2025年珠海房地产市场年度总结报告

汇报人:XXXX2026年01月11日2025年珠海房地产市场年度总结报告CONTENTS目录01

市场整体运行概况02

房企竞争格局分析03

项目销售业绩排行04

政策环境与市场影响CONTENTS目录05

房价走势与区域分化06

产业与人口支撑分析07

市场风险与抗风险能力08

未来市场展望与趋势预测市场整体运行概况01年度成交规模与趋势

全年成交总量同比下滑2025年珠海商品住宅共成交15802套，成交面积171万㎡，市场整体成交平淡，同比有所下滑。

季度成交呈现波动态势一、二季度延续去年成交水平，三季度市场成交逐渐走弱，四季度成交较三季度有所回升。

市场仍处筑底阶段当前珠海市场整体仍处在筑底阶段，市场观望情绪较浓，未来市场回稳仍需宏观经济的改善及市场信心的实质性恢复。供应端缩量特征分析

商品住宅供应持续缩减2025年，珠海市商品住宅供应持续缩量，市场整体呈现供应减少的态势，全年成交商品住宅15802套，成交面积171万㎡，同比有所下滑。

土地市场供需低迷2025年一季度珠海土地供需持续低迷，共成交9宗用地，成交建筑面积约46.98万㎡，同比下降34.29%，其中工业用地占比近七成，商住用地占比约三成，住宅用地出让减少。价格走势与市场观望情绪

整体房价：微降趋稳，结构性分化2025年珠海整体房价呈现“整体稳、局部活”的格局。10月新房均价25479元/平，环比微降0.60%；二手房均价16600元/平，环比下跌0.85%。但核心区域逆势上涨，如香洲区新房均价35164元/平，环比上涨0.50%。

市场观望情绪浓厚，需求释放待催化当前珠海市场整体仍处在筑底阶段，市场观望情绪较浓。尽管政策利好不断，但“珠海房价还会跌吗”等疑问仍引发广泛讨论，购房者心态谨慎，未来市场回稳仍需宏观经济改善及市场信心的实质性恢复。

政策托底效应显现，抑制大幅下跌空间2025年珠海楼市宽松政策力度刷新历史，包括全面放开限购、首套房首付15%、房贷利率降至3.0%历史低位等，有效降低购房门槛和成本，9月商品房成交环比上涨15.9%，显示政策托底已封杀大幅下跌空间。房企竞争格局分析02销售金额TOP10房企表现01整体销售规模与市场集中度2025年1-12月珠海房企销售金额榜单前10房企总销售额为290.7亿元，TOP10房企销售额占全市61.3%。TOP10销售额门槛值为7.5亿元，同比去年减少0.8亿元。02企业性质占比情况2025年1-12月珠海销售金额TOP10房企中，国企销售金额占比74.0%、央企占比12.4%、民企占比13.7%。03头部房企表现华发股份凭借多个热销项目夺得1-12月珠海销售金额榜单冠军，销售金额为179.2亿元；珠海正方以21.6亿元位居第二，中海地产以17.9亿元位居第三。04三大阵营划分及占比按企业销售额分三大阵营，第一阵营（100亿元以上）1家，销售金额179.2亿元，占TOP10销售额61.6%；第二阵营（10-100亿）5家，合计77.6亿元，占26.7%；第三阵营（10亿以下）4家，合计33.9亿元，占11.7%。销售面积TOP10房企表现

TOP10房企销售面积规模与占比2025年1-12月珠海房企销售面积榜单前10房企总销售面积为128.3万㎡，占全市56.5%，市场集中度较高。

TOP10销售面积门槛值变化TOP10销售面积门槛值为4.0万㎡，同比去年增加0.4万㎡，显示入围头部行列的销售面积要求有所提升。

头部房企销售面积排名华发股份凭借70.2万㎡的销售面积夺得冠军；珠光集团公司及珠海正方分别以8.5万㎡、8.2万㎡位居第二、三名。企业性质占比与阵营划分

企业性质销售金额占比2025年1-12月珠海房企销售金额中，国企占比74.0%，央企占比12.4%，民企占比13.7%。

三大销售阵营划分按企业销售额分为三大阵营：第一阵营（100亿元以上）1家，销售金额179.2亿元，占TOP10销售额61.6%；第二阵营（10-100亿）5家，合计77.6亿元，占比26.7%；第三阵营（10亿以下）4家，合计33.9亿元，占比11.7%。

