临沂市火车站片区改造总体规划

临沂市火车站片区控制性详细规划及城市设计上海同济城市规划设计研究院2013.12技术路线一、发展背景分析1、规划背景2、规划动因二、基地现状分析1、现状分析2、现状问题总结四、空间布局规划1、人口规模测算2、功能结构3、公共设施4、绿地景观5、开发容量分析6、道路交通7、项目实施8、市政基础设施五、重点地区城市设计1、规划范围2、规划目标3、规划方案5、功能分区三、片区发展条件评价1、有利因素分析2、规划目标与功能定位发展背景分析Backgroundanalysis11.1规划背景1.2规划动因1.1规划背景2014年临沂规划三大重点北城新区二期：重点建设国际商贸城；

火车站片区：结合沂蒙路贯通和铁路客运站的扩容，对铁路以南片区进行改造，打造城市南部商圈；南部生态新城：重点进行地质勘探分析，确定可建设范围，打造低碳生态的示范区；兰山区经开区河东区罗庄区北城新区二期火车站片区规划范围共计4.3平方公里南部生态新城1.2规划动因沂蒙路南北贯通和铁路客运站的改造要求临沂站下穿兖石铁路，打通沂蒙路——临册路南北向发展轴线；对临沂站功能进行改造，搬迁货运站，将铁路站西移新建大型公铁交通枢纽。沂蒙路临册路打通沂蒙路—临册路临沂站西移新建大型公铁枢纽以火车站片区建设为契机，提升城市南部地区的整体形象1.2规划动因火车站片区沂蒙路的贯通将极大改善兰山区和罗庄区的交通联系，使火车站片区成为联系南北城区的重要门户。本次规划面积约4.35平方公里，北至陶然路、南到永胜路，东到沂洲路，西至电厂路。距离机场5公里，距离兰山区市中心4公里，距离北城新区中心6公里。片区内主干道均为城市级干道，可达性较好。

基地现状分析Situationanalysis22.1现状分析2.2现状问题总结陶然路永盛路沂州路通达路用地现状图清河南路清河北路编号类别代码类别名称用地面积(ha)比例(%)人均用地面积(m2)1R居住用地151.8243.0075.91其中R2二类居住用地62.7117.7631.36R22幼儿园用地0.400.110.20R3三类居住用地88.7125.1244.362A公共管理与公共服务设施用地10.482.975.24其中A1行政办公用地4.561.292.28A2文化设施用地2.090.591.04A3教育科研用地3.671.041.84A5医疗卫生用地0.160.050.083B商业服务业设施用地34.469.7617.23其中B1商业用地24.877.0412.44B2商务用地6.321.793.16B4公共设施营业网点用地1.060.300.53B9其他服务设施用地2.210.631.114M工业用地34.229.6917.115W物流仓储用地50.1514.2025.086S道路与交通设施用地46.8813.2823.447U公用设施用地11.383.225.698G绿地与广场用地13.723.896.86其中G1公园绿地2.680.761.34G2防护绿地11.043.135.52城市建设用地353.11100.00176.56非城市建设用地81.91//总用地435.02//2.1.1用地分析2.1现状分析火车站片区规划范围为4.35平方公里，横跨罗庄区和兰山区，现状总人口估计约2.0万人，三类居住用地约89公顷，三类工业和仓储用地达到84公顷，改造任务比较重。现状用地平衡表2.2现状问题总结问题1：已出让及现状新建地块较多种类面积（公顷）比例已批未建用地11.713%保留用地(包括现状道路)132.3030%可调整用地291.0167%规划范围总面积435.02100%可调整用地集中在火车站站场南部、陷泥河东北部，总用地约291公顷，占本次规划面积的67％。保留用地示意图已批未建用地示意图可开发用地示意图保留用地：铁路附属设施用地、怡景新苑、锦绣华庭、康居家园、福德花园等。已批未建用地：翔龙改建、大众煤业改建等。可开发用地：三类居住、物流、工业、火车站场等。2.2现状问题总结一类建筑：新建的建筑质量较好，全部保留；二类建筑：建筑质量一般的，以保留为主，部分由于道路改扩建和火车站的西移，有选择的拆迁;三类建筑：建筑时间比较长的，破旧危房棚户，全部拆迁；现状建筑质量图问题2：拆迁量大，改造任务艰巨新鼎泰焦庄小学改建拆康居小区部分拆迁海关大厦、钻石钱柜丝绸公司宿舍铁路文化宫临沂火车站西移2.2现状问题总结总拆迁建筑面积104万平方米.其中居住拆迁建筑面积为53万平方米拆迁保留建筑示意图问题2：拆迁量大，改造任务艰巨2.2现状问题总结问题3：铁路南北交通联系不畅、缺乏次干路、支路系统铁路南北交通联系不畅1、3为机动车桥涵，相距约2100米，双向4车道；2为非机动车小桥，仅允许小型车辆通过；4由于临沂铁路客运站和铁路线的阻隔，沂蒙路与临册路不通。地块划分过大，缺乏次干路、支路系统居住用地：名尚国际（10公顷）、怡景新苑（18公顷）、锦绣华庭（16公顷），全部连片，没有次干路和支路分割，地块东西距离超过800米，缺乏生活配套设施。城市道路网密度较低，次干路间距约800-1000米，缺少城市次支路系统；怡景新苑锦绣华庭名尚国际城新规划路网新规划路网520米250米310米480米陶然路清河北路沂州路通达路2134清河南路1200米800米沂蒙路临册路电厂路2.2现状问题总结问题4、陷泥河景观资源良好，水质有待改善陷泥河防洪要求不高，仅20年一遇，现有植被资源丰富，适宜打造滨河景观休闲带；陷泥河北部与东部均为可开发用地，有足够空间打造火车站片区景观核心和滨水商业休闲区；由于城市污水直接排入河道，使得陷泥河水质较差，严重影响景观效果。片区发展条件评价Backgroundanalysis33.1有利因素分析3.2规划目标与功能定位

