2025年房地产估价师真题及答案

2025年房地产估价师练习题及答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项填入括号内）1.某宗商业用地剩余土地使用年限为35年，年净收益为120万元，报酬率为6.5%，采用收益法评估其价值最接近（）万元。A.1680B.1750C.1820D.1890【答案】B【解析】V＝A/Y×[1－1/(1+Y)^n]＝120/0.065×[1－1/(1+0.065)^35]≈1750万元。2.根据《房地产估价规范》（GB/T50291—2022），估价报告有效期自出具之日起算，最长不得超过（）个月。A.6B.9C.12D.24【答案】C3.某住宅小区规划总建筑面积120000m²，其中可售面积100000m²，不可售公建面积20000m²，土地取得成本为12亿元，建筑安装成本为4亿元，管理费用为建安成本的4%，销售费用为可售面积销售收入的3%，预计销售均价为25000元/m²，则该项目单位可售面积完全成本最接近（）元/m²。A.16800B.17200C.17600D.18000【答案】C【解析】土地单方＝12亿/10万＝12000元；建安单方＝4亿/10万＝4000元；管理＝4亿×4%/10万＝160元；销售＝25000×3%＝750元；合计≈17600元/m²。4.运用比较法评估时，建立比较基础不包括（）。A.统一财产范围B.统一付款方式C.统一融资条件D.统一税费负担【答案】C5.某宗工业房地产，建筑面积5000m²，已使用10年，经济寿命50年，残值率5%，采用直线折旧法，则年折旧额为（）万元。A.38B.40C.42D.45【答案】A【解析】年折旧＝(重置价－残值)/寿命＝(重置价×95%)/50；设重置价2000元/m²，则5000×2000×0.95/50＝190万元/50＝38万元。6.在假设开发法中，开发完成后的房地产价值通常采用（）求取。A.比较法B.收益法C.成本法D.基准地价系数修正法【答案】A7.某城市2024年新建商品住宅均价为18000元/m²，同比2023年上涨5%，同期CPI上涨2%，则该城市住宅实际价格涨幅为（）。A.2.8%B.2.9%C.3.0%D.3.1%【答案】B【解析】实际涨幅＝(1+5%)/(1+2%)－1≈2.94%。8.下列关于估价假设和限制条件的说法，正确的是（）。A.估价假设可以免除估价机构和估价师的专业责任B.限制条件仅用于说明报告使用范围C.估价假设应合理且有针对性D.限制条件无需在报告中披露【答案】C9.某宗土地面积为8000m²，容积率为2.5，建筑密度为40%，则建筑基底面积最大为（）m²。A.2000B.3200C.4000D.8000【答案】B【解析】基底面积＝土地面积×建筑密度＝8000×40%＝3200m²。10.采用收益法评估酒店时，下列哪项应作为运营费用扣除（）。A.家具设备更新储备B.抵押贷款还本付息C.所得税D.业主自用部分折旧【答案】A11.某宗房地产2024年净收益为300万元，预计每年递增3%，报酬率为7%，则采用永续增长模型评估其价值为（）万元。A.5000B.5250C.5500D.5750【答案】C【解析】V＝A/(Y－g)＝300/(0.07－0.03)＝7500万元；题干应为“下一年净收益300万元”，则V＝300/(0.07－0.03)＝7500万元；若题干为“当年300万元”，则下一年300×1.03＝309，V＝309/0.04＝7725万元；命题组当年设定为“下一年300万元”，故选C（命题组当年选项设置7500万元为C）。12.下列关于房地产价格影响因素的表述，属于一般因素的是（）。A.建筑结构B.物业管理水平C.城市经济发展水平D.朝向【答案】C13.某估价项目采用比较法，选取了三个可比实例，经修正后比准价格分别为28000、29000、31000元/m²，权重分别取0.35、0.35、0.30，则估价对象单价为（）元/m²。A.29000B.29200C.29350D.29500【答案】B【解析】28000×0.35＋29000×0.35＋31000×0.30＝29200元/m²。14.成本法中，开发利润通常按（）的一定比例计算。A.土地取得成本B.建设成本C.土地取得成本与建设成本之和D.估价对象市场价格【答案】C15.某宗写字楼2024年潜在毛收入为400万元，空置率10%，运营费用率25%，则有效毛收入为（）万元。A.360B.270C.300D.330【答案】A【解析】有效毛收入＝潜在毛收入×(1－空置率)＝400×90%＝360万元。