常州市武进区农村集体经营性建设用地抵押登记制度的实践与完善路径研究

常州市武进区农村集体经营性建设用地抵押登记制度的实践与完善路径研究一、引言1.1研究背景与意义随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速，农村地区的发展需求日益增长，农村集体经营性建设用地的合理利用成为推动农村经济发展的关键因素。农村集体经营性建设用地是指具有生产经营性质的农村建设用地，包括农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地。长期以来，由于受到法律、政策和市场等多方面因素的限制，农村集体经营性建设用地的资产价值未能得到充分发挥，农村地区的融资渠道也相对狭窄。农村集体经营性建设用地抵押登记制度的建立，对于盘活农村土地资源、拓宽农村融资渠道、促进农村经济发展具有重要意义。通过抵押登记，农村集体经营性建设用地可以作为抵押物进入金融市场，为农村集体经济组织和农民提供更多的融资机会，有助于解决农村发展中面临的资金短缺问题。这一制度的完善也有助于优化土地资源配置，提高土地利用效率，促进农村产业结构调整和升级。随着我国农村土地制度改革的不断深化，农村集体经营性建设用地入市的步伐逐渐加快，对相关抵押登记制度的研究和完善显得尤为迫切。常州市武进区作为我国农村土地制度改革的重要试点地区之一，在农村集体经营性建设用地抵押登记制度方面进行了一系列积极且富有成效的探索与实践。自2015年全国人大常委会正式授权开展“三块地”改革试点工作以来，武进区便积极投身其中，大胆创新，勇于实践。在农村集体经营性建设用地抵押登记方面，武进区结合自身实际情况，制定并实施了一系列具有地方特色的政策措施。例如，在规范抵押登记流程上，武进区明确规定了从申请、受理到审核、登记等各个环节的具体操作要求和时间节点，确保了登记工作的高效、有序进行。在完善风险防范机制方面，武进区建立了土地价值评估体系，引入专业的评估机构对抵押土地进行科学评估，同时加强对贷款资金使用的监管，有效降低了金融风险。这些实践经验为其他地区提供了宝贵的借鉴，对全国范围内农村集体经营性建设用地抵押登记制度的完善起到了积极的推动作用。深入研究武进区的实践经验，能够为进一步完善我国农村集体经营性建设用地抵押登记制度提供有力的现实依据和实践参考，有助于推动我国农村土地制度改革向纵深发展，促进农村经济的繁荣与发展。1.2国内外研究现状国外土地制度与我国存在显著差异，多数国家以土地私有制为主，农村土地可以较为自由地流转和抵押，因此专门针对农村集体经营性建设用地抵押登记制度的研究较少。但在土地产权制度、土地金融等相关领域积累了丰富的研究成果，这些研究成果为我国农村集体经营性建设用地抵押登记制度的研究提供了一定的理论基础和国际视野。如美国在土地产权登记方面建立了完善的托伦斯登记制度，该制度以登记作为土地权利变动的生效要件，强调登记的公信力，为土地交易提供了明确的产权保障，其在登记程序、产权确认等方面的经验值得我国在完善农村集体经营性建设用地抵押登记制度时借鉴。日本在土地金融方面，通过建立完善的农村金融体系，包括政府支持的农业金融机构和多样化的金融产品，为农村土地的开发和利用提供了有力的资金支持，其金融支持模式和风险防范机制对我国农村集体经营性建设用地抵押融资具有一定的参考价值。国内对于农村集体经营性建设用地抵押登记制度的研究随着农村土地制度改革的推进而逐渐深入。在理论研究方面，学者们主要围绕农村集体经营性建设用地抵押的合法性、必要性和可行性展开讨论。有学者从物权理论出发，认为农村集体经营性建设用地使用权作为一种用益物权，应当赋予其完整的权能，包括抵押的权利，以实现土地资源的优化配置和农民财产权益的最大化。也有学者从农村经济发展的角度，指出抵押登记制度的建立能够有效盘活农村土地资产，拓宽农村融资渠道，为农村产业发展和乡村振兴提供资金支持。在实践研究方面，众多学者对各地的试点经验进行了总结和分析。以常州市武进区为例，研究发现武进区在抵押登记流程、风险防范机制等方面进行了积极探索，通过明确登记要件、简化登记程序、建立土地价值评估体系和风险预警机制等措施，有效推动了农村集体经营性建设用地抵押融资的发展。但同时也指出，在实际操作中仍存在一些问题，如产权界定不够清晰、评估标准不够统一、金融机构积极性不高等。尽管国内外在农村集体经营性建设用地抵押登记制度相关领域取得了一定的研究成果，但仍存在不足之处。国外研究由于土地制度背景的差异，其成果难以直接应用于我国，需要结合我国国情进行转化和创新。国内研究虽然对试点地区的实践经验进行了大量总结，但在理论深度和系统性方面还有待加强，对于一些深层次的法律问题和制度设计问题，如农村集体经营性建设用地抵押与土地征收制度的衔接、抵押过程中农民权益的保护机制等，尚未形成成熟的理论体系。对于抵押登记制度在不同地区的适应性研究还不够充分，缺乏针对不同经济发展水平、土地资源禀赋和社会文化背景地区的差异化制度设计。1.3研究方法与创新点本文综合运用多种研究方法，力求全面、深入地剖析农村集体经营性建设用地抵押登记制度，以常州市武进区为研究样本，探寻制度完善的有效路径。文献研究法：通过广泛搜集国内外关于农村集体经营性建设用地抵押登记制度的相关文献资料，包括学术论文、研究报告、政策法规等，对已有研究成果进行系统梳理和分析。深入了解国内外在土地产权制度、土地金融以及农村集体经营性建设用地相关领域的研究现状和发展趋势，明确研究的切入点和重点，为本文的研究提供坚实的理论基础和丰富的研究思路。例如，在研究过程中，详细研读了美国托伦斯登记制度在土地产权登记方面的运作机制，以及日本农村金融体系对农村土地开发利用的支持模式，从中汲取对我国农村集体经营性建设用地抵押登记制度有益的经验。案例分析法：聚焦常州市武进区在农村集体经营性建设用地抵押登记制度方面的实践经验，深入分析武进区在试点过程中制定的政策措施、操作流程以及实际运行效果。通过对具体案例的剖析，总结成功经验和存在的问题，为提出针对性的完善建议提供现实依据。以武进区某农村集体经济组织利用集体经营性建设用地抵押融资建设农产品加工厂为例，详细分析其在抵押登记申请、评估、审批以及后续资金使用监管等环节的具体做法，从中发现问题并提出改进措施。实证研究法：通过实地调研、问卷调查、访谈等方式，收集武进区农村集体经营性建设用地抵押登记的第一手数据资料。与当地政府部门、农村集体经济组织、金融机构以及农户进行深入交流，了解他们在抵押登记过程中的实际需求、遇到的困难和问题，以及对制度的评价和建议。运用统计分析方法对收集到的数据进行处理和分析，以客观、准确地反映制度的运行状况和存在的问题。例如，通过对武进区多个乡镇的问卷调查，了解农户对农村集体经营性建设用地抵押登记政策的知晓度、参与意愿以及对相关服务的满意度等情况。本文的创新点主要体现在以下几个方面：一是研究视角的独特性，从地方实践出发，以常州市武进区为具体研究对象，深入挖掘其在农村集体经营性建设用地抵押登记制度方面的创新举措和实践经验，为其他地区提供了具有针对性和可操作性的借鉴模式，有助于推动农村土地制度改革在不同地区的差异化实践和发展。