蒙山大道通达路沂蒙路滨河大道沂河路南环路罗成路3.1发展因素分析城市南北动脉的贯通，将加强兰山区至本片区的可达性沂蒙路向南连接南外环，向北通北城新区，可引入北部中心城区大量人流，直接到达火车站片区。沂洲路未来向南接入枣临岚高速公路出入口，向北通北城新区，使火车站片区成为南北交通的走廊。沂州路电厂路兰山区北城新区罗庄区主干铁路网示意图3.1有利因素分析铁路站改造扩容，客运规模增大，将带动火车站片区的功能提升高铁线路示意图兖石铁路支线地位决定其客运规模难以大幅度提升兖石铁路属于尽端线，途经多数为中小城市，不在国家骨干铁路线上，整体运量不大。直到2012年，临沂站客运旅客发送946032人，仅占全市客运总量的1.2%。北部高铁站一定程度上削弱临沂客运站的功能“十二五”规划中，曲阜—临沂—日照高铁线将连接京沪高铁东线（规划）和西线，与现有兖石铁路线路重合，势必削弱临沂站地位。罗庄区政府名嘉国际广场(在建)现状服务设施用地现状图汽车4S店二手车交易市场及汽车4S店国际工业品采购中心(在建)临沂市妇幼保健院规划凤临新城中心火车站片区现状罗庄商业中心3.1有利因素分析罗庄尚未建成明确的地区级商业中心，存在发展南部商圈的潜力罗庄商业设施布局零散，用地规模不足罗庄除外向型专业市场外，已有内向型商业设施功能混杂，建设质量较低，在建的名嘉国际广场能部分弥补此不足。原商业中心已不能满足城市发展的需求罗庄原中心位于龙潭路—开源路周边，商业模式较为初级，商业规模小，其余服务功能较少，且偏离未来的北部人口聚集区。新规划凤临新城中心偏离服务腹地目前引进项目基本为市场和居住用地，发展水平不高。3.1有利因素分析南部生态新城铁路南商业中心南部生态新城的建设，使火车站片区逐步变成城市南部的中心地带南部生态新城的建设，将使城市整体结构趋于南北均衡，火车站片区将成为未来城市的地理中心。南部生态新城囊括城市旅游、休闲度假和居住功能，将为火车站片区导入更多的客流。南部生态新城火车站地区级商业中心北城新区地区级商业中心兰山区城市级商业中心地区级级商业中心地区级级商业中心地区级级商业中心南部中心绿色枢纽3.2规划目标与功能定位南部中心定位缘起：目前罗庄区无成规模商业中心，本片区可打造服务高新区、罗庄区以及生态新城的南部商业中心；景观内涵：沂蒙路打通后串联南部生态新城、火车站片区、兰山区、北城新区，规划引人商务休闲功能，打造南部关键节点。3.2规划目标与功能定位绿色枢纽定位缘起：临沂站改造扩容，客运规模增大，将带动火车站片区的功能提升。交通枢纽：多种交通方式的衔接（铁路/公交/长途/社会车辆），系统组织交通流线，形成城市南部公铁交通枢纽；慢行枢纽：以二层空中廊道串联商业楼宇，与地面、地下商业空间结合，打造人行和自行车的慢行系统，打造绿色慢行枢纽；慢行枢纽交通枢纽南部中心绿色枢纽空间布局规划Plan44.1人口规模测算4.2功能结构4.3公共设施4.4绿地景观4.5开发容量分析4.6道路交通4.7项目实施4.8市政基础设施4.1人口规模测算以总规人口为基础《临沂市城市总体规划》规划铁路以南居住用地面积2575公顷，居住人口67万人。总规中火车站片区居住用地182.04公顷，占铁路以南总居住面积的7.07%，测算规划范围内居住人口4.42万人。火车站片区建设用地4.21平方公里，按总规人均109.98平方米测算，测算规划范围内人口3.8万人。根据规范校核按《城市用地分类及规划建设用地标准》规范要求，临沂市按人均居住用地指标：28-38平方米/人，测算规划范围内人口3.8-5.2万人。总结：考虑现状人口自然增长、就业人口增长，以总规人口为基础，再用国家规范校核，预测规划范围内人口为4.0万人。4.2功能结构“一心聚合、一廊多片”一心：核心商圈依托沂蒙路清河北路及火车站良好的交通优势，发展以商业、商务办公、休闲娱乐为核心的片区核心。两轴：沂蒙路城市发展轴线、清河北路城市主要发展轴线沿沂蒙路轴线，重点发展商业商务办公，打造临沂南部商业商务中心。沿清河北路轴线，主要发展商业用地及高端住宅。一廊：陷泥河绿化廊道沿陷泥河两岸重点打造富有特色的公园形成滨河绿化廊道，提升此区域内的环境景观品质。多片：商业片区、商住片区、居住片区1、铁路站西移、打通沂蒙路—临册路2、改造陷泥河水系，打造绿化廊道3、粮库搬迁4、铁路专用线取消5、在过大的地块中增设支路6、桥涵、地下商业街7、铁路以北区域的铁路附属设施及居住用地予以保留、减少成本。8、安置还建用地的确定四块总面积24.61公顷12321546667778888用地代码用地名称面积（公顷）占城市建设用地比重(%)人均（平方米/人）R居住用地150.5436.1937.64其中R2二类居住用地144.4234.7236.11R22幼托用地3.250.780.81R22服务设施用地2.870.690.72A公共管理与公共服务用地15.883.823.97其中A1行政办公用地0.200.050.05A3教育科研用地12.463.003.12A33小学用地5.001.201.25A33初中用地3.570.860.89A33高中用地3.890.940.97A5医疗卫生用地3.220.770.81B商业服务业设施用地14.673.533.67其中B1商业设施用地9.982.402.50B2商务设施用地4.221.011.06B4公用设施营业网点用地0.470.110.12R/B其中混合用地70.6816.9917.67R2/B1商业居住混合用地64.8815.6016.22R2/B2商务办公居住混合用地5.801.391.45S交通设施用地96.0423.0924.01其中S1城市道路用地77.1218.5419.28S3综合交通枢纽用地13.533.253.38S4交通场站用地5.391.301.35U公用设施用地15.223.663.81G绿地52.9612.7313.24其中G1公园绿地24.255.836.06G2防护绿地28.716.907.18总计城市建设用地415.99100.00104.00HE水域4.34H2铁路用地14.69总计城市非建设用地19.03总计规划总用地435.02序号面积(公顷)位置备注

