安全三方管理协议书

安全三方管理协议书1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发集团有限公司，

地址：中国北京市朝阳区建国路88号XX大厦18层，

法定代表人/负责人：张明，

联系方式

甲方系一家依法设立并有效存续的有限责任公司，主要从事商业地产开发、租赁及物业管理业务。基于甲方在XX市XX商业综合体的开发与运营需求，甲方拟与乙方就XX商业综合体的部分商铺租赁及相关管理事宜达成合作。甲方作为委托方，委托乙方提供专业的租赁管理服务，以确保商铺租赁活动的顺利进行，并维护甲方的合法权益。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX商业管理服务有限公司，

地址：中国上海市浦东新区陆家嘴环路100号XX金融中心25层，

法定代表人/负责人：李强，

联系方式

乙方系一家依法设立并有效存续的专业商业管理服务机构，拥有丰富的租赁管理经验及专业的服务团队。乙方在商业地产租赁、物业管理及市场运营方面具备显著优势，曾为多家知名企业提供服务。基于乙方的专业能力及市场声誉，甲方选择乙方作为合作方，共同推进XX商业综合体的商铺租赁及后续管理事务。乙方作为服务提供方，将根据本协议约定，为甲方提供全面的租赁管理服务，包括但不限于市场推广、客户筛选、租赁谈判、合同签订及日常运营维护等。

双方基于平等、自愿、公平的原则，结合各自的专业优势及市场资源，经友好协商，就XX商业综合体的商铺租赁管理事宜达成一致，特订立本协议。本协议的签订及履行，旨在明确双方的权利与义务，确保商铺租赁活动的规范化、高效化，并促进XX商业综合体的长期稳定运营。协议的背景前提为甲方拥有合法的XX商业综合体开发经营权，且该综合体部分商铺已具备租赁条件；乙方具备相应的服务资质及专业能力，能够满足甲方的租赁管理需求。双方均确认对本协议的条款内容及合作目的充分理解并同意遵守。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的在于明确甲方委托乙方对XX商业综合体的指定商铺进行租赁管理，以提升商铺出租率、优化租户结构并保障租赁收益，同时降低甲方在租赁管理方面的运营成本和管理风险。具体范围包括但不限于：

1.乙方负责指定商铺的市场调研与租赁策略制定，包括租金水平建议、租赁期限设定及租户类型规划；

2.乙方负责商铺的租赁广告发布、潜在租户的筛选与初步接洽；

3.乙方负责租赁谈判，协助甲方与租户签订租赁合同，并办理相关合同备案手续；

4.乙方负责租赁期间的日常运营管理，包括租户关系维护、物业费催缴、租赁保证金管理及租赁合同续签或终止事宜的执行；

5.乙方负责收集市场动态及租户反馈，定期向甲方汇报租赁管理情况及优化建议。双方同意，本协议项下的合作范围以本协议附件一《租赁商铺清单》所列具体商铺为准，且乙方提供的租赁管理服务应严格遵循甲方制定的商业运营标准及管理制度。

第二条定义

1.**“商业综合体”**指由甲方开发或拥有的集零售、餐饮、娱乐、办公等功能于一体的综合性商业项目，具体地址为XX市XX区XX路XX号；

2.**“指定商铺”**指商业综合体内根据附件一列明的具体位置及面积范围的商铺；

3.**“租赁管理服务”**包括但不限于市场推广、客户开发、合同谈判、租赁签约及租赁期内日常运营维护等全部或部分服务事项；

4.**“租赁保证金”**指租户为履行租赁合同而向甲方支付的资金，用于担保合同义务的履行；

5.**“运营报告”**指乙方定期向甲方提交的包含租赁数据、市场分析及管理建议的书面或电子文档；

6.**“不可抗力”**指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如地震、战争等。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力与义务：

(1)甲方有权对乙方的租赁管理服务进行监督，并要求乙方按照本协议约定及商业运营标准提供服务；甲方有权随时审查乙方的服务流程、客户资料及财务记录，乙方应予以配合；

(2)甲方有权根据市场变化调整租赁策略及租金标准，并要求乙方执行调整方案；甲方应向乙方提供必要的商业运营数据及政策支持，以供乙方制定租赁方案参考；

(3)甲方负责审核并最终签署所有租赁合同，乙方无权擅自变更合同条款；甲方应按时向乙方支付约定的服务费，支付时间及方式以本协议第五条约定为准；

(4)甲方应保证其作为商铺出租主体的合法资质，并配合乙方完成租赁合同的登记备案；如因甲方原因导致租赁合同无效，相关责任由甲方承担；

(5)甲方有权要求乙方定期提交运营报告，并基于报告内容对租赁管理方案进行优化；甲方应就乙方的合理建议给予反馈，以促进合作效率的提升。

2.乙方的权力与义务：

(1)乙方有权根据本协议约定收取服务费，并要求甲方按时足额支付；乙方有权拒绝执行超出本协议范围的额外服务请求，除非双方另行协商并书面确认；

(2)乙方应组建专业的租赁管理团队，配备至少一名注册物业管理师全程负责本协议项下事务，确保服务符合行业规范及甲方要求；乙方应建立完善的客户信息管理系统，保障租户信息的保密性；