头部房企市场表现华发股份凭借多个热销项目，夺得2025年1-12月珠海销售金额（179.2亿元）及面积（70.2万㎡）榜单双冠军。头部房企核心项目解析华发股份：多盘发力，双榜夺冠华发股份凭借华玺花园（销售金额31.9亿元、面积9.6万㎡）、华发悦澳湾花园（24.1亿元）、华发城建国际海岸花园（20.6亿元、面积8.1万㎡）等项目，夺得2025年1-12月珠海销售金额（179.2亿元）及面积（70.2万㎡）双冠军。珠海正方：销售金额榜第二珠海正方以21.6亿元的销售金额位居2025年1-12月珠海房企销售金额榜单第二，同时以8.2万㎡的销售面积位居销售面积榜第三。中海地产与珠光集团：分居榜单前列中海地产以17.9亿元位居2025年1-12月珠海房企销售金额榜单第三；珠光集团公司以8.5万㎡的销售面积位居销售面积榜第二。华发珠海湾：销售面积榜第三华发珠海湾以7.6万㎡的成交面积位居2025年1-12月珠海房地产项目销售面积榜单第三。项目销售业绩排行03销售金额TOP10项目榜单

榜单门槛值与同比变化2025年1-12月珠海房地产项目销售金额前10门槛值为8.7亿元，同比去年下降0.1亿元。

前三名项目及销售业绩香洲区华玺花园以31.9亿元位居榜首；横琴新区华发悦澳湾花园以24.1亿元位居第二；香洲区华发城建国际海岸花园以20.6亿元位居第三。

头部项目区域分布特征前三名项目中，香洲区占据两席（华玺花园、华发城建国际海岸花园），横琴新区占据一席（华发悦澳湾花园），核心区域项目表现突出。销售面积TOP10项目榜单

销售面积TOP10项目总规模2025年1-12月珠海房地产项目销售面积前10总销售面积未明确提及，但TOP10销售面积门槛值为3.9万㎡，同比去年提升0.3万㎡。

销售面积冠军项目香洲区华玺花园以9.6万㎡的销售面积位居榜首。

销售面积亚军项目同位于香洲区的华发城建国际海岸花园以8.1万㎡销售面积紧随其后，位居第二。

销售面积季军项目华发珠海湾以7.6万㎡的成交面积位居第三。热销项目区域分布特征

01香洲区：核心区域持续领跑香洲区为热销项目主要集中地，华玺花园以31.9亿元销售额和9.6万㎡销售面积位居双榜首，华发城建国际海岸花园亦以20.6亿元销售额和8.1万㎡销售面积位列前茅，体现核心区域资源优势显著。

02横琴新区：政策高地价值凸显横琴新区的华发悦澳湾花园表现突出，以24.1亿元的销售金额位居项目销售金额榜单第二，作为粤澳深度合作区，其政策红利吸引了大量投资与自住需求。

03区域分化明显，核心与新兴板块受青睐热销项目主要集中在香洲、横琴等核心区域及唐家湾等新兴板块，而金湾、斗门等刚需区域虽有项目上榜，但整体占比相对较低，显示市场对配套成熟、政策利好区域的偏好。政策环境与市场影响04购房资格政策调整

全面取消限购限制2025年珠海全面放开限购，外地人买房无需户口和社保，实现"零门槛入场"，打破了此前的购房资格限制，为市场注入新鲜需求。

落户政策与购房挂钩金湾区买房可直接落户；香洲区、斗门区满足"男性55岁以内、女性48岁以内+全日制大学学历或高级技能证书"条件，购房后即可办理落户，增强了政策吸引力。正文金融支持政策解析购房信贷成本显著降低2025年珠海首套房首付比例低至15%，首套与二套房贷利率均降至3.0%的历史低位，双缴存职工公积金贷款额度提至130万，有效减轻购房者资金压力。购房补贴政策持续发力实施“以旧换新”补贴政策，符合条件的购房者可获得网签价1%的补贴，单套最高3万元，直接降低购房支出，刺激改善型需求释放。信贷政策门槛全面放宽全面取消外地购房者社保缴纳年限限制，实现“零门槛入场”，同时优化贷款审批流程，降低了购房资格门槛，扩大了潜在购房群体范围。以旧换新与补贴政策效果