幼儿园

10.63焦庄小学以北满足居民服务要求20.73沂蒙路以东、陷泥河以北利用拆迁物流用地30.61锦绣华庭一期对面拆迁利宝畜产品有限公司，可利用部分原建筑改造40.59电厂路、清河南路以南满足居民服务要求50.69通达路、铁路以南满足居民服务要求

小学

12.48平川路、清河北路以北焦庄小学扩建22.51清河北路、新华路以西合理利用怡景新苑东北角地块，同时满足居民服务要求

初中

13.57清河北路、平川路以西利用中央储备粮库搬迁改建初中

高中

14.08沂州路、清河南路以北通过功能置换改造鲁豪职业技术学校4.3公共设施普教设施：参考《临沂市教育专项规划》小学按2.5公顷/所，服务半径500米,服务人口1.0-2.7万人；共两所小学初中按3.0-3.5公顷/所，服务半径1000米，服务人口2.2-4.5万人；共一所初中高中按4.0公顷/所，服务半径1000米，服务人口3.5-6万人；共一所高中幼儿园按0.5-0.7公顷/所，服务半径300米；共五所幼儿园名称面积（公顷）选址现状设置原因站前广场1.39交通性集散广场，内部结合公交站及停车场布置，合理开发地下商业空间。临册广场、公园1.20商业广场及绿地，结合火车站地下通道南出入口布置，合理划分软硬铺装区域。清河公园13.69原有公园良好的林木和周边商业设施结合现状，合理开发利用水体景观，设置清水平台、草坪、广场等开敞式公园布局。吴白庄公园1.37地下汉代古墓保护河湾公园1.91结合西侧陷泥河及文化设施，合理布置水景及文化设施，打造休闲公园。平川公园1.21结合此区域的旧村改造及工业仓储用地拆迁，保留1-2栋具有代表性的建筑及粮库、铁轨等设施，打造延续历史脉络的艺术型公园绿地规划原则1、总量控制因为是旧区改造，设置绿地不宜过多。2、合理利用现状资源如清河公园、吴白庄公园，分别利用现状林木及地下古墓保护区域。3、多种绿地组合的方式公园绿地、防护绿地、地块内部绿化、核心区步行空间及广场等方式4、利用效率最大化绿地与水系相结合—绿地与陷泥河结合，河道宽度20M，两侧绿化宽度30M。绿地与社区相结合—步行800-1000有一处社区公共绿地规划绿地面积为52.96公顷，人均绿地面积13.24平方米。4.4绿地景观绿道系统规划规划沿铁路两侧绿化带、陷泥河绿化带、清河北路绿化带设置专用自行车慢性通道和跑步道，集游览与健身为一体。沿铁路绿化带绿道2080米沿清河北路绿道1920米沿陷泥河绿化带绿道2310米。4.4绿地景观用地分类面积（公顷）占总用地比例（%）已批未建用地11.712.69保留用地（包括现状道路及铁路用地）132.3030.41可调整用地291.0166.90拆迁还建用地24.615.66其中居住还建用地20.924.81铁路及附属设施还建3.690.85盈利性用地130.0629.90其中居住用地73.6016.92商业设施用地7.501.72商务设施用地4.220.97居住商业混合用地38.948.95居住商务混合用地5.801.33非盈利性用地136.3431.34其中教育、医院、社区中心及市政设施用地27.476.31规划道路、交通枢纽、交通场站用地51.5711.85绿地及水域57.3013.17总计435.02100.004.5开发容量分析陷泥河以北、沂蒙路以西居住还建4.68公顷车务段、电务段、铁路文化宫、站前派出所共还建面积2.05公顷沂蒙路以东居住还建6.77公顷陷泥河以南、沂蒙路以西居住还建9.47公顷站前派出所还建0.2公顷还建措施：居住还建：按建筑面积1:1还建。