建设工程优先受偿权制度的适用：理论、实践与展望

建设工程优先受偿权制度的适用：理论、实践与展望一、引言1.1研究背景与意义在当今建设工程领域，拖欠工程款已然成为一个突出且亟待解决的问题。从市场的实际情况来看，许多工程项目在竣工交付后，承包人却无法及时、足额地获得应有的工程款项。部分房地产开发项目中，开发商因资金周转困难、投资决策失误或恶意拖欠等原因，长期拖欠施工单位的工程款，导致施工单位面临巨大的资金压力。这不仅影响了施工单位的正常运营，使其难以按时支付材料供应商货款、设备租赁费用以及员工工资等，还引发了一系列连锁反应，对整个建筑市场的稳定和健康发展造成了严重威胁。建设工程优先受偿权制度的设立，对于解决工程款拖欠问题具有关键作用。该制度赋予了承包人在发包人未按照约定支付价款时，就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利。这意味着在发包人存在多个债权人的情况下，承包人的工程款债权能够优先于其他普通债权得到清偿，大大提高了承包人收回工程款的可能性。当发包人陷入破产清算程序时，若存在拖欠工程款的情况，依据建设工程优先受偿权制度，承包人可以就建设工程的拍卖价款优先受偿，从而保障自身的合法权益，避免因发包人破产而遭受重大损失。建筑工人作为建设工程的直接劳动者，他们的辛勤付出是工程项目得以顺利完成的关键。然而，工程款的拖欠往往会直接影响到建筑工人的工资发放，使其基本生活面临困境。建设工程优先受偿权制度通过保障承包人的工程款债权，进而确保了建筑工人能够及时获得劳动报酬。这不仅关系到建筑工人及其家庭的生计，也对维护社会的公平正义和稳定和谐具有重要意义。若建筑工人长期拿不到工资，可能会引发群体性讨薪事件，影响社会秩序的稳定。而该制度的存在，为建筑工人的权益提供了一道坚实的保障防线，使得他们的劳动成果能够得到应有的回报。在建筑市场中，公平有序的竞争环境是行业健康发展的基础。拖欠工程款的行为不仅损害了承包人的利益，也破坏了市场的公平竞争原则。一些发包人利用自身的优势地位，故意拖欠工程款，导致诚信经营、按时完成工程的承包人面临资金困境，难以在市场中持续发展；而部分不良承包人则可能为了获取资金，采取不正当手段，如偷工减料、违规转包等，进一步扰乱了市场秩序。建设工程优先受偿权制度的实施，能够有效地遏制这种不良现象的发生。它促使发包人遵守合同约定，按时支付工程款，保障了承包人的合法权益，使得市场竞争更加公平有序。这有利于激发建筑企业的创新活力和竞争力，推动建筑行业朝着高质量、可持续的方向发展。1.2国内外研究现状在国内，建设工程优先受偿权制度的研究随着建筑市场的发展和相关法律法规的完善而不断深入。学者们围绕该制度的各个方面展开了广泛探讨。在优先受偿权的性质方面，存在法定抵押权、法定优先权和不动产留置权等多种观点。部分学者认为，从立法目的和法律特征来看，将其认定为法定优先权更符合制度本意，旨在保护建筑工人利益，使其优先于抵押权和其他债权受偿，如在江苏省高级人民法院审理的施春鸣、王翠珍与张荣山、王冰第三人撤销之诉一案中，就体现了建设工程价款优先受偿权作为特殊保护债权，优于抵押权和其他债权的属性。关于优先受偿权的行使主体，虽然法律明确规定为与发包人订立建设工程施工合同的承包人，但实际施工人能否享有该权利在理论和实践中存在较大争议。有学者主张，实际施工人作为建设工程的实际投入者，若无法优先受偿工程款，不仅损害自身利益，还会影响建筑工人的生存权益，应赋予其优先受偿权；但也有观点认为，实际施工人涉及违法施工，不应与合法承包人享有同等权利，且从相关司法解释来看，依法享有建设工程价款优先受偿权的主体需与发包人存在直接施工合同关系，实际施工人被排除在外。在最高人民法院（2019）最高法民再258号案件中，就明确认定实际施工人不享有建设工程价款优先受偿权。在优先受偿权的范围上，2020年《建设工程司法解释》规定，承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定，包括成本、利润、规费和税金，不包括逾期付款利息、违约金、损害赔偿金。但在具体实践中，对于一些特殊费用，如垫资款、停窝工损失等是否属于优先受偿范围，仍存在不同看法，部分学者建议将其明确纳入，以更好地保护施工人利益。在国外，许多国家也有类似保障建设工程承包人权益的制度。在德国，通过承揽人法定抵押权制度，规定承揽人就其因合同所产生的债权，对定作人于其土地上已完成的工作物，或对定作人于承揽人完成工作后交付于定作人的工作物，有抵押权，其优先受偿的范围和条件有明确细致的规定，在一定程度上保障了承包人的利益。法国则设立了优先权制度，建筑工程优先权是一种法定优先权，在满足一定条件下，建筑工程的承包人可就工程价款对工程享有优先受偿权，且该优先权的行使程序和效力等都有详细的法律规定。日本同样有相关制度保障建设工程从业者的权益，通过法律规定建设工程的承揽人对工程的优先受偿顺序和范围，以维护建筑市场的公平和稳定。尽管国内外在建设工程优先受偿权制度的研究和实践方面取得了一定成果，但仍存在一些不足之处。在国内，对于实际施工人优先受偿权的问题尚未形成统一明确的定论，导致司法实践中裁判标准不一，影响了法律的权威性和公正性；优先受偿权范围中一些特殊费用的界定不够清晰，容易引发争议。在国际上，不同国家的相关制度存在差异，在跨国建设工程中，如何协调和适用不同国家的法律规定，保障各方当事人的合法权益，还需要进一步的研究和探讨。1.3研究方法与创新点在研究过程中，本文综合运用了多种研究方法，以确保对建设工程优先受偿权制度的研究全面、深入且具有实践价值。本文通过广泛收集和整理国内外与建设工程优先受偿权制度相关的法律法规、学术著作、期刊论文、研究报告等文献资料，对该制度的起源、发展历程、立法现状以及理论研究成果进行了系统梳理。深入分析《中华人民共和国民法典》《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》等法律法规中关于建设工程优先受偿权的具体规定，以及学者们对该制度各方面问题的不同观点和见解，从而明确研究的起点和重点，为后续研究奠定坚实的理论基础。在研究优先受偿权的性质时，参考了大量学者对于法定抵押权、法定优先权和不动产留置权等不同观点的论述，并结合相关法律条文进行分析，梳理出该制度在理论层面的争议焦点和研究脉络。本文选取了具有代表性的建设工程优先受偿权纠纷案例，如最高人民法院（2019）最高法民再258号案件，对其进行深入剖析。通过研究案件的基本事实、争议焦点、法院的判决结果及裁判理由，分析在实际司法实践中建设工程优先受偿权制度的具体应用情况，包括优先受偿权的行使主体、范围、期限等方面的认定标准，以及法院在处理相关纠纷时所考虑的因素和遵循的原则。同时，对比不同地区、不同层级法院对类似案件的判决差异，总结司法实践中存在的问题和难点，为完善该制度提供实践依据。从研究视角来看，本文不仅关注建设工程优先受偿权制度本身的法律规定和理论探讨，还将其置于建筑市场的整体环境中进行研究，分析该制度对建筑市场秩序、各方主体利益平衡以及社会稳定的影响。在探讨实际施工人是否享有优先受偿权时，不仅从法律条文和理论逻辑出发，还充分考虑到建筑市场中大量存在的非法转包、违法分包等现象，以及实际施工人在其中的地位和作用，从维护建筑市场公平竞争和保障弱势群体利益的角度进行综合分析。在观点上，本文提出在明确实际施工人不享有直接的优先受偿权的基础上，可以通过构建代位权制度等方式，在一定条件下保障实际施工人的权益。即当实际施工人符合代位权行使的条件，如发包人对承包人存在到期未支付的工程款债权，且承包人怠于行使其对发包人的权利时，实际施工人可以代位向发包人主张建设工程优先受偿权，以解决实际施工人在工程款受偿方面面临的困境，同时也避免对现有法律体系和建筑市场秩序造成过大冲击。二、建设工程优先受偿权制度概述2.1制度的定义与内涵建设工程优先受偿权，是指在建设工程领域中，当发包人未按照建设工程施工合同的约定支付工程价款时，承包人依法享有的就该建设工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利。