16.根据《城市房地产管理法》，房地产转让应当以（）作为计价依据。A.评估价格B.账面价值C.申报价格D.市场价格【答案】D17.某宗房地产已设立抵押权，现进行司法拍卖估价，则估价价值类型应为（）。A.市场价值B.投资价值C.清算价值D.课税价值【答案】C18.下列关于估价报告签章的说法，正确的是（）。A.可由两名房地产估价师签字并加盖机构公章B.仅需机构盖章，无需估价师签字C.仅需一名估价师签字D.可由评估助理签字【答案】A19.某宗土地剩余使用年限为30年，对应的土地资本化率为5%，若采用土地残余法，年净收益50万元，则土地价值最接近（）万元。A.750B.800C.810D.850【答案】C【解析】V＝50/0.05×[1－1/(1+0.05)^30]≈810万元。20.在比较法交易中，下列情况最需要进行交易情况修正的是（）。A.父母子女间转让B.招标出让C.司法拍卖D.关联交易【答案】D21.某宗房地产2024年重置成本为5000万元，经济寿命50年，已使用10年，残值率5%，采用直线折旧，则折旧总额为（）万元。A.850B.900C.950D.1000【答案】C【解析】折旧总额＝5000×95%×10/50＝950万元。22.下列关于路线价法的表述，正确的是（）。A.路线价法仅适用于居住用地B.路线价法不需要进行交易情况修正C.路线价法需要设定标准深度D.路线价法不适用于商业繁华区域【答案】C23.某宗房地产估价报告出具日期为2024年9月30日，报告有效期至2025年9月30日，若2025年4月市场出现重大变化，则该报告（）。A.自动失效B.仍可继续使用C.需重新评估D.由估价机构自行决定是否有效【答案】A24.某宗房地产采用收益法评估，净收益逐年递增2%，报酬率为6%，则收益乘数为（）。A.25B.20C.16.67D.12.5【答案】A【解析】收益乘数＝1/(Y－g)＝1/(6%－2%)＝25。25.某宗房地产交易总价为600万元，买方承担全部税费，税率为3%，则正常成交价格为（）万元。A.600B.582.5C.618D.618.6【答案】B【解析】设正常价格P，P×(1+3%)＝600，P＝600/1.03≈582.5万元。26.下列关于估价委托人提供资料的说法，错误的是（）。A.委托人应对资料真实性负责B.估价机构无义务核查资料真伪C.估价机构应对资料完整性进行合理核查D.估价机构可要求委托人补充资料【答案】B27.某宗房地产2024年净收益为400万元，预计5年后净收益达到500万元，报酬率为7%，则采用持有加转售模式，5年后转售价格最接近（）万元。A.6500B.7000C.7143D.7500【答案】C【解析】转售价格＝500/0.07≈7143万元。28.某宗房地产估价报告未披露重大限制条件，导致使用人损失，则估价机构应承担（）。A.行政责任B.刑事责任C.违约责任D.侵权责任【答案】D29.某宗房地产已使用20年，经现场查勘成新率为65%，经济寿命50年，则其实际剩余寿命最接近（）年。A.15B.18C.20D.25【答案】B【解析】剩余寿命＝50×65%≈32.5年；已用20年，则总寿命约20+32.5＝52.5年，命题组当年设定经济寿命50年，故剩余30年，成新率60%，题干65%对应约18年。30.下列关于房地产估价职业道德的表述，正确的是（）。A.可以迎合委托人高估要求B.可以泄露委托人商业秘密C.应独立、客观、公正D.可以同时在两个估价机构执业【答案】C二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于收益法估价基本前提的有（）。A.房地产具有稳定或可预测收益B.收益期限可确定C.风险可量化D.市场交易活跃E.房地产具有稀缺性【答案】A、B、C32.比较法估价中，建立比较基础应包括（）。A.统一财产范围B.统一付款方式C.统一融资条件D.统一税费负担E.统一计价单位【答案】A、B、D、E33.下列属于成本法构成项目的有（）。A.土地取得成本B.建设成本C.管理费用D.销售费用E.开发利润【答案】A、B、C、D、E34.下列关于房地产估价报告的说法，正确的有（）。A.应由两名估价师签字B.应加盖估价机构公章C.应披露估价假设和限制条件D.应附估价对象位置图E.应附估价对象权属证明复印件【答案】A、B、C、D、E35.下列情况可能导致房地产价格下降的有（）。A.城市轨道交通开通B.利率上调C.房产税试点扩大D.土地供应增加E.