(3)乙方负责制定租赁方案前，应进行充分的市场调研，包括竞品分析、租金水平测算及潜在租户需求调研，并向甲方提交书面方案供审批；

(4)乙方有权代表甲方与潜在租户进行租赁谈判，但重大合同条款的变更需经甲方书面同意；乙方应妥善保管租赁保证金，并在合同终止后依法或依约予以退还；

(5)乙方应建立风险预警机制，对租赁过程中的异常情况（如租户拖欠租金、物业纠纷等）及时向甲方汇报，并协助制定解决方案；乙方有权要求甲方提供必要的资金支持或政策授权，以应对突发运营需求；

(6)乙方应确保所有租赁管理活动符合法律法规及商业道德，如因乙方过错导致甲方利益受损，乙方应承担赔偿责任；乙方应定期员工培训，提升服务专业能力，并接受甲方的不定期考核；

(7)乙方应建立客户投诉处理流程，对租户的合理诉求应在48小时内响应，并积极协调解决；如遇重大运营问题，乙方应启动应急预案，并每日向甲方汇报进展。双方确认，本条关于乙方义务的约定构成其核心责任，乙方应尽到善良管理人的注意义务，以维护甲方的最大利益。

第四条价格与支付条件

1.服务费计算：乙方提供本协议约定的租赁管理服务，服务费按指定商铺的租赁收入的一定比例计算，具体费率及计算方式如下：

（1）基础服务费：甲方按每间指定商铺年度租赁收入（扣除物业管理费、水电费等运营成本后的净租金）的X%向乙方支付基础服务费；

（2）超额奖励：当某间商铺的年度租赁收入超过约定基准Y元时，超出部分按Z%额外支付奖励服务费；

（3）空置期补偿：若指定商铺在本协议有效期内连续空置超过3个月，甲方应向乙方支付相当于该商铺一个月基础服务费的补偿金，直至商铺重新出租。

2.支付时间与方式：

（1）服务费按月结算，甲方应在每月10日前根据乙方提交的上月租赁收入报表及服务费明细，通过银行转账方式支付至乙方指定账户；

（2）乙方应向甲方提供合规的税务发票，甲方在收到发票后5个工作日内完成支付；若乙方延迟提交发票超过10日，甲方有权暂缓支付相应款项，直至发票提供完毕；

（3）首期服务费于本协议生效次月起计算，每月支付上一个月的服务费，首期支付周期不足一个月的，按实际天数比例支付。

3.账户信息：甲方应将服务费支付至乙方以下账户：

开户行：XX银行XX支行

账户名称：XX商业管理服务有限公司

账号：622202******8800

4.费用承担：本协议项下的所有税费由乙方承担，甲方无需另行支付任何与乙方服务相关的税费。

第五条履行期限

1.本协议有效期为三年，自双方签字盖章之日起生效，至202X年X月X日止；

2.协议期满前三个月，如双方无书面异议，本协议自动续展三年，续展次数不限；

3.关键时间节点：

（1）租赁合同签订：乙方应在签订租赁合同后5个工作日内将合同文本提交甲方备案；

（2）运营报告提交：乙方应每月10日前提交上月运营报告，季度末提交综合性市场分析报告；

（3）空置期应对：若指定商铺空置超过2周，乙方应立即启动应急招商方案，并每3日向甲方汇报进展；空置超过1个月，双方应共同召开专题会议讨论解决方案；

（4）服务考核：甲方每年至少进行一次乙方服务质量的现场考核，考核结果作为续约决策的参考依据。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

