2026年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷及答案

2026年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷及答案一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.某宗商业用房位于城市核心商圈，土地使用权剩余年限35年，建筑物经济寿命已使用15年，评估基准日2026年3月1日。采用收益法估价时，收益年限应取（）。A.35年  B.25年  C.40年  D.50年【答案】B2.在比较法中，对可比实例进行权益状况调整时，下列哪项差异无需调整（）。A.租赁权限制  B.地役权设立  C.抵押权设立  D.规划条件限制【答案】C3.某估价对象为一宗工业用地，规划容积率1.2，实际容积率0.8。采用成本法估价时，土地取得成本应按（）容积率计算。A.实际0.8  B.规划1.2  C.1.0  D.区域平均1.0【答案】B4.估价报告有效期自出具之日起计算，最长不得超过（）。A.6个月  B.1年  C.2年  D.3年【答案】B5.某宗房地产2025年12月31日签订买卖合同，成交价5000万元，买方承担全部税费。2026年2月15日完成产权转移登记，评估基准日为2026年3月1日。若采用该案例作为可比实例，其成交价格应进行（）修正。A.交易情况修正  B.市场状况调整  C.权益状况调整  D.无需修正【答案】B6.采用收益法评估酒店房地产时，运营费用中不应扣除（）。A.员工工资  B.家具更新储备  C.抵押贷款还本付息  D.市场营销费【答案】C7.某宗土地面积为5000m²，规划建筑面积8000m²，建筑密度40%，则该宗土地的最大建筑基底面积为（）。A.2000m²  B.3200m²  C.4000m²  D.5000m²【答案】A8.在成本法估价中，开发利润的计算基数通常不包括（）。A.土地取得成本  B.建设成本  C.管理费用  D.销售税费【答案】D9.某宗房地产2026年2月签订长期租赁合同，租期20年，前5年租金固定，第6年起按CPI每年调整。若采用收益法，租金增长率应（）。A.按历史平均CPI确定  B.按合同约定确定  C.按市场平均增长率确定  D.取0【答案】B10.估价机构接受司法委托对查封房地产进行估价，其价值类型应表述为（）。A.市场价值  B.快速变现价值  C.清算价值  D.投资价值【答案】B11.某宗房地产已设立抵押权，估价目的为司法鉴定拍卖，估价结果应（）。A.扣除法定优先受偿款后给出净值  B.不扣除任何款项给出总价  C.扣除预期交易税费  D.扣除预期拍卖佣金【答案】B12.比较法估价中，建立比较基础时，统一付款方式是指将一次性付款价格调整为（）。A.首付三成按揭价格  B.按揭付款现值  C.一次性付款现值  D.名义成交价格【答案】C13.某宗房地产2026年1月建成，经济寿命60年，残值率2%，采用直线折旧法，年折旧率为（）。A.1.67%  B.1.64%  C.2.00%  D.1.96%【答案】B14.采用收益法评估整栋办公楼时，若部分楼层空置，空置损失应（）。A.按历史平均空置率扣除  B.按评估基准日实际空置面积扣除  C.不扣除  D.按市场平均空置率扣除【答案】D15.某宗房地产估价报告出具日为2026年4月1日，报告载明有效期1年。若2026年10月1日房地产市场出现大幅波动，该报告（）。A.自动失效  B.仍可使用至2027年3月31日  C.需重新评估  D.由委托人决定是否继续使用【答案】C16.在成本法中，开发期利息的计算基数不包括（）。A.土地取得成本  B.前期费用  C.销售税费  D.建设成本【答案】C17.某宗房地产位于历史文化街区，规划限制其外立面改动。该限制属于（）。A.实物状况限制  B.权益状况限制  C.区位状况限制  D.市场状况限制【答案】B18.估价机构对某宗房地产进行抵押估价，估价结果高于银行内部评估值20%。银行要求估价机构下调结果，估价机构应（）。A.按银行要求下调  B.拒绝并说明理由  C.重新评估  D.出具咨询报告【答案】B19.某宗房地产2026年3月签订买卖合同，约定买方承担全部税费。若将其作为可比实例，税费负担差异调整属于（）。A.交易情况修正  B.市场状况调整  C.权益状况调整  D.区位状况调整【答案】A20.