这一权利赋予了承包人在债权受偿顺序上的优先地位，使其能够在发包人面临多个债权人主张债权的情况下，优先从建设工程的变价款中获得清偿，以保障其工程款债权的实现。从本质上讲，该制度是一种法定的特殊债权保障机制，其设立的目的在于平衡建设工程领域中各方主体的利益关系，尤其是保护处于相对弱势地位的承包人的合法权益。建设工程的顺利开展离不开承包人的资金投入、人力调配以及技术支持等多方面的努力。在工程项目建设过程中，承包人不仅需要支付大量的材料款、设备租赁费用，还要承担施工人员的工资等各项成本支出。若发包人拖欠工程款，将对承包人的资金链造成严重冲击，影响其正常的生产经营活动。而建设工程优先受偿权制度的存在，使得承包人在面临工程款拖欠问题时，能够通过行使该权利，获得相对优先的受偿机会，从而有效减少因发包人违约而遭受的经济损失。在一些房地产开发项目中，开发商由于资金周转困难，无法按时支付承包人的工程款，导致承包人陷入资金困境。此时，承包人依据建设工程优先受偿权制度，就该建设工程折价或者拍卖的价款优先受偿，成功收回了部分工程款，缓解了自身的资金压力，避免了因资金短缺而导致的经营危机。建设工程优先受偿权的内涵主要体现在以下几个方面。承包人对建设工程价款享有优先于一般债权受偿的地位。当发包人破产或者其资产不足以清偿全部债务时，承包人的工程款债权能够优先于其他普通债权人的债权得到清偿。这意味着在分配发包人资产时，建设工程的变价款将首先用于支付承包人的工程款，剩余部分才会用于清偿其他普通债权。在某建筑企业破产清算案件中，该企业作为发包人拖欠了多个债权人的债务，其中包括承包人的工程款以及供应商的材料款等普通债权。在清算过程中，法院依据建设工程优先受偿权制度，将该企业名下建设工程的拍卖价款优先支付给了承包人，保障了承包人的合法权益，而其他普通债权人则只能在剩余款项中按比例受偿。优先受偿的范围通常包括承包人实际支出的工程成本，如材料款、工人工资、施工设备的租赁费用等，以及合理的利润和法定的规费、税金等。这些费用是承包人在建设工程过程中所付出的直接和间接成本，应当得到优先保障。但需要注意的是，承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，通常不会得到法院的支持，这些款项一般按照普通债权进行处理。在某建设工程纠纷案件中，法院在认定承包人优先受偿权范围时，明确将工程成本、利润、规费和税金纳入其中，而对于承包人主张的逾期付款利息和违约金，则未认定为优先受偿范围，按照普通债权处理。该权利的行使需要满足一定的条件和程序。一般情况下，承包人需要先催告发包人在合理期限内支付价款，若发包人逾期仍未支付，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。在实际操作中，承包人在行使优先受偿权时，需要严格按照法律规定的程序进行，确保其权利的合法有效行使。某承包人在发包人拖欠工程款后，首先向发包人发出了催告函，要求其在合理期限内支付工程款。在发包人逾期未支付的情况下，承包人依法向人民法院提起诉讼，请求拍卖建设工程并就拍卖价款优先受偿，其行为符合建设工程优先受偿权的行使程序和条件。2.2制度的立法目的建设工程优先受偿权制度的设立，具有多维度的立法目的，其核心在于保护建筑工人利益、促进建筑市场健康发展以及平衡各方利益关系。在建设工程领域，建筑工人是工程项目得以完成的直接劳动者，他们付出了辛勤的劳动，却往往处于相对弱势的地位。工程款的拖欠直接影响到建筑工人的工资发放，进而威胁到他们及其家庭的基本生活。建设工程优先受偿权制度通过保障承包人的工程款债权，为建筑工人的工资支付提供了坚实的保障。当发包人拖欠工程款时，承包人可以依据该制度就建设工程折价或者拍卖的价款优先受偿，从而确保有足够的资金用于支付建筑工人的工资。这不仅体现了对劳动者权益的尊重和保护，也有助于维护社会的公平正义和稳定和谐。某建筑项目中，由于发包人资金链断裂，长期拖欠工程款，导致建筑工人数月未拿到工资，生活陷入困境。承包人依据建设工程优先受偿权制度，成功行使权利，获得了工程拍卖价款的优先受偿，及时支付了建筑工人的工资，避免了可能引发的社会不稳定因素。从宏观角度来看，建设工程优先受偿权制度对建筑市场的健康发展具有重要推动作用。公平有序的竞争环境是建筑市场繁荣的基础，而拖欠工程款的行为严重破坏了这一环境。一些发包人利用自身优势地位故意拖欠工程款，使得诚信经营、按时完成工程的承包人面临资金困境，难以在市场中持续发展；同时，部分不良承包人可能为获取资金而采取偷工减料、违规转包等不正当手段，进一步扰乱市场秩序。该制度的实施，促使发包人遵守合同约定，按时支付工程款，保障了承包人的合法权益，使得市场竞争更加公平有序。这有利于激发建筑企业的创新活力和竞争力，推动建筑行业朝着高质量、可持续的方向发展。当市场上的发包人都意识到拖欠工程款将面临承包人行使优先受偿权的法律后果时，他们会更加谨慎地对待合同履行，按时支付工程款，从而营造出良好的市场氛围，促进建筑市场的健康稳定发展。在建设工程法律关系中，涉及到发包人、承包人、材料供应商、抵押权人等多个主体，各方利益诉求存在差异，容易产生利益冲突。建设工程优先受偿权制度的设立旨在平衡这些不同主体之间的利益关系。一方面，保障了承包人的工程款债权，使其在付出劳动和资金投入后能够得到合理回报；另一方面，在一定程度上也兼顾了其他债权人的利益。通过明确优先受偿权的范围、行使条件和期限等规定，既确保了承包人的优先受偿地位，又避免了其权利过度扩张对其他债权人造成不合理损害。在处理建设工程纠纷时，法院会综合考虑各方利益，依据该制度合理分配建设工程变价款，实现各方利益的相对平衡。在某建设工程破产清算案件中，法院在分配破产财产时，首先保障了承包人的建设工程优先受偿权，支付了其应得的工程款；对于其他普通债权人，如材料供应商的债权，则在剩余财产中按照法定顺序进行分配，从而实现了各方利益的平衡，维护了法律的公平正义。2.3制度的发展历程我国建设工程优先受偿权制度的发展历程与建筑市场的发展和法律体系的完善密切相关，其历经了从初步确立到不断细化、完善的过程，在不同阶段呈现出不同的特点和发展趋势。1999年《中华人民共和国合同法》第二百八十六条首次对建设工程优先受偿权作出明确规定，即“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。这一规定在法律层面初步确立了建设工程优先受偿权制度，为解决工程款拖欠问题提供了重要的法律依据，填补了我国在该领域的法律空白。在此之前，建筑市场中工程款拖欠问题日益严重，但缺乏明确统一的法律规则来保障承包人的权益，导致承包人在追讨工程款时面临诸多困难和不确定性。《合同法》的这一规定，赋予了承包人在特定条件下对建设工程价款优先受偿的权利，使承包人在面对发包人拖欠工程款时，有了更有力的法律武器，对维护建筑市场秩序和保障承包人合法权益具有开创性的意义。2002年，最高人民法院发布了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》），对建设工程优先受偿权的诸多关键问题进行了进一步明确和细化。在行使期限方面，规定建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。这一规定明确了承包人行使优先受偿权的时间限制，避免了权利行使的不确定性，促使承包人及时主张权利，维护自身合法权益，也有助于稳定建筑市场秩序和交易安全。在受偿范围上，明确建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。这一规定清晰界定了优先受偿权的受偿范围，使得在实践中对于哪些费用可以优先受偿有了明确的判断标准，减少了因受偿范围不明确而引发的争议和纠纷。该《批复》还对建设工程优先受偿权与抵押权以及其他债权的受偿顺序作出规定，明确了建设工程优先受偿权优先于抵押权和其他债权，进一步凸显了该制度对承包人权益的特殊保护。