包括但不限于租金支付、物业使用、维修保养、合同续租或终止等，均以最终签订的租赁合同为准。乙方应在本协议签订后[具体天数，例如：三十（30）]日内，向甲方提供符合条件的租赁物业，并配合甲方完成租赁物业的查验及租赁合同的签订工作。甲方应在收到租赁物业钥匙及租赁合同文本后，按照合同约定支付首期租金及保证金（如有）。

第六条违约责任

6.1甲方违约责任：

6.1.1若甲方未按照最终签订的租赁合同约定按时足额支付租金，每逾期一日，应按逾期支付金额的[具体比例，例如：万分之五（0.05%）》计算违约金，直至付清为止。逾期超过[具体天数，例如：三十（30）]日的，乙方有权解除租赁合同，并要求甲方支付相当于[具体倍数，例如：两（2）]个月租金的违约金，同时甲方已支付但未使用的保证金不予退还。

6.1.2若甲方擅自改变租赁物业原定用途或结构进行装修、改造，或未经乙方书面同意擅自将租赁物业转租、出借、分租或转让给第三方使用，乙方有权要求甲方立即停止违约行为，恢复原状，并处以相当于[具体金额或倍数，例如：一个月（1）]租金的违约金。若甲方拒不纠正，乙方有权单方面解除租赁合同，收回租赁物业，甲方已支付但未使用的保证金不予退还，并保留向甲方追究进一步损失的权利。

6.1.3若甲方未按照租赁合同约定支付其他应付款项（如水电费、物业费等），乙方有权要求甲方立即补缴，并自逾期之日起按每日[具体比例，例如：千分之一（0.1%）》计算滞纳金。逾期超过[具体天数，例如：六十（60）]日，乙方有权暂停提供服务（如水电），并保留解除租赁合同及要求赔偿损失的权利。

6.1.4若甲方违反本协议或最终签订的租赁合同关于租赁物业使用安全的约定，造成租赁物业损坏或第三方人身、财产损害的，甲方应负责修复或赔偿，并承担由此产生的所有费用，乙方有权要求甲方立即纠正，并处以[具体金额或倍数，例如：五千（5,000）元]以上[具体金额或倍数，例如：一万元（10,000）元]以下的违约金。

6.1.5若甲方在租赁期限届满未提前与乙方协商或未按照租赁合同约定办理退租手续及物业交还手续，每逾期一日，应按租赁物业月租金的[具体比例，例如：千分之一（0.1%）》向乙方支付房屋占用费，直至完成交还手续为止。乙方还有权要求甲方承担因延迟交还造成的相应损失。

6.2乙方违约责任：

6.2.1若乙方未能按照最终签订的租赁合同约定按时交付合格的租赁物业，每逾期一日，应按当期应付租金的[具体比例，例如：万分之五（0.05%）》计算违约金，直至交付完毕为止。逾期超过[具体天数，例如：三十（30）]日的，甲方有权解除租赁合同，乙方除应支付相应违约金外，还应退还甲方已支付但未使用的租金及保证金（如有），并承担甲方因此遭受的直接损失。

6.2.2若乙方交付的租赁物业存在权属瑕疵、结构安全隐患或不符合国家及地方关于租赁物业安全、环保的强制性标准，导致甲方无法正常使用或造成甲方损失，乙方应负责在合理期限内修复或采取补救措施，并承担由此产生的所有费用。若修复期间影响甲方使用，双方应协商调整租金或缩短租赁期限。若乙方无法有效修复或拒绝修复，甲方有权解除租赁合同，乙方应退还甲方已支付但未使用的租金及保证金（如有），并赔偿甲方的全部损失。

6.2.3若乙方未按照租赁合同约定履行运营支持义务，或提供的服务严重影响甲方正常使用租赁物业，甲方有权要求乙方立即纠正，并可根据情况要求乙方支付相当于[具体金额或倍数，例如：一个月（1）]租金的违约金。若乙方行为持续不当，甲方有权解除租赁合同，并要求乙方赔偿损失。

6.2.4若乙方在租赁期间单方面擅自提高租金或增加甲方应承担的其他费用，且提高幅度不符合法律规定或未与甲方协商一致，甲方有权拒绝支付，并视乙方行为为根本违约，甲方有权解除租赁合同，乙方应退还甲方已支付但未使用的租金及保证金（如有），并承担违约责任。

6.2.5若因乙方原因导致租赁物业被政府征收、征用或采取强制措施限制使用，给甲方造成损失的，乙方应负责赔偿甲方的直接损失，包括但不限于已支付但未使用的租金损失。具体赔偿计算方式及范围由双方根据实际情况协商确定，但乙方至少应赔偿相当于[具体倍数，例如：六（6）]个月租金的损失。

6.3不可抗力导致的违约：

若因不可抗力事件导致任何一方无法履行本协议或最终签订的租赁合同项下的全部或部分义务，该方不应承担违约责任，但应在不可抗力发生后[具体天数，例如：七（7）]日内书面通知另一方，并提供相关证明文件。双方应根据不可抗力影响的程度，协商决定是否延期履行、部分履行或解除协议。因不可抗力造成的损失，双方各自承担。