二是研究内容的系统性，不仅关注抵押登记制度本身的规则和流程，还深入探讨了与制度相关的产权界定、风险防范、收益分配等深层次问题，对农村集体经营性建设用地抵押登记制度进行了全面、系统的研究，为构建完善的制度体系提供了理论支持。三是研究方法的综合性，综合运用文献研究、案例分析和实证研究等多种方法，将理论研究与实践探索相结合，定性分析与定量分析相结合，使研究结果更具科学性、可靠性和说服力。二、农村集体经营性建设用地抵押登记制度的理论基础2.1相关概念界定农村集体经营性建设用地，作为农村土地资源的重要组成部分，具有独特的内涵和法律特征。根据《土地管理法》及相关政策规定，农村集体经营性建设用地是指具有生产经营性质的农村建设用地。其主要涵盖农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地。这类土地的所有权归属于农村集体经济组织，农民集体依法对其享有占有、使用、收益和处分的权利。在实际应用中，农村集体经营性建设用地的范围较为广泛，常见的如过去的乡镇企业用地，以及近年来随着农村经济发展出现的农村商业用地、农村工业用地等。这些土地在农村经济发展中发挥着重要作用，为农村产业发展提供了空间载体。与农村宅基地和公益性公共设施用地相比，农村集体经营性建设用地具有明显的区别。农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，主要功能是满足农民的居住需求，具有较强的福利性质和社会保障功能。而公益性公共设施用地则是用于建设农村公共服务设施，如学校、医院、村委会办公场所等，旨在提高农村居民的生活质量和公共服务水平，其使用目的具有公益性和非营利性。相比之下，农村集体经营性建设用地的核心目的是用于生产经营活动，以实现经济效益的最大化，具有明显的经营性和市场属性。抵押登记，作为一种重要的物权公示方式，在担保物权领域具有关键作用。根据《民法典》等相关法律法规，抵押登记是指抵押权人向法律规定的有关部门将其在特定物上所设定的抵押权的事项予以记载的事实。其主要目的在于通过登记公示，使公众能够了解抵押物上的权利负担情况，从而保障交易安全。从抵押权生效的条件来看，抵押登记可分为形式登记和实质登记。形式登记下，登记对抵押权的生效仅具有确认或证明的效力，抵押合同的生效以当事人双方意思表示一致为要件。而实质登记中，抵押权的生效必须经过登记，否则抵押权不能成立，即抵押合同的生效与抵押权的设立是不同的时间点，抵押合同生效后，还需完成登记，抵押权才正式设立。在农村集体经营性建设用地抵押登记中，通常采用实质登记的方式，以确保抵押权的有效性和稳定性。抵押登记的法律效力主要体现在以下几个方面：一是具有对抗第三人的效力，经过登记的抵押权优先于未登记的抵押权以及一般债权受偿；二是确定抵押权的顺位，当同一抵押物上存在多个抵押权时，按照登记的先后顺序确定受偿顺序；三是公示抵押物的权利状态，为交易相对人提供明确的权利信息，降低交易风险。2.2理论依据物权理论作为农村集体经营性建设用地抵押登记制度的重要理论基石，为该制度的构建和运行提供了根本性的支撑。物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。农村集体经营性建设用地使用权属于用益物权的范畴，这意味着农村集体经济组织对其拥有的集体经营性建设用地依法享有占有、使用和收益的权利。基于物权的这一属性，农村集体经营性建设用地使用权具备抵押的权能基础。当农村集体经济组织将集体经营性建设用地使用权进行抵押时，实际上是在行使其作为物权人的处分权，将土地使用权的交换价值予以释放，以获取相应的资金支持。物权的公示公信原则对于农村集体经营性建设用地抵押登记制度至关重要。公示原则要求物权的设立、变更和消灭必须以一定的方式向社会公开，使公众能够知晓物权的状态，以维护交易安全。在农村集体经营性建设用地抵押登记中，通过登记这一公示方式，将抵押权的设立、变更等信息予以记载，使第三人能够通过查询登记信息，了解土地上的权利负担情况，从而避免在交易中遭受损失。公信原则则赋予了登记的公信力，即一旦物权的变动经过合法登记，即使登记所表现的物权状态与真实的物权状态不一致，善意第三人基于对登记的信赖而进行的交易仍然受到法律保护。这就确保了抵押登记的权威性和稳定性，为农村集体经营性建设用地抵押融资提供了可靠的法律保障。物权理论从根本上为农村集体经营性建设用地抵押登记制度提供了合法性和合理性依据，使得该制度在物权体系中得以合理构建和有效运行。金融发展理论为农村集体经营性建设用地抵押登记制度的发展提供了重要的理论指导，对农村金融市场的完善和农村经济的发展具有深远的影响。金融发展理论强调金融体系在经济增长中的重要作用，认为完善的金融体系能够有效地动员储蓄、配置资金，促进资本积累和技术进步，从而推动经济增长。农村集体经营性建设用地抵押登记制度的建立，有助于完善农村金融体系，拓宽农村融资渠道。通过将农村集体经营性建设用地纳入抵押融资的范畴，使农村土地资源转化为可流动的金融资产，能够吸引更多的金融资本流入农村地区，为农村经济发展提供充足的资金支持。金融创新理论认为，金融创新是推动金融发展的重要动力，通过创新金融产品和服务，可以满足不同经济主体的融资需求，提高金融市场的效率。农村集体经营性建设用地抵押融资作为一种金融创新产品，打破了传统农村金融以不动产抵押为主的模式，为农村集体经济组织和农民提供了新的融资途径。这不仅丰富了农村金融产品的种类，也提高了农村金融市场的活力和竞争力。农村集体经营性建设用地抵押登记制度的实施，能够促进农村金融市场的竞争，提高金融机构的服务质量和效率。金融机构为了在市场竞争中获取优势，会不断优化业务流程、降低融资成本、提高风险管理能力，从而为农村经济主体提供更加优质、高效的金融服务。2.3制度的重要性农村集体经营性建设用地抵押登记制度对于促进农村土地资源的高效利用具有不可忽视的重要作用。长期以来，农村集体经营性建设用地由于受到诸多限制，其资产价值未能得到充分挖掘，大量土地处于闲置或低效利用状态。通过建立抵押登记制度，农村集体经营性建设用地得以进入市场流通领域，其经济价值得到有效释放。一方面，农村集体经济组织可以将闲置的集体经营性建设用地进行抵押融资，获得资金用于土地的开发和利用，如建设农产品加工厂、农村电商服务中心等，从而提高土地的产出效益。另一方面，企业和个人可以通过抵押获得土地使用权，开展各类生产经营活动，优化土地资源的配置，实现土地与资本、技术等生产要素的有效结合，促进农村产业的发展。以常州市武进区为例，自实施农村集体经营性建设用地抵押登记制度以来，许多农村集体经济组织利用抵押融资的资金对闲置的乡镇企业用地进行改造升级，引入了新型农业产业项目，不仅提高了土地的利用效率，还带动了周边农村劳动力的就业，促进了农村经济的发展。增加农民财产性收入是农村集体经营性建设用地抵押登记制度的重要目标之一，也是推动农村经济发展、实现农民富裕的关键举措。农民作为农村集体经营性建设用地的所有者之一，其财产权益的实现程度直接关系到农村经济的繁荣和社会的稳定。在传统的土地制度下，农民对集体经营性建设用地的权益主要体现在土地的收益分配上，但由于土地缺乏有效的流转机制，农民的财产性收入增长缓慢。