物业巡检制度规范

PAGE物业巡检制度规范最新一、总则（一）目的为加强物业管理区域的日常管理，及时发现和解决各类问题，保障物业的正常运行，维护业主的合法权益，特制定本物业巡检制度规范。（二）适用范围本制度适用于公司管理的所有物业项目，包括住宅、商业、写字楼等。（三）基本原则1.预防为主原则：通过定期巡检，提前发现潜在问题，采取措施加以预防，避免问题扩大化。2.全面覆盖原则：对物业管理区域内的各类设施设备、环境卫生、安全秩序等进行全面巡检，确保无遗漏。3.责任明确原则：明确各巡检人员的职责，做到责任到人，确保巡检工作落实到位。4.及时整改原则：对巡检中发现的问题，及时下达整改通知，明确整改期限，跟踪整改结果，确保问题得到有效解决。二、巡检组织架构及职责（一）巡检领导小组成立物业巡检领导小组，由公司总经理担任组长，副总经理担任副组长，各部门负责人为成员。领导小组负责制定巡检制度、审批巡检计划、协调解决重大问题等。（二）巡检执行部门1.工程维修部：负责对物业区域内的各类设施设备进行巡检，包括电气系统、给排水系统、消防系统、电梯等，确保设施设备正常运行。2.客服部：负责对物业区域内的环境卫生、绿化养护、业主服务等进行巡检，及时处理业主投诉和建议，维护良好的居住环境。3.秩序维护部：负责对物业区域内的安全秩序进行巡检，包括门禁管理、巡逻检查、车辆管理等，确保业主生命财产安全。（三）各部门职责1.工程维修部职责制定设施设备巡检标准和流程，明确巡检内容、方法和周期。安排专业维修人员按照巡检计划进行设施设备巡检，及时发现并记录问题。对巡检中发现的问题进行分析评估，制定维修方案，组织实施维修工作。建立设施设备巡检档案，记录巡检情况、维修历史等信息。定期对设施设备巡检工作进行总结分析，提出改进措施和建议。2.客服部职责制定环境卫生、绿化养护、业主服务等方面的巡检标准和流程，明确巡检内容、方法和周期。安排客服人员按照巡检计划进行相关区域的巡检，及时发现并记录问题。对巡检中发现的环境卫生问题，及时通知保洁人员进行清理；对绿化养护问题，及时通知绿化人员进行处理；对业主服务问题，及时协调解决或反馈相关部门。建立环境卫生、绿化养护、业主服务等方面的巡检档案，记录巡检情况、处理结果等信息。定期对巡检工作进行总结分析，提出改进措施和建议，提高服务质量。3.秩序维护部职责制定安全秩序巡检标准和流程，明确巡检内容、方法和周期。安排秩序维护人员按照巡检计划进行物业区域的巡逻检查，包括门禁管理、车辆管理、安全隐患排查等，及时发现并记录问题。对巡检中发现的安全问题，及时采取措施进行处理，确保物业区域安全秩序良好。建立安全秩序巡检档案，记录巡检情况、突发事件处理等信息。定期对巡检工作进行总结分析，提出改进措施和建议，加强安全防范工作。三、巡检内容及标准（一）设施设备巡检1.电气系统检查配电箱、配电柜内的电器元件是否正常，有无过热、打火等现象。检查电线电缆是否完好，有无破损、老化等情况。检查照明灯具是否正常发光，开关、插座是否灵敏可靠。检查电梯的运行状况，包括轿厢运行是否平稳、速度是否正常、层门开关是否灵活等。检查消防设施设备的运行状况，包括消防泵、喷淋泵、消火栓、灭火器等是否正常，压力是否符合要求。2.给排水系统检查水箱、水池的水位是否正常，水质是否清洁。检查管道是否有漏水现象，阀门是否灵活可靠。检查排水系统是否畅通，有无堵塞现象。检查卫生间、厨房等区域的卫生洁具是否正常使用，有无漏水、堵塞等问题。3.消防系统检查消防设施设备的外观是否完好，标识是否清晰。检查消防栓箱内的设备是否齐全，阀门是否开启灵活，水带、水枪是否完好。检查灭火器的压力是否正常，喷管、喷嘴是否完好，有效期是否符合要求。检查消防报警系统是否正常运行，有无故障报警。检查消防通道是否畅通，疏散指示标志、应急照明是否完好。4.电梯系统检查电梯轿厢内的设施设备是否完好，如按钮、照明、通风等。检查电梯运行时的声音、振动是否正常，有无异常声响。检查电梯层门、轿门的关闭情况，是否密封良好，有无松动、变形等现象。检查电梯的安全装置是否有效，如限速器、安全钳、缓冲器等。检查电梯的维保记录是否完整，维保单位是否按时进行维保。（二）环境卫生巡检1.公共区域卫生检查楼道、电梯间、走廊等公共区域是否清洁，有无杂物堆积、灰尘等。