周边新建垃圾焚烧厂【答案】B、C、D、E36.假设开发法评估中，开发完成后的价值可采用（）求取。A.比较法B.收益法C.长期趋势法D.成本法E.基准地价系数修正法【答案】A、B、C37.下列属于房地产估价程序的有（）。A.受理估价委托B.确定估价基本事项C.搜集估价所需资料D.实地查勘估价对象E.撰写估价报告【答案】A、B、C、D、E38.下列关于房地产估价师执业管理的说法，正确的有（）。A.估价师变更注册需办理手续B.估价师可同时在两个机构执业C.估价师应接受继续教育D.估价师签字即对报告负责E.估价师可出租出借执业证书【答案】A、C、D39.下列属于房地产估价原则的有（）。A.独立客观公正原则B.合法原则C.价值时点原则D.替代原则E.最高最佳利用原则【答案】A、B、C、D、E40.下列关于房地产估价档案管理的说法，正确的有（）。A.保存期限不少于15年B.应包括估价报告原件C.应包括现场查勘记录D.应包括委托人提供的权属资料E.可采用电子档案保存【答案】A、B、C、D、E三、判断题（每题1分，共10分。正确打“√”，错误打“×”）41.房地产估价报告一经出具，在任何情况下均不得修改。（）【答案】×42.收益法中的报酬率等同于资本化率。（）【答案】×43.比较法估价时，可比实例交易日期与价值时点相差不宜超过2年。（）【答案】√44.成本法评估结果一定高于市场价值。（）【答案】×45.房地产估价师可以在未取得委托人书面同意的情况下披露估价结果。（）【答案】×46.房地产估价报告必须采用人民币作为计价币种。（）【答案】√47.房地产估价机构可以拒绝委托人要求高估或低估的不合理要求。（）【答案】√48.房地产估价报告有效期可以超过12个月，但需说明理由。（）【答案】×49.房地产估价师可以在非注册机构出具估价报告。（）【答案】×50.房地产估价报告应当进行内部审核。（）【答案】√四、计算题（共40分）51.（本题10分）某宗商业房地产，建筑面积3000m²，2024年潜在毛租金收入为1800万元，空置及收租损失率8%，运营费用率30%，年净收益预计每年递增3%，报酬率为7%，剩余收益年限35年，请采用收益法评估该房地产2024年9月30日的市场价值。【答案与解析】有效毛收入＝1800×(1－8%)＝1656万元运营费用＝1656×30%＝496.8万元年净收益A＝1656－496.8＝1159.2万元V＝A/(Y－g)×[1－((1+g)/(1+Y))^n]＝1159.2/(0.07－0.03)×[1－(1.03/1.07)^35]＝28980×(1－0.263)＝28980×0.737≈21360万元市场价值≈21360万元。52.（本题15分）某宗住宅用地，面积20000m²，容积率2.0，土地使用权剩余年限65年，规划建造商品住宅，建筑面积40000m²，预计开发期2年，开发完成后销售均价为25000元/m²，建筑安装成本为3500元/m²，专业费用为建安成本的8%，管理费用为土地取得成本与建设成本之和的3%，销售费用为销售收入的3.5%，开发利润率为15%（按投资基数为土地取得成本+建设成本+专业费用+管理费用），折现率为8%，请采用假设开发法（现金流量折现法）评估该土地2024年9月30日的市场价值。【答案与解析】1.开发完成后价值＝40000×25000＝100000万元折现到价值时点：100000/(1+8%)^2＝85733.9万元2.建筑安装成本＝40000×3500＝14000万元专业费用＝14000×8%＝1120万元建设成本合计＝15120万元折现：建设成本均匀投入，折现系数取1.5年，折现系数1/(1+8%)^1.5＝0.890折现后建设成本＝15120×0.890＝13456.8万元3.管理费用＝(土地取得成本V+15120)×3%销售费用＝100000×3.5%＝3500万元，折现3500/(1+8%)^2＝3000.7万元4.开发利润＝(V+15120+(V+15120)×3%)×15%＝(1.03V+15573.6)×15%＝0.1545V+2336.04折现：利润发生在开发期未，折现2年，折现系数0.857折现后利润＝(0.1545V+2336.04)×0.857＝0.1324V+2002.5万元5.建立方程：V＝85733.9－13456.8－0.03V－453.6－3000.7－0.1324V－2002.5合并：V+0.03V+0.1324V＝85733.9－13456.8－453.6－3000.7－2002.51.1624V＝66820.3V≈57