酒店托管合同范本及签订注意事项

酒店托管合同范本及签订注意事项在酒店行业专业化运营趋势下，越来越多的酒店业主选择将物业委托给专业管理方运营，以提升服务品质与市场竞争力。酒店托管合同作为明确双方权利义务的核心文件，其条款设计的严谨性、内容的完整性直接影响合作的稳定性与商业目标的实现。本文结合行业实践与法律规范，梳理酒店托管合同的核心条款范本，并从法律、商业、运营维度解析签订过程中的关键注意事项，为业主与管理方提供实操指引。一、酒店托管合同核心条款解析（一）委托内容与范围合同需明确托管的具体范畴，包括但不限于酒店日常运营管理（前台、客房、餐饮等服务）、市场营销策划、品牌推广（若涉及品牌输出）、人员招聘与培训、成本控制、供应链管理等。需区分“全托管”（管理方主导所有运营环节）与“部分托管”（如仅委托运营管理，业主保留财务控制权），避免因范围模糊引发权责纠纷。例如：>“甲方（业主）委托乙方（管理方）对位于[地址]的‘XX酒店’进行全托管运营，乙方有权依据本合同约定行使运营管理权，包括但不限于制定服务标准、调整房型定价、开展线上线下营销活动，但重大资产处置（如设备采购超[X]元）需经甲方书面同意。”（二）托管期限与续约托管期限通常分为“试运营期”与“正式运营期”，试运营期（如3-6个月）用于管理方调试运营体系、优化服务流程，期间考核标准可适当宽松；正式运营期一般为3-10年，需明确起止时间、续约条件（如双方无异议则自动续约[X]年，或需提前[X]月书面协商）。例如：>“本合同托管期限为5年，自酒店取得《特种行业经营许可证》后次日起算，其中前3个月为试运营期；合同期满前6个月，双方如无书面异议，本合同自动续约3年。”（三）费用与支付机制托管费用通常包含基础管理费、绩效管理费（或奖励金）、成本分担三类：基础管理费：可按酒店营业收入的固定比例（如3%-5%）或固定金额（如每月[X]元）计算，支付周期多为月度或季度。绩效管理费：以运营目标（如入住率≥80%、RevPAR≥[X]元）为考核依据，达标后按超额利润的一定比例（如10%-20%）计提，需明确考核周期（月度/季度/年度）与核算方式。成本分担：需区分“运营成本”（如耗材采购、人员工资）与“资本性支出”（如装修改造、设备更新），约定双方的承担比例（如运营成本由管理方在营业收入中列支，资本性支出由业主承担[X]%、管理方承担[X]%，或按具体项目协商）。支付条款需细化节点（如每月5日前支付上月基础管理费）、付款账户、发票要求（如管理方需提供增值税专用发票），避免“费用支付”成为纠纷高发点。（四）双方权利与义务1.业主（甲方）权利义务权利：定期获取运营报表（如月度营收、成本明细）、监督服务质量（如神秘客暗访）、对重大决策（如品牌更换、股权融资）的知情权与否决权。义务：提供合法合规的经营证照（如营业执照、消防验收合格证）、确保物业产权清晰无纠纷、按合同约定支付费用（或承担应出资的成本）、配合管理方进行设施维护与升级。2.管理方（乙方）权利义务权利：在托管范围内独立行使运营决策权（如定价策略、人员任免）、使用酒店品牌（若涉及）、获取基础管理费与绩效奖励。义务：遵守法律法规与行业规范（如食品安全、劳动用工合规）、维护酒店品牌形象、按约定目标完成运营考核、定期向业主汇报工作、承担因自身管理失误导致的损失（如因服务瑕疵引发的客诉赔偿）。（五）运营目标与考核机制需将抽象的“提升业绩”转化为量化指标，例如：客房入住率：年度平均≥[X]%；平均房价（ADR）：不低于区域同档次酒店均值的[X]%；会员体系建设：年度新增会员≥[X]人；客户满意度：第三方调查得分≥[X]分。考核不达标时，需约定补救措施（如管理方免费延长服务期、优化运营方案）或惩罚机制（如扣减绩效管理费、业主单方解除合同的权利）。例如：>“若连续两个季度入住率低于[X]%，甲方有权要求乙方提交整改方案，整改后仍未达标且差距超过[X]%的，甲方可扣除当期绩效管理费的[X]%。”（六）保密与竞业限制保密条款：明确商业秘密范围（如客户信息、运营数据、成本结构），约定双方在合作期及终止后[X]年内不得向第三方披露，否则需赔偿损失。竞业限制：管理方及其核心团队在合同期内及离职后[X]年内，不得自营或参与经营与本酒店同区域、同档次的酒店项目；业主在合同期内不得委托第三方管理本酒店（除非管理方严重违约）。