农村集体经营性建设用地抵押登记制度的实施，为农民提供了更多的财产性收入来源渠道。一方面，农民可以通过农村集体经济组织的分红，间接获得土地抵押融资带来的收益。农村集体经济组织利用抵押资金发展产业项目，项目盈利后向农民进行分红，使农民能够分享到土地增值的红利。另一方面，农民可以通过土地使用权的流转，直接获得财产性收入。农民将自己拥有的集体经营性建设用地使用权进行抵押流转，获得相应的资金，增加了个人的财产性收入。例如，在武进区的一些农村地区，农民通过将集体经营性建设用地使用权抵押给企业，获得了稳定的租金收入，同时还可以在企业中就业，实现了收入的多元化增长。乡村振兴战略是解决新时代我国社会主要矛盾、实现“两个一百年”奋斗目标和中华民族伟大复兴中国梦的必然要求，而农村集体经营性建设用地抵押登记制度在其中发挥着重要的推动作用。乡村振兴需要大量的资金投入，用于农村基础设施建设、产业发展、生态保护等方面。农村集体经营性建设用地抵押登记制度的建立，为乡村振兴提供了有力的资金支持。通过抵押融资，农村集体经济组织和农民可以获得更多的资金，用于改善农村的生产生活条件，推动农村产业的发展壮大。在产业发展方面，资金可以用于发展特色农业、乡村旅游、农村电商等新兴产业，培育农村经济新的增长点。在基础设施建设方面，资金可以用于修建农村道路、桥梁、水电等基础设施，改善农村的交通和生活条件。在生态保护方面，资金可以用于农村环境治理、生态修复等工作，促进农村生态环境的改善。此外，抵押登记制度的实施还可以吸引更多的社会资本投入到农村地区，形成多元化的投入机制，共同推动乡村振兴战略的实施。以武进区某村为例，该村通过农村集体经营性建设用地抵押融资，获得了资金用于建设乡村旅游项目，打造了具有特色的农家乐、民宿等旅游设施，吸引了大量游客前来观光旅游，不仅带动了当地经济的发展，还改善了农村的面貌，实现了乡村的振兴发展。三、常州市武进区农村集体经营性建设用地抵押登记制度现状3.1武进区农村集体经营性建设用地基本情况常州市武进区地处长江三角洲地区，地理位置优越，经济发展较为活跃，农村集体经营性建设用地资源丰富且具有独特的特征。截至[具体年份]，武进区农村集体经营性建设用地总面积达到[X]亩，分布在全区[X]个镇（街道），涉及[X]个农村集体经济组织。这些土地主要集中在工业集中区、城镇周边以及交通便利的区域，为农村产业发展提供了有力的空间支撑。从规模上看，武进区农村集体经营性建设用地规模较大，在江苏省乃至全国的农村土地资源中占据一定比例。其中，工业用地规模约为[X]亩，占比达到[X]%，主要集中在各镇的工业集中区，形成了一定的产业集聚效应。商业用地规模相对较小，约为[X]亩，占比[X]%，多分布在城镇周边和人口密集区域，以满足农村居民的商业消费需求。从分布情况来看，武进区农村集体经营性建设用地呈现出明显的地域差异。经济发达的镇（街道），如湖塘镇、牛塘镇等，建设用地规模较大，利用效率也相对较高，主要用于发展工业和商业服务业。而一些经济相对欠发达的镇，如雪堰镇、前黄镇等，建设用地规模相对较小，部分土地还处于闲置或低效利用状态。在利用现状方面，武进区农村集体经营性建设用地的利用类型较为丰富。在工业用地方面，主要用于制造业、加工业等产业，形成了多个特色产业集群，如湖塘镇的纺织产业集群、横林镇的地板产业集群等，为当地经济发展做出了重要贡献。商业用地主要用于建设农贸市场、超市、商业街等商业设施，满足了农村居民的日常生活消费需求。部分农村集体经营性建设用地还用于发展乡村旅游、休闲农业等新兴产业，如雪堰镇的太湖湾旅游度假区，依托当地的自然资源和乡村文化，打造了一系列旅游景点和休闲农庄，吸引了大量游客前来观光旅游，促进了农村经济的多元化发展。武进区农村集体经营性建设用地具有分布集中、利用类型多样、与产业发展紧密结合等特点。这些特点为武进区农村集体经营性建设用地抵押登记制度的实施提供了有利条件，同时也对制度的完善提出了更高的要求，需要进一步优化土地资源配置，提高土地利用效率，促进农村经济的可持续发展。3.2抵押登记制度政策框架武进区在农村集体经营性建设用地抵押登记制度建设方面，构建了较为完善的政策框架体系，为制度的有效实施提供了坚实的政策支撑。自2015年开展农村土地制度改革试点工作以来，武进区积极响应国家政策号召，结合本地实际情况，陆续出台了一系列相关政策文件，对农村集体经营性建设用地抵押登记的各个环节进行了明确规范。2017年，武进区发布了《常州市武进区农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款试点暂行办法》，该办法对抵押登记的基本原则、适用范围、抵押登记程序、贷款管理以及风险控制等方面做出了详细规定。在抵押登记程序方面，明确规定农村集体经营性建设用地使用权抵押登记由区不动产登记交易中心参照国有建设用地使用权抵押登记的有关规定办理。银行和抵押人签订抵押合同后，双方需共同持抵押登记申请书、贷款合同和抵押合同、农村集体经营性建设用地不动产权证以及登记机构规定的其他资料向区不动产登记交易中心申请办理抵押登记，抵押权自登记时设立。对符合抵押登记条件的，区不动产登记交易中心应当及时将抵押合同约定的有关事项在登记簿加以记载，并向银行颁发不动产登记证明。经审核符合登记条件的，登记机关应当于受理登记申请材料后10个工作日内办结登记手续。为进一步完善农村集体经营性建设用地抵押登记制度，武进区还出台了相关配套政策。在风险防控方面，制定了《武进区农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款风险共担机制试行办法》，明确了政府、银行和农村集体经济组织在抵押贷款风险分担中的责任和义务。通过设立风险补偿基金，对因不可抗力等因素导致的贷款损失进行补偿，降低了金融机构的风险顾虑。在土地价值评估方面，虽然目前尚未出台专门的农村集体经营性建设用地地价评估规范，但在实际操作中，借鉴了国有建设用地地价评估的相关标准和方法，并结合农村集体经营性建设用地的特点进行适当调整。鼓励专业的土地估价机构参与农村集体经营性建设用地的评估工作，提高评估结果的科学性和准确性。从政策的系统性来看，武进区的农村集体经营性建设用地抵押登记制度政策框架涵盖了从抵押登记申请到贷款发放、风险防控以及土地价值评估等各个环节，形成了一个较为完整的体系。政策之间相互衔接、相互配合，为农村集体经营性建设用地抵押登记制度的实施提供了全面的指导。在抵押登记申请环节，明确了申请材料和办理流程；在贷款发放环节，规定了贷款条件和利率确定方式；在风险防控环节，建立了风险共担机制和风险预警机制；在土地价值评估环节，规范了评估方法和机构管理。这些政策的协同作用，保障了农村集体经营性建设用地抵押登记制度的有序运行。在协调性方面，武进区的政策框架与国家和省级相关政策保持了高度一致，同时充分考虑了本地农村经济发展的实际需求。在国家层面，积极贯彻落实《中共中央办公厅国务院办公厅印发〈关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见〉的通知》《国土资源部关于印发〈农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则〉的通知》等文件精神。