现状拆迁建筑面积53万平方米，规划提供还建居住用地20.92公顷，容积率2.5-2.7。选址确定依据：1、就地就近还建原则，2、还建地块拆迁难度要小，拆迁量要少，3、未来地块整体价值，相对于其他地块土地价值略低，4、项目前期启动时市政、道路，满足居民需求。5、还建一片，拆除一片逐步开发。铁路附属设施还建：按用地面积1:1还建，在铁路以南选址（依据铁路部门要求）。车务段还建面积1.64公顷电务段还建面积：0.95公顷铁路文化宫还建面积：0.90公顷站前派出所还建面积：0.20公拆新鼎泰市场，用于沂蒙路以西区域居住还建2、拆迁铁路站场，部分用于铁路附属设施还建。3、现状为焦庄，临近铁路及沂州路下穿桥涵，建议用于沂蒙路以东区域居住还建。4、部分拆除兰山保安服务公司用于派出所还建。5、拆迁陈家白庄及木材市场，用于陷泥河以南区域居住还建4.5开发容量分析居住安置用地:2.5-2.7居住开发用地:2.0-2.5商业、办公、居住混合用地:2.5-3.0,核心区：3.0-4.0普教设施用地:0.5-1.0公用设施用地:0.4平均容积率1.74.5开发容量分析建筑类型建筑面积（万平方米）保留用地建筑89.4已批用地建筑29.3可开发用地建筑居住建筑231.8商业建筑52.4商务建筑16.1非盈利性建筑26.8居住还建建筑54.6铁路附属设施还建建筑4.0总计504.3总拆迁建筑面积104.2万平方米，总新建建筑面积414.9万平方米。1、打通沂蒙路-临册路，连接兰山区及城北新区。2、沂州路从35米扩宽至42米，提升车辆通行能力，连接兰山区与枣临南高速出入口。3、根据总规要求改线通达路与电厂路合并。4、增加新华路与平川路两处下穿桥涵，是南北路网更加通透。5、在地块较大的居住区内增设支路，现有建筑拆了一单元。6、重点完善次干路和支路系统沂蒙路临册路沂州路沂州路通达路电厂路陶然路沂河路沂河路陶然路兰山区北城新区河东区罗庄区机场清河北路清河南路永盛路陶然路平川路沂蒙路新华路电厂路通达路新华路沂蒙路123445380米红色为规划路网，绿色为现状路网。4.6道路交通路网结构：由主干路、次干路、支路三级路网组成三横—陶然路42米、清河北路42米、清河南路42米三纵—沂州路42米、沂蒙路60米、电厂路40米红线宽度控制在40-60米之间；路网密度为1.3清河北路通达路清河南路陶然路新华路八一路沂蒙路平川路沂州路永盛路清河南路清河北路沂蒙路电厂路羲之路军民路规在火车站布置火车站一处（临沂火车站西移）；长途汽车一处；公交首末站一处；其它地方设置公交首末站两处；4.6道路交通停车场：根据《临沂市城市技术规范》对片区内配建停车位测算需要4.2万个停车位。社会停车场设置标准—按地块配建车位的10%计，需要4200个停车位。规划结合地上和地下停车场布置来满足要求规划独立用地的社会停车场5处，约2.19公顷，结合教育设施、大型公益设施及火车站布置。规划地下社会停车场8处，结合大型商业设施及绿地布置，合理利用地下空间，平战结合。蓝色为地上停车场，黄色为地下停车场范围类型单位机动车（个）非机动车1住宅每户122办公楼车位/100平方米建筑面积0.6-1.043商场车位/100平方米建筑面积0.584农贸市场车位/100平方米建筑面积0.585幼儿园车位/100平方米建筑面积0.2106中、小学校车位/100学生0.5中90、小207城市公园车位/1公顷占地面积61008医院车位/100平方米建筑面积249饭（酒）店车位/100平方米建筑面积2.5410宾馆车位/客房0.25