（七）违约责任与争议解决违约责任：需具体明确，例如：“甲方逾期支付管理费超过15日的，每逾期一日按未付金额的[X]%向乙方支付违约金；乙方未按约定达标且拒绝整改的，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿直接损失（如客诉赔偿、品牌贬值损失）。”争议解决：优先选择“仲裁”（如提交[XX仲裁委员会]仲裁）或“诉讼”（约定管辖法院，如酒店所在地法院），避免“或裁或诉”的无效约定。（八）合同终止与解除约定法定解除（如不可抗力、一方破产）与约定解除（如严重违约、考核连续不达标）的情形，以及解除后的善后事宜：管理方需移交运营资料（如客户档案、财务报表）、配合业主完成人员交接；业主需结清应付未付的管理费，管理方需返还预支的费用；品牌使用的终止（如管理方需拆除品牌标识、停止使用品牌系统）。二、签订酒店托管合同的注意事项（一）尽职调查：摸清合作方“底细”1.业主视角：审查管理方资质与业绩核查管理方的营业执照、行业资质（如酒店管理资质备案），要求提供过往3-5年的托管案例（同区域、同档次酒店优先），重点关注案例的续约率、业主满意度、业绩提升幅度。调查管理方的法律风险（如是否涉及重大诉讼、行政处罚），可通过企查查、裁判文书网查询。2.管理方视角：核查酒店资产与合规性审查酒店物业的产权证明、租赁合同（若业主为承租方），确认无抵押、查封等权利瑕疵；核查酒店的证照是否齐全（如消防、卫生、特种行业许可证），避免因证照不全导致开业延迟或被处罚。（二）条款细化：避免“模糊地带”1.费用条款：明确“钱怎么算、怎么付”区分“营业收入”的统计口径（如是否包含服务费、税费，是否扣除业主自用房收入）；绩效奖励的“超额利润”需明确计算方式（如税后利润、EBITDA），避免管理方通过“做大成本”稀释利润。2.考核条款：量化标准+动态调整考核指标需结合市场环境动态调整（如旅游淡季可适当降低入住率要求），可约定“如遇疫情、自然灾害等不可抗力，考核标准按[X]比例下调”；引入第三方审计（如每年由双方认可的会计师事务所审计运营数据），确保考核公平性。3.品牌条款：厘清“品牌使用边界”若管理方输出品牌，需明确品牌使用的范围（如仅限本酒店、不得授权第三方使用）、品牌维护的责任（如管理方需承担品牌宣传费用的[X]%）；约定品牌退出机制（如合同终止后，管理方需在[X]日内拆除品牌标识，否则按日支付违约金）。（三）风险防控：设置“安全阀”1.对赌与退出机制可设置“对赌条款”：若管理方连续两年未完成业绩目标，业主有权按约定价格回购管理方的“绩效权益”（如有），或要求管理方无偿退出；约定“阶梯式退出”：合同期内解除的，管理方需按剩余期限的比例返还已收取的品牌使用费（如有），避免“前期收费、后期摆烂”。2.担保与保险要求管理方提供履约保证金（如合同金额的5%-10%），或由第三方（如管理方母公司）提供连带责任担保；约定酒店购买“公众责任险”“财产一切险”，明确保费承担方与理赔流程，降低意外事件的损失。（四）法律合规：规避“隐形雷区”1.劳动用工合规明确员工劳动关系归属（如管理方招聘的员工，劳动关系由管理方建立，工资由管理方支付，业主仅承担[X]%的工资成本）；约定管理方需遵守《劳动法》《劳动合同法》，避免因欠薪、未缴社保引发的劳动仲裁牵连业主。2.税务合规明确管理费的开票类型（增值税专用发票/普通发票）、税率（如6%的现代服务业税率），避免因发票问题引发税务稽查；约定“税差承担”：如因政策调整导致税率变化，增加的税负由双方按[X]比例分担。三、常见纠纷与应对建议（一）管理费支付纠纷：证据留存+协商优先业主以“服务不达标”拒付管理费时，需提前书面通知管理方并附证据（如神秘客报告、客诉记录），按合同约定启动整改程序，而非直接拒付；管理方以“业主未提供合规证照”为由停摆时，需书面催告业主限期整改，并留存催告记录，避免被认定为“擅自停业”。（二）业绩不达标纠纷：考核标准+补救措施若考核标准模糊（如“提升业绩”未量化），双方应协商补充协议，明确以“同区域同档次酒店平均业绩的[X]%”为基准；管理方未达标时，优先选择“整改+延长考核期”而非直接解约，避免因“解约损失”引发二次纠纷。（三）品牌侵权纠纷：边界约定+侵权追责管理方超范围使用品牌（如授权第三方酒店使用）时，业主可发律师函要求停止侵权，按合同约定主张违约金（如品牌使用费的[X]倍）；业主擅自更换品牌（如合同期内引入其他管理品牌）时，