万科公司物业维保制度规范

PAGE万科公司物业维保制度规范一、总则（一）目的为了确保万科公司所管理物业的设施设备正常运行，保障业主的生活质量和安全，特制定本物业维保制度规范。本制度旨在明确物业维保工作的流程、标准和责任，提高维保工作的效率和质量，延长设施设备的使用寿命，降低运营成本。（二）适用范围本制度适用于万科公司旗下所有物业管理区域内的各类设施设备的维护保养工作，包括但不限于房屋建筑、电梯、消防系统、给排水系统、供电系统、弱电系统、空调系统等。（三）引用文件1.《中华人民共和国建筑法》2.《物业管理条例》3.《住宅专项维修资金管理办法》4.《房屋建筑工程质量保修办法》5.相关行业标准和规范，如《电梯维护保养规则》《消防设施维护管理规定》等（四）基本原则1.预防性原则：通过定期巡检、保养和维修，预防设施设备故障的发生，确保设施设备始终处于良好的运行状态。2.及时性原则：对设施设备出现的故障和问题，应及时响应并进行处理，避免问题扩大化，影响业主正常生活。3.质量第一原则：维保工作应严格按照相关标准和规范进行，确保维修质量，使设施设备恢复原有性能和安全标准。4.责任明确原则：明确各部门和人员在维保工作中的职责，做到责任到人，避免出现推诿扯皮现象。二、维保组织架构及职责（一）维保管理部门1.物业管理中心负责制定物业维保年度计划、月度计划，并监督实施。协调各专业维保团队之间的工作，解决维保过程中出现的问题。定期对维保工作进行检查和评估，确保维保工作符合标准和要求。负责与业主沟通维保工作情况，及时反馈业主的意见和建议。2.工程技术部负责物业设施设备的日常巡检、保养和维修工作的具体实施。制定设施设备的维保操作规程和安全注意事项，对维保人员进行技术培训。负责收集设施设备的技术资料和档案，建立健全设施设备台账。参与设施设备的更新改造和升级工作，提供技术支持和建议。（二）专业维保团队1.电梯维保组负责电梯的日常巡检、保养和维修工作，确保电梯安全运行。按照《电梯维护保养规则》的要求，定期对电梯进行维护保养，做好维保记录。及时处理电梯故障，确保电梯在最短时间内恢复正常运行。配合相关部门进行电梯的安全检查和年检工作。2.消防维保组负责消防系统的日常巡检和维护保养工作，确保消防系统正常运行。按照《消防设施维护管理规定》的要求，定期对消防设施进行检查、测试和维护，做好维保记录。及时处理消防系统故障，确保火灾发生时消防设施能够正常发挥作用。组织开展消防知识培训和灭火演练，提高业主的消防安全意识。3.给排水维保组负责给排水系统的日常巡检、保养和维修工作，确保给排水系统畅通。定期对水泵、水箱、管道等设施进行检查和维护，做好维保记录。及时处理给排水系统故障，如漏水、堵塞等问题，保障业主正常用水。配合相关部门进行水质检测和水资源管理工作。4.供电维保组负责供电系统的日常巡检、保养和维修工作，确保供电安全可靠。定期对变压器、配电柜、线路等设施进行检查和维护，做好维保记录。及时处理供电系统故障，如停电、短路等问题，保障业主正常用电。配合相关部门进行电力设施的安全检查和年检工作。5.弱电维保组负责弱电系统的日常巡检、保养和维修工作，确保弱电系统正常运行。定期对监控系统、门禁系统、对讲系统等设施进行检查和维护，做好维保记录。及时处理弱电系统故障，保障小区的安全防范和通信畅通。配合相关部门进行弱电系统的升级改造和技术更新工作。6.空调维保组负责空调系统的日常巡检、保养和维修工作，确保空调系统正常运行。定期对空调机组、管道、阀门等设施进行检查和维护，做好维保记录。及时处理空调系统故障，如制冷制热效果不佳、漏水等问题，为业主提供舒适的环境。