2025年土地登记代理人题库及参考答案

2025年土地登记代理人题库及参考答案一、单项选择题1.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，下列哪类不动产权利首次登记时，无需提交不动产权属来源材料？A.国有建设用地使用权B.集体建设用地使用权C.地役权D.宅基地使用权答案：C解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第三十七条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的，应当根据不同情况提交权属来源材料；第六十条规定，地役权首次登记需提交地役权合同等材料，无需权属来源证明（权属来源材料主要针对所有权或用益物权的初始取得）。2.某企业以出让方式取得一宗工业用地，因经营需要将部分土地分割转让给关联公司。关于分割登记的办理，下列说法正确的是？A.分割后的地块需重新编制不动产单元号B.原不动产权证书由登记机构收回后直接作废C.分割登记无需进行实地查看D.分割后的土地用途可自主变更为商业用地答案：A解析：《不动产登记操作规范（试行）》4.3.3规定，不动产单元分割、合并的，应当重新编制不动产单元号；原证书需公告作废（非直接作废）；分割登记涉及界址变化，登记机构应实地查看；土地用途变更需经自然资源主管部门批准，不可自主变更。3.甲因继承取得父亲遗留的农村宅基地上房屋，申请转移登记时，登记机构发现该宅基地使用权未办理首次登记。此时登记机构应如何处理？A.告知甲需先办理宅基地使用权首次登记，再申请转移登记B.直接受理转移登记，同时补录宅基地使用权信息C.以“权属不清”为由不予登记D.要求甲提供村委会出具的宅基地权属证明后予以登记答案：D解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第四十条规定，依法继承房屋申请登记的，若宅基地使用权未登记，可由村委会出具权属证明（证明宅基地使用权归属），登记机构予以一并登记，无需先单独办理首次登记。4.某银行申请办理某房地产开发公司的在建建筑物抵押权登记，下列哪项材料并非必须提交？A.主债权合同B.抵押合同C.建设工程规划许可证D.房地产开发公司的营业执照答案：D解析：《不动产登记操作规范（试行）》6.3.1规定，在建建筑物抵押权首次登记需提交主债权合同、抵押合同、建设工程规划许可证；申请人身份证明（如营业执照）为必须材料，但题目中“并非必须”的选项为D（若已通过信息共享获取则无需重复提交，但规范中仍要求提供，此处需结合最新政策调整，实际考试中可能认为营业执照非必须，因可通过电子证照调用）。二、多项选择题1.下列情形中，不动产登记机构应当不予登记的有？A.申请登记的不动产权利超过规定期限B.申请登记的事项与不动产登记簿的记载有冲突C.申请人未能提供不动产权属证书原件D.申请登记的不动产存在查封登记且未解除答案：ABD解析：《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，存在权属争议、权利超过期限、与登记簿冲突、被依法查封且未解除等情形的，不予登记；申请人提供复印件并经核实的，可予登记（C错误）。2.关于宅基地使用权及房屋所有权首次登记，需提交的材料包括？A.申请人身份证和户口簿B.宅基地使用权证明材料C.房屋符合规划或建设的相关材料D.村委会出具的“一户一宅”证明答案：ABCD解析：《不动产登记操作规范（试行）》10.1.3规定，宅基地首次登记需提交身份证明、权属来源（宅基地使用权证明）、房屋符合规划的材料（如乡村建设规划许可证）、“一户一宅”证明（确保符合宅基地分配政策）。3.地役权注销登记可由下列哪些主体申请？A.地役权人B.供役地权利人C.需役地权利人D.利害关系人答案：AB解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第六十七条规定，地役权消灭的，由地役权人、供役地权利人共同申请注销登记；单方申请需符合法定情形（如地役权期限届满），但一般需双方申请。三、案例分析题案例1：2024年3月，A公司以其名下一宗国有建设用地使用权（用途为工业）向B银行抵押借款5000万元，办理了抵押权登记。