房屋拆除合同模板及法律实务指导

房屋拆除合同模板及法律实务指导房屋拆除工程涉及建筑安全、相邻权益、环境保护等多重法律关系，一份严谨规范的拆除合同是防范纠纷、保障双方权益的核心工具。本文结合《中华人民共和国民法典》《建筑法》等法律法规，梳理合同模板的核心条款设计逻辑，并从实务角度解析签约、履约中的法律风险与应对策略，为相关主体提供兼具合规性与操作性的指引。一、房屋拆除合同模板的核心条款解析（一）当事人基本信息合同首部应明确甲（委托方，如房屋所有权人、征收主体等）、乙（施工方）双方的全称、住所地、法定代表人（或自然人身份信息）、联系方式。需特别注意：施工方的主体资格审查应作为签约前提——根据《建筑法》，拆除工程属于建筑活动，施工方需具备“建筑工程施工总承包资质”或“爆破与拆除工程专业承包资质”（对应不同拆除规模、方式），合同中应附资质证书复印件作为附件，避免因主体无资质导致合同无效（《民法典》第一百五十三条）。（二）拆除工程概况条款需清晰约定：1.房屋基本信息：坐落地址、结构类型（砖混、框架等）、建筑面积、层数、权属证明文件编号（如房产证号）；2.拆除范围：明确“仅拆除地上建筑”“含地下基础”“保留部分结构（如承重墙）”等细节，可附现场平面图或视频作为合同附件；3.工程内容：是否包含垃圾清运、场地平整、文物勘探配合（如涉及历史建筑）等延伸服务。（三）工期与价款条款1.工期：约定绝对工期（如“自202X年X月X日至202X年X月X日，共XX日历天”）；明确工期顺延情形：如遇不可抗力、行政机关责令停工（如环保检查）、甲方未按时移交场地等，需约定顺延的通知方式（书面签证）及证据保留要求。2.价款与支付：价款构成：区分“拆除费”“垃圾清运费”“安全防护费”“文物处置备用金”（如必要）等分项，避免笼统约定；支付方式：建议分阶段支付（如“签约付30%、拆除完成付50%、场地验收合格付20%”），并明确付款节点的验收标准（如“拆除完成”需以“无残留建筑构件、场地无安全隐患”为依据）。（四）双方权利义务甲方义务：1.提供合法的房屋权属证明、拆除许可文件（如征收决定、建设工程规划许可证（拆除类））；2.完成“断水、断电、清场”（清空屋内财物、腾退房屋），避免因乙方施工导致第三方财物损失；3.协调相邻关系（如提前告知邻居施工时间，避免引发相邻权纠纷）。乙方义务：1.制定拆除方案（含安全防护、扬尘治理、噪声控制措施），报甲方及主管部门备案；2.配备持证人员（如爆破作业需持《爆破作业许可证》，高空作业需持《特种作业操作证》）；3.不得“转包、违法分包”工程（《建筑法》第二十八条），合同中应明确禁止性约定及违约责任。（五）安全责任与事故处理安全责任划分：原则上“谁施工谁负责”，但需细化：1.乙方对施工人员的工伤事故承担全部责任（购买工伤保险或商业意外险）；2.因乙方操作不当导致第三方（如邻居）人身、财产损害，乙方承担赔偿责任；3.甲方未履行“清场义务”导致乙方施工中损坏第三方财物，甲方承担补充责任。事故处理流程：约定“事故发生后24小时内书面通知对方”“共同委托第三方鉴定损失”“优先垫付医疗/赔偿费用后再追偿”等条款，避免责任推诿。（六）违约责任甲方违约：如“未按时付款，每逾期一日按未付金额的X‰支付违约金”“无正当理由单方解除合同，赔偿乙方已投入的工程款及预期利润”；乙方违约：如“逾期完工，每逾期一日按合同总价款的X‰支付违约金”“因施工不当导致房屋结构损坏（如误拆保留构件），按修复费用的X倍赔偿”“无资质施工导致合同无效，乙方返还已收款并赔偿甲方损失”。（七）争议解决与其他条款争议解决：优先约定“协商→调解（如住建部门调解）→诉讼/仲裁”的顺序，仲裁需明确仲裁机构（如“提交XX仲裁委员会仲裁”）；其他：约定“合同附件（资质证书、房屋图纸、拆除方案）与本合同具有同等效力”“本合同未尽事宜，签订补充协议”等。