以旧换新补贴政策内容2025年珠海推出“以旧换新”补贴政策，符合条件的购房者可获得网签价1%的补贴，单套最高3万元，旨在降低购房成本，刺激改善型需求释放。

政策对市场成交的提振作用以旧换新等政策组合拳效果显著，2025年9月珠海商品房成交面积达11.6万㎡，环比上升15.9%，显示政策有效激活了部分市场需求，推动成交量阶段性回升。

政策在房企去化中的应用珠海头部房企积极响应政策，借助“以旧换新”模式加速去化，结合科技住宅、智慧社区等产品升级策略，增强房源吸引力，以应对库存压力和市场竞争。房价走势与区域分化05新房与二手房价格对比新房均价表现2025年10月珠海新房均价25479元/平，环比微降0.60%；其中香洲区新房均价35164元/平，逆势上涨0.50%。二手房均价表现2025年10月珠海二手房均价16600元/平，环比下跌0.85%；金湾二手房均价9036元/平、环比跌1.33%，斗门二手房7651元/平，仍处低位。核心区域价格差异香洲区作为核心区，新房均价35164元/平且环比上涨0.50%，二手房跌幅控制在0.82%的窄幅区间，优质资源支撑房价抗跌性。价格倒挂现象部分区域二手房价格与新房形成倒挂，如金湾、斗门等新兴板块，开发商推出“单价1万/㎡起”的新房促销，挤压二手房市场，部分远郊两房二手房单价甚至跌破1万元/㎡。核心区域市场表现香洲区：房价逆势上涨，优质项目领跑香洲区作为核心城区，2025年10月新房均价35164元/平，环比上涨0.50%。华玺花园以31.9亿元销售额和9.6万㎡销售面积，位居珠海房地产项目销售金额及面积榜单双榜首；华发城建国际海岸花园以20.6亿元销售额和8.1万㎡销售面积紧随其后。横琴新区：政策高地，豪宅市场活跃横琴新区凭借政策优势，吸引大量港澳及内地投资。华发悦澳湾花园以24.1亿元的销售金额位居珠海项目销售金额榜单第二。2025年一季度横琴豪宅成交同比暴涨65%，区域内商办物业交投活跃，第二季度商办网签成交775套，环比大增逾308%，占横琴总体网签的64%。唐家湾高新区：产业人才支撑，刚需改善并存唐家湾高新区聚集格力、金山等科技龙头及人工智能、低空经济等新产业，人才总量超90万，科技人才购房占比超六成。区域新房均价曾从2万6-3万元/平调整至1万6元/平，成为年轻购房者热门选择，同时凭借深珠通道规划等利好，未来价值预期提升。新兴板块与远郊区域差异

新兴板块：唐家科技新城的价值潜力唐家在科技新城规划推动下，2025年房价回升至2.4万元/㎡左右，但配套设施逐步完善中，短期内房价价值释放受限。

新兴板块：湖心新城的刚需“抄底”热点湖心新城房价回调至1万元/㎡区间，凭借较低价格吸引众多刚需购房者，成为2025年珠海楼市“抄底”热点区域。

远郊区域：斗门、金湾部分地区的刚需价格带斗门、金湾部分远郊区域，房价主要以刚需价格带为主，单价在6500-1.45万元/㎡之间，配套不足导致二手房成交周期较长，市场活跃度相对较低。产业与人口支撑分析06常住人口增长与结构特征常住人口总量稳步增长珠海常住人口持续流入，2023年已达249.41万人，五年净增近29万人，人口规模的扩大为房地产市场提供了潜在需求支撑。青壮年人才占比持续提升人口结构呈现年轻化趋势，青壮年人才占比不断提高，这部分人群是购房的核心群体，尤其对刚需及改善型住房需求旺盛。科技人才集聚效应显著唐家湾高新区等产业高地吸引了大量科技人才，人才总量已超90万人，其中科技人才购房占比超六成，推动了区域住房需求的结构性增长。重点产业人才导入情况科技产业人才聚集效应显著