在省级层面，紧密结合江苏省关于农村土地制度改革的相关要求，确保政策的合法性和合规性。在满足本地实际需求方面，针对武进区农村集体经营性建设用地规模较大、分布集中、利用类型多样的特点，制定了具有针对性的政策措施。在抵押登记程序上，简化了部分手续，提高了办理效率，以适应农村经济主体的融资需求。在风险防控方面，根据本地农村产业发展的特点，合理确定风险补偿基金的规模和使用范围，增强了政策的实用性和可操作性。武进区农村集体经营性建设用地抵押登记制度政策框架在系统性和协调性方面表现良好，但仍存在一些有待完善的地方，如土地价值评估规范的细化、风险预警机制的进一步健全等。在未来的政策完善过程中，应进一步加强对这些方面的关注和研究，不断提升政策框架的科学性和有效性。3.3抵押登记流程武进区农村集体经营性建设用地抵押登记流程涵盖申请、受理、审核、登记等多个关键环节，各环节紧密相连，共同构成了一个完整的登记体系。在申请环节，抵押双方需共同向区不动产登记交易中心提交相关材料。根据《常州市武进区农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款试点暂行办法》，具体材料包括抵押登记申请书、贷款合同和抵押合同、农村集体经营性建设用地不动产权证以及登记机构规定的其他资料。抵押登记申请书需详细填写抵押双方的基本信息、抵押物的具体情况以及抵押的相关事项等内容。贷款合同和抵押合同则明确了双方的权利和义务，包括贷款金额、期限、利率、还款方式以及抵押担保的范围、期限等关键条款。农村集体经营性建设用地不动产权证是证明抵押物合法权属的重要依据，确保抵押物的合法性和有效性。以武进区某农村集体经济组织与某银行的抵押登记申请为例，该农村集体经济组织在申请时，认真填写了抵押登记申请书，如实提供了与银行签订的贷款合同和抵押合同，以及合法取得的农村集体经营性建设用地不动产权证，为后续的登记流程顺利进行奠定了基础。受理环节主要由区不动产登记交易中心负责。登记中心在收到申请材料后，会对材料的完整性和规范性进行初步审查。审查内容包括申请材料是否齐全、填写是否规范、签字盖章是否完整等。若材料存在问题，如申请材料缺失、填写错误或不规范等，登记中心将及时通知抵押双方补充或修正材料。只有在申请材料符合要求的情况下，登记中心才会正式受理申请。在实际操作中，曾出现过某银行提交的抵押合同中部分条款填写不清晰的情况，登记中心及时通知银行进行了补充和修正，待材料符合要求后才予以受理。审核环节是抵押登记流程的核心环节，登记中心会对申请材料的真实性、合法性以及抵押物的价值等进行全面审核。在真实性审核方面，会通过多种方式核实抵押双方的身份信息、申请材料的真实性，如与相关部门进行信息比对、实地走访调查等。在合法性审核方面，会审查抵押物是否符合抵押条件，是否存在法律法规禁止抵押的情形，如权属不清或存在争议、司法机关依法查封、被依法纳入拆迁征地范围、擅自改变用途等。在抵押物价值审核方面，虽然目前武进区尚未出台专门的农村集体经营性建设用地地价评估规范，但在实际操作中，借鉴了国有建设用地地价评估的相关标准和方法，并结合农村集体经营性建设用地的特点进行适当调整。鼓励专业的土地估价机构参与农村集体经营性建设用地的评估工作，以确保评估结果的科学性和准确性。例如，在对某农村集体经营性建设用地的评估中，邀请了专业的土地估价机构，采用市场比较法、收益还原法等多种评估方法，综合考虑土地的位置、用途、市场供求等因素，对土地价值进行了合理评估。登记环节是抵押登记流程的最后一个环节，也是抵押权设立的关键环节。经审核符合登记条件的，登记机关应当于受理登记申请材料后10个工作日内办结登记手续。登记中心会将抵押合同约定的有关事项在登记簿加以记载，并向银行颁发不动产登记证明。登记簿的记载具有法律效力，是证明抵押权存在和效力的重要依据。不动产登记证明则是银行享有抵押权的法定凭证，银行凭借该证明在抵押人不履行债务时，依法享有对抵押物的优先受偿权。在完成登记后，登记中心还会将相关材料进行归档管理，以备日后查询和监管。从合理性角度来看，武进区农村集体经营性建设用地抵押登记流程整体较为合理。各环节职责明确，相互制约，能够有效保障抵押登记的合法性和安全性。在申请环节，要求抵押双方共同提交材料，确保了双方的真实意愿和对抵押事项的知晓。受理环节的初步审查能够及时发现材料问题，避免后续审核的延误。审核环节的全面审核，从多个方面对抵押登记进行把关，保障了交易的安全。登记环节的及时登记和证书颁发，明确了抵押权的设立，保护了银行的合法权益。在实际操作中，通过各环节的有效运作，成功完成了多笔农村集体经营性建设用地抵押登记，为农村经济发展提供了有力的资金支持。在便捷性方面，武进区在一定程度上简化了登记程序，提高了办理效率。与以往相比，减少了一些不必要的证明材料和审批环节，缩短了办理时间。但在实际调研中也发现，部分农村集体经济组织和金融机构认为登记流程仍存在一些不够便捷的地方。在申请材料的准备上，对于一些不熟悉相关政策和业务的农村集体经济组织来说，准备齐全、规范的材料存在一定难度。在审核环节，由于涉及多个方面的审核内容，审核时间相对较长，有时会影响融资的时效性。此外，在与其他部门的信息共享方面还存在不足，导致一些信息需要重复提供和核实，增加了办理成本。武进区农村集体经营性建设用地抵押登记流程在保障合法性和安全性的基础上，具备一定的合理性和便捷性，但仍有进一步优化和完善的空间。未来，应针对存在的问题，采取有效措施，进一步简化登记程序，加强信息共享，提高办理效率，为农村集体经营性建设用地抵押融资提供更加优质、高效的服务。3.4实施成效自实施农村集体经营性建设用地抵押登记制度以来，武进区在贷款发放规模上取得了显著增长。截至[具体统计时间]，全区累计发放农村集体经营性建设用地抵押贷款[X]笔，贷款总额达到[X]亿元。以2017-2024年的数据为例，2017年刚实施该制度时，贷款发放笔数为[X1]笔，贷款总额为[X1]万元；到2024年，贷款发放笔数增长至[X2]笔，贷款总额增长至[X2]万元，年均增长率分别达到[X3]%和[X4]%。从增长趋势来看，贷款发放规模呈现出逐年稳步上升的态势，这充分表明随着制度的不断完善和推广，农村集体经营性建设用地抵押融资的市场需求逐渐释放，金融机构对该业务的认可度和参与度也在不断提高。在受益主体数量方面，武进区农村集体经营性建设用地抵押登记制度的实施惠及了众多农村集体经济组织和农民。截至目前，已有[X]个农村集体经济组织和[X]户农民通过该制度获得了融资支持，有效解决了他们在生产经营过程中面临的资金短缺问题。雪堰镇雅浦村股份经济合作社以雅浦半岛地块40年集体土地使用权作价入股的方式，与100%国资公司常州市竺山湖建设发展有限公司共同成立常州嬉戏谷国际大酒店有限公司，开发太湖湾雅浦民宿项目。通过农村集体经营性建设用地抵押融资，获得了项目建设所需的资金，不仅带动了当地旅游业的发展，还为村集体和农民带来了可观的收益。农民葛建民牵头成立的常州市惠民农业服务专业合作社，也曾因缺乏资金而发展受限。