二、法律实务中的核心风险点及应对策略（一）主体资质风险：“无资质施工”的法律后果风险表现：施工方无拆除资质，或资质等级与工程规模不匹配（如拆除10层建筑却用三级资质）。法律后果：合同可能因“违反法律强制性规定”被认定无效（《民法典》第一百五十三条），若工程出现安全事故，甲方可能因“选任过失”承担连带赔偿责任（《民法典》第一千一百九十二条）。应对：签约前要求乙方提供资质证书原件核验，并在合同中约定“乙方保证资质真实有效，否则甲方有权解除合同并要求赔偿”。（二）相邻权纠纷：拆除行为侵害邻居权益常见情形：施工噪声（如早6点前、晚10点后施工）、扬尘污染、墙体开裂（拆除震动导致）、通道堵塞等。法律依据：《民法典》第二百八十八条（相邻关系处理原则）、第一千二百二十九条（环境污染责任）。应对：1.合同中约定环保与降噪条款：“施工时间为早8点至晚8点”“采用喷淋降尘、封闭作业”“对相邻建筑进行防震保护（如设置防护网）”；2.提前与邻居沟通，签订《相邻关系协调协议》（可作为合同附件），明确补偿或免责条款。（三）环保合规风险：未履行污染防治义务风险点：拆除中产生的扬尘、建筑垃圾未按《大气污染防治法》《固体废物污染环境防治法》处理，被生态环境部门处罚。应对：1.合同中约定“乙方负责办理《建筑垃圾处置证》，并承担环保处罚责任”；2.要求乙方制定《扬尘污染防治专项方案》，包含“湿法作业、车辆冲洗、垃圾密闭运输”等措施。（四）文物保护风险：拆除中发现文物法律规定：《文物保护法》第三十二条规定，“任何单位或个人发现文物，应当保护现场，立即报告当地文物行政部门”。应对：合同中约定“如施工中发现文物、古脊椎动物化石等，乙方应立即停工并通知甲方及文物部门，由此产生的工期顺延、费用增加由甲方承担（但乙方故意隐瞒的除外）”。（五）合同效力风险：拆除“违建”的合同效力情形：甲方委托拆除的房屋属于“违法建筑”（无规划许可、未补办手续）。法律分析：若拆除的是“违建”，合同是否有效？需区分：若甲方明知房屋为违建仍委托拆除，合同可能因“以合法形式掩盖非法目的”无效；若甲方不知房屋为违建（如购买后才发现），合同效力需结合拆除行为是否“必要”（如行政机关责令拆除）判断。应对：甲方应先核实房屋合法性，合同中约定“甲方保证房屋具备合法拆除依据（如征收决定、行政处罚决定），否则承担全部责任”。三、合同签订与履行的操作指引（一）签约前：尽职调查“三步走”1.查主体：核实乙方营业执照、资质证书、安全生产许可证的“三证合一”，通过“住建部四库一平台”查询资质有效性；2.查房屋：核实房产证、土地使用证，确认是否存在抵押、查封，是否属于文物建筑、历史风貌建筑；3.查周边：走访邻居，了解房屋与相邻建筑的距离、共用墙体情况，评估拆除风险。（二）签约时：条款“精细化”设计模糊条款具体化：如“安全防护措施”应明确“设置多高的围挡、配备多少名安全员”；违约责任“可量化”：避免“承担全部损失”的笼统约定，应约定“违约金计算方式”或“损失赔偿范围（含直接损失、鉴定费、律师费）”；争议解决“属地化”：优先选择工程所在地法院或仲裁机构，降低维权成本。（三）履约中：管理“留痕化”操作1.施工日志：要求乙方每日记录“施工内容、人员、安全隐患处理”，甲方定期签字确认；2.变更签证：如拆除范围、工期调整，需签订书面《工程变更协议》，明确费用、工期的调整方式；3.验收流程：分阶段验收（如“拆除完成”“垃圾清运完成”），验收单需双方签字并附现场照片、视频。