采用收益法评估长租公寓时，运营费用率通常采用（）。A.毛租金乘数  B.有效毛收入乘数  C.运营费用占有效毛收入比率  D.净收益率【答案】C二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）21.下列哪些因素会导致比较法估价结果偏高（）。A.选取的可比实例成交日期早于市场高点  B.未进行区位状况调整  C.可比实例装修标准低于估价对象  D.可比实例附带非法搭建  E.可比实例成交价格含家具家电【答案】A、B、E22.收益法估价中，报酬率的求取方法包括（）。A.市场提取法  B.累加法  C.投资收益率排序插入法  D.成本法  E.蒙特卡洛模拟法【答案】A、B、C23.下列哪些费用属于建设成本中的前期费用（）。A.勘察设计费  B.临时设施费  C.环境影响评价费  D.市政配套费  E.工程监理费【答案】A、C、E24.某宗房地产已出租，租约租金高于市场租金，评估抵押价值时应考虑（）。A.租约对价值的影响  B.承租人信用等级  C.租期长短  D.市场租金水平  E.押金金额【答案】A、B、C、D25.下列哪些情形会导致成本法估价结果偏低（）。A.未考虑开发利润  B.折旧年限取经济寿命  C.土地取得成本采用历史成本  D.未考虑功能折旧  E.建设成本采用预算定额【答案】A、C、D26.估价报告声明中应包括的内容有（）。A.注册房地产估价师签名  B.估价机构公章  C.报告使用限制  D.报告有效期  E.报告编号【答案】A、B、C、D、E27.某宗房地产位于地铁口，规划新建大型购物中心，下列哪些方法可量化该因素对价值的影响（）。A.特征价格法  B.前后对比法  C.专家打分法  D.蒙特卡洛法  E.旅行成本法【答案】A、B、C28.下列哪些属于房地产估价的基本原则（）。A.独立客观公正原则  B.合法原则  C.最高最佳利用原则  D.替代原则  E.预期原则【答案】A、B、C、D、E29.某宗房地产已使用20年，经检测结构安全，下列哪些折旧类型可能存在（）。A.物理折旧  B.功能折旧  C.外部折旧  D.经济折旧  E.会计折旧【答案】A、B、C、D30.下列哪些文件属于估价依据（）。A.房屋所有权证  B.国有土地使用证  C.建设工程规划许可证  D.房屋租赁合同  E.估价委托书【答案】A、B、C、D、E三、判断题（每题1分，共10分。正确的打“√”，错误的打“×”）31.比较法估价时，可比实例成交日期与估价基准日间隔超过2年仍可直接使用。【答案】×32.收益法估价中，资本化率与报酬率含义相同，可互换使用。【答案】×33.成本法估价结果一定低于市场价值。【答案】×34.估价机构可对同一宗房地产同时出具市场价值与快速变现价值两种估价结果。【答案】√35.已灭失的房地产仍可评估其历史市场价值。【答案】√36.估价报告必须加盖估价机构公章方为有效。【答案】√37.注册房地产估价师可在未实地查勘的情况下出具正式估价报告。【答案】×38.采用收益法评估整栋住宅楼时，潜在毛收入等于市场租金乘以建筑面积。【答案】×39.估价报告中的估价假设和限制条件可免除估价机构的责任。【答案】×40.司法拍卖估价中，估价结果应扣除拍卖佣金。【答案】×四、计算题（共30分，要求列出计算过程，结果保留两位小数）41.某宗写字楼位于城市副中心，总建筑面积12000m²，2026年3月1日评估。经调查，周边同类写字楼市场平均月租金为110元/m²（建筑面积），空置率8%，运营费用率25%，报酬率6.5%，收益年限40年。请用收益法计算该写字楼市场价值。（10分）【答案】有效毛收入=110×12×12000×(1−8%)=14,553,600元净收益=14,553,600×(1−25%)=10,915,200元收益现值V=A/Y×[1−1/(1+Y)^n]=10,915,200÷0.065×[1−1/(1+0.065)^40]=168,695,384.62×0.9232=155,750,000元（约）市场价值=15,575.00万元42.某宗土地面积8000m²，规划容积率2.5，土地使用权剩余年限45年，土地取得税费为地价款的4%。开发完成后预计销售均价18000元/m²（建筑面积），建设成本4500元/m²，前期费用为建设成本的8%，开发期2年，成本均匀投入，年利率5.5%，销售费用为售价的3.5%，销售税费为售价的6%，开发利润率为15%（以土地取得成本+建设成本+前期费用为基数）。