在农村集体经营性建设用地抵押登记制度的支持下，该合作社成功获得了贷款，用于购置农业设备、扩大服务范围，社员人数也从最初的85人增加到了现在的[X]人，带动了周边众多农户增收致富。武进区农村集体经营性建设用地抵押登记制度对农村经济的促进作用是多方面的，且成效显著。在产业发展方面，抵押融资获得的资金为农村产业升级和多元化发展提供了有力支持。许多农村集体经济组织利用贷款资金引进先进的生产技术和设备，发展特色农业、农产品加工业、乡村旅游等产业，促进了农村产业结构的优化升级。横林镇的一些农村集体经营性建设用地用于发展地板产业，通过抵押融资，企业扩大了生产规模，提升了产品质量，增强了市场竞争力，使横林镇的地板产业逐渐形成了产业集群，成为当地农村经济的重要支柱。在就业方面，农村产业的发展创造了大量的就业机会，吸引了众多农村劳动力就近就业。据统计，武进区因农村集体经营性建设用地抵押融资带动产业发展，新增农村就业岗位[X]个，有效解决了农村劳动力就业问题，提高了农民的收入水平。在农村基础设施建设方面，部分贷款资金用于改善农村的交通、水电、通信等基础设施条件，为农村经济的可持续发展奠定了坚实基础。例如，某村利用抵押融资资金修建了村内道路，改善了交通状况，不仅方便了村民的出行，还降低了农产品的运输成本，促进了农产品的销售。四、武进区农村集体经营性建设用地抵押登记制度存在问题及原因分析4.1存在问题4.1.1评估体系不完善在评估机构资质方面，武进区目前虽有部分参与农村集体经营性建设用地评估的机构，但部分机构存在专业能力不足的问题。这些机构可能缺乏对农村集体经营性建设用地特殊性质和市场规律的深入了解，其评估人员专业素养参差不齐，部分人员对农村土地相关政策法规、市场动态掌握不够精准，导致在评估过程中难以准确把握土地价值。部分评估机构为追求业务量，存在过度依赖经验评估、忽视实地勘察的情况，使得评估结果与实际价值偏差较大。在对某偏远地区农村集体经营性建设用地评估时，评估机构仅参考周边类似土地交易案例，未充分考虑该地块交通不便、配套设施不完善等因素，导致评估价值虚高。在评估方法上，目前武进区主要借鉴国有建设用地地价评估的相关标准和方法，虽有一定合理性，但农村集体经营性建设用地具有自身独特性，如土地用途受规划限制更严格、市场交易活跃度低、受农村集体经济组织内部因素影响大等。现有的评估方法未能充分考虑这些特性，使得评估结果难以准确反映土地真实价值。在采用市场比较法时，由于农村集体经营性建设用地市场交易案例相对较少，且交易信息不透明，很难找到合适的可比案例，导致评估结果的准确性大打折扣。收益还原法中，对于土地预期收益的预测往往缺乏充分的市场调研和科学依据，多基于主观判断，使得评估结果缺乏可靠性。评估结果的公信力也存在问题。由于评估机构的独立性和专业性不足，以及评估方法的局限性，导致金融机构和农村集体经济组织对评估结果的认可度不高。金融机构在进行贷款审批时，往往对评估结果持谨慎态度，甚至会重新进行评估，这不仅增加了交易成本，也影响了融资效率。农村集体经济组织也对评估结果的公正性产生怀疑，认为评估结果未能充分体现土地的实际价值，导致其在抵押融资过程中权益受损。一些农村集体经济组织在与金融机构协商贷款额度时，因对评估结果不满意，双方产生分歧，影响了合作的顺利进行。4.1.2风险分担机制不健全武进区在农村集体经营性建设用地抵押登记制度中的风险补偿基金规模相对较小。随着农村集体经营性建设用地抵押融资业务的不断发展，潜在的风险也在逐渐增加，但风险补偿基金的增长速度未能跟上业务发展的需求。目前的基金规模难以应对大规模的贷款违约风险，一旦出现集中违约情况，基金将难以发挥有效的补偿作用。截至[具体时间]，风险补偿基金规模仅为[X]万元，而同期农村集体经营性建设用地抵押贷款余额已达到[X]亿元，基金规模与贷款余额的比例严重失衡。在风险补偿基金的使用效率方面，也存在诸多问题。一方面，基金的申请和审批流程繁琐，导致资金发放不及时。当贷款出现风险需要补偿时，金融机构需要提交大量的申请材料，经过多个部门的审核，整个过程耗时较长，影响了风险补偿的及时性。据调查，从金融机构提交申请到获得补偿资金，平均需要[X]个月的时间，这使得金融机构在面临风险时不能及时得到资金支持，增加了其经营压力。另一方面，基金的使用范围有限，部分符合补偿条件的贷款损失未能得到有效补偿。目前，风险补偿基金主要针对抵押物处置后仍无法偿还的贷款本金部分进行补偿，对于利息损失、处置费用等其他相关损失，未纳入补偿范围，这在一定程度上降低了基金的使用效率。在与金融机构的合作方面，风险分担机制也存在不足。金融机构与政府在风险分担比例上尚未形成科学合理的共识。部分金融机构认为政府承担的风险比例过低，自身承担的风险过大，导致其参与农村集体经营性建设用地抵押融资业务的积极性不高。在一些地区，政府承担的风险补偿比例仅为[X]%，而金融机构需要承担[X]%以上的风险，这使得金融机构在开展业务时过于谨慎，对贷款条件设置严格，限制了农村集体经济组织的融资需求。双方在信息共享和协同监管方面也存在不足。金融机构与政府部门之间缺乏有效的沟通机制，信息传递不及时、不准确，导致双方在风险防控上难以形成合力。在对贷款资金使用的监管上，金融机构和政府部门各自为政，未能实现有效协同，容易出现监管漏洞，增加了贷款风险。4.1.3法律保障不足农村集体经营性建设用地抵押登记制度在与上位法的衔接上存在一定问题。虽然武进区在试点过程中出台了一系列政策文件，但部分规定与现行法律法规存在不一致的地方。在《土地管理法》中，对于农村集体经营性建设用地抵押的规定相对原则，缺乏具体的操作细则，而武进区的政策文件在抵押登记程序、抵押权实现等方面的规定，在与上位法衔接时存在模糊地带。在抵押权实现时，对于抵押物的处置方式和程序，上位法未明确规定，而武进区的政策文件虽有相关规定，但在实际执行中可能面临与上位法冲突的风险，导致法律适用的不确定性。法律条款的明确性也有待提高。在武进区的相关政策文件中，部分法律条款表述较为模糊，容易产生歧义。在关于抵押土地用途变更的规定中，仅规定了“未经批准不得擅自改变土地用途”，但对于如何界定“擅自改变”、改变用途的审批程序和条件等内容，未作详细说明。这使得在实际操作中，农村集体经济组织和金融机构难以准确把握政策尺度，容易引发法律纠纷。对于抵押登记的效力、抵押期限等关键问题，法律条款也未作出明确规定，导致在实践中存在不同的理解和做法。当出现法律纠纷时，处理机制也不够完善。目前，针对农村集体经营性建设用地抵押登记的法律纠纷，缺乏专门的仲裁或诉讼程序。在纠纷处理过程中，往往适用一般的民事纠纷处理程序，但由于农村集体经营性建设用地抵押登记的特殊性，一般程序难以满足实际需求。在证据收集方面，涉及农村集体经营性建设用地的相关证据往往较为复杂，包括土地权属证明、土地流转合同、评估报告等，且部分证据可能存在不规范、不完整的情况，给纠纷处理带来困难。由于缺乏专业的法律人才和处理经验，司法机关在审理此类案件时，也面临较大的挑战，导致纠纷处理周期长、成本高，影响了当事人的合法权益。4.1.4市场活跃度有待提高从市场参与主体积极性来看，农村集体经济组织和农民对农村集体经营性建设用地抵押融资的认知和参与意愿有待增强。部分农村集体经济组织和农民对抵押登记制度了解不够深入，担心抵押土地会失去使用权，对抵押融资存在顾虑。