（1）未按时支付服务费：每逾期一日，甲方应按逾期金额的万分之五向乙方支付违约金，逾期超过30日，乙方有权解除协议并要求甲方支付相当于6个月服务费总额的违约金；

（2）无正当理由拒绝乙方合理租赁方案：导致租赁机会丧失的，甲方应赔偿乙方实际损失，包括但不限于潜在租金收入损失及乙方为该租赁投入的直接成本；

（3）提供虚假商铺信息：如因甲方提供的商铺权属证明、租赁条件等关键信息虚假导致乙方合同无效或产生纠纷，甲方应承担全部法律责任及乙方因此遭受的经济损失。

2.乙方违约责任：

（1）服务能力未达标：若连续两个季度乙方服务考核不合格（考核标准见附件二），甲方有权单方面降低服务费比例或解除协议，并要求乙方退还已支付但未提供相应服务的费用；

（2）泄露商业秘密：乙方及其员工若泄露甲方或租户的商业秘密，应向泄露方支付50万元违约金，并承担由此引发的全部赔偿责任；构成犯罪的，移交司法机关处理；

（3）擅自变更租赁合同：乙方若未经甲方书面授权擅自修改租赁合同条款，导致合同无效或甲方权益受损，乙方应赔偿甲方相当于该合同租金总额30%的违约金，并承担全部修复责任；

（4）空置期管理失职：指定商铺因乙方招商不力连续空置超过6个月，甲方有权解除协议，并要求乙方退还已支付的服务费，同时乙方应赔偿甲方相当于该商铺两年平均租金的损失补偿；

（5）违反费用申报义务：乙方提交的服务费计算报表存在重大虚假或遗漏，经甲方指出后未及时纠正的，甲方有权暂停支付当期及后续所有服务费，直至乙方完成整改并提供真实凭证。双方确认，违约金的约定旨在弥补守约方损失，违约方还应承担全部实际损失赔偿责任，包括但不限于诉讼费、律师费等维权成本。任何一方违约导致协议解除的，违约方应完成交接工作，确保租赁管理事务平稳过渡，否则应承担进一步违约责任。

第七条不可抗力

1.不可抗力定义：本协议所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、洪水、战争、动乱、政府行为（如法律法规变更）、火灾、爆炸、疫情及其管控措施、网络攻击或系统瘫痪等导致服务无法正常履行的情形。

2.不可抗力通知：发生不可抗力事件的一方应在事件发生后48小时内书面通知对方，并提供相关证明材料（如政府公告、事故报告等）。双方应根据不可抗力的影响程度协商是否暂停、部分履行或终止协议。

3.责任免除：因不可抗力导致本协议无法履行的，受影响方不承担违约责任，但应采取合理措施减少损失，并在不可抗力消除后立即恢复履行。若不可抗力持续超过30日，双方均有权单方面解除协议，已产生的服务费按实际履行比例结算，多退少补。

4.不可抗力免责范围：因不可抗力导致的租赁收入减少、客户投诉增加、服务延误等后果，双方互不承担责任，但乙方应在不可抗力消除后加速完成遗留工作。双方同意，不可抗力条款不适用于因一方故意或重大过失造成的损失。

5.争议排除：本协议约定的不可抗力免责条款不影响守约方的其他权利主张，非不可抗力原因导致的违约仍需承担相应责任。

第八条争议解决

1.争议解决原则：双方应本着友好协商的原则解决本协议项下的任何争议，协商不成的，选择以下第（1）种方式解决。

2.协商与调解：争议发生后，双方应在XX市指定地点（如XX商业中心会议室）进行书面或口头协商，协商未果的可邀请双方认可的第三方机构进行调解。调解达成一致的，应签署调解协议书并作为本协议的补充附件。

3.仲裁解决：若协商或调解无法解决争议，任何一方均有权将争议提交中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC），按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为甲方所在地，仲裁语言为中文。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力，仲裁费用由败诉方承担。

4.诉讼选择：除仲裁外，任何一方均不得向XX市XX区人民法院提起诉讼，该法院对本案的管辖权异议不予受理。若一方违反此约定提起诉讼，对方有权申请法院驳回起诉或不予执行，并要求支付对方因此产生的合理维权费用。

5.争议专属：本协议项下的争议解决适用中华人民共和国法律，且争议解决过程不影响协议其他条款的继续履行。双方同意，仲裁或诉讼期间，非争议事项仍应按协议约定推进。任何一方变更联系方式或地址的，应提前30日书面通知对方，否则因通知不到产生的后果由变更方承担。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、文件等均应以书面形式，通过专人递送、挂号信、传真或双方确认的电子邮箱发送至本协议首部列明的地址或联系方式。任何一方变更联系方式，应提前30日书面通知对方，否则按原方式发送视为有效送达。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方书面签署补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。任何口头约定或非正式变更均不产生法律约束力。

3.保密义务：双方应对本协议内容及合作过程中获悉的对方商业秘密（包括但不限于租赁数据、客户信息、定价策略等）承担保密责任，非经对方书面同意，不得向任何第三方披露。保密期限为本协议有效期内及终止后三年，但基于法律法规或监管要求必须披露的除外。

4.法律适用与