11火车站车位/高峰日千旅客4812长途汽车站车位/高峰日千旅客2813公交枢纽站车位/高峰日千旅客120注：1.地面停车泊位数不宜超过总泊位数的20%。

2.机动车位以当量小汽车计算。

3.消防站配备的消防车停车位应按《城市消防站建设标准》（建标[2006]42号）执行。4.6道路交通LZ03-03用地代码拆迁用地面积（公顷）拆迁建筑面积（万平方米）备注三类居住用地17.9211.47

行政办公用地1.191.13海关、派出所商业用地0.290.85钻石钱柜批发市场用地6.114.93新鼎泰市场商务用地3.020.91临沂铁鑫商贸有限公司、仁华医药品公司、兰山保安服务有限公司其他服务设施用地0.430.11临沂协力工程有限公司工业用地1.530.70

物流仓储用地2.720.46中铁天盛物流中心交通枢纽用地3.991.71电务段、车务段、火车站公共交通场站用地0.540.06陶然换乘中心铁路用地18.521.70

总计56.2624.03

LZ03-03街坊拆迁统计拆迁总用地面积：56.26公顷。拆迁总建筑面积：24.03万平方米。其中拆迁居住建筑面积：11.47万平方米。4.7项目实施LZ03-04用地代码拆迁用地面积（公顷）拆迁建筑面积（万平方米）备注二类居住用地1.571.74康居家园北侧两栋、粮食局家属院、丝绸公司第二宿舍西部沿街一个单元幼托用地0.290.18

三类居住用地37.0225.31

行政办公用地0.510.91临沂市质量技术监督局商业用地1.240.78

商务用地2.060.64

加油加气站用地0.140.04

其他服务设施用地1.410.50

工业用地0.260.14

物流仓储用地4.632.07宇泰物流交通枢纽用地2.761.82火车站、铁路文化宫铁路用地1.770.02

总计53.6634.15

LZ03-04街坊拆迁统计拆迁总用地面积：53.66公顷。拆迁总建筑面积：34.15公顷。其中拆迁居住建筑面积：27.05万平方米。4.7项目实施LZ03-05用地代码拆迁用地面积（公顷）拆迁建筑面积（万平方米）备注服务设施用地0.220.10

幼托0.110.04

三类居住用地8.664.97

商业用地1.320.48金七路商场商务用地1.951.23加油加气站用地0.130.03

工业用地15.315.79

物流仓储用地3.111.34

交通场站用地1.200.27公交总公司其他交通设施用地1.400.05运输公司总计33.4114.30

LZ03-05街坊拆迁统计拆迁总用地面积：33.41公顷。拆迁总建筑面积：14.03公顷。其中拆迁居住建筑面积：4.97万平方米。4.7项目实施LZ03-06用地代码拆迁用地面积（公顷）拆迁建筑面积（万平方米）备注三类居住用地3.371.66

行政办公用地3.212.63兰山区公路管理局等中等专业学校用地2.901.58鲁豪职业技术学校（土地置换为高中）医院用地0.160.32临沂市肝胆病医院旅馆用地2.033.17百兴商务酒店其他服务设施用地0.370.02