请用成本法（假设开发法）计算该宗土地总地价。（12分）【答案】建筑面积=8000×2.5=20,000m²开发完成价值=18000×20000=360,000,000元销售费用=360,000,000×3.5%=12,600,000元销售税费=360,000,000×6%=21,600,000元建设成本=4500×20000=90,000,000元前期费用=90,000,000×8%=7,200,000元开发利润=(地价V+90,000,000+7,200,000)×15%=0.15V+14,580,000元利息=(V+4%V)×[(1+5.5%)^2−1]+(90,000,000+7,200,000)×[(1+5.5%)^1−1]=1.04V×0.113+97,200,000×0.055=0.1175V+5,346,000元V=360,000,000−12,600,000−21,600,000−90,000,000−7,200,000−(0.15V+14,580,000)−(0.1175V+5,346,000)V=208,674,000−0.2675V → 1.2675V=208,674,000V=164,600,000元（约）总地价=16,460.00万元43.某宗住宅用房建于2006年，经济寿命60年，残值率0，建筑面积95m²，基准日2026年3月1日。经比较法测算，同类全新住宅平均单价28,000元/m²。经现场查勘，该房屋存在以下折旧：（1）物理折旧：门窗老化需更换，费用3.5万元；（2）功能折旧：户型设计落后导致售价折减5%；（3）外部折旧：北侧新建高架桥导致售价折减8%。请用直线折旧法及综合折旧法分别计算该房屋单价。（8分）【答案】直线折旧：已使用20年，折旧率=20/60=33.33%，单价=28,000×(1−33.33%)=18,666.67元/m²综合折旧：物理折旧=3.5万元÷95m²=368.42元/m²功能折旧=28,000×5%=1,400元/m²外部折旧=28,000×8%=2,240元/m²总折旧=368.42+1,400+2,240=4,008.42元/m²单价=28,000−4,008.42=23,991.58元/m²五、案例分析题（共20分，要求逻辑清晰，计算过程完整，结果保留整数）44.案例背景某市中级人民法院委托××估价机构对位于××区××路88号的一宗商业房地产进行司法拍卖估价。估价基准日2026年3月1日，估价目的为司法拍卖提供市场价值参考。估价对象房屋总层数5层，建筑面积合计6,500m²，2006年建成，混合结构，经济寿命50年，土地使用权类型为出让，商业用途，剩余年限28年。估价师于2026年2月28日完成实地查勘，收集资料如下：（1）周边类似商业用房近一年成交案例三宗：案例A：2025年10月成交，月租金130元/m²，售价28,000元/m²，空置率6%，运营费用率28%，收益年限30年；案例B：2025年12月成交，月租金125元/m²，售价26,500元/m²，空置率7%，运营费用率26%，收益年限32年；案例C：2026年1月成交，月租金135元/m²，售价29,500元/m²，空置率5%，运营费用率27%，收益年限29年。（2）经比较，估价对象区位略优于案例B，略劣于案例A、C；装修标准与三宗案例相当；剩余收益年限最短。（3）经收益法测算，估价对象年净收益为7,800,000元，报酬率6.0%。（4）经成本法测算，建筑物重置单价为4200元/m²，物理折旧率24%，功能折旧与外部折旧合计导致价值折减6%。（5）经比较法直接比较，调整后的比准单价为27,800元/m²。请完成以下任务：（1）用收益法计算市场价值；（5分）（2）用成本法计算市场价值；（5分）（3）对三种方法结果进行加权平均，权重分别为收益法40%、成本法30%、比较法30%，计算最终市场价值；（3分）（4）结合司法拍卖特点，说明快速变现价值与市场价值的差异及本次估价结果使用建议。（7分）【答案】（1）收益法V=A/Y×[1−1/(1+Y)^n]=7,800,000÷0.06×[1−1/(1+0.06)^28]=130,000,000×0.8112=105,456,000元≈10,545万元（2）成本法重置价值=4200×6500=27,300,000元折旧后价值=27,300,000×(1−24%)=20,748,000元功能外部折旧=20,748,