（四）纠纷时：维权“策略化”选择协商优先：因拆除工程周期短，协商可快速解决小纠纷（如工期顺延1-2天）；调解辅助：向住建部门、街道办申请调解，借助行政力量推动解决；诉讼/仲裁：针对大额损失（如房屋损坏、第三方索赔），及时固定证据（合同、签证、照片、视频、沟通记录），在诉讼时效（3年）内提起。四、房屋拆除合同模板（示例）房屋拆除合同甲方（委托方）：________________________统一社会信用代码：________________________住所地：__________________________________联系人：________联系电话：________________乙方（施工方）：________________________统一社会信用代码：________________________资质证书编号：__________________________住所地：__________________________________联系人：________联系电话：________________第一条工程概况1.1房屋地址：___________________________1.2房屋结构：______层，______结构，建筑面积______㎡1.3拆除范围：□地上建筑□地下基础□垃圾清运□场地平整（具体以附件《拆除范围图》为准）1.4工程内容：乙方负责拆除房屋及附属设施，清运建筑垃圾至甲方指定消纳场，确保场地符合________标准（如“场地平整至±0.000，无残留构件”）。第二条工期2.1开工日期：______年____月____日，竣工日期：______年____月____日，总工期______日历天。2.2工期顺延：因甲方未按时移交场地、行政机关责令停工、不可抗力等原因，乙方应在____小时内书面通知甲方，经甲方签字确认后工期顺延。第三条合同价款及支付3.1合同总价款：人民币______元（大写：________________），其中：拆除费：______元；垃圾清运费：______元；安全防护费：______元；其他：________。3.2支付方式：预付款：签约后____日内，甲方向乙方支付总价款的______%（即______元）；进度款：拆除完成并经甲方验收合格后____日内，支付总价款的______%（即______元）；尾款：垃圾清运完成、场地验收合格后____日内，支付剩余______%（即______元）。第四条双方权利义务4.1甲方权利义务：（1）提供房屋权属证明、拆除许可文件（复印件加盖公章）；（2）开工前完成房屋清空、断水断电，确保无第三方财物；（3）协调相邻关系，承担因甲方原因导致的停工损失。4.2乙方权利义务：（1）提交《拆除施工方案》（含安全、环保措施），经甲方及主管部门备案后实施；（2）配备持证人员，使用符合国家标准的设备，禁止转包、违法分包；（3）承担施工中的安全事故责任，赔偿因施工导致的第三方损失。第五条安全与环保5.1乙方应设置____米高围挡，采用湿法作业降尘，施工时间为____至____，避免噪声扰民。5.2施工中发现文物，乙方应立即停工并通知甲方及文物部门，工期顺延，费用由甲方承担（乙方故意隐瞒除外）。第六条违约责任6.1甲方逾期付款，每逾期一日按未付金额的____‰支付违约金；无正当理由解除合同，赔偿乙方已投入工程款及预期利润。6.2乙方逾期完工，每逾期一日按总价款的____‰支付违约金；因施工不当损坏房屋，按修复费用的____倍赔偿。第七条争议解决本合同履行中发生争议，双方协商解决；协商不成，提交______（工程所在地）人民法院诉讼解决。第八条其他本合同自双方签字盖章之日起生效，一式____份，甲乙双方各执____份，具有同等法律效力。甲方（盖