工业用地1.060.27

物流仓储用地31.208.03中央直属储备粮库、翔龙集团货物储运有限公司等农林用地2.680.10

其他非建设用地6.52--阳光金泰总计53.5017.78

LZ03-06街坊拆迁统计拆迁总用地面积：53.50公顷。拆迁总建筑面积：17.78公顷。其中拆迁居住建筑面积：1.66万平方米。4.7项目实施LZ03-07用地代码拆迁用地面积（公顷）拆迁建筑面积（万平方米）备注三类居住用地21.417.79

商业用地0.490.10

批发市场用地5.920.45木材市场工业用地2.170.82

物流仓储用地4.021.78

其他非建设用地2.870.01

总计36.8810.95

LZ03-07街坊拆迁统计拆迁总用地面积：36.88公顷。拆迁总建筑面积：10.95公顷。其中拆迁居住建筑面积：7.79万平方米。4.7项目实施LZ03-08用地代码拆迁用地面积（公顷）拆迁建筑面积（万平方米）三类居住用地0.180.10零售商业用地1.000.01工业用地2.170.49物流仓储用地4.921.66公共交通场站用地3.000.33其他非建设用地12.350.41总计23.623.00LZ03-06街坊拆迁统计拆迁总用地面积：53.50公顷。拆迁总建筑面积：17.78公顷。其中拆迁居住建筑面积：1.66万平方米。4.7项目实施开发时序规划：根据目前进展，本规划区内项目预计于2014年初动工建设。由于本区属于旧城改建，在各类拆迁伊始，首先考虑当地居民的安置，通过边安置，边拆迁的基本策略，逐步推动整个火车站片区的整体建设。一期开发区域：注重核心区的打造火车站周边区域，启动清河北路以北区域。二期开发区域：重点打造陷泥河沿线，启动清河北路以南、沂蒙路以西区域。三期开发区域：开发清河南路以南，沂蒙路以东区域。四期开发区域：考虑中央直属粮库及铁路支线的拆迁难度，最后启动清河北路以南、沂蒙路以东、清河北路以北区域4.7项目实施5.7项目运作经济指标估算参考《临沂市人民政府关于公布临沂市城区土地级别调整与基准地价更新成果通知》确定商业基准地价（参考III-3、III-1、II-2区域地价）200万元/亩，确定居住基准地价（参考III1、II2区域地价）200万元/亩，现状基准地价按80万元/亩，出让盈利性用地132.95公顷（合1980亩），总计出让金额为40亿元左右。还建用地24.61公顷（合369.15亩），总计出让金额为8亿元左右。已建已批用地96.34公顷（合1445.1亩），总计已出让金额为12亿元左右。按150万/亩计算：土地出让金48亿元左右按200万/亩计算：土地出让金60亿元左右按300万/亩计算：土地出让金83亿元左右道路隧道投资成本：7.19亿元（指挥部提供）市政工程投资成本：1.13亿元（指挥部提供）绿地投资成本：1.76亿元（指挥部提供）居住拆迁补偿费用：23.85亿元（指挥部提供）火车站货场拆迁补偿费用：10亿元（指挥部提供）由于基础数据不全工业用地、物流用地、公共设施用地拆迁成本未计。乘以1.5的不可预见系数，共计63亿元出让收入：成本投入：给水系统规划图污水系统规划图（1）给水系统规划：规划水源来自规划区北侧的半程水厂，由位于规划区西侧的蒙山大道DN1200供水主管接入本区。规划道路配水管网成环网布置。预测规划区最高日用水量为2.09万吨／日，平均日用水量为1.74万m³/d。（2）污水系统规划：规划区分为两个排水分区，陷泥河东北的片区污水经污水管收集后排入规划区东南侧的临沂第一污水处理厂进行处理，陷泥河西南的片区排入罗庄区南部的临沂第二污水处理厂。污水量按平均日用水量的85%计，由此预测规划区污水产生量为1.48万m³/d。

由于提供资料中部分专项规划资料图纸不清晰，及不同图纸不完全对应，因此我们在总规为依据的基础上，借鉴了专项中的指标进行了重新计算与布局。4.8市政基础设施（3）雨水系统规划：雨水管网系统充分利用地形条件，雨水排放以“分区汇集，就近排放”为原则，雨水管渠布置满足重力流要求。受纳水体为陷泥河。规划保留穿越铁路线的通达路、沂州路两个路口的雨水泵站，并规划于新华路、沂蒙路、平川路这3个路口设置雨水泵站。规划建议泵站的地下化建设，以提高景观性和减少噪音污染。（4）中水系统规划：首创中水处理厂结合临沂第一污水处理厂设置，规划进行扩建。规划再生水规模按照生活用水处理污水量的30%预留，规划可利用再生水量为0.39万