一些农民受传统观念影响，认为土地是安身立命的根本，不愿意将土地进行抵押，导致农村集体经营性建设用地抵押融资的潜在需求未能充分释放。据调查，在武进区部分农村地区，仅有[X]%的农村集体经济组织和农民表示了解农村集体经营性建设用地抵押登记制度，而实际参与抵押融资的比例更低，仅为[X]%。交易信息透明度方面，农村集体经营性建设用地抵押交易信息平台建设尚不完善，信息发布渠道有限，导致交易信息传播不广泛、不及时。金融机构难以获取全面准确的土地信息，农村集体经济组织和农民也难以了解金融机构的贷款政策和要求，这在一定程度上阻碍了交易的达成。目前，武进区虽建立了农村集体经营性建设用地交易平台，但平台上的信息更新不及时，部分土地信息存在缺失或错误的情况，影响了交易双方的决策。在交易平台建设方面，虽已建立了相关平台，但平台功能不够完善，服务水平有待提高。平台在土地信息查询、交易撮合、在线签约等方面的功能还不够便捷高效，无法满足市场主体的需求。平台缺乏专业的服务团队，在为交易双方提供咨询、指导等服务时，存在服务不到位的情况。一些农村集体经济组织在使用交易平台进行抵押融资时，遇到问题难以得到及时有效的解决，影响了其对平台的信任和使用积极性。4.2原因分析4.2.1制度设计层面从制度设计的完整性来看，武进区农村集体经营性建设用地抵押登记制度在某些关键环节存在缺失。在评估体系方面，缺乏专门针对农村集体经营性建设用地的评估规范，导致评估机构在操作过程中无章可循，只能借鉴国有建设用地的评估标准，这显然无法满足农村集体经营性建设用地的特殊需求。由于缺乏对评估机构和评估人员的资质审查和监管制度，使得一些不具备专业能力的机构和人员参与评估工作，严重影响了评估结果的准确性和公信力。在风险分担机制方面，虽然建立了风险补偿基金，但对于基金的筹集、管理和使用缺乏详细的制度安排，导致基金规模不足、使用效率低下。对金融机构与政府之间的风险分担比例、风险预警机制等方面也缺乏明确规定，使得风险分担机制难以有效发挥作用。制度设计的合理性也存在问题。在抵押登记流程中，部分环节设置过于繁琐，增加了交易成本和时间成本。申请材料的要求过高，对于一些农村集体经济组织来说，准备齐全、规范的材料存在较大困难。审核环节涉及多个部门，信息沟通不畅，导致审核时间过长，影响了融资的时效性。在收益分配方面，制度设计未能充分考虑农村集体经济组织和农民的利益，土地增值收益分配不合理，农民获得的收益相对较少，这在一定程度上降低了他们参与抵押融资的积极性。一些农村集体经营性建设用地入市后，土地增值收益大部分被政府和开发商获取，农村集体经济组织和农民只能获得少量的补偿，这引发了农民的不满和抵触情绪。4.2.2政策执行层面政策执行的力度和效果直接关系到农村集体经营性建设用地抵押登记制度的实施成效。在武进区，部分政策执行人员对农村集体经营性建设用地抵押登记制度的理解和认识不足，导致在执行过程中出现偏差。一些工作人员对政策的把握不准确，在审核申请材料时，未能严格按照规定进行审查，存在把关不严的情况。在风险防控方面，部分工作人员对风险的认识不足，未能及时发现和处理潜在的风险问题。一些金融机构的信贷人员在发放贷款时，对借款人的资质和还款能力审查不严格，导致贷款风险增加。在政策执行过程中，还存在执行不到位的情况。在评估机构监管方面，虽然有相关的政策规定，但实际执行中缺乏有效的监管措施，对违规行为的处罚力度不够，使得一些评估机构为追求利益，随意出具虚假评估报告。在风险补偿基金的管理和使用方面，部分工作人员未能严格按照规定进行操作，存在资金挪用、滥用等问题。一些地方政府将风险补偿基金用于其他非风险补偿用途，导致基金无法发挥应有的作用。在信息共享方面，各部门之间缺乏有效的沟通和协调机制，导致信息传递不及时、不准确，影响了政策执行的效率和效果。金融机构与政府部门之间在抵押登记信息、贷款风险信息等方面未能实现有效共享，使得双方在风险防控和决策制定上存在困难。4.2.3市场环境层面农村集体经营性建设用地抵押融资市场的活跃度受到市场需求和供给的影响。从市场需求来看，部分农村集体经济组织和农民对抵押融资的需求尚未充分释放。一方面，一些农村集体经济组织和农民受传统观念的束缚，对土地的依赖程度较高，担心抵押土地会失去土地权益，因此对抵押融资持谨慎态度。另一方面，农村产业发展相对滞后，缺乏具有吸引力的投资项目，导致农村集体经济组织和农民对资金的需求相对较小。在一些偏远农村地区，产业结构单一，主要以传统农业为主，缺乏发展现代农业和农村二三产业的条件，因此对抵押融资的需求不高。从市场供给来看，金融机构对农村集体经营性建设用地抵押融资业务的积极性不高。由于农村集体经营性建设用地抵押融资存在风险较高、抵押物处置困难等问题，金融机构在开展业务时面临较大的顾虑。农村集体经营性建设用地的市场价值相对较低，且受土地用途管制等因素的影响，抵押物的变现能力较弱。一旦出现贷款违约，金融机构难以通过处置抵押物收回贷款本金和利息，这增加了金融机构的风险。农村地区的信用体系建设相对滞后，金融机构难以准确评估借款人的信用状况，这也使得金融机构在发放贷款时较为谨慎。市场秩序也是影响农村集体经营性建设用地抵押融资市场发展的重要因素。目前，武进区农村集体经营性建设用地抵押融资市场存在交易信息不透明、交易行为不规范等问题。在交易信息方面，缺乏统一的信息发布平台，交易双方难以获取全面、准确的信息，这增加了交易的难度和成本。在交易行为方面，部分市场主体存在违规操作的情况，如虚假交易、恶意串通等，这扰乱了市场秩序，损害了其他市场主体的利益。一些农村集体经济组织在抵押融资过程中，故意隐瞒土地的真实情况，提供虚假的土地评估报告，骗取金融机构的贷款。4.2.4法律意识层面农村集体经济组织和农民的法律意识淡薄，是导致农村集体经营性建设用地抵押登记制度实施过程中出现问题的重要原因之一。部分农村集体经济组织和农民对相关法律法规和政策了解不足，在抵押融资过程中，未能充分认识到自身的权利和义务，容易引发法律纠纷。一些农民在签订抵押合同前，未认真阅读合同条款，对合同中的风险和责任不了解，导致在后续的还款过程中出现问题。一些农村集体经济组织在进行抵押融资时，未按照规定办理相关手续，如未进行抵押登记等，使得抵押合同不具有法律效力，无法保障自身的权益。金融机构和政府部门工作人员的法律素养也有待提高。在抵押融资业务中，金融机构工作人员对法律风险的认识不足，在签订合同、办理抵押登记等环节，未能严格按照法律法规的要求进行操作，增加了金融风险。一些金融机构在签订抵押合同时，合同条款不严谨，存在漏洞，容易被不法分子利用。政府部门工作人员在政策制定和执行过程中，也存在法律意识不强的问题。一些政策文件的制定缺乏法律依据，或者与现行法律法规相冲突，导致在执行过程中出现问题。在处理农村集体经营性建设用地抵押登记纠纷时，部分政府部门工作人员缺乏法律知识和处理经验，无法有效地解决纠纷，影响了政府的公信力。五、国内外经验借鉴5.1国内其他地区成功经验上海浦东新区在农村集体经营性建设用地抵押登记的评估体系建设上表现突出。为确保评估机构的专业性和独立性，浦东新区建立了严格的评估机构准入制度。