2024年7月，A公司因扩大生产需要，经自然资源部门批准将土地用途变更为仓储用地，并办理了用途变更登记。2024年10月，A公司拟再次向C银行抵押借款3000万元，申请办理第二顺位抵押权登记。问题1：土地用途变更后，原抵押权是否继续有效？问题2：C银行申请第二顺位抵押权登记时，登记机构需重点审核哪些内容？答案1：原抵押权继续有效。根据《民法典》第四百零六条，抵押期间抵押财产转让的，抵押权不受影响；土地用途变更属于权利内容变更，不影响抵押权的效力，抵押权的客体仍为变更后的建设用地使用权。答案2：登记机构需重点审核：①A公司是否已取得土地用途变更的批准文件（确保变更合法）；②原抵押权登记信息（确定第一顺位抵押权的担保范围、债权数额）；③C银行与A公司签订的主债权合同及抵押合同（确认第二顺位抵押权的债权数额、期限等）；④不动产登记簿记载的权利状态（是否存在查封、异议登记等限制）。案例2：村民李某（非本集体经济组织成员）于2018年通过购买取得同村王某的宅基地房屋，双方签订了买卖合同并交付，但未办理转移登记。2024年，因村庄规划拆迁，王某主张房屋仍归其所有，要求李某返还拆迁补偿款。李某持买卖合同向登记机构申请转移登记，登记机构以“非本集体经济组织成员不得购买宅基地房屋”为由不予受理。问题1：登记机构不予受理的行为是否合法？问题2：若李某提起行政复议，复议机关应如何处理？答案1：合法。根据《土地管理法》第六十二条及《不动产登记操作规范（试行）》10.3.1，宅基地使用权及房屋所有权转移登记的受让方需为本集体经济组织成员（符合“一户一宅”条件），非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的，不予登记。答案2：复议机关应维持登记机构的不予受理决定。因李某非本集体经济组织成员，不符合宅基地房屋转移登记的主体资格，登记机构不予受理符合法律规定；若李某主张买卖合同有效性，属民事纠纷，需通过民事诉讼解决，不影响登记机构的行政行为合法性。案例3：2024年5月，张某通过法院拍卖取得某企业名下的国有建设用地使用权及地上建筑物，法院出具了执行裁定书和协助执行通知书。张某持相关材料申请转移登记时，登记机构发现该土地存在未注销的抵押权登记（抵押权人为某信用社，债权已届清偿期但未受偿）。问题1：登记机构是否应办理转移登记？问题2：信用社的抵押权应如何处理？答案1：应办理转移登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十七条，不动产拍卖成交后，法院裁定送达买受人时所有权转移；登记机构应依据法院协助执行通知书办理转移登记，原抵押权不影响转移登记的办理（但抵押权继续存在）。答案2：信用社的抵押权可通过以下途径实现：①向法院主张优先受偿权，要求从拍卖款中优先清偿债权；②若拍卖款不足以清偿，可继续向原债务人（某企业）追偿。四、综合应用题某县不动产登记机构收到以下四份登记申请，需判断是否符合登记条件并说明理由：1.申请1：甲公司申请将名下一宗土地的抵押权顺位由第二顺位变更为第一顺位，提交了抵押权变更协议、原抵押权登记证明及其他必要材料。2.申请2：村民赵某申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记，提交了身份证、户口簿、村委会出具的宅基地分配证明（无政府批准文件）、房屋竣工验收报告（无规划许可）。3.申请3：乙公司申请办理地役权首次登记，需役地为乙公司的工业用地，供役地为丙公司的仓储用地，提交了地役权合同、双方不动产权属证书及身份证明。4.申请4：自然人丁某申请办理预购商品房抵押权预告登记，提交了商品房买卖合同、抵押合同、丁某身份证明及开发商的预售许可证。答案：申请1：符合条件。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第六十八条，抵押权顺位变更可由抵押权人、抵押人共同申请，提交变更协议等材料，登记机构应予以办理。申请2：不符合条件。宅基地首次登记需提交宅基地使用权权属来源材料（如县级政府批准文件），村委会分配证明不足以作为权属来源；房屋需提交符合规划的材料（如乡村建设规划许