检查垃圾桶是否及时清理，垃圾是否日产日清，周围有无散落垃圾。检查公共区域的地面、墙面、天花板是否干净整洁，有无污渍、破损等。2.绿化养护检查绿化植物的生长状况，是否有病虫害、枯黄等现象。检查绿化区域的土壤是否疏松，有无积水。检查绿化植物的修剪是否整齐美观，造型是否符合要求。检查绿化设施设备是否完好，如浇水喷头、灌溉管道等。（三）安全秩序巡检1.门禁管理检查小区大门、单元门的门禁系统是否正常运行，刷卡或密码开锁是否灵敏。检查门禁卡的使用情况，是否存在转借、冒用等现象。检查外来人员和车辆的登记情况，是否严格按照规定进行登记。2.巡逻检查秩序维护人员按照规定的巡逻路线和时间进行巡逻，检查物业区域内是否有异常情况。重点检查小区内的停车场、楼道、电梯间等区域，防止发生盗窃、抢劫等案件。检查消防通道是否畅通，有无杂物堆放。3.车辆管理检查停车场的车辆停放是否整齐有序，有无乱停乱放现象。检查停车场的收费情况，是否按照规定标准收费，票据是否齐全。检查车辆进出停车场的登记情况，是否核实车主身份。四、巡检计划与实施（一）巡检计划制定1.工程维修部、客服部、秩序维护部根据各自的工作职责和巡检内容，每月制定详细的巡检计划，明确巡检时间、巡检人员、巡检区域、巡检内容等。2.巡检计划应提前报巡检领导小组审批，经批准后严格按照计划执行。3.巡检计划应根据物业项目的实际情况和季节变化等因素进行适时调整，确保巡检工作的有效性和针对性。（二）巡检实施1.各部门按照巡检计划安排巡检人员进行巡检工作，巡检人员应严格按照巡检标准和流程进行操作，认真记录巡检情况。2.巡检人员在巡检过程中发现问题时，应及时填写《物业巡检记录表》，详细记录问题的发生地点、问题描述、发现时间等信息。3.对于一般性问题，巡检人员应现场进行处理或通知相关责任人及时处理；对于重大问题或紧急情况，巡检人员应立即报告部门负责人，并采取相应的应急措施。4.巡检人员应定期对巡检记录进行整理和分析，总结巡检工作中存在的问题和不足，提出改进措施和建议。五、问题处理与跟踪（一）问题分类1.一般问题：指巡检中发现的不影响物业正常使用和安全的问题，如卫生清洁不及时、设施设备轻微损坏等。2.重要问题：指巡检中发现的可能影响物业正常使用或安全的问题，如电气故障、消防设施损坏等。3.紧急问题：指巡检中发现的可能危及业主生命财产安全的问题，如火灾、电梯故障等。（二）问题处理流程1.一般问题巡检人员发现一般问题后，应现场通知相关责任人进行处理，并在《物业巡检记录表》上记录处理情况。相关责任人接到通知后，应及时安排人员进行处理，并在规定时间内将处理结果反馈给巡检人员。2.重要问题巡检人员发现重要问题后，应立即报告部门负责人，部门负责人应组织相关人员进行分析评估，制定整改方案。整改方案应明确整改措施、整改责任人、整改期限等内容，并报巡检领导小组审批。整改责任人按照整改方案组织实施整改工作，整改过程中应做好记录，定期向部门负责人汇报整改进展情况。整改完成后，由部门负责人组织相关人员进行验收，验收合格后在《物业巡检记录表》上记录处理结果。3.紧急问题巡检人员发现紧急问题后，应立即报告部门负责人和公司应急指挥中心，启动应急预案。公司应急指挥中心应迅速组织相关人员赶赴现场，采取应急措施进行处理，确保业主生命财产安全。紧急问题处理完毕后，由部门负责人组织相关人员进行调查分析，总结经验教训，提出改进措施，并在《物业巡检记录表》上记录处理结果。（三）问题跟踪与反馈1.各部门应建立问题跟踪台账，对巡检中发现的问题进行跟踪管理，及时掌握问题的处理进度和结果。2.巡检人员应定期对问题处理情况进行检查和核实，对未按时完成整改的问题，应及时督促整改责任人加快整改进度。3.对于业主关注的热点问题和反复出现的问题，各部门应进行重点跟踪和分析，采取有效措施加以解决，同时及时向业主反馈处理结果，提高业主满意度。六、监督与考核（一）监督机制1.巡检领导小组定期对各部门的巡检工作进行监督检查，查看巡检计划的执行情况、巡检记录的真实性和完整性、问题处理的及时性和有效性等。2.设立业主监督热线和意见箱，接受业主对巡检工作的监督和投诉，及时处理业主反映的问题。3.定期召开巡检工作会议，总结分析巡检工作中存在的问题，提出改进措施和建议，加强对巡检工作的监督和管理。（二）考核办法1.制定详细的巡检工作考核标准