在某建设工程纠纷案件中，法院依据《批复》的规定，认定承包人的建设工程优先受偿权优先于抵押权，保障了承包人的工程款债权优先得到清偿，维护了法律的公平正义和建筑市场的正常秩序。随着社会经济的发展和建筑市场的不断变化，建设工程领域出现了一些新的问题和情况，原有的法律规定在实践中逐渐暴露出一些不足之处。为了更好地适应新的形势和解决实际问题，2019年《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（现已失效，被2020年《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》取代）对建设工程优先受偿权制度进行了进一步完善。在行使条件方面，明确规定承包人行使建设工程价款优先受偿权必须以建设工程质量合格为条件。这一规定强化了对建设工程质量的要求，将工程质量与优先受偿权的行使紧密联系起来，促使承包人更加注重工程质量，保障了建设工程的安全性和可靠性，也符合社会公共利益的需要。在放弃或者限制建设工程价款优先受偿权的效力问题上，规定发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，不得损害建筑工人利益，否则该约定无效。这一规定充分考虑到建筑工人这一弱势群体的利益，防止发包人与承包人通过约定损害建筑工人的权益，体现了法律对建筑工人权益的特殊保护，有助于维护社会的公平正义和稳定和谐。在实际施工人权利保护方面，规定实际施工人有权对发包人提起代位权诉讼，在一定程度上为实际施工人实现工程款债权提供了新的途径和保障。2020年，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》正式发布，其中对建设工程优先受偿权制度进行了整合和细化。在优先受偿权的行使期限上，将原规定的六个月延长至最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。这一调整更加符合建设工程领域的实际情况，给予了承包人更充足的时间行使权利，减少了因期限过短而导致承包人权利无法实现的情况发生，更好地保障了承包人的合法权益。在优先受偿权的范围上，进一步明确承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定，使得优先受偿权范围的界定更加具体、规范，增强了实践中的可操作性。在建设工程价款优先受偿权的主体认定上，明确与发包人订立建设工程施工合同的承包人享有建设工程价款优先受偿权，同时对一些特殊情况下的主体认定问题进行了规定，如在债权转让情形下，在转让行为未损害建筑工人利益的情况下，允许建设工程价款债权受让人行使工程价款优先受偿权，平衡了保护建筑工人特殊权益与提高经济效率之间的关系。2021年施行的《中华人民共和国民法典》第八百零七条将建设工程优先受偿权的规定纳入其中，延续了《合同法》第二百八十六条的基本内容，使该制度在民法典体系中得以确立，进一步提升了其法律地位和稳定性。民法典作为我国民事领域的基本大法，对建设工程优先受偿权制度的吸纳，体现了对该制度的重视和认可，也为其在实践中的应用提供了更坚实的法律基础。三、建设工程优先受偿权的适用条件3.1主体条件3.1.1主体范围界定建设工程优先受偿权的权利主体主要为与发包人订立建设工程施工合同的承包人，这在《中华人民共和国民法典》第八百零七条以及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条中均有明确规定。然而，在复杂的建设工程实践中，主体范围的界定并非如此简单，实际施工人、分包人等主体在特定条件下是否享有优先受偿权成为了学界和实务界关注与争议的焦点。实际施工人是指在转包、违法分包、挂靠等情形下，实际从事工程建设的主体。在建设工程领域，实际施工人的存在较为普遍，他们投入了大量的人力、物力和财力进行工程建设，但其与发包人之间往往不存在直接的合同关系。从现行法律规定来看，实际施工人原则上不享有建设工程优先受偿权。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条明确规定，只有与发包人订立建设工程施工合同的承包人才享有建设工程价款优先受偿权，实际施工人不属于该范畴。在最高人民法院（2019）最高法民再258号案件中，法院认为实际施工人吴道全与丰都一建公司签订的《建设工程内部承包合同》为无效合同，吴道全并非承包人而是实际施工人，其主张工程价款优先受偿权并无事实和法律依据，二审法院不予支持并无不当。这一案例明确了实际施工人不享有建设工程价款优先受偿权的司法裁判立场。部分学者认为，从保障建筑工人利益和公平原则的角度出发，在特定情况下应赋予实际施工人优先受偿权。实际施工人是建设工程的实际投入者，若无法优先受偿工程款，不仅损害自身利益，还会影响建筑工人的生存权益。当发包人明知或应知实际施工人借用承包人资质施工，其与实际施工人之间形成事实上的建设工程施工合同关系时，实际施工人可以主张其享有优先受偿权。在最高院发布的（2022）最高法民申22号裁定书案件中，东田公司、十建公司均认可案涉工程由孔佳林挂靠十建公司承建，工程实际由孔佳林施工完成，且东田公司与十建公司系集团化运作模式，实际控制人为同一自然人，法院认为东田公司对案涉工程实际由孔佳林借用十建公司资质施工是明知或应知的，孔佳林与东田公司之间形成事实上的建设工程施工合同关系，孔佳林在应收工程价款范围内享有优先受偿权。分包人是指从承包人处承接部分工程施工任务的主体。合法的分包人在满足一定条件下，应当享有建设工程优先受偿权。当分包工程属于建设工程整体不可分割的一部分，且分包人完成的工程质量合格，分包人可以就其分包工程对应的价款享有优先受偿权。因为分包人对分包工程进行了实际投入，其权益也应得到合理保护。在某建设工程中，总承包人将部分专业工程合法分包给具有相应资质的分包人，分包人完成的工程经竣工验收合格，但发包人拖欠工程款，此时分包人可以就其分包工程对应的价款，与总承包人共同主张建设工程优先受偿权。若分包工程与建设工程整体相对独立，且分包人与发包人之间没有直接的权利义务关系，分包人则只能向承包人主张工程款，而不能直接对建设工程行使优先受偿权。3.1.2主体资质要求承包人具备相应建设工程施工承包资质是行使优先受偿权的重要前提条件，这一要求对于维护建设工程质量、保障建筑市场秩序以及实现建设工程优先受偿权制度的立法目的具有至关重要的意义。建设工程质量直接关系到人民群众的生命财产安全和社会公共利益，而具备相应资质的承包人往往在技术能力、管理水平、人员配备等方面更有保障，能够更好地确保建设工程的质量。根据《中华人民共和国建筑法》等相关法律法规的规定，从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，应当具备相应的资质条件，并在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。若承包人不具备相应资质，其在施工过程中可能因技术不足、管理混乱等原因导致工程质量出现问题，如偷工减料、使用不合格材料等，从而给建设工程带来安全隐患。在一些因承包人资质不符而引发的工程质量事故中，建筑物出现了严重的结构安全问题，甚至导致坍塌，给人民群众的生命财产造成了巨大损失。从建筑市场秩序的角度来看，要求承包人具备相应资质有助于规范市场竞争，防止不具备条件的主体进入建筑市场，扰乱正常的市场秩序。建筑市场是一个专业性强、风险高的市场，需要有严格的准入门槛来保障市场的健康发展。若允许无资质或资质不符的承包人参与工程承包并行使优先受偿权，会导致“劣币驱逐良币”的现象，使得那些具备良好资质和信誉的承包人在市场竞争中处于不利地位，破坏了市场的公平竞争环境。一些无资质的承包人可能通过低价竞争等不正当手段承揽工程，然后在施工过程中通过降低工程质量等方式获取利益，这不仅损害了发包人的利益，也对整个建筑市场的信誉和形象造成了负面影响。在司法实践中，对于承包人资质与优先受偿权的关系，法院通常会进行严格审查。