配合相关部门进行空调系统的节能改造和优化工作。三、维保计划与预算（一）维保计划制定1.物业管理中心应根据物业设施设备的使用年限、运行状况、维修历史等因素，每年年底制定下一年度的物业维保年度计划。2.年度计划应包括设施设备的名称、型号、规格、维保内容、维保周期、维保责任人等详细信息。3.各专业维保团队应根据年度计划，每月制定月度维保计划，并报物业管理中心审核备案。月度计划应明确具体的维保工作任务、时间安排和人员分工。（二）维保预算编制1.根据维保计划，物业管理中心应编制物业维保年度预算。预算应包括人工费用、材料费用、设备配件费用、外包费用等各项开支。2.人工费用应根据维保人员的工资、奖金、福利等实际支出进行核算。3.材料费用和设备配件费用应根据设施设备的维保内容和实际消耗情况进行估算。4.外包费用应根据与外包单位签订的合同金额进行计算。5.物业维保年度预算应报公司财务部门审核，并经公司管理层批准后执行。（三）维保计划调整1.在维保计划执行过程中，如因设施设备故障、改造升级、业主需求变化等原因，需要对维保计划进行调整的，应由相关部门提出书面申请，报物业管理中心审核。2.物业管理中心应根据实际情况，对维保计划进行合理调整，并及时通知各专业维保团队和相关部门。3.维保计划调整后，应相应调整维保预算，并报公司财务部门备案。四、维保工作流程（一）巡检流程1.各专业维保团队应按照规定的巡检周期和路线，对设施设备进行日常巡检。2.巡检人员应携带巡检工具和记录表格，对设施设备的运行状况、外观、连接部位等进行仔细检查。3.巡检过程中如发现问题，应及时记录，并根据问题的严重程度采取相应的措施。对于一般性问题，可当场进行处理；对于较为严重的问题，应及时报告上级领导，并安排维修人员进行维修。4.巡检人员应将巡检结果填写在巡检记录表格中，并签字确认。巡检记录应妥善保存，以备查阅。（二）保养流程1.根据维保计划，各专业维保团队应定期对设施设备进行保养工作。2.保养工作应按照设施设备的保养操作规程进行，确保保养质量。3.保养内容包括清洁、润滑、紧固、调整、防腐等工作。4.保养人员应在保养工作完成后，填写保养记录表格，并签字确认。保养记录应包括保养时间、保养内容、保养人员等信息。（三）维修流程1.设施设备出现故障后，使用部门或业主应及时向物业管理中心报修。2.物业管理中心接到报修后，应立即通知相关专业维保团队，并填写维修工单。3.维修人员接到维修工单后，应及时到达现场进行故障诊断和维修。4.维修人员应根据故障情况，制定维修方案，并按照维修方案进行维修。维修过程中如需更换设备配件，应使用符合质量标准的配件。5.维修工作完成后，维修人员应进行试运转，确保设施设备恢复正常运行。6.维修人员应填写维修记录表格，详细记录维修时间、维修内容、维修人员、更换的设备配件等信息，并请使用部门或业主签字确认。7.物业管理中心应定期对维修工作进行统计分析，总结维修经验，采取有效措施，降低设施设备故障率。五、维保质量控制（一）质量标准制定1.物业管理中心应根据相关法律法规和行业标准，结合物业设施设备的实际情况，制定详细的维保质量标准。2.维保质量标准应包括设施设备的运行参数、性能指标、外观要求、安全要求等方面的内容。3.各专业维保团队应严格按照维保质量标准进行维保工作，确保维保质量符合要求。（二）质量检验与验收1.物业管理中心应定期对维保工作质量进行检验和验收。检验和验收工作可采用巡检、抽检、专项检查等方式进行。2.检验和验收人员应按照维保质量标准，对设施设备的维保情况进行仔细检查，确保维保质量符合要求。3.对于检验和验收中发现的问题，物业管理中心应及时通知相关专业维保团队进行整改，直至达到质量标准要求。