2025年房地产经纪人专业人员资格认证考试试题及答案解析

2025年房地产经纪人专业人员资格认证考试试题及答案解析一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项填入括号内）1.根据《民法典》规定，下列关于住宅建设用地使用权期限届满后的处理方式，正确的是（）A.自动续期，但需重新缴纳土地出让金B.自动续期，续期费用的缴纳或减免依照法律、行政法规规定办理C.由国家无偿收回，地上建筑物不予补偿D.由国家有偿收回，按征收标准给予补偿答案：B解析：《民法典》第三百五十九条明确，住宅建设用地使用权期限届满后自动续期，续期费用缴纳或减免由法律、行政法规另行规定，非一律重新缴纳出让金。2.某市实行限购政策，居民家庭已拥有2套住房，再次购买新建商品住房时，房地产经纪机构应当（）A.直接拒绝提供经纪服务B.告知政策限制并停止撮合，必要时签署风险告知书C.建议买方以公司名义购房规避限购D.协助买方先网签到其成年子女名下再过户答案：B解析：限购属于宏观调控，经纪机构须履行告知与风险提示义务，不得诱导规避，否则构成违规撮合。3.某套住宅挂牌价300万元，业主净得价声明“各付各税”。若买方为首次购房、面积89㎡，契税税率应为（）A.1%B.1.5%C.2%D.3%答案：A解析：90㎡及以下、家庭首套，契税优惠税率1%。4.房地产经纪服务合同生效后，经纪机构最主要的义务是（）A.保证交易成功B.保证房屋无瑕疵C.勤勉提供交易机会与媒介服务D.垫付交易税费答案：C解析：经纪合同为居间合同，核心义务是勤勉居间，不保证交易必然达成。5.下列房源信息中，属于“敏感信息”不得对外公开的是（）A.房屋朝向B.业主联系方式C.建筑年代D.周边学校答案：B解析：根据《房地产经纪管理办法》，业主联系方式属个人隐私，须保密。6.某经纪公司接受独家委托，约定“限时销售90天，溢价分成20%”。第50天业主自行将房屋售出，下列说法正确的是（）A.业主需支付全部佣金B.业主需支付部分佣金C.业主无需支付佣金，但需赔偿溢价分成损失D.业主无需支付任何费用答案：D解析：限时独家委托中，业主在约定期限内自行成交，若无特别约定，不构成跳单，无需支付佣金。7.下列关于“带看确认书”的法律性质，说法正确的是（）A.属于房屋买卖合同B.属于居间合同C.属于看房记录与证据保全文件D.属于授权委托书答案：C解析：带看确认书用于固定客户来源，防止跳单，本身不改变合同性质。8.存量房交易资金监管账户的开立主体为（）A.买方B.卖方C.经纪机构D.交易保证机构或银行答案：D解析：监管账户由具备资质的银行或交易保证机构开立，独立于买卖双方及经纪机构。9.某房源建筑面积120㎡，套内面积96㎡，公摊系数为（）A.0.20B.0.25C.0.33D.0.15答案：B解析：公摊面积=12096=24㎡，公摊系数=24/96=0.25。10.根据《房地产广告发布暂行规定》，广告中不得出现的内容是（）A.轨道交通距离B.升值回报承诺C.绿化率D.开发商名称答案：B解析：广告不得含有升值或投资回报承诺。11.某购房人使用“接力贷”方式贷款，贷款人年龄70岁，银行普遍要求贷款到期时借款人年龄不超过（）A.70周岁B.75周岁C.80周岁D.85周岁答案：B解析：多数银行将“年龄+贷款年限”上限控制在75岁，部分可放宽至80岁，但75岁为普遍标准。12.下列属于房地产经纪业务“禁止行为”的是（）A.提供房源核验码B.协助办理网签C.低价收进高价卖出赚取差价D.代为资金监管答案：C解析：吃差价为《房地产经纪管理办法》明令禁止。13.某套住房交易价400万元，评估价380万元，银行按评估价70%发放贷款，买方最多可贷（）A.280万元B.266万元C.300万元D.380万元答案：B解析：贷款额度=380×70%=266万元。14.下列关于“容积率”概念表述正确的是（）A.建筑基底面积与用地面积之比B.总建筑面积与用地面积之比C.住宅建筑面积与用地面积之比D.地上建筑面积与建筑密度之比答案：B解析：容积率=总建筑面积÷用地面积。15.购房人因征信不良被银行拒贷，定金处理应遵循的原则是（）A.卖方没收全部定金B.买方有权要求返还全部定金C.