若承包人在签订建设工程施工合同时不具备相应资质，即使其完成的工程质量合格，法院也可能会根据具体情况，对其优先受偿权的行使予以限制或否定。在某建设工程施工合同纠纷案件中，承包人在签订合同时不具备相应的建筑工程施工总承包资质，虽然工程最终通过了竣工验收，但法院认为承包人的行为违反了法律法规的强制性规定，其主张建设工程优先受偿权的请求不应得到支持。然而，若承包人在签订合同后取得了相应资质，且工程质量合格，法院一般会认定其享有优先受偿权。在另一起案件中，承包人在施工过程中取得了符合工程要求的资质，且工程质量经检验合格，法院判决其享有建设工程优先受偿权，保障了承包人的合法权益。3.2客体条件3.2.1可优先受偿的工程范围可优先受偿的工程范围是建设工程优先受偿权制度中的关键内容，其准确界定对于保障承包人权益、维护建筑市场秩序具有重要意义。根据《中华人民共和国民法典》第八百零七条以及相关司法解释，能够行使优先受偿权的建设工程范围主要包括各类新建、改建、扩建的房屋建筑工程以及与之配套的线路、管道、设备安装工程和装修工程等。这些工程是承包人通过自身的施工活动，将人力、物力和财力转化为具有使用价值的建筑物或构筑物，其凝结了承包人的劳动成果和经济投入，在发包人拖欠工程款时，承包人有权就这些工程折价或者拍卖的价款优先受偿。在某新建住宅小区建设项目中，承包人按照合同约定完成了房屋主体结构的施工以及配套的水电安装、外墙装修等工程，若发包人拖欠工程款，承包人可以就该住宅小区的建设工程主张优先受偿权。并非所有的建设工程都能成为优先受偿权的客体，存在一些不宜折价、拍卖的工程被排除在外。军事设施、国家重点文物保护单位的建设工程等，这些工程往往涉及到国家安全、社会公共利益等特殊因素，其性质决定了不宜通过折价、拍卖的方式进行处置。某军事基地的建设工程，由于其具有高度的保密性和军事战略意义，不能进行折价或拍卖，因此承包人无法就该工程行使优先受偿权。学校、医院等公益性质的建设工程，虽然它们也具有重要的社会价值，但在一定程度上也受到特殊保护。从保障社会公共利益和维持公益事业正常运转的角度出发，若这些工程被随意折价、拍卖，可能会对教育、医疗等公共服务造成严重影响，损害广大民众的利益。在某些情况下，若学校、医院等公益性质的建设工程确实存在工程款拖欠问题，且发包人无力支付，可能会通过政府协调、财政补贴等方式解决，而非通过行使优先受偿权进行处理。对于未竣工的建设工程，若其质量合格，承包人同样可以就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿。这一规定充分考虑到建设工程实践中可能出现的各种情况，如因发包人资金短缺、工程变更等原因导致工程中途停工，但承包人已完成了部分合格工程，此时赋予承包人对已完合格工程部分的优先受偿权，能够有效保障其合法权益，避免因工程未竣工而遭受重大损失。在某商业综合体建设项目中，由于发包人资金链断裂，工程在主体结构施工完成后被迫停工，经检测已完工程质量合格，承包人可以就已完成的主体结构部分主张建设工程优先受偿权，以收回相应的工程款。3.2.2工程价款的界定工程价款的界定是建设工程优先受偿权制度中的核心问题之一，它直接关系到承包人能够优先受偿的具体金额范围，对于保障承包人的合法权益以及平衡建设工程各方主体的利益关系具有至关重要的作用。根据相关法律法规和司法解释，优先受偿权所涉及的工程价款范围主要包括以下几个方面。工程价款涵盖了承包人在建设工程施工过程中实际支出的费用，这是工程价款的主要组成部分。具体包括人工费，即支付给建筑工人的工资、奖金、津贴等劳动报酬，这是建筑工人付出劳动的直接回报，也是保障其基本生活的重要来源；材料费，是指用于建设工程的各种建筑材料、构配件等的费用，这些材料是构成建筑物实体的物质基础；施工机具使用费，包括施工过程中使用的机械设备的租赁费用、燃料动力费用以及工具用具使用费等，施工机具的正常使用是保证工程顺利进行的关键；企业管理费，涵盖了承包人组织施工生产和经营管理所需的费用，如管理人员工资、办公费用、差旅交通费用等，这是维持企业正常运营的必要支出；利润，是承包人通过施工活动所期望获得的经济收益，它体现了承包人的经营成果和市场价值；规费，是指按国家法律、法规规定，由省级政府和省级有关权力部门规定必须缴纳或计取的费用，如社会保险费、住房公积金等，这些费用是保障劳动者权益和社会公共利益的重要资金来源；税金，是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的增值税、城市维护建设税、教育费附加以及地方教育附加等，依法纳税是承包人的法定义务。在某建设工程结算中，法院根据上述规定，对承包人主张的工程价款进行了详细核算，将人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金等合理费用纳入了优先受偿范围，保障了承包人的合法权益。在某些特殊情况下，如合同有明确约定，奖金等也可能被纳入优先受偿的工程价款范围。若建设工程施工合同中约定，当承包人在规定时间内提前完成工程，或者工程质量达到特定的高标准时，发包人应支付相应的奖金作为奖励，那么在发包人拖欠工程款的情况下，承包人可以就该奖金主张优先受偿权。这体现了合同当事人意思自治原则，只要双方的约定不违反法律法规的强制性规定，就应受到法律的保护。在某大型桥梁建设项目中，合同约定若承包人能够提前三个月竣工，发包人将支付一笔高额奖金。承包人如期提前竣工，但发包人拖欠工程款及奖金，法院在审理过程中，依据合同约定，将奖金认定为工程价款的一部分，支持了承包人对奖金的优先受偿权主张。需要明确的是，工程价款的优先受偿范围不包括逾期付款利息、违约金、损害赔偿金等。逾期付款利息是发包人未按时支付工程款所产生的孳息，违约金是发包人违反合同约定应承担的违约责任，损害赔偿金是因发包人违约给承包人造成损失的赔偿金额。这些款项并非建设工程本身的直接投入成本，而是基于发包人违约行为所产生的间接损失，从性质上讲，它们属于普通债权，不具有优先受偿的地位。在某建设工程纠纷案件中，承包人主张将逾期付款利息、违约金和损害赔偿金一并纳入优先受偿范围，法院经审理认为，根据相关法律规定，这些款项不属于工程价款的优先受偿范围，应按照普通债权处理，从而驳回了承包人的这部分诉求。3.3行为条件3.3.1工程质量合格建设工程质量合格是承包人行使优先受偿权的重要前提条件，这一规定体现了法律对建设工程质量的高度重视，以及对社会公共利益和消费者权益的切实保护。从法律规定来看，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十八条明确规定：“建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”该条款清晰地表明，只有在建设工程质量符合合格标准的情况下，承包人才能够依法行使优先受偿权。这是因为建设工程质量直接关系到人民群众的生命财产安全，若工程质量不合格，不仅会对使用者的人身和财产造成严重威胁，也违背了建设工程优先受偿权制度设立的初衷。在某住宅小区建设项目中，承包人因施工过程中偷工减料，导致房屋主体结构存在严重质量问题，经检测不合格。在这种情况下，即使发包人拖欠工程款，承包人也不能就该工程主张优先受偿权，因为其施工成果不符合质量要求，无法保障业主的居住安全，不能得到法律的支持。对于质量不合格的建设工程，应根据具体情况进行妥善处理。若工程质量问题可以通过修复解决，使其达到合格标准，承包人在承担修复费用后，可以就扣除修复费用后的工程价款主张优先受偿权。在最高人民法院（2021）最高法民申4005号枫格置业公司与福建六建公司等建设工程施工合同纠纷案中，福建六建公司承建的工程虽存在质量问题，但鉴定意见明确质量问题可经修复予以解决，原判决在认定福建六建公司承担修复费用的同时，判令其对于案涉已完工程部分的折价或拍卖价款在欠付工程款范围内享有优先受偿权。这一案例充分体现了在工程质量可修复的情况下，法律对承包人权利的合理保障，既促使承包人承担起修复工程质量问题的责任，又在一定程度上维护了其合法权益。