2025年房地产营销法律文书应用考核试卷及答案

2025年房地产营销法律文书应用考核试卷及答案一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》，出卖人未取得商品房预售许可证明即与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为（）。A.有效合同B.可撤销合同C.无效合同D.效力待定合同答案：C2.甲开发商在2025年3月取得《商品房预售许可证》，许可证载明预售面积为30,000㎡，实际对外认购面积已达32,000㎡，则就超出的2,000㎡所签订的认购书效力为（）。A.有效B.无效C.可撤销D.效力待定答案：B3.依据《民法典》第597条，商品房买卖合同中约定“买方逾期付款超过30日，卖方有权解除合同并没收全部定金”，该条款在法律上属于（）。A.违约金条款B.解约定金条款C.赔偿损失条款D.惩罚性赔偿条款答案：B4.2025年4月，乙公司在其公众号发布“地铁口零距离，步行5分钟即达”的广告，后经实测步行距离为1,200米，耗时约14分钟。该广告被市场监管部门认定为（）。A.真实广告B.轻微夸张C.虚假广告D.合法艺术加工答案：C5.购房人与开发商签订《认购书》时交付的“诚意金”10万元，双方未明确定金性质，后购房人放弃签约，开发商应当（）。A.全额退还B.没收50%C.没收全部D.双倍返还答案：A6.《深圳市房地产市场监管办法（2025修订）》规定，房地产经纪机构擅自发布未核验房源信息的，对机构最高罚款额度为（）。A.10万元B.20万元C.30万元D.50万元答案：C7.开发商在交付房屋时向购房人收取“天然气初装费”3,000元，而当地物价部门早在2024年已发文取消该项收费，购房人有权主张（）。A.退费并赔偿同期贷款利息B.仅退费C.双倍返还D.向物价部门举报即可答案：A8.2025年6月，购房人张某以“所购房屋阳台实际宽度比合同约定窄8厘米”为由诉请退房，法院通常将该瑕疵认定为（）。A.主体结构质量不合格B.严重影响正常居住使用C.一般质量瑕疵D.可撤销事由答案：C9.根据《反不正当竞争法》，开发商在售楼处设置“今日特价，仅剩最后2套”的倒计时牌，但实际仍有50套未售，该行为构成（）。A.正当促销B.虚假宣传C.价格欺诈D.强制交易答案：B10.购房人王某于2025年5月签订《商品房买卖合同》，约定交房时间为2025年12月31日，实际交房时间为2026年4月15日，则王某主张逾期交房违约金的诉讼时效起算日为（）。A.2025年12月31日B.2026年1月1日C.2026年4月15日D.2026年4月16日答案：C11.开发商与购房人约定“若政府出台新的限购政策导致买方失去购房资格，双方互不承担违约责任”，该条款属于（）。A.不可抗力条款B.情势变更条款C.免责条款D.解除条件条款答案：B12.2025年7月，某市发布《人才购房补贴实施细则》，规定“购房补贴30万元，房屋5年内不得转让”，该限制性质为（）。A.行政登记B.行政确认C.行政限制D.行政处罚答案：C13.购房人委托律师向开发商发送《律师函》要求限期修复屋面渗漏，开发商签收后未回复也未修复，该律师函在法律上的主要作用为（）。A.中断诉讼时效B.构成新合同C.产生强制执行力D.视为默认同意答案：A14.开发商在格式合同中约定“最终解释权归出卖人”，依据《民法典》第496条，该条款（）。A.有效B.无效C.可撤销D.效力待定答案：B15.2025年8月，购房人李某发现所购精装房使用“非标”电线，经鉴定不符合国家强制标准，李某可主张的权利不包括（）。A.要求更换B.要求退房C.要求惩罚性赔偿D.要求支付精神损害赔偿答案：D16.房地产经纪人员刘某私下代收购房人定金50万元后携款潜逃，购房人应向（）主张民事赔偿。A.刘某个人B.经纪机构C.住建部门D.公安机关答案：B17.2025年9月，开发商在未解除土地抵押的情况下与购房人签约，导致无法办理网签备案，购房人有权请求（）。A.继续履行B.解除合同并双倍返还已付房款C.支付违约金D.行政罚款答案：B18.购房人因个人征信存在连续逾期6次被银行拒贷，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条，开发商（）。A.必须同意分期支付B.可请求解除合同C.应退还全部房款D.承担连带责任答案：B19.2025年10月，某楼盘使用无人机航拍视频进行宣传，未取得民航部门许可，被处以行政处罚，该处罚依据为（）。A.民用航空法B.广告法C.城乡规划法D.安全生产法答案：A20.购房人张某与开发商签订《车位使用权转让协议》，约定“使用期限与房屋土地使用权期限相同”，该条款效力为（）。A.有效B.无效C.部分有效D.可撤销答案：A二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）21.下列哪些情形构成开发商“欺诈销售”，购房人有权主张惩罚性赔偿（）。A.故意隐瞒房屋已抵押B.故意隐瞒房屋曾发生非正常死亡事件C.故意提供虚假竣工备案表D.销售人员口头承诺“学区房”但未写入合同答案：A、B、C22.关于商品房交付条件，下列表述正确的有（）。A.取得竣工验收备案表B.取得规划验收合格文件C.取得消防验收合格文件D.取得环保验收合格文件答案：A、B、C23.购房人以“广告宣传的屋顶花园未兑现”为由主张违约，法院支持其请求通常需同时具备的条件包括（）。A.广告内容具体确定B.