上海4大购物中心运营案例分析

上海四大购物中心运营案例分析恒隆广场、港汇广场、梅陇镇广场、某著名企业泰富广场作某省市乃至全国奢侈品的标杆购物中心，在高端商业物业建设及运营具有重要参考意义。本报告通过资料搜集、业内人士访谈、专业报告等渠道，了解到上述购物中心的租金运营情况。

综述—租金恒隆广场一楼100元/平米·天二楼60元/平米·天三楼40元/平米·天某著名企业泰富、梅龙镇广场一楼80元/平米·天二楼50元/平米·天三楼35元/平米·天港汇广场一楼80元/平米·天二楼及负一楼50元/平米·天上述租金不包括物业费通常为3元/平米·天，物业费加上租金大约占各店铺营业额的15~20%。

1、根据商管公司秦总协助调研到的四个SHOPPINGMALL租金数据如下：

研究综述—商圈项目所属商圈商圈商铺底层平均租金（元/平/天）商圈写字楼平均租金（元/平/天）恒隆广场静安（南京西路）79.81009.55某著名企业泰富广场79.89.55梅龙镇广场79.89.55港汇广场（）67.28.532、根据DTZ2011年11月上某省市场报告可知：恒隆、某著名企业、梅龙镇广场所属的南京西路商圈商铺租某省市主要商圈平均租金高43%；

恒隆广场因众多国际品牌加盟，高出所在商圈平均租金25%，某省市租金80%。一、恒隆地产及恒隆广场二、和记黄埔及梅龙镇广场三、某著名企业泰富及某著名企业泰富广场企业情况某著名企业（股份代号：1某著名企业（股份代号：10）的地产业务机构，前身为淘大置业。为多元化物业发展公司，主要业务包括香港多元化地产业务及内地持有型商业综合项目。截止至2011年6月，公司净资产达到1149.24亿港币。199290年代前90年代初1999-今地铁上盖住宅业务为主进军内地-上海抛售高估资产、储备大量现金反地套利住宅物业出租物业顺张、大规模融资1992恒隆重组、成立淘大置业1997数据来源：高通智库报告企业战略整体战略出租物业“顺”扩张，开发物业“逆”套利。用稳定租金收益来支撑低谷套利和维持股价，用丰厚的套利收益来推动出租物业扩时激活股价。商业地产策略专注开发以商场为中心的高品质综合物业，只租不售，利用资产租赁及升值来获取收益拿地策略只在经济某省市的现有繁盛商业区购入大幅土地；不拿地王，土地价格占项目花费的20%以下，回报率高于30%；重庆、成都、西安、武汉、中某省市将或为下一步目标财务策略“零负债”，拉开项目投资，减少资金集中投入。招商策略（1）前期定位目标商户，与目标商户一起设计。（2）与品牌领导者先谈，由其协助招商。（3）名牌不追求保底租金，控制营业租金。从恒隆地产2002-2010年持有物业租金情况来看，内地租赁业务持续增长，并且租金收入长期保持两位数增长。内地产生租金收入的项目主要是上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场恒隆地产2002-2010年租赁物业租金收入情况数据来源：高通智库报告内地项目经营情况2010年内地租赁业务营业额达到港币19.31亿元，同比2009年增长14,4%（租金主要来自于上海两项目商铺租金，从2010年6月-2011年6月，不计入2010年6月底开业的沈阳皇城恒隆广场）；恒隆地产2002-2010年内地租赁物业租金收入情况数据来源：高通智库报告内地发展项目19921999.122001.72013港汇广场·上海开业2005进入上海恒隆广场·上海开业进入天津沈阳2006进入无锡2007进入济南2009进入大连2010进入昆明恒隆广场·沈阳开业恒隆广场·济南开业2011恒隆广场·无锡开业2015恒隆广场·大连开业项目拿地时间楼面面积（平方米）开工时间（预计）营业时间投资额（亿港币）恒隆广场·上海1993.122133001994.112001.760港汇恒隆广场·上海1992.1232940019951999.1220皇城恒隆广场·沈阳2005.92638002006.92010.635市府恒隆广场·沈阳2006.81130002007.42011.10100恒隆广场·济南2007.21528002007.122011.830恒隆广场·大连2009.51710002010.9201545恒隆广场·天津2005.32219002018.5201532恒隆广场一期·无锡2006.121093002008.12201335恒隆广场二期·无锡2009.5855100----20某省市尚義巷地块2010401383-------合计--2830983----337内地项目累计建筑面积超过283万方，总投资逾337亿港币；在上海、沈阳、济南、大连、天津、无锡、昆明共计某省市10个项目；截止目前已在某省市开业5个购物中心。数据来源：恒隆年报及官网恒隆广场·上海位置：静安区南京西路1266号总建筑面积：213300m2购物中心53600m2（5层）写字楼159700m2（66层、48层）建筑设计：美国KPF恒隆广场·上海恒隆广场的主力店楼层分布情况恒隆广场·上海恒隆广场的租金收入呈快速增长态势（超过10%），近两年出租率接近100%；上海恒隆广场商铺租金收入5.13亿港币，同比增长32.8%；根悉，恒隆在引进LV时给予的扣点条件为至少按营业额的10%扣点，视运营情况扣点率在10%~25%之间。恒隆广场·上海2001-2010年租赁物业租金收入情况数据来源：高通智库报告港汇广场·上海位置：虹桥路1号总建筑面积：329400m2购物中心120000m2（6层）写字楼123800m2（51层）