m³/d，用于工业冷却循环、城市市政杂用、道路绿化浇灌、农业灌溉和河道景观等使用中水。中水系统规划图雨水系统规划图4.8市政基础设施电力系统规划图通信系统规划图（5）电力系统规划：本规划区内各类建筑预测总负荷约10.58万千瓦，其他用电负荷按照此负荷的15%计。考虑负荷同时系数取0.7，则计算负荷为8.89万千瓦。容载比按2.0计，则规划区内需求的主变容量为177.7MVA。规划区电源来自东南侧的220kV沂西站，由东南侧的现状110kV十里堡站（2×40MVA）和西侧的110kV盛西站（3×50MVA）接入，对本区供电。规划区内10kV配电站主要采用环网供电，根据地块负荷值及其分布组成环网，开环运行。（6）通信系统规划：规划区固定电话需求量约12.0万门，其他电话量按需求量的15%计，远期实装率为85％，则规划市话装机容量为16.2万部。规划于清河南路、沂蒙路交叉口设置处邮电支局和电信接入点，清河北路、沂州路的交叉口设置邮政所和电信接入点。规划保留沂蒙路与陶然路交叉口东南侧的市邮政局和邮件转运中心。4.8市政基础设施燃气系统规划图供热系统规划图（7）燃气系统规划：规划区气源来自罗庄区西南的罗西门站。由清河北路、湖东二路交叉口的高中压调压站接入中压管为本区供气，采用中低压一二级系统，中压管运行压力0.35MPa。规划区内人口按4万人计，则规划区年用气总量为261.3万Nm3，最高日用气量为9448.3标准立方。（8）供热系统规划：规划区热源为规划区西南侧临沂发电厂。集中供热居民热负荷平均热指标按55W／m2计算，公建热负荷平均热指标按60W／m2计算。根据面积热指标和采暖面积计算热负荷。规划采暖热负荷为260.52MW。

4.8市政基础设施（9）环卫设施规划：规划垃圾产生量标准为1.0公斤/人·日计，预测规划区日生活垃圾产生量为40吨/日。

规划3处垃圾收集站。生活垃圾的收集点服务半径不应超过70米。生活垃圾经垃圾收集点收集后运送至规划区西侧的垃圾转运站，再转运至中环新能源垃圾焚烧发电厂进行处理。收集站的垃圾可直接用拉臂车运至处置场，不必进转运站。规划区内公共厕所按照每平方公里不低于3—5座设置。环卫设施规划图防灾设施规划图（10）防灾设施规划：以接到报警后五分钟内到达责任区边缘为原则确定，责任区面积为4～7km2。规划区设置2处一级消防站，兼顾周边区域的消防任务。规划区内结合医院设置1处医疗救护中心，位于电厂路、清河南路交叉口。设计抗震烈度达到七度，主要道路、桥梁、医疗单位等、供水、供电、燃气、通讯等生命线工程设施，按八度设防。规划区按照人均1.5平方米作为掩蔽面积，战时30%留驻，规划区内人防工程总面积1.8万m2