对合同订立有重大影响C.已写入合同附件D.出卖人未举证已变更设计并公示答案：A、B、D24.下列属于《民法典》规定的“格式条款无效”情形的有（）。A.免除自身责任B.加重对方责任C.排除对方主要权利D.约定管辖法院答案：A、B、C25.2025年11月，购房人发现实测面积比约定面积小1.8%，可主张的权利有（）。A.要求退还面积差价B.要求双倍返还面积差价C.要求解除合同D.要求支付差价利息答案：A、D26.关于“电商费”“团购费”等名目的额外收费，下列说法正确的有（）。A.未明码标价构成价格违法B.未提供真实服务构成欺诈C.已开具服务费发票即可合法D.超过备案价格部分应当退还答案：A、B、D27.购房人因开发商逾期交房行使解除权，应当同时满足的程序要求包括（）。A.经催告B.催告后三个月仍未履行C.已通知对方D.已办理网签备案答案：A、B、C28.下列关于“限房价、竞地价”项目销售的说法，正确的有（）。A.均价不得超过政府限定价格B.不得捆绑装修C.不得拒绝公积金贷款D.可以收取“茶水费”答案：A、B、C29.购房人以“房屋空气质量不达标”为由拒绝收房，应当提供的证据包括（）。A.具有CMA认证机构检测报告B.检测时间应在交付前7日内C.检测点位符合国家标准D.开发商全程参与检测答案：A、C30.关于“人脸识别”收集客户人脸信息，开发商应当履行的义务有（）。A.征得消费者单独同意B.明示处理目的、方式C.不得强制收集D.保存期限不得超过三年答案：A、B、C三、判断题（每题1分，共10分。正确打“√”，错误打“×”）31.开发商在合同中约定“如遇政府行为导致逾期交房，出卖人可据实延期但无需通知买受人”，该条款因违反《民法典》第563条而无效。（）答案：√32.购房人签订《认购书》时交付的“认购金”如未明确定金性质，开发商可依据《担保法》主张没收。（）答案：×33.2025年12月，开发商在未解除在建工程抵押的情况下与银行签订按揭合作协议，该协议因违反《城市房地产抵押管理办法》第37条而无效。（）答案：×34.购房人以“房屋外墙颜色与沙盘不符”主张退房，法院一般认定为一般违约，不支持退房。（）答案：√35.房地产经纪机构发布房源信息时必须标注“房屋编码”，否则不得对外发布。（）答案：√36.购房人发现实测层高比约定低6厘米，可依据《商品房销售管理办法》第24条主张退房。（）答案：√37.开发商在交付时收取“产权代办费”800元，若购房人自行办证，则开发商必须退还该费用。（）答案：√38.2025年，个人转让购买不足2年的住房，按5%征收率全额缴纳增值税，该政策依据为财税〔2025〕18号。（）答案：√39.购房人以“开发商未按约定使用品牌电梯”为由主张更换，法院支持的前提是电梯已存在安全隐患。（）答案：×40.购房人通过司法拍卖取得房屋所有权，原《商品房买卖合同》中的违约金条款对买受人继续有效。（）答案：×四、简答题（每题8分，共24分）41.简述购房人行使“约定解除权”与“法定解除权”在程序上的主要区别。答案：（1）约定解除权依据合同条款，无需催告即可直接发出解除通知；法定解除权多数情形需先行催告并给予合理履行期限。（2）约定解除权以约定条件成就为要件，不涉及违约程度；法定解除权需证明违约行为达到“致使不能实现合同目的”程度。（3）约定解除权异议期由双方约定，未约定时适用《民法典》第565条三个月异议期；法定解除权异议期同样适用三个月，但法院对是否成就审查更严格。（4）约定解除权可放弃或变更，需双方合意；法定解除权为法律赋予，不能预先放弃。42.列举并说明开发商在商品房销售广告中常见的三类违法表述及其法律风险。答案：（1）“学区房”承诺：违反《广告法》第26条，构成对教育设施的虚假承诺，市场监管部门可处广告费用3–5倍罚款，购房人可主张欺诈赔偿。（2）“投资回报率高达8%”：构成对未来收益的承诺，违反《广告法》第25条，可被责令停止发布、罚款，并引发购房人索赔。（3）“距离地铁口200米”与实际距离严重不符：构成虚假广告，市场监管部门可处100万元以上罚款，购房人可要求撤销合同并索赔。43.购房人因“房屋空气质量不合格”主张退房，应如何组织证据链？答案：（1）委托具有CMA认证的第三方检测机构，在交付前7日内按《室内空气质量标准》GB/T18883采样；（2）检测点位覆盖客厅、卧室、厨房，每50㎡设1个点，封闭门窗12小时；（3）取得包含甲醛、苯、TVOC等项目的检测报告，任一指标超过标准限值即视为不合格；（4）通过公证处对采样过程进行证据保全，确保程序合法；（5）将报告与购房合同、交房通知、催告修复函件等形成完整证据链，证明开发商未交付符合居住条件的房屋。五、案例分析题（共26分）44.（本题12分）基本事实：2025年3月，甲开发商与乙女士签订《商品房买卖合同》，约定总价300万元，交房时间2025年8月31日，逾期超过90日乙有权解除合同。2025年9月1日，甲未取得竣工验收备案表，乙于9月10日发出《催告函》，要求甲在30日内完成验收并交房。甲于10月15日取得备案表并通知乙收房，乙拒绝并于10月20日发出《解除合同通知书》。甲诉请确认乙解除无效。问题：（1）乙是否享有解除权？（2）甲的诉讼请求能否得到支持？答案：（1）乙享有解除权。甲逾期交房已超过合同约定的90日，且乙已完成催告并给予合理期限，符合《民法典》第563条及合同约定。（2）甲的诉讼请求不予支持。甲在催告后的30日内仍未达到法定交付条件，乙的解除通知于10月20日到达甲时生效，合同自通知到达时解除。45.（本题14分）