若工程质量问题严重，无法通过修复达到合格标准，承包人则无权主张优先受偿权。这是因为此时工程的质量缺陷无法得到弥补，不能满足正常使用的要求，承包人的施工成果未能达到合同约定和法律规定的标准，不具备优先受偿的条件。在某商业综合体建设项目中，由于承包人施工技术不足、管理混乱，导致工程存在多处严重的结构安全隐患，经专业机构评估，无法通过修复使其达到合格标准。在此情况下，承包人要求对该工程行使优先受偿权的请求被法院驳回，因为其工程质量不合格，不符合优先受偿权的行使条件。3.3.2催告与合理期限承包人向发包人催告支付价款是行使建设工程优先受偿权的必经程序，这一程序旨在给予发包人合理的机会，使其能够在催告期限内履行支付工程款的义务，体现了法律对当事人意思自治和合同履行的尊重。根据《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”这明确了催告是承包人行使优先受偿权的前置条件，若承包人未进行催告，直接主张优先受偿权，其请求通常不会得到法院的支持。在某建设工程施工合同纠纷案件中，承包人在发包人拖欠工程款后，未向发包人发出催告通知，而是直接向法院起诉主张优先受偿权。法院经审理认为，承包人未履行催告程序，不符合优先受偿权的行使条件，因此驳回了承包人的该项诉讼请求。合理期限的确定在实践中具有重要意义，它既关系到承包人权利的及时实现，也影响到发包人履行义务的合理预期。目前，法律法规对于合理期限并没有明确统一的具体规定，而是需要根据具体案件的实际情况进行综合判断。在司法实践中，法院通常会考虑建设工程的规模大小、复杂程度、合同约定以及行业惯例等多种因素来确定合理期限。对于一些小型的、施工工艺相对简单的建设工程，合理期限可能相对较短，一般在一个月左右；而对于大型的、结构复杂的建设工程，合理期限则可能较长，可能为三个月甚至更长。在某小型装修工程中，合同约定的工程款支付期限届满后，发包人未支付款项，承包人催告发包人在一个月内支付工程款，法院认为该期限合理，符合此类小型工程的实际情况；而在某大型桥梁建设项目中，承包人催告发包人在三个月内支付工程款，法院综合考虑工程的复杂性、涉及金额的大小以及施工进度等因素，认定该期限属于合理范围。在确定合理期限时，行业惯例是一个重要的参考因素。建筑行业在长期的发展过程中，形成了一些关于工程款支付和催告期限的习惯做法。在一些地区，建筑市场普遍认可的催告期限为两个月左右，若在该地区的建设工程纠纷案件中，承包人催告发包人在两个月内支付工程款，法院在判断合理期限时，会充分考虑这一行业惯例，若无特殊情况，一般会认定该期限合理。合同约定也对合理期限的确定具有重要影响。若建设工程施工合同中明确约定了催告期限和支付期限，只要该约定不违反法律法规的强制性规定，法院通常会尊重当事人的约定，以合同约定的期限作为判断合理期限的依据。在某建设工程施工合同中，双方约定若发包人未按时支付工程款，承包人应催告发包人在两个月内支付，该约定是双方真实意思的表示，不违反法律规定，在实际履行过程中，若发生工程款拖欠纠纷，法院会按照合同约定，认定两个月的催告期限为合理期限。四、建设工程优先受偿权的适用范围4.1地域适用范围建设工程优先受偿权制度在我国具有广泛的地域适用范围，原则上适用于全国范围内的建设工程项目，无论工程项目位于东部沿海经济发达地区，还是中西部内陆地区，亦或是边疆少数民族地区，只要符合相关法律规定的适用条件，承包人都依法享有建设工程优先受偿权。这体现了我国法律在建设工程领域对承包人权益保护的统一性和普遍性，确保了不同地区的建设工程活动都能在相同的法律框架下有序进行，维护了建筑市场的公平竞争环境和整体秩序。在广东省的某大型商业综合体建设项目中，承包人因发包人拖欠工程款，依据建设工程优先受偿权制度，成功就该工程拍卖价款优先受偿，收回了大部分工程款；同样，在甘肃省的某基础设施建设项目中，承包人在面临工程款拖欠问题时，也通过行使优先受偿权，保障了自身的合法权益。这表明该制度在不同地域都能切实发挥作用，为承包人提供了有效的法律救济途径。虽然建设工程优先受偿权制度在全国范围内统一适用，但在某些特殊地区，由于其经济发展水平、建筑市场特点以及政策导向等因素的差异，可能会存在一些特殊规定或实施细则。在一些经济特区和自由贸易试验区，为了吸引投资、促进区域经济的快速发展，当地政府可能会出台相关政策，对建设工程优先受偿权制度进行细化和补充。这些特殊规定可能涉及优先受偿权的行使程序、受偿范围的进一步明确等方面。在某自由贸易试验区内，规定对于符合特定产业政策的建设工程项目，承包人在行使优先受偿权时，可以享受更加便捷的司法程序，缩短案件审理周期，提高工程款受偿的效率；在受偿范围方面，对于因采用新技术、新工艺而产生的额外费用，在一定条件下也可纳入优先受偿范围，以鼓励建筑企业在该区域内积极创新和发展。在少数民族聚居地区，由于民族文化、风俗习惯等因素的影响，建设工程活动可能具有一定的特殊性。在这些地区，建设工程优先受偿权制度的适用可能会充分考虑当地的民族特色和实际情况，在遵循国家法律法规的基础上，结合地方民族自治法规，进行灵活运用和适当调整。在一些少数民族地区，建设工程可能涉及到民族文化保护、宗教设施建设等特殊内容，在处理相关工程款纠纷和行使优先受偿权时，会充分尊重当地的民族文化和宗教信仰，确保建设工程活动既符合法律规定，又能维护当地的社会稳定和民族团结。在某少数民族自治县的一项民族文化广场建设工程中，在处理工程款拖欠问题时，当地法院不仅依据国家关于建设工程优先受偿权的法律规定，还充分考虑了该项目对于传承和弘扬当地民族文化的重要意义，在保障承包人合法权益的同时，也确保了工程能够继续顺利进行，以满足当地群众的文化生活需求。不同地区的司法实践在对建设工程优先受偿权制度的理解和执行上也可能存在一定差异。由于各地的经济社会发展水平、建筑市场监管力度以及法官的审判理念等因素的不同，在具体案件的审理过程中，对于优先受偿权的主体认定、行使条件的把握、受偿范围的界定等方面，可能会出现不同的裁判结果。在一些经济发达地区，建筑市场监管较为严格，对于承包人资质的审查更加细致，在认定优先受偿权主体时，可能会更加注重承包人是否具备合法合规的经营资质和良好的信用记录；而在一些经济欠发达地区，由于建筑市场发展相对滞后，在处理建设工程纠纷时，可能会更加注重保障建筑工人的基本权益，对于实际施工人在特定情况下主张优先受偿权的支持力度相对较大。在不同地区的司法实践中，对于优先受偿权行使期限的起算时间、合理期限的认定标准等也可能存在差异，这就需要在全国范围内进一步加强司法裁判的统一和协调，提高建设工程优先受偿权制度在各地的实施效果。4.2工程类型适用范围4.2.1住宅工程在住宅工程领域，建设工程优先受偿权的适用具有重要意义，直接关系到广大购房者的居住权益以及建筑市场的稳定秩序。以常见的商品房住宅小区建设项目为例，承包人按照合同约定完成住宅的建设施工，包括房屋主体结构的搭建、内部装修以及配套设施的建设等工作。然而，在实践中，部分开发商可能由于资金链断裂、经营不善等原因，无法按时支付承包人的工程款。此时，承包人依据建设工程优先受偿权制度，有权就该住宅工程折价或者拍卖的价款优先受偿。在某大型商品房住宅小区建设过程中，开发商因资金周转困难，拖欠承包人大量工程款，导致工程进度受阻。承包人在多次催告无果后，依法向法院提起诉讼，主张建设工程优先受偿权。法院经审理查明，该住宅工程质量合格，承包人的施工行为符合合同约定和法律规定，最终判决承包人对该住宅工程拍卖价款享有优先受偿权，保障了承包人的合法权益，也为后续工程的顺利完工和交付提供了资金支持。对于预售商品房的情况，建设工程优先受偿权的适用需充分考虑消费者的权益保护。当消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。这是因为消费者购买商品房主要是为了满足自身的居住需求，属于生存权益范畴，法律应当给予特殊保护。在某房地产开发项目中，部分消费者已经支付了大部分购房款，并签订了合法有效的商品房买卖合同。