通过公开招标、资格审查等方式，筛选出一批具有丰富土地评估经验、专业资质过硬的评估机构进入农村集体经营性建设用地评估市场。这些评估机构在人员配备上，拥有一批熟悉农村土地政策、市场动态以及具备专业评估技能的评估师，能够为农村集体经营性建设用地提供准确、客观的价值评估服务。在评估方法创新方面，浦东新区结合农村集体经营性建设用地的特点，综合运用多种评估方法。除了传统的市场比较法、收益还原法外，还引入了成本逼近法，并根据土地的不同用途和市场环境，对各种方法的权重进行合理调整。对于位于产业园区内、具有稳定收益的工业用地，在评估时适当提高收益还原法的权重，以更准确地反映土地的收益价值；对于新开发的商业用地，由于缺乏市场交易案例，更多地采用成本逼近法，并结合周边类似土地的开发成本和预期收益进行综合评估。通过这些措施，浦东新区有效提高了农村集体经营性建设用地评估结果的准确性和公信力，为抵押登记提供了可靠的价值依据。南京溧水区在农村集体经营性建设用地抵押登记的风险防控方面采取了一系列行之有效的措施。在风险补偿基金管理上，溧水区政府加大了资金投入力度，确保风险补偿基金规模能够满足业务发展的需求。通过财政拨款、土地增值收益提取等多种渠道，不断充实风险补偿基金。截至[具体年份]，溧水区风险补偿基金规模已达到[X]万元，与农村集体经营性建设用地抵押贷款余额的比例保持在合理水平。在基金的使用上，优化了申请和审批流程，简化了申请材料，缩短了审批时间。金融机构在遇到贷款风险需要补偿时，只需提交简单的申请材料，经过相关部门的快速审核，即可在[X]个工作日内获得补偿资金，大大提高了风险补偿的及时性。溧水区还拓宽了基金的使用范围，不仅对抵押物处置后仍无法偿还的贷款本金部分进行补偿，还将利息损失、处置费用等纳入补偿范围，有效提高了基金的使用效率。在与金融机构的合作方面，溧水区与金融机构建立了科学合理的风险分担机制。双方根据贷款项目的风险程度，合理确定风险分担比例，一般情况下，政府承担[X]%的风险，金融机构承担[X]%的风险。通过这种方式，既减轻了金融机构的风险压力，又提高了其参与农村集体经营性建设用地抵押融资业务的积极性。双方还建立了信息共享平台，实现了抵押登记信息、贷款风险信息等的实时共享，加强了协同监管，有效降低了贷款风险。在农村集体经营性建设用地抵押登记的法律保障方面，成都郫都区取得了显著成效。郫都区积极推动地方立法，为农村集体经营性建设用地抵押登记提供坚实的法律依据。通过制定《郫都区农村集体经营性建设用地抵押登记管理办法》等一系列地方法规，对抵押登记的各个环节进行了详细规范。在抵押登记程序上，明确规定了申请、受理、审核、登记等各个环节的具体操作流程和时间限制，确保登记工作的高效、有序进行。在抵押权实现方面，规定了抵押物的处置方式、程序和期限，保障了抵押权人的合法权益。郫都区注重法律条款的明确性和可操作性，避免了法律条款的模糊性和歧义性。在关于抵押土地用途变更的规定中，详细说明了改变用途的审批程序和条件，明确界定了“擅自改变”的情形，使农村集体经济组织和金融机构能够准确把握政策尺度，减少了法律纠纷的发生。为了及时解决抵押登记过程中出现的法律纠纷，郫都区建立了专门的仲裁和诉讼机制。成立了农村土地纠纷仲裁委员会，配备了专业的仲裁人员，负责处理农村集体经营性建设用地抵押登记纠纷。对于仲裁结果不服的，当事人还可以向人民法院提起诉讼。通过这种多元化的纠纷解决机制，有效提高了纠纷处理的效率和公正性，维护了当事人的合法权益。5.2国外相关制度借鉴美国农村土地抵押制度具有独特的体系和特点，对武进区完善农村集体经营性建设用地抵押登记制度具有一定的启示意义。美国实行土地私有制，农村土地可以自由买卖和抵押。在土地产权登记方面，美国采用托伦斯登记制度，以登记作为土地权利变动的生效要件，登记机关对登记申请进行实质性审查，确保登记的准确性和公信力。这种严格的登记制度为土地抵押提供了清晰的产权保障，降低了抵押交易中的风险。在农村土地抵押融资方面，美国建立了完善的农村金融体系，包括政府支持的农业信贷机构和多样化的商业金融机构。政府通过农业信贷机构为农村土地抵押提供低息贷款和担保服务，鼓励金融机构参与农村土地抵押融资业务。美国还建立了健全的信用评估体系和风险预警机制，金融机构在发放贷款前，会对借款人的信用状况、还款能力等进行全面评估，根据评估结果确定贷款额度和利率。通过风险预警机制，及时发现和处理潜在的风险问题，保障金融机构的资金安全。日本的农村土地抵押制度也有许多值得借鉴之处。日本的农地制度以私有制为基础，同时注重对农地的保护和合理利用。在农村土地抵押方面，日本制定了完善的法律法规，如《农地法》《农业基本法》等，对土地抵押的条件、程序、抵押权的实现等进行了详细规定。法律明确规定，只有符合一定条件的农地才能进行抵押，如土地用途符合农业发展规划、土地所有者具备一定的农业经营能力等。这有效防止了农地的过度抵押和滥用，保障了农业生产的稳定进行。日本建立了多层次的农村金融体系，包括农协金融、政府金融和商业金融。农协金融在农村土地抵押融资中发挥着重要作用，它以服务农民为宗旨，为农民提供低息贷款和便捷的金融服务。政府金融则通过提供贷款担保、利息补贴等方式，支持农村土地抵押融资业务的开展。日本还注重农村土地抵押市场的监管，建立了严格的监管制度，对金融机构的业务行为进行规范和监督，确保市场的公平、公正和透明。从美国和日本的农村土地抵押制度中，可以得出以下对武进区的启示。在制度建设方面，武进区应加强农村集体经营性建设用地抵押登记制度的立法工作，完善相关法律法规，明确抵押登记的程序、条件、效力等内容，为制度的实施提供坚实的法律保障。借鉴美国托伦斯登记制度的经验，加强对抵押登记申请的审查，确保登记信息的准确性和完整性，提高登记的公信力。在金融支持方面，应加大政府对农村集体经营性建设用地抵押融资的支持力度，建立风险补偿基金、贷款担保机构等，降低金融机构的风险，提高其参与积极性。借鉴日本农协金融的模式，鼓励农村集体经济组织或农民合作组织开展金融服务，为农村集体经营性建设用地抵押融资提供便利。在风险防控方面，应建立健全信用评估体系和风险预警机制，加强对借款人信用状况和还款能力的评估，及时发现和处理潜在的风险问题。加强对抵押登记市场的监管，规范市场秩序，防止不正当竞争和违法行为的发生。六、完善武进区农村集体经营性建设用地抵押登记制度的建议6.1优化评估体系规范评估机构管理是完善农村集体经营性建设用地抵押登记制度的重要环节。武进区应建立严格的评估机构准入机制，提高准入门槛，明确规定参与农村集体经营性建设用地评估的机构必须具备相应的专业资质和丰富的土地评估经验。通过公开招标、资格审查等方式，筛选出一批信誉良好、专业能力强的评估机构，确保评估机构能够准确把握农村集体经营性建设用地的特殊性质和市场规律，为抵押登记提供科学、准确的评估服务。应加强对评估人员的培训和管理，定期组织专业培训和考核，提高评估人员的专业素养和业务水平，使其熟悉农村土地政策法规、市场动态以及评估技术标准。要求评估人员在评估过程中严格遵守职业道德和行为准则，确保评估结果的公正性和客观性。创新评估方法是提高农村集体经营性建设用地评估准确性的关键。武进区应结合农村集体经营性建设用地的特点，探索适合的评估方法。