4.维保工作完成后，应按照规定的程序进行验收，并填写验收记录表格。验收记录应包括验收时间、验收人员、验收内容、验收结果等信息。（三）质量问题处理1.如发现维保工作质量不符合要求，物业管理中心应及时下达整改通知，要求相关专业维保团队限期整改。2.整改完成后，相关专业维保团队应提交整改报告，经物业管理中心审核通过后，方可视为整改完成。3.对于因维保质量问题导致的设施设备故障或安全事故，应按照公司相关规定追究责任部门和人员的责任。六、维保费用管理（一）费用核算1.物业管理中心应按照财务制度的要求，对物业维保费用进行单独核算。2.维保费用应按照实际发生的项目进行明细核算，包括人工费用、材料费用、设备配件费用、外包费用等。3.每月末，物业管理中心应编制物业维保费用月度报表，详细反映当月维保费用的支出情况。（二）费用报销1.维保人员在进行维保工作过程中发生的费用，应按照公司的费用报销制度进行报销。2.报销时应提供合法有效的发票、维修工单、验收记录等相关凭证，并经部门负责人审核签字后，报财务部门审批。3.财务部门应严格按照公司的费用报销制度进行审核，对不符合规定的费用不予报销。（三）费用控制1.物业管理中心应加强对物业维保费用的控制，严格按照维保预算进行支出。2.如因特殊情况需要超预算支出的，应提前报公司管理层批准，并说明原因。3.定期对物业维保费用进行分析，找出费用控制的薄弱环节，采取有效措施，降低维保成本。七、应急维修管理（一）应急维修预案制定1.物业管理中心应制定物业应急维修预案，明确应急维修的流程、责任分工、应急物资储备等内容。2.应急维修预案应根据物业设施设备的特点和可能出现的紧急情况进行制定，确保在紧急情况下能够迅速、有效地进行维修处理。3.应急维修预案应定期进行演练和修订，确保其有效性和可操作性。（二）应急维修响应1.设施设备出现紧急故障后，使用部门或业主应立即向物业管理中心报告。2.物业管理中心接到报告后，应立即启动应急维修预案，通知相关专业维保团队和应急维修人员赶赴现场。3.应急维修人员应在规定的时间内到达现场，进行紧急抢修，确保设施设备尽快恢复正常运行。（三）应急维修物资管理1.物业管理中心应建立应急维修物资储备库，储备必要的应急维修物资和设备配件。2.应急维修物资应定期进行检查和更新，确保其性能完好、数量充足。3.应急维修物资的领用和使用应按照规定的程序进行登记和记录，确保物资的合理使用。八、维保档案管理（一）档案内容1.物业维保档案应包括设施设备的基本资料、维保计划、维保记录、维修记录、验收记录、应急维修记录、设备配件清单等内容。2.设施设备的基本资料应包括设备的名称、型号、规格、购置时间、安装位置、技术参数等信息。3.维保计划应包括年度计划、月度计划等内容。4.维保记录应包括巡检记录、保养记录等内容。5.维修记录应包括维修工单、维修报告等内容。6.验收记录应包括验收报告、验收记录表格等内容。7.应急维修记录应包括应急维修报告、应急维修记录表格等内容。8.设备配件清单应包括设备配件的名称、型号、规格、数量、购置时间等信息。（二）档案建立与保管1.物业管理中心应指定专人负责物业维保档案的建立和保管工作。2.维保档案应按照设施设备的类别和时间顺序进行分类整理，建立电子档案和纸质档案。3.纸质档案应存放在专门的档案柜中，妥善保管，防止损坏、丢失。4.电子档案应定期进行备份，确保数据的安全性和完整性。（三）档案查阅与使用1.物业维保档案仅供公司内部相关人员查阅和使用。查阅档案时，应填写查阅申请表，经部门负责人批准后，方可查阅。2.查阅人员应爱护档案，不得在档案上涂改、标记、损