然而，开发商因债务纠纷导致该项目面临被拍卖的情况，承包人主张对该项目的建设工程优先受偿权。法院在审理过程中，充分考虑到消费者的权益，认定消费者的购房权益优先于承包人的优先受偿权，保障了消费者的合法权益，维护了社会的公平正义和稳定和谐。若住宅工程存在质量问题，承包人行使优先受偿权会受到相应限制。如前文所述，工程质量合格是承包人行使优先受偿权的前提条件。若住宅工程经检测质量不合格，承包人必须承担修复责任，在工程修复合格之前，其无法主张优先受偿权。在某住宅建设项目中，由于承包人施工过程中偷工减料，导致房屋出现严重的质量问题，如墙体开裂、漏水等。经专业机构鉴定，该住宅工程质量不合格，消费者拒绝接收房屋。在这种情况下，承包人必须先对工程进行修复，承担相应的修复费用，待工程质量修复合格后，才有可能就扣除修复费用后的工程价款主张优先受偿权。若工程质量问题严重，无法通过修复达到合格标准，承包人则无权主张优先受偿权，其工程款债权只能按照普通债权进行处理。4.2.2商业工程在商业工程领域，建设工程优先受偿权的应用具有独特的特点，对保障商业建筑项目的顺利进行和各方主体的合法权益起着关键作用。以大型购物中心建设项目为例，承包人在完成商业建筑的主体结构、内部装修以及配套设施建设等工作后，若发包人未能按照合同约定支付工程款，承包人可依法行使建设工程优先受偿权。在某大型商业综合体建设工程中，发包人因经营不善，资金短缺，拖欠承包人巨额工程款。承包人在多次催告发包人支付工程款无果后，依据建设工程优先受偿权制度，向法院提起诉讼，请求拍卖该商业综合体，并就拍卖价款优先受偿。法院在审理过程中，综合考虑案件事实和法律规定，认定承包人的建设工程优先受偿权成立，判决其对该商业综合体拍卖价款享有优先受偿权，成功帮助承包人收回了大部分工程款，避免了因工程款拖欠而导致的经济损失。商业工程通常涉及到众多的利益相关方，除了发包人和承包人外，还包括商场内的众多商户、抵押权人等。在这种情况下，建设工程优先受偿权与其他权利之间可能会产生冲突。当商业工程存在抵押权时，根据法律规定，建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权。这意味着在商业工程被拍卖时，承包人的工程款债权将优先于抵押权人的债权得到清偿。在某商业建筑项目中，发包人将该商业建筑抵押给银行以获取贷款，但同时拖欠了承包人的工程款。当发包人无法偿还债务，该商业建筑被拍卖时，法院依据法律规定，优先保障了承包人的建设工程优先受偿权，将拍卖价款首先用于支付承包人的工程款，剩余部分才用于偿还银行的贷款，维护了承包人的合法权益，也体现了法律对建设工程优先受偿权的特殊保护。商业工程的运营效益也会对建设工程优先受偿权的行使产生影响。若商业工程投入运营后效益良好，发包人可能更有动力与承包人协商解决工程款拖欠问题，以维持商业工程的正常运营；若商业工程运营效益不佳，发包人可能缺乏资金支付工程款，承包人行使优先受偿权的可能性增大。在某商业步行街建设项目中，项目开业后经营状况不佳，发包人无力支付承包人的工程款。承包人在多次协商无果后，行使建设工程优先受偿权，对该商业步行街进行拍卖。然而，由于商业步行街经营效益差，拍卖价格较低，导致承包人的工程款无法得到全额清偿。这表明在商业工程中，工程的运营效益与建设工程优先受偿权的实现程度密切相关，承包人在行使优先受偿权时，需要综合考虑多种因素。4.2.3基础设施工程在基础设施工程领域，建设工程优先受偿权的适用面临着诸多难点，这些难点的存在不仅影响了承包人的合法权益，也对基础设施建设的顺利推进和社会公共利益的实现产生了一定的阻碍。基础设施工程往往具有投资规模大、建设周期长、涉及面广等特点，其资金来源通常较为复杂，可能涉及政府财政资金、银行贷款、社会资本等多种渠道。在一些政府投资的基础设施项目中，由于政府财政预算紧张、资金拨付程序繁琐等原因，导致工程款支付不及时，承包人面临着巨大的资金压力。某城市地铁建设项目，政府作为发包人，因财政资金调配困难，未能按时支付承包人的工程款，承包人虽享有建设工程优先受偿权，但在实际行使过程中，由于涉及政府财政资金的处理，面临诸多政策和程序上的限制，使得优先受偿权的实现难度较大。基础设施工程的性质和用途决定了其在行使优先受偿权时存在一定的特殊性。部分基础设施工程，如高速公路、桥梁、铁路等，具有重要的公共服务功能和社会价值，不宜直接进行折价或拍卖。若对这些工程进行折价或拍卖，可能会影响其正常的运营和公共服务功能的发挥，损害社会公共利益。在某高速公路建设项目中，承包人因发包人拖欠工程款，欲行使建设工程优先受偿权。然而，由于该高速公路是连接城市的重要交通枢纽，具有不可替代的公共服务功能，直接拍卖该高速公路会对交通秩序和社会经济发展造成严重影响。在此情况下，如何在保障承包人合法权益的同时，确保基础设施工程的正常运营和社会公共利益不受损害，成为了亟待解决的难题。针对基础设施工程中建设工程优先受偿权适用的难点，可采取多种解决方法。在政府投资的基础设施项目中，政府应加强财政预算管理，确保资金按时足额拨付，避免因资金问题导致工程款拖欠。同时，政府可以建立专门的工程款支付保障机制，如设立工程款支付担保金，当发包人无法按时支付工程款时，由担保金先行支付，以保障承包人的权益。在基础设施工程不宜折价或拍卖的情况下，可以通过协商、政府回购等方式解决工程款拖欠问题。政府可以与承包人协商，制定合理的还款计划，分期支付工程款；或者由政府回购基础设施工程，支付相应的价款，以解决承包人的工程款问题。在某桥梁建设项目中，政府与承包人协商，由政府回购该桥梁，支付了承包人的工程款，既保障了承包人的合法权益，又确保了桥梁的正常运营和社会公共利益不受影响。加强对基础设施工程建设过程的监管，规范各方主体的行为，也是解决建设工程优先受偿权适用难点的重要措施。政府相关部门应加强对发包人资金使用情况的监督，确保资金用于工程建设，防止资金挪用；同时，加强对承包人施工质量和进度的监管，确保工程按时按质完成。只有各方主体严格遵守法律法规和合同约定，才能减少工程款拖欠问题的发生，保障建设工程优先受偿权的顺利实现。五、建设工程优先受偿权的行使方式与期限5.1行使方式5.1.1协议折价发包人与承包人协议将工程折价是建设工程优先受偿权行使的重要方式之一，这一方式体现了当事人意思自治原则，旨在通过双方协商达成一致，解决工程款拖欠问题，实现承包人的优先受偿权。当发包人未按照约定支付价款，且经承包人催告在合理期限内仍未支付时，双方可以就建设工程的折价事宜进行协商。在协商过程中，双方需遵循公平、自愿、等价有偿的原则，确保折价的合理性和公正性。双方应当对建设工程的价值进行合理评估。可以聘请具有专业资质的评估机构，依据工程的实际情况、市场行情以及相关法律法规和行业标准，对建设工程的价值进行客观、准确的评估。评估结果将作为双方协商折价的重要依据，避免因折价过低或过高而损害一方的利益。在某商业综合体建设工程中，发包人与承包人在协商工程折价时，共同委托了一家专业的房地产评估机构对该商业综合体进行评估。评估机构通过对工程的建筑成本、地理位置、市场需求等多方面因素进行综合分析，出具了详细的评估报告，为双方协商折价提供了科学合理的参考。在确定折价金额后，双方需签订书面协议，明确约定折价的具体方式、价款支付时间、工程交付时间等关键条款。书面协议应当符合法律规定的形式和内容要求，确保协议的法律效力。协议签订后，双方应当严格按照协议约定履行各自的义务，承包人将建设工程交付给发包人，发包人按照协议约定的价款支付方式和时间，向承包人支付相应的工程价款。在某住宅小区建设工程中，发包人与承包人签订了工程折价协议，约定发包人以一定的价格将该住宅小区的部分房屋折抵给承包人，用于支付拖欠的工程款。协议明确了房屋的具体位置、面积、交付时间以及价款计算方式等内容。双方在签订协议后，按照约定履行了各自的义务，成功解决了工程款拖欠问题。协议折价的法律效力主要体现在以下几个方面。该协议对发包人和承包人具有法律约束力，双方必须遵守协议约定，履行各自的义务。若一方违反协议约定，应承担相应的违约责任。