唐家湾高新区聚集了格力、金山等科技龙头，人工智能、低空经济等新产业扎堆入驻，人才总量已超90万人，科技人才购房占比超六成。高端服务业人才加速流入

横琴粤澳深度合作区以“总部+基地”模式布局，吸引大量金融、集成电路企业，2025年一季度豪宅成交同比暴涨65%，反映高端人才居住需求增长。常住人口持续增长支撑人才基础

珠海常住人口五年净增近29万人，2023年已达249.41万人，青壮年人才占比持续提升，为房地产市场提供坚实的需求支撑。产业发展对住房需求的拉动产业升级吸引人才流入，夯实购房基础珠海常住人口五年净增近29万人，2023年达249.41万人，青壮年人才占比持续提升。唐家湾高新区聚集格力、金山等科技龙头及人工智能、低空经济等新产业，人才总量超90万人，科技人才购房占比超六成，形成坚实住房需求。重点产业区域住房需求特征显著横琴粤澳深度合作区以“总部+基地”模式吸引金融、集成电路企业，2025年一季度豪宅成交同比暴涨65%，虽供应量少但需求强劲；唐家湾高新区在科技新城规划推动下，房价回升至2.4万元/㎡左右，年轻购房者占比高，带动品质住宅需求。产业人口结构影响住房产品偏好新兴产业吸引的大量年轻人才和刚需群体，推动了中小户型、高性价比住宅需求。如湖心新城房价回调至1万元/㎡区间，吸引众多刚需购房者；而核心区域改善型需求受高端产业人才支撑，华发香山湖畔等项目成为改善型购房者热门选择。市场风险与抗风险能力07库存压力与去化周期

新房库存总量与去化周期截至2025年6月底，珠海住宅库存约为325万㎡（31284套），按照最近六个月的去化速度计算，去化周期达21个月。

二手房市场库存情况2025年4月，珠海二手房挂牌量环比增长4.91%，部分远郊区域两房单价甚至跌破1万元/㎡，面临一定去化压力。

区域库存分化显著斗门区库存压力最大，去化周期超过20个月；核心区域如香洲、横琴因资源稀缺性，库存压力相对较小，但高总价也限制了流动性。

房企与政府去化策略头部房企推出“以旧换新”模式，政府启动存量房收储计划，将部分土地转为保障房，并缩减新增供地，以期通过供需调节稳定市场。国企主导市场的稳定性作用国企销售额占比显著领先2025年1-12月珠海房企销售金额榜单中，国企销售金额占比达74.0%，显著高于央企（12.4%）和民企（13.7%），成为市场主导力量。头部国企拉动整体销售华发股份凭借多个热销项目，以179.2亿元销售金额和70.2万㎡销售面积夺得双冠军，占TOP10房企销售额的61.6%，有力支撑市场。降低市场波动风险国企稳健运营避免因企业暴雷引发房价跳水风险，2025年前三季度珠海国企销售额占比达75.5%，增强了市场抗风险能力。优化存量稳定市场政府通过国企如安居集团加大存量房收购力度，缓解开发商去化压力，减少流通房源，间接稳定房价，推动市场高质量发展。存量房收储与市场调节措施

政府主导存量房收购珠海政府积极干预市场，启动存量房收储计划，通过安居集团加大存量房收购力度，既缓解了开发商的去化压力，也减少了流通房源，间接稳定了房价。

土地用途转换与供给优化政府通过将部分土地转为保障房，并缩减新增供地，以期通过供需调节来稳定市场，优化住房供给结构，满足不同层次的住房需求。

房企“以旧换新”去化策略珠海头部房企纷纷推出“以旧换新”模式，借助科技住宅和智慧社区的提升来增强产品吸引力，刺激改善型需求释放，加速存量房源流转。未来市场展望与趋势预测08政策走向预判

需求端支持力度有望延续2025年珠海已实施全面放开限购、降低首付比例至15%、房贷利率降至3.0%历史低位、提高公积金贷款额度至130万及“以旧换新”补贴等政策。预计未来仍将维持或优化需求端刺激政策，以持续释放合理住房需求，巩固市场回暖态势。

房企融资支持或进一步加强政府工作报告提出“稳住楼市”“建设好房子”，预计未来珠海可能