，结合居住小区、商业机构等用地规划布局建设。陷泥河防洪标准为20年一遇。4.8市政基础设施重点地区城市设计Design55.1规划范围5.2规划目标5.3总体思路5.4功能分区研究范围考虑到火车站片区为辐射南部地区的核心地段。研究范围：北至陶然路、南至永盛路、西至电厂路、东至沂州路，用地面积为4.35平方公里；重点城市设计范围考虑到沂蒙路打通后为城市南北贯通主轴线，作为城市南部门户和商业服务核心，空间形象非常重要。重点城市设计范围：以沂蒙路两侧为核心，北至陶然路、南至永盛路、西至新华路、东至平川路，用地面积为1.59平方公里。研究范围重点城市设计范围5.1规划范围临沂不夜城正睹人间朝市乐，忽闻天上管弦声楼台绝胜映春景，灯火还同不夜城——唐,苏颋临沂不夜城正睹人间朝市乐，忽闻天上管弦声楼台绝胜映春景，灯火还同不夜城——唐,苏颋南部生态新城火车站片区火车站地区级商业中心北城新区地区级商业中心兰山区城市级商业中心地区级级商业中心地区级级商业中心地区级级商业中心临沂不夜城临沂南部城区的新门户定位缘起：⑴火车站片区作为2014年临沂市重点建设区，为南部城市建设的先导区，具有资金和项目投入的先发优势，有利于人气聚集和形象塑造；⑵沂蒙路为城市南北贯通主轴，链接北城新区、兰山区、火车站片区、南部生态新城，两侧空间形象的塑造将成为城市南部的新门户。商务和创新的集聚之地定位缘起：复合利用商务、创新、酒店、公寓、商业等功能，使办公、居住人流昼夜川流不息，配套沂河路市场带的发展，打造繁华、高效、节能的24小时活力街区；链接南北城区的绿色枢纽定位缘起：陷泥河打造成为城市级生态公园，将显著提升城市环境品质，成为城市绿道网络的重要节点，以及链接兰山区和南部生态新城的绿色枢纽。5.2规划目标重点城市设计范围S=1.59km2陶然路清河北路清河南路永盛路通达路沂蒙路沂州路兖石铁路总体平面图5.3总体思路火车站建筑群商住标志性建筑群商业标志性建筑群树立地标：沿沂蒙路展开三组标志性建筑群，打造南部不夜城门户形象;5.3总体思路——临沂南部城区的新门户序曲——以火车站和站前广场构成的交通枢纽建筑群高潮——以城市森林酒店和栖凤湖为核心的商务建筑群收尾——以双子楼的创智公寓为核心的商住建筑群火车站地区风貌：结构风格、大体量、曲线形（结构体现的建筑美）结构特色。色彩材质：金属色和玻璃色、素混凝土为基底。商圈地区风貌：装饰风格、强调商业气氛和商业空间的营造，丰富明快。色彩材质：暖色基调。商住区风貌：淡雅清新色彩材质：白色、米色、前护色系为基调、棕色、为点缀色。风貌分区：分为三个风貌区进行统一控制；5.3总体思路——临沂南部城区的新门户1、火车站区建筑主要是以火车站为中心的交通功能性质建筑。主要以现代结构为主，以金属色和玻璃色、素混凝土为基底。2、商圈地区主要分布在陷泥河北侧。主要以现代装饰风格建筑为主，强调商业气氛和商业空间的营造，丰富明快。以白，淡黄，灰红暖色系为主。3、商住区主要分布在陷泥河以南。主要以现代简约为主。该区建筑的设计元素、材料以及风格应采用简约的现代风格，以营造便捷、高效、轻松的商务环境。以米色、红砖色、暖灰色为主。风貌分区：分为三个风貌区进行统一控制；主导色：可控色：主导色：可控色：主导色：可控色：街道景观立面窗户街道景观立面窗户街道景观立面窗户5.3总体思路——临沂南部城区的新门户将低层的交通建筑、高层的商务办公、星级酒店、人才公寓沿沂蒙路布置，塑造高度起伏、富有韵律感的天际轮廓线。城市天际线：沿沂蒙路塑造高低起伏、富有韵律感的城市天际轮廓线；商业综合体火车站建筑快捷酒店商务办公城市森林酒店5.3总体思路——临沂南部城区的新门户沂蒙路东侧立面图南北商务办公/32F/130M人才公寓/28F/140M商务酒店/25F/100M临沂火车站/24M从北向南，串联临沂火车站为低层大体量建筑，快捷酒店、商务办公和人才公寓为高层小体量建筑，随着建筑体量和建筑高度的变化，形成次高层—高层—次高层—高层的四组标志性建筑群。城市天际线：沿沂蒙路塑造高低起伏、富有韵律感的城市天际轮廓线；商住/25F/100M5.3总体思路——临沂南部城区的新门户城市森林酒店/45F/180M商务酒店/25F/100M人才公寓/25F/100M北南沂蒙路西侧立面图临沂火车站/24M从南向北，串联人才公寓、城市森林酒店、快捷酒店为小体量高层建筑、城市商业综合体和临沂火车站为大体量低层建筑，形成次高层——超高层——次高层的三组标志性建筑群。城市天际线：沿沂蒙路塑造高低起伏、富有韵律感的城市天际轮廓线；5.3总体思路——临沂南部城区的新门户公共建筑类型主要服务人群项目业态建筑面积（万m2）交通枢纽市民游客临沂火车站、交通附属设施5.5酒店式公寓市民职员SOHO办公、酒店式公寓、人才公寓43.6办公建筑职员企业总部、电子商务、中小企业孵化基地、产业研发平台32.2星级酒店游客星级宾馆8.1商业建筑市民职员商业综合体、休闲商业街、餐饮娱乐35总计124.4建筑功能：承担着生活和生产服务的功能，布局高品质的办公、商业、文化、酒店、商住混合等设施，打造城市南部商圈；建筑布局：适度混合，集约开发，满足不同人群的功能需求，使昼夜人群川流不息，打造繁华高效、节能的24小时活力街区；复合利用：将居住、办公、休闲功能适度混合，使昼夜人群川流不息，打造繁华高效的24小时活力街区；5.3总体思路——商务和创新的集聚之地凤凰之城：贯穿临沂历史的凤凰文化，象征着临沂人崇尚和谐，追求共赢的美好愿景；凤凰之形：以凤为形，以水为脉，重塑陷泥河水系，打造生机盎然、充满活力的栖凤湖湿