6.4不可抗力通知与处理：

任何一方在发生或预见发生不可抗力事件时，应立即通知另一方，并在[具体天数，例如：十四（14）]日内提供不可抗力影响的详细情况和证明文件。双方应基于不可抗力对协议履行的影响，友好协商处理方案，包括但不限于延期履行、部分履行或解除协议。不可抗力影响消除后，双方应尽快恢复协议的履行。

6.5违约金的限制：

除本协议另有明确约定外，任何一方违约造成的损失赔偿总额，不应超过本协议签订时预见到或应当预见到的损失范围。若一方主张的违约金超过实际损失，违约方有权请求法院或仲裁机构予以调减。任何一方均不应以违约金过高为由拒绝履行其在本协议项下的其他义务。

第七条不可抗力

1.定义：本协议所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、洪水、海啸、火山爆发、战争、动乱、政府行为（如征收、征用、法律修订等）、疫情及其防控措施、罢工、暴乱以及其他类似事件。不可抗力事件应自其发生之日起，对双方履行本协议或最终签订的租赁合同构成实质性障碍。

2.通知与证明：任何一方在发生或预期发生不可抗力事件时，应在合理期限内（通常指事件发生后[具体天数，例如：七（7）]日内）通知另一方，说明不可抗力事件的发生、性质、可能持续的时间以及对履行本协议或最终签订的租赁合同的影响。通知应包含事件的详细情况及可获得的证明文件（如政府部门公告、新闻报道、保险理赔通知等）。

3.责任免除：因不可抗力事件导致任何一方未能履行或不能完全履行本协议项下义务的，该方不承担违约责任，但应在合理期限内尽力采取补救措施，减少不可抗力造成的损失。不可抗力影响消除后，双方应立即恢复履行本协议或最终签订的租赁合同项下的义务。

4.协商处理：若不可抗力事件持续超过[具体天数，例如：六十（60）]日，双方应就继续履行、部分履行或解除本协议/租赁合同进行协商。协商未果且不可抗力影响仍未消除的，双方可依据本协议第八条约定解决争议。在此期间，双方应就因不可抗力产生的费用及损失分担进行友好协商。

5.法律后果：因不可抗力导致的本协议或最终签订的租赁合同的解除，不构成违约，双方互不承担赔偿责任，但已产生的费用（如已支付但未使用的保证金在符合约定条件下的没收或退还、已发生的维修费用分摊等）应按照实际情况处理。

第八条争议解决

1.协商：双方应本着友好、诚信的原则，就本协议或最终签订的租赁合同项下的任何争议或纠纷，首先通过书面或口头方式进行协商解决。任何一方在提出争议时，应向另一方提供明确的争议事项说明及相关证据材料。

2.调解：若协商未能解决争议，双方同意在协商基础上，可选择向[指定调解机构，例如：中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC）上海分会]申请调解，或在双方同意的地点由双方认可的调解员进行调解。调解应遵循自愿、公平、中立的原则。调解达成协议的，双方应签署调解书；调解不成的，任何一方均可进入下一争议解决程序。

3.仲裁：若协商、调解未能解决争议，或双方在本协议签订前已明确约定通过仲裁解决争议，则任何一方均有权将争议提交至[指定仲裁机构，例如：中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC）上海分会]，按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁地点为[指定城市，例如：上海市]。仲裁语言为中文。仲裁费用由败诉方承担，或按照仲裁规则的规定分担。

4.诉讼：若双方未选择仲裁，且未能就争议解决方式达成一致，任何一方均有权将争议提交至有管辖权的人民法院诉讼解决。根据本协议履行过程中涉及的地域，争议应由被告住所地、合同履行地（即租赁物业所在地）或合同签订地的人民法院专属管辖，具体由双方根据实际情况选择并明确约定，或根据相关法律规定确定。诉讼适用中华人民共和国法律。诉讼期间，除争议标的之外，双方应继续履行本协议或最终签订的租赁合同项下其他非争议部分的义务。

第九条其他条款

1.通知：双方之间的所有通知、请求、要求或其他通讯均应以书面形式作出，并可以通过专人递送、挂号信、传真、电子邮件或双方确认的其他可靠通讯方式发送至本协议首页载明的地址或联系方式。以电子邮件方式发送的，发出时视为送达；以专人递送或挂号信方式发送的，寄出后[具体天数，例如：三日（3）]视为送达。地址或联系方式的变更应提前[具体天数，例如：十（10）]日书面通知对方。任何一方在收到通知后应立即确认收到，或在合理期限内作出回应。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方协商一致，并以书面形式作出补充协议。补充协议与本协议具有同等法律效力。未经双方书面同意，任何一方不得单方面变更本协议内容。

3.分割性：本协议各条款应被视为一个整体。若任何条款被认定为无效或不可执行，不影响其他条款的效力。双方应协商替换为内容最接近、合法有效的条款，以取代原无效条款。

4.完整性：本协议构成双方就本协议主题事项达成的完整协议，取代双方此前就此达成的所有口头或书面协议、谅解和安排。双方均不得基于本协议签订前已存在的事实或情况提出抗辩。

5.法律适用与解释：本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律。双方应遵守中华人民共和国所有适用法律、法规和政策。若本协议任何条款违反中国法律强制性规定，则该条款无效，但不影