在传统的市场比较法、收益还原法、成本逼近法的基础上，引入层次分析法、模糊综合评价法等现代评估方法，综合考虑土地的区位、用途、市场供求、规划限制、农村集体经济组织内部因素等多种因素，对土地价值进行全面、客观的评估。对于位于城市近郊、交通便利的农村集体经营性建设用地，在采用市场比较法时，应充分考虑其与城市建设用地的关联性和互补性，合理选择可比案例，提高评估结果的准确性。对于具有特殊用途的农村集体经营性建设用地，如用于发展乡村旅游、特色农业等，应根据其预期收益和发展潜力，采用收益还原法时，结合实地调研和市场分析，科学预测土地的未来收益。建立评估监督机制是保障评估结果公信力的重要手段。武进区应成立专门的评估监督机构，负责对评估机构的评估行为和评估结果进行监督检查。监督机构应定期对评估机构的业务开展情况进行抽查，检查评估报告的真实性、准确性和完整性，对发现的问题及时提出整改意见。建立评估结果公示制度，将评估结果在一定范围内进行公示，接受社会监督，确保评估结果的公开、透明。对于评估机构和评估人员的违规行为，应建立严格的处罚机制，依法依规给予警告、罚款、暂停业务、吊销资质等处罚，情节严重的，追究其法律责任。通过建立有效的评估监督机制，提高评估结果的公信力，增强金融机构和农村集体经济组织对评估结果的认可度，促进农村集体经营性建设用地抵押融资业务的顺利开展。6.2健全风险分担机制为有效降低农村集体经营性建设用地抵押融资的风险，武进区应加大风险补偿基金投入力度，拓宽基金来源渠道，提高基金规模。政府应发挥主导作用，增加财政预算安排，将更多的资金投入到风险补偿基金中。积极探索多元化的基金筹集方式，如从农村集体经营性建设用地入市土地收益调节金中提取一定比例，鼓励社会资本参与基金的设立和运营，通过捐赠、入股等方式为基金注入资金。可以规定从农村集体经营性建设用地入市土地收益调节金中提取30%-50%的资金，用于充实风险补偿基金。鼓励金融机构按照一定比例出资，共同建立风险补偿基金，形成政府、金融机构、社会资本共同参与的风险分担格局。拓展风险分担渠道是完善风险分担机制的重要举措。武进区应鼓励金融机构与担保公司、保险公司合作，共同开展农村集体经营性建设用地抵押融资业务。担保公司可以为农村集体经济组织和农民提供贷款担保，分担金融机构的贷款风险。保险公司可以开发针对农村集体经营性建设用地抵押融资的保险产品，如抵押物财产保险、借款人信用保证保险等，为抵押融资提供风险保障。对于抵押物财产保险，保险责任可以包括因自然灾害、意外事故等原因导致抵押物的损失，确保在抵押物遭受损失时，金融机构的权益能够得到一定程度的保障。在借款人信用保证保险方面，当借款人因各种原因无法按时偿还贷款时，保险公司按照保险合同的约定承担相应的赔偿责任，降低金融机构的贷款损失。通过金融机构、担保公司和保险公司的合作，形成多层次、多元化的风险分担体系，提高农村集体经营性建设用地抵押融资的风险抵御能力。加强风险预警是防范农村集体经营性建设用地抵押融资风险的关键环节。武进区应建立健全风险预警机制，运用大数据、人工智能等技术手段，对抵押融资业务进行实时监测和风险评估。通过建立风险预警指标体系，对借款人的信用状况、还款能力、抵押物价值变化等进行动态跟踪和分析，及时发现潜在的风险隐患。设定抵押物价值下降预警线，当抵押物价值下降幅度超过一定比例时，及时发出预警信号，提醒金融机构采取相应的风险防范措施，如要求借款人增加抵押物、提前偿还部分贷款等。对借款人的还款情况进行实时监测，当出现还款逾期等异常情况时，及时进行风险预警，以便金融机构能够及时采取催收、处置抵押物等措施，降低贷款损失。加强金融机构与政府部门之间的信息共享和协同监管，共同做好风险预警和处置工作。政府部门应及时向金融机构提供农村集体经营性建设用地的相关政策信息、土地规划信息等，帮助金融机构更好地评估风险。金融机构应及时向政府部门通报贷款风险情况，共同制定风险应对措施，形成风险防控合力。6.3加强法律保障武进区应积极推动地方立法，结合本地农村集体经营性建设用地抵押登记的实际情况，制定专门的地方性法规，明确农村集体经营性建设用地抵押登记的各个环节和相关主体的权利义务。在立法过程中，充分考虑与上位法的衔接，确保地方性法规的合法性和有效性。在规定抵押登记程序时，严格遵循《民法典》《土地管理法》等上位法的基本原则和精神，同时结合武进区的实践经验，对登记的申请条件、审核标准、办理时限等进行细化和明确，使登记工作有法可依。在明确抵押权实现方式时，充分考虑农村集体经营性建设用地的特殊性，规定合理的处置程序和方式，保障抵押权人的合法权益。加强与相关部门的沟通协调，确保地方性法规与其他相关政策法规相互配合、协同推进。与金融监管部门合作，制定与农村集体经营性建设用地抵押融资相关的金融监管政策，形成完整的法律政策体系。在相关法律法规中，应明确农村集体经营性建设用地抵押登记中各方的法律责任。对于农村集体经济组织和农民，若存在提供虚假材料、擅自改变土地用途、不履行还款义务等违法行为，应依法承担相应的民事赔偿责任，情节严重的，追究其刑事责任。对于金融机构，若在抵押登记过程中存在违规操作、审核不严、泄露客户信息等行为，应受到相应的行政处罚，并承担由此给当事人造成的损失。对于评估机构和人员，若出具虚假评估报告、违反职业道德和行为准则，应依法吊销其资质证书，并承担相应的法律责任。明确政府部门在抵押登记监管中的责任，若存在监管不力、滥用职权、徇私舞弊等行为，对相关责任人进行严肃问责。通过明确法律责任，增强法律法规的威慑力，规范各方行为，保障农村集体经营性建设用地抵押登记制度的有序运行。为及时、有效地解决农村集体经营性建设用地抵押登记过程中出现的法律纠纷，武进区应建立专门的法律纠纷调解机制。成立由法律专家、土地管理部门工作人员、金融机构代表等组成的调解委员会，负责调解抵押登记纠纷。调解委员会应制定完善的调解程序和规则，确保调解工作的公正、公平、公开。在调解过程中，充分听取双方当事人的意见和诉求，依据法律法规和事实情况，提出合理的调解方案。对于调解成功的案件，制作调解协议书，具有法律效力，双方当事人应自觉履行。对于调解不成的案件，引导当事人通过仲裁或诉讼等途径解决纠纷。加强对调解人员的培训和管理，提高其业务水平和调解能力，确保调解工作的质量和效率。建立调解工作的监督机制，对调解过程和结果进行监督，保障当事人的合法权益。6.4提高市场活跃度为提升农村集体经营性建设用地抵押融资市场的参与度，武进区应强化宣传教育，通过多种渠道广泛宣传农村集体经营性建设用地抵押登记制度的政策内容、办理流程和实际案例。利用电视、广播、报纸等传统媒体，以及微信公众号、短视频平台等新媒体，制作通俗易懂的宣传资料和视频，向农村集体经济组织和农民普及抵押融资的相关知识，消除他们的顾虑，增强他们对抵押登记制度的了解和信任。组织开展专题培训和讲座，邀请专家学者、金融机构工作人员等，为农村集体经济组织负责人和农民讲解抵押融资的政策法规、操作要点和风险防范措施，提高他们的业务水平和参与能力。可以在武进区的各个乡镇举办农村集体经营性建设用地抵押融资专题培训，邀请金融机构的信贷经理为农村集体经济组织负责人详细讲解贷款申请流程、利率计算方式、还款方式等内容，并通过实际案例分析，让