服务式公寓20500m2（18层）

住宅65100m2（34层）建筑设计：美国凯里恩建筑师事务所引入与恒隆广场相比，港汇广场档次略低港汇广场·上海恒隆广场的主力店楼层分布情况港汇广场·上海港汇广场·上海2000-2010年租赁物业租金收入情况数据来源：高通智库报告港汇比恒隆广场入住品牌档次稍低，但自开业以来其租金稳步增长，平均增长率超过20%；港汇广场的商铺租金2010年收入为7.26亿港元，同比增长19.8%。

业态每年都在调整，逐步逐步向高档标准调整。恒隆购物中心总结

恒隆商业模式：以香港物业开发销售回笼资金，在内地开发投资作为商业持有，获得租金、物业增值收益，公司财务十分稳健；

竞争核心优势：顶级地段、优秀设计、精致物业、先进管理，公司策略清晰、简单，但更重要是执行能力和经验，这种优势内地同行是没有耐心学习和模仿的；

企业耐心：2-3年拿地洽谈，3-4年开发，开业初期租金收益4%-5%，三份3年租约计9年时间商业培育，租金收益达到30%，具有足够耐心培育优质商业物业；

近年来租金收益稳定，受政策、经济环境波动影响较小；购物中心商铺租金近年来获得20%左右快速增长，增长好某省市场；招商策略：以主力品牌为重点带动其他品牌；花足够耐心和时间与主力品牌洽谈合作；

扩：立志进入经济某省市核心商圈核心地段，由于某省市机会很难得，重点在东北、华中、西部某省市布局，如华中武汉、长沙、，西部成都、重庆、西安，但局限于土地机会和政府洽谈条件，还在伺机进入。要求土地成本很低，平均楼面价在2-3000元左右。

针对某省市开发不同档次，按五级（恒隆广场）和四级（港汇广场）进行组合。一、恒隆地产及恒隆广场二、和记黄埔及梅龙镇广场三、某著名企业泰富及某著名企业泰富广场企业简介一九九二年进某省市场。目前在北京、天津、长春、大连、南京、上海、常州、青岛、重庆、成都、武汉、西安、长沙、广州、深圳、东莞、珠海、中山、江门与惠州等地均有多个项目正在进行中，并会继续考虑在内某省市市投资。地产业务主要发展香港及内地豪华住宅及地标级的商业办公项目。此外，集团在香港、内地与巴哈持有共十二家高级酒店的拥有权。地产战略集约产品，打造复合共生产业链。商业地产策略保留旗下商住物业内主要的商用楼面，作为长线投资。企业情况和记黄埔2010年持有物业租金收入达到39.49亿港币，其中内地部分收入约占16%内地持有商业租金收入2010年，和记黄埔依靠在中国内地的3个持有商业项目，获取租金收入共计6.34亿港币。09年租金收入的显著下降是由于四季雅苑租赁住宅业务的变卖所致。内地发展情况城市项目名称总建面积（万平）商业面积（万平）投资总额（亿）开业日期主要业态租金水平（2011年）上海梅龙镇广场1277.581998年商业（B1-10层）办公楼（12-37层）商铺底层：79.8元/平/天写字楼：10元/平/天北京东方广场8012--2000－2001年写字楼8幢（东方经贸城）公寓2座（东方豪廷）商业中心：东方新天地东方君悦大酒店商铺：40元/平/天写字楼：16.2元/平/天重庆大都会广场232.5201997年商业、写字楼、酒店写字楼：3.3元/平/天备注：梅龙镇广场租金为商圈平均租金