若发包人未按照协议约定支付价款，承包人有权依据协议向法院提起诉讼，要求发包人履行协议义务，并承担违约责任。协议折价的行为具有物权变动的效力，即当双方完成协议约定的折价手续后，建设工程的所有权发生转移，承包人取得建设工程的所有权或其他相关权益。在某工业厂房建设工程中，发包人与承包人通过协议折价的方式，将该工业厂房折抵给承包人。当双方完成相关手续后，承包人取得了该工业厂房的所有权，依法享有对该厂房的占有、使用、收益和处分的权利。协议折价的价款在优先受偿范围内，承包人对该价款享有优先于其他普通债权人受偿的权利。在发包人存在多个债权人的情况下，该协议折价的价款应首先用于清偿承包人的工程款债权，剩余部分才用于清偿其他普通债权。5.1.2申请拍卖承包人申请人民法院拍卖工程是建设工程优先受偿权行使的另一种重要方式，这一方式借助司法强制力，确保承包人的优先受偿权得以实现。当发包人与承包人无法就工程折价达成协议，或者根据建设工程的性质不宜折价时，承包人可以依法向人民法院申请将该工程依法拍卖。承包人在申请拍卖时，需要遵循一定的流程。承包人应当向有管辖权的人民法院提交书面申请，申请书中应详细说明发包人拖欠工程款的事实、金额、依据，以及建设工程的基本情况，包括工程名称、地点、规模、竣工时间等。同时，承包人还需提供相关证据材料，如建设工程施工合同、工程竣工验收报告、工程价款结算文件、催告函等，以证明其享有建设工程优先受偿权以及发包人拖欠工程款的事实。在某建设工程纠纷案件中，承包人向法院提交的申请书中，明确阐述了发包人拖欠工程款的具体金额和时间，并附上了双方签订的建设工程施工合同、工程竣工验收合格证明以及多次向发包人发出的催告函等证据材料，为其申请拍卖工程提供了充分的事实和法律依据。在举证责任方面，承包人需承担主要的举证责任，证明其具备行使建设工程优先受偿权的条件。承包人要证明自己是与发包人订立建设工程施工合同的合法承包人，提供合同原件及相关备案材料等；证明建设工程质量合格，提供工程竣工验收报告、质量检测报告等；证明发包人未按照约定支付价款，提供工程价款结算文件、付款凭证以及催告记录等。若承包人无法提供充分有效的证据证明其主张，可能会导致其申请拍卖工程的请求无法得到法院的支持。在某案件中，承包人因无法提供完整的工程竣工验收报告，无法证明建设工程质量合格，法院最终驳回了其申请拍卖工程的请求。法院在收到承包人的申请后，会对相关事项进行严格审查。法院会审查承包人的主体资格，确认其是否为与发包人订立建设工程施工合同的合法承包人，以及是否具备相应的建设工程施工资质；审查建设工程的质量情况，判断工程是否合格，若存在质量问题，是否已经修复合格；审查发包人拖欠工程款的事实，核实工程款的金额、支付情况以及是否经过催告等；审查建设工程是否属于不宜折价、拍卖的情形，如是否涉及军事设施、国家重点文物保护单位等特殊性质的工程。在某法院审理的建设工程优先受偿权案件中，法院对承包人提交的证据材料进行了细致审查，包括建设工程施工合同的真实性、工程竣工验收报告的合法性以及工程款结算文件的准确性等，综合判断承包人是否符合行使优先受偿权的条件。只有在法院审查认为承包人的申请符合法律规定的条件时，才会依法裁定拍卖该建设工程，并按照法定程序组织拍卖活动，确保拍卖过程的公正、透明和合法，以实现建设工程的最大价值，保障承包人的优先受偿权。5.2行使期限5.2.1期限的起算点建设工程优先受偿权行使期限的起算点，在法律规定中明确为“自发包人应当给付建设工程价款之日起算”，这一规定旨在精准确定承包人行使权利的起始时刻，以保障其合法权益，同时维护建筑市场交易秩序的稳定。然而，在实践中，“发包人应当给付建设工程价款之日”的认定存在诸多复杂情形，需要综合多方面因素进行判断。若建设工程施工合同对付款时间有明确且合理的约定，那么该约定的付款时间即为应当给付建设工程价款之日。这充分体现了合同当事人意思自治原则，只要双方的约定不违反法律法规的强制性规定，就应受到法律的尊重和保护。在某建设工程施工合同中，双方明确约定工程竣工验收合格后30日内，发包人向承包人支付全部工程价款。当工程如期竣工验收合格后，30日届满之日即为发包人应当给付建设工程价款之日，承包人从该日起开始计算建设工程优先受偿权的行使期限。当合同对付款时间没有约定或者约定不明时，需依据相关法律法规和实际情况来确定起算点。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第二十七条规定，建设工程已实际交付的，为交付之日；建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。在某建设工程中，工程已实际交付给发包人，但双方未约定付款时间，此时应以工程交付之日作为发包人应当给付建设工程价款之日，承包人从该日起享有建设工程优先受偿权的行使期限。在另一起案件中，工程未交付，但承包人已向发包人提交竣工结算文件，双方未约定付款时间，那么提交竣工结算文件之日即为起算点。在一些特殊情况下，如建设工程合同解除或终止履行，应以合同解除或终止之日作为应当给付建设工程价款之日。当发包人存在严重违约行为，导致承包人依法解除合同，此时合同解除之日即为发包人应当支付工程款的时间，承包人从该日起开始计算优先受偿权的行使期限。在某建设工程施工合同纠纷中，发包人未按约定支付工程进度款，经承包人多次催告后仍未支付，承包人依法解除合同。在这种情况下，合同解除之日即为发包人应当给付建设工程价款之日，承包人可从该日起在规定期限内行使建设工程优先受偿权。若当事人约定分期支付工程款，工程价款虽可分期给付，但本质上仍是同一债务，对于行使建设工程价款优先受偿权的起算时间应从整体性上把握，通常从最后一期工程款应付之日起算。这既便于承包人行使权利，又能避免因分段起算导致的权利行使混乱和司法资源浪费。在某大型基础设施建设项目中，发包人与承包人约定分三期支付工程款，最后一期工程款的应付时间为工程竣工验收合格后一年。在这种情况下，工程竣工验收合格后一年之日即为建设工程价款优先受偿权行使期限的起算点，承包人可从该日起在规定期限内主张优先受偿权。5.2.2期限的长度“最长不得超过十八个月”的期限规定，是在综合考量建设工程领域的实际情况以及平衡各方利益的基础上做出的，其对建设工程领域的各方主体产生着多方面的影响。从承包人的角度来看，这一期限规定给予了承包人相对充足的时间来行使建设工程优先受偿权。建设工程的结算过程往往较为复杂，涉及工程量的核算、工程质量的验收、价款的协商等多个环节，耗时较长。原规定的六个月行使期限可能导致承包人在工程竣工结算后，因与发包人就工程价款问题进行磋商、谈判等，未能在规定期限内及时行使优先受偿权而丧失该权利。将期限延长至最长十八个月，充分考虑到了建设工程结算的复杂性和长期性，使得承包人有更充裕的时间来处理与发包人之间的工程款纠纷，通过协商、诉讼等方式主张自己的权利，保障了承包人的合法权益。在某建设工程中，工程竣工后，发包人与承包人就工程价款的结算产生争议，经过长达一年的协商和谈判才最终确定工程价款。若按照原六个月的期限规定，承包人可能因超过期限而无法行使优先受偿权；但在现行十八个月的期限规定下，承包人仍在规定期限内，能够依法行使优先受偿权，收回了被拖欠的工程款。从发包人的角度来看，该期限规定在一定程度上限制了发包人因承包人长期不行使优先受偿权而导致的债务不确定性。若优先受偿权的行使期限过长，会使发包人长期处于可能被行使优先受偿权的压力之下，其资产状况和债务情况也处于不稳定状态，影响其正常的经营和融资活动。而“最长不得超过十八个月”的规定，明确了发包人承担债务的时间界限，使其能够合理安排资金，规划经营活动，降低经营风险。在某房地产开发项目中，发包人在工程竣工后，因承包人未及时行使优先受偿权，其资产一直处于被限制处分的状态，无法进行有效的融资和再开发。当明确了优先受偿权的最长行使期限后，发包人可以根据这一期限合理安排资金，在期限届满后，若承包人未行使优先受偿权，其资产的限制状态得以解除，能够正常开展经营活动。对于其他债权人而言，这一期限规定有助于稳定市场交易秩序，保护其合法权益。