双方各承担50%D.按买卖合同约定执行，无约定可协商，协商不成可诉讼答案：D解析：拒贷风险分配以合同约定优先，无约定则按公平原则处理。16.房地产经纪机构备案信息发生变更，应当自变更之日起（）日内办理变更备案。A.10B.15C.20D.30答案：D解析：《房地产经纪管理办法》第九条为30日。17.某城市规定个人转让住房增值税免征年限为2年，则购入后第（）个自然日满2年。A.730B.731C.729D.以房屋产权证或契税完税证明注明日期起算，满365×2=730日当日答案：B解析：按自然日计算，闰年366日，故取731日更严谨，实务以契税票或产权证日期对年对月对日为准。18.下列关于“套内使用面积”的表述，错误的是（）A.不包括墙体厚度B.不包括阳台C.不包括管道井D.不包括公摊答案：B解析：封闭阳台计入套内面积，非封闭阳台按1/2计入。19.购房人申请公积金贷款，需满足连续足额缴存公积金（）个月以上。A.3B.6C.12D.24答案：B解析：多数城市要求6个月，个别城市12个月。20.下列关于“独家委托”与“一般委托”区别，正确的是（）A.独家委托只能委托一家机构，一般委托可多家B.独家委托期限必须长于一般委托C.独家委托佣金更低D.独家委托不需签署书面合同答案：A解析：独家委托排他性唯一，一般委托可并行委托多家。21.某房源为继承所得，原产权证登记日期2010年，继承过户新证日期2023年，出售时增值税免征年限起算点为（）A.2010年B.2023年C.继承公证书生效日D.被继承人死亡日答案：A解析：继承、遗赠、离婚析产等情形，以原登记日期为准。22.下列关于“资金监管”说法正确的是（）A.监管资金不计利息B.监管资金利息归银行所有C.监管资金利息归买方所有D.监管协议可约定利息归属答案：D解析：利息归属由监管协议约定，无约定按人民银行同期活期利率归买方。23.购房人使用“商贷+公积金”组合贷，银行审批顺序通常为（）A.先公积金后商贷B.先商贷后公积金C.同时审批，公积金中心终审D.无固定顺序答案：C解析：组合贷由银行代收资料，公积金中心与银行同步审批，公积金中心最终确认额度。24.下列关于“房屋抵押”表述正确的是（）A.抵押期间不得出租B.抵押期间出租需经抵押权人书面同意C.抵押合同自登记时生效D.抵押权自抵押合同签订时设立答案：C解析：不动产抵押权自登记时设立；抵押期间可出租，但租期不得超过抵押期限，且需告知承租人。25.某经纪人在微信朋友圈发布“买到即赚200万”信息，属于（）A.正常营销B.轻微违规C.严重虚假广告D.仅道德问题答案：C解析：承诺升值收益属严重虚假广告，市场监管部门可处罚。26.购房人签订买卖合同时，发现房屋存在查封，正确的处理方式是（）A.继续签约，约定卖方限期解封B.拒绝签约，要求卖方解除查封后再交易C.先支付定金，解封后再网签D.由经纪机构垫付解封资金答案：B解析：查封房屋禁止转让，签约前应核验产权状态，发现查封应暂停交易。27.下列关于“网签”表述正确的是（）A.网签合同可随意撤销B.网签后合同立即生效C.网签合同与纸质合同具有同等法律效力D.网签仅用于备案，不产生合同效力答案：C解析：网签合同经双方确认后即生效，与纸质合同一致。28.购房人因限购无法过户，主张解除合同，卖方拒绝返还定金，法院一般支持（）A.卖方没收定金B.买方有权返还定金C.双方各承担50%D.经纪机构赔偿定金答案：B解析：限购属于不可归责于双方事由，合同目的无法实现，定金应返还。29.下列关于“物业服务收费”表述正确的是（）A.政府指导价适用于所有住宅B.市场调节价需业主大会同意C.前期物业服务收费实行政府指导价D.空置房无需缴纳物业费答案：C解析：前期物业实行政府指导价，业主大会成立后可通过市场调节价。30.购房人办理商业贷款，银行要求购买房贷险，受益人应为（）A.购房人B.开发商C.银行D.保险公司答案：C解析：房贷险第一受益人为贷款银行。二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于房地产经纪机构应当公示的内容有（）A.营业执照B.服务项目与收费标准C.经纪人员实名登记牌D.客户满意度调查结果E.投诉渠道与处理时限答案：ABCE解析：满意度调查非强制公示内容。