梅龙镇广场坐落某省市最繁华的南京西路，占地11767平方米，总建面120000平方米。由购物商场、办公楼、和停车场组成。其中10层商场，12-37层为甲级写字楼。mall入口百货主入口平面图：楼层梅龙镇广场各楼层主题B2、B3停车场B1美食广场某省市场1F化妆品2F少女包、服饰3F淑女装、饰品4F名牌精品专柜及珠宝、钟表、美容院5F男装、皮鞋、饰品6F运动服装、体育用品、孕妇装、童装、玩具7F文具、家用电器、家庭用品、洗衣店、彩扩、日本食品8F美国领事馆签证处9F华尔街英语、中宏保险10F环艺电影城梅龙镇广场·上海东方广场坐落某省市最繁华的/东长安街商圈，占地10万平方米，是目前亚洲最大的商业建筑群之一。楼层各楼层主题各主题区主要经营品牌地铁层分为5个购物区缤纷新天地都市新天地庭院新天地寰宇新天地活力新天地首层晨曦百货、某省市、Esprit、数码广场休闲品牌及珠宝首饰汇集世界各地顶级品牌为主时尚服饰和饰品拥有北京最大、种类最全的体育用品中心尊萃时光别馆名表珠宝汇聚地天空大道休闲餐饮尊萃时光别馆：位于东方君悦大酒店与东方新天地首层连接处天空大道：位于东方广场平台层，连接东方经贸城与东方新天地的纽带东方广场·北京租赁物业所属行业类型租赁面积占比租金收益占比百货公某省市7%2%时装及配饰38%59%手表及珠宝7%13%餐饮25%12%娱乐及展销13%6%银行6%5%美容服务4%3%时装及配饰对租赁收益贡献较高；

而百货公某省市租金收益贡献最低。东方广场·北京物业类型项目楼面面积（平米）2007收益（亿元）2008收益（亿元）2009收益（亿元）2009年1-10月收益（亿元）2010年1-10月收益（亿元）商业东方新天地1301955.886.957.486.176.79租金增长率18.2%7.6%10%办公东方经贸城3095526.146.956.695.635.42酒店东方君悦大酒店1254207.367.864.5437.24.442002年-09年期间，北京东方广场在收入及经营利润年复合增长率分别为14.3%及19.3%。东方广场·北京东方新天地商铺平均租金（元/平方米.天）租金2007年2008年2009年2010年平均租金19.3321.8624.0726.74增长率

13.08%10.13%11.09%2007-2010年间，东方天地租金平均单价年复合增长11.425%

平均租金:可出租面积单位租金；数据来源：和计黄埔年报数据来源：信托报告

大都会广场坐落某省市最重要的商圈解放碑商圈，总建面约25万平，包含商业、写字楼、酒店。整个物业形态由裙楼和2个塔楼组成。裙楼1-8层为商业。一座塔楼为酒店（33层），另一为办公（34层）。楼层大都会广场各楼层主题租金（元/平/天）B2、B3停车场/B1钟表、珠宝、服饰、饰品、鞋、茶叶、餐饮、饰品331F服装、配件、珠宝、家电、内衣、女包、饰品332F服装、皮具、影音、皮具饰品、美发303F服饰、女包、皮具配饰204F童装、休闲服饰、家居用品、美容护理135F运动休闲、保龄球馆3.36F餐饮、电玩、电影城、溜冰场2.37F餐饮、美发、娱乐场所/大都会广场·重庆一、恒隆地产及恒隆广场二、和记黄埔及梅龙镇广场三、某著名企业泰富及某著名企业泰富广场企业简介一家多元化业务的企业，主营业务为特钢，和铁矿开采和房地产业务为三大主要业务。地产业务2010年末，房地产业资产占公司总资产的25%，其中中国大陆占19%，香港占6%。内陆业务重要集中在上海、长江三角洲的某省市以某省市的神舟半岛。地产战略进入有增长潜力某省市带动业务增长商业地产在核心地段发展地标性商业项目企业情况2007年2008年2009年2010年利润（百万港币）

大陆197523524583香港534490397377资产（百万港币）

大陆

2972837455香港

1109312215截止至2010年，某著名企业内地总利润达到5.83亿港币，占其总收入61%，内地总资产达到374亿，占其总资产75%。开发物业面积中商业地产面积仅占32%。城市项目名称总建面积（万平）商业面积（万平）主要业态租金上海某著名企业泰富广场11.43.45商业、办公楼写字楼：均价8元/平/天宁波泰富广场A座4.9

办公楼、商业

上海华山公寓3.5

服务式住宅

上海老西門新苑第一期商場部份2.3

商铺

随着于2009年年底落成某省市泰富广场出租率逐步提升，于2010年末的整体投资物业平均出租率约85%，而租金收入主要来自某省市的某著名企业泰富广场，其出租率接近100%。城市项目名称地面面积（万平）总建面积（万平）竣工日期主要业态所占权益上海虹口地铁十号线四川北路站项目13,30053,0002011-2012办公楼、商铺100%上海虹口海南路十号项目16,40066,0002014办公楼、商铺100%上海陆家嘴新金融区项目249,400847,0002011-2012办公楼、商铺、酒店、住宅50%某著名企业泰富在建商业项目内地发展情况某著名企业泰富运营商业项目某著名企业泰富广场坐落某省市最繁华的南京西路，34500平米的商场和71000平米的写字楼组成。于2000年5月建成。商业租金部分以租金扣率两者取高。楼层某著名企业泰富广场各楼层主题B2、B3