建设工程优先受偿权优先于其他普通债权受偿，若优先受偿权的行使期限不明确或过长，会使其他债权人的债权实现面临更大的不确定性，影响市场交易的安全性和稳定性。明确的期限规定使得其他债权人能够在一定时间后，对自己的债权实现有更合理的预期，便于其做出投资、借贷等决策。在某企业破产清算案件中，该企业作为发包人拖欠了承包人的工程款以及其他供应商的货款等债务。由于建设工程优先受偿权有明确的最长行使期限，在期限届满后，若承包人未行使该权利，其他债权人可以按照法定顺序参与破产财产的分配，保障了自身的合法权益，维护了市场交易秩序的稳定。5.2.3期限的中断与中止目前，法律明确规定建设工程优先受偿权的行使期限属于除斥期间，不适用中断、中止的情形。这一规定具有重要的法律意义和实践影响，与建设工程优先受偿权的性质和立法目的紧密相关。从建设工程优先受偿权的性质来看，它类似于担保物权，是为保障承包人工程价款债权而设立的一种法定权利。除斥期间是法律为某项权利预设存在的期间，权利人在该期间内不行使权利，其间届满时，该权利即消灭。除斥期间是不变期间，不因任何事由中止、中断或延长。建设工程优先受偿权的行使期限被界定为除斥期间，主要是考虑到其生效无须登记，不具有公示的形式，若允许其行使期限中断、中止，会导致权利状态长期处于不稳定状态，对银行等抵押权人及其他债权人的利益产生重大影响。在某建设工程中，若允许优先受偿权行使期限中断，承包人在期限即将届满时，通过与发包人协商等方式中断期限，会使其他债权人无法准确判断自己的债权实现情况，增加了市场交易的风险和不确定性。从立法目的角度分析，将建设工程优先受偿权的行使期限规定为除斥期间，旨在促使承包人积极行使权利，避免因长期怠于行使权利而妨碍其他权利人权利的实现，维护市场交易秩序的稳定。若允许期限中断、中止，可能会导致承包人拖延行使权利，使发包人长期处于债务不确定状态，也会影响其他债权人的合法权益。在某商业建筑项目中，若承包人在优先受偿权行使期限内，因与发包人存在其他纠纷而怠于行使优先受偿权，同时又通过某种方式使期限中止，这会导致该商业建筑的其他债权人无法及时实现自己的债权，影响市场交易的正常进行。在司法实践中，各地法院也普遍遵循建设工程优先受偿权行使期限不适用中断、中止的原则。在江苏省高级人民法院审理的相关案件中，法院明确认定建设工程价款优先受偿权的行使期限属于除斥期间，不适用诉讼时效中止、中断和延长的相关规定。承包人超过十八个月未主张优先受偿权的，其权利消灭，法院不再支持其优先受偿的请求。这一裁判观点体现了对法律规定的准确理解和适用，维护了法律的权威性和严肃性，也为类似案件的处理提供了明确的指导。六、建设工程优先受偿权与其他权利的冲突与协调6.1与抵押权的冲突6.1.1冲突表现形式在建设工程领域，建设工程优先受偿权与抵押权的冲突主要体现在权利实现的先后顺序以及受偿范围上。当发包人将建设工程抵押给银行等金融机构以获取贷款，同时又拖欠承包人工程款时，就可能出现两种权利的冲突。在某房地产开发项目中，开发商为筹集资金，将在建工程抵押给银行，获得了巨额贷款。然而，在工程建设过程中，由于开发商资金周转困难，未能按时支付承包人的工程款。当开发商无法偿还债务，银行和承包人都要求就该建设工程实现自己的权利时，冲突便产生了。银行基于抵押权，要求对建设工程进行拍卖，以所得价款优先清偿其贷款债权；而承包人则依据建设工程优先受偿权，主张对建设工程拍卖价款优先受偿，用于支付工程款。在建设工程的实际操作中，抵押行为和工程建设往往存在时间差。如果抵押设立在先，工程建设在后，当承包人完成工程建设并主张优先受偿权时，可能会与银行的抵押权产生冲突。银行在设立抵押权时，通常会对抵押物进行评估，预估其价值。但在工程建设过程中，承包人投入的人力、物力和财力会使建设工程的价值发生变化，这可能导致银行抵押权所担保的债权与承包人的工程款债权在受偿时产生矛盾。若建设工程价值因承包人的施工而大幅提升，银行可能会担心其抵押权的实现受到影响，要求对新增价值部分也享有优先受偿权；而承包人则认为新增价值是其劳动成果，应优先用于清偿工程款。若建设工程存在多次抵押的情况，不同抵押权人之间以及抵押权人与承包人优先受偿权之间的冲突会更加复杂。在某大型商业综合体建设项目中，开发商先后将该项目抵押给多家银行，获取了多笔贷款。同时，由于拖欠承包人工程款，承包人主张建设工程优先受偿权。在这种情况下，各抵押权人之间需要按照抵押登记的先后顺序确定受偿顺序，而承包人的优先受偿权又优先于抵押权，这就使得受偿顺序和受偿范围的确定变得异常复杂。各抵押权人会为了自身利益，对建设工程的拍卖价款分配提出不同的主张，与承包人的优先受偿权产生激烈冲突。6.1.2权利顺位根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条规定：“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”这一规定明确了建设工程优先受偿权在权利顺位上优先于抵押权，其背后有着充分的法律依据和现实考量。从立法目的来看，建设工程优先受偿权制度的设立旨在保护建筑工人的利益，确保他们的劳动报酬能够得到优先支付，维护社会公平正义和建筑市场的稳定。建筑工人作为建设工程的直接劳动者，他们付出了辛勤的劳动，却往往处于相对弱势的地位。若工程款得不到保障，将直接影响到建筑工人及其家庭的基本生活。而抵押权主要是为了保障债权人的资金安全，促进资金融通。在两者发生冲突时，优先保护建设工程优先受偿权，更符合社会公共利益和法律的价值取向。在某建设工程纠纷案件中，法院依据上述法律规定，认定承包人的建设工程优先受偿权优先于银行的抵押权，将建设工程拍卖价款首先用于支付承包人的工程款，保障了建筑工人的权益，维护了社会的公平正义。从权利的性质和产生原因来看，建设工程优先受偿权是基于承包人对建设工程的实际投入和劳动成果而产生的，其与建设工程本身具有紧密的联系，是对承包人在建设工程中付出的一种法律保护。而抵押权是基于当事人之间的约定而设立的担保物权，其目的是为了担保债务的履行。在建设工程领域，承包人的劳动和资金投入是建设工程得以完成的基础，从公平和保护实际投入者的角度出发，建设工程优先受偿权应当优先于抵押权。在某桥梁建设项目中，承包人投入了大量的人力、物力和财力进行施工，而银行的抵押权是基于开发商的贷款需求而设立。当开发商拖欠工程款和贷款时，法院判决承包人的建设工程优先受偿权优先于银行的抵押权，体现了对承包人实际投入的尊重和保护。在实践操作中，当建设工程优先受偿权与抵押权发生冲突时，法院通常会按照法律规定的权利顺位进行处理。在拍卖建设工程时，拍卖所得价款首先用于清偿承包人的工程款债权，剩余部分再按照抵押权的顺位依次清偿各抵押权人的债权。在某法院执行的一起建设工程案件中，法院依法拍卖了涉案建设工程，拍卖价款为1000万元。其中，承包人的工程款债权为400万元，银行的抵押权债权为600万元。法院按照建设工程优先受偿权优先于抵押权的规定，将400万元优先支付给承包人，剩余600万元用于清偿银行的抵押权债权。6.1.3协调机制为有效解决建设工程优先受偿权与抵押权的冲突，建立信息共享和协商处理机制具有重要意义。在项目建设过程中，承包人、发包人和抵押权人之间应加强信息沟通，建立健全信息共享平台，及时通报工程进度、工程款支付情况、抵押登记等关键信息。发包人在进行建设工程抵押时，应及时通知承包人，告知抵押的范围、金额、期限等相关事项；承包人在主张优先受偿权时，也应提前通知抵押权人，说明优先受偿权的范围和依据。通过信息共享，各方能够充分了解建设工程的权利状态，提前做好应对措施，减少权利冲突的发生。在某大型建筑项目中，发包人在将在建工程抵押给银行前，及时通知了承包人，并向其提供了抵押合同的相关信息。承包人在得知抵押情况后，密切关注工程进度和工程款支付情况，在发包人出现拖欠工程款迹象时，及时与发包人、抵押权人进行沟通协商，避免了因信息不对称而引发的权利冲突。当建设工程优先受偿权与抵押权发生冲突时，各方应积极通过协商的方式解决问题。协商过程中，各方应秉持公平、公正、互利的原则，充分考虑各自的利益诉求，寻