32.购房人申请商业贷款时，银行重点审核的指标包括（）A.借款人征信记录B.房屋评估价值C.借款人年龄D.房屋房龄E.借款人婚姻状况答案：ABCD解析：婚姻状况影响家庭负债认定，但非核心指标。33.下列情形中，房地产经纪机构不得收取佣金的有（）A.交易未完成因卖方违约B.交易未完成因买方违约C.交易未完成因政策突变D.交易双方协商解除E.经纪机构未促成合同成立答案：CDE解析：未促成合同不得收佣；政策突变属不可归责，双方协商解除可约定免佣。34.下列关于“定金”与“订金”区别，正确的有（）A.定金适用定金罚则B.订金可退C.定金不得超过主合同标的额20%D.订金可视为预付款E.定金合同为实践性合同答案：ABCDE解析：全部选项均正确。35.下列属于房地产经纪人员执业禁止行为的有（）A.以个人名义收取佣金B.泄露客户隐私C.协助客户伪造购房资格D.发布虚假房源信息E.同时受聘于两个经纪机构答案：ABCDE解析：全部属于禁止行为。36.下列关于“个人所得税”核定征收与查验征收区别，正确的有（）A.核定征收按成交价1%B.查验征收按差额20%C.核定征收需提供原值凭证D.查验征收可扣除合理费用E.普通住宅满五唯一免征答案：ABDE解析：核定征收无需原值凭证。37.下列关于“房屋租赁”说法正确的有（）A.租期不得超过20年B.租期6个月以上应书面形式C.登记备案是合同生效要件D.承租人优先购买权需在15日内表示E.出租人出售房屋应提前通知承租人答案：ABDE解析：备案非生效要件，为管理性要求。38.下列关于“绿色建筑”评价指标，属于“四节一环保”的有（）A.节能B.节地C.节水D.节材E.室内环境质量答案：ABCD解析：“四节”为节能、节地、节水、节材，环保为综合环境。39.下列关于“住房公积金贷款”优势，正确的有（）A.利率低于商贷B.可二次贷款C.可提取账户余额冲还贷D.可异地贷款E.可全额贷款无需首付答案：ABCD解析：仍需首付，不可全额。40.下列关于“房屋朝向”对价格影响，正确的有（）A.南向价格最高B.北向价格最低C.东西向存在西晒折价D.景观朝向可溢价E.同一楼层朝向差可超5%答案：ABCDE解析：市场实证朝向差可达5%–10%。三、判断题（每题1分，共10分。正确打“√”，错误打“×”）41.房地产经纪机构可以以“打包价”形式隐瞒真实佣金。（×）42.购房人使用“全款再抵押”方式可规避限购。（×）43.房屋交易网签后，任何一方不得擅自修改合同条款。（√）44.经纪人员考取职业资格后，无需继续教育即可永久执业。（×）45.住宅专项维修资金属于业主共有，利息归业主。（√）46.房屋建筑面积包括外墙保温层厚度。（√）47.购房人可自愿选择是否实施资金监管。（×）48.房地产估价师可以同时在两个评估机构执业。（×）49.房屋买卖中，中介方代书合同可收取代书费。（√）50.购房人签订认购书后，因征信不良无法贷款，可无条件退还定金。（×）四、综合分析题（共40分）（一）案例一（20分）背景：2025年3月，买方王某通过甲经纪公司看中业主李某名下位于海淀区某学区房，产权证登记日期2018年6月，建筑面积89㎡，挂牌价620万元。双方协商一致以610万元成交，签署《北京市存量房屋买卖合同》并网签，约定定金30万元，首付230万元（含定金），公积金贷款120万元，商贷260万元。网签次日，王某得知李某于2025年2月因民间借贷纠纷，该房屋被河北某法院查封，查封期限3年。王某遂停止支付首付，要求解除合同并双倍返还定金。李某称可尽快解封，拒绝返还定金。甲经纪公司主张已履行居间义务，要求王某支付佣金6.1万元。问题：1.法院查封对房屋买卖合同效力有何影响？（4分）2.王某是否有权解除合同？依据为何？（4分）3.王某是否有权要求双倍返还定金？（4分）4.甲经纪公司能否收取佣金？理由何在？（4分）5.若李某在签约前已知查封却隐瞒，王某还可主张何种赔偿？（4分）答案与解析：1.查封属于限制处分措施，合同有效但无法履行，构成法律上的履行不能。2.王某有权解除。根据《民法典》第五百六十三条，因标的物被查封导致合同目的无法实现，买方可解除。3.有权要求双倍返还。李某隐瞒查封构成欺诈，且查封导致无法过户，适用定金罚则。4.