2025年经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务试题及答案

2025年经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务试题及答案一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.在房地产投资分析中，若某项目净现值（NPV）为负，但内部收益率（IRR）高于基准收益率，则最合理的解释是（）。A.项目现金流前期为负、后期为正B.项目现金流存在多次变号C.基准收益率设定过低D.项目存在融资杠杆效应【答案】B2.根据《建设工程工程量清单计价规范》（GB505002013），下列费用中应列入“其他项目费”的是（）。A.安全文明施工费B.暂估价C.规费D.税金【答案】B3.某城市更新项目采用“TOD+EPC”模式，政府授予社会资本方30年运营权，期满后资产无偿移交政府，该模式属于（）。A.BOTB.TOTC.ROTD.BOO【答案】A4.在绿色建筑评价标准中，下列指标不属于“节地与室外环境”评分项的是（）。A.地下空间开发利用B.场地噪声控制C.建筑围护结构热工性能D.公共交通可达性【答案】C5.某房地产开发企业2024年预售收入为30亿元，预计毛利率为25%，按税法规定应预缴土地增值税的计税依据为（）。A.30亿元B.7.5亿元C.22.5亿元D.0元，待清算时缴纳【答案】B6.在房地产投资信托基金（REITs）中，下列关于“公募基金+ABS”架构的描述正确的是（）。A.公募基金直接持有不动产产权B.ABS专项计划可豁免公开信息披露C.公募基金份额可在交易所上市交易D.原始权益人必须并表运营资产【答案】C7.某施工合同约定：材料价格浮动±5%以内不调整，超出部分按造价信息调差。2024年7月钢筋信息价较投标基准期上涨8%，则承包人可主张调差的幅度为（）。A.8%B.5%C.3%D.0%【答案】C8.根据《房地产估价规范》（GB/T502912015），运用收益法评估商业物业时，资本化率应优先采用（）。A.安全利率加风险调整值B.市场提取法C.累加法D.投资收益率排序插入法【答案】B9.在装配式建筑成本测算中，下列费用应计入“预制构件综合单价”的是（）。A.现场吊装机械进出场费B.构件生产用模具摊销费C.后浇混凝土模板费D.脚手架搭拆费【答案】B10.某市2024年住宅用地计划供应量同比下降15%，同期人口净流入增长5%，在需求弹性为0.8的情况下，预计住宅均价理论涨幅约为（）。A.12%B.16%C.20%D.25%【答案】B11.根据《建设工程质量保证金管理办法》，缺陷责任期从（）起算。A.工程竣工验收合格之日B.提交竣工验收报告之日C.竣工验收备案完成之日D.工程交付使用之日【答案】A12.在BIM5D模型中，“5D”指的是（）。A.三维空间+时间+成本B.三维空间+时间+质量C.三维空间+安全+成本D.三维空间+绿色+运维【答案】A13.某旧改项目采用“协议搬迁”方式，签约率达95%时政府可依法启动个别征收，该政策依据的是（）。A.《国有土地上房屋征收与补偿条例》B.《土地管理法》C.《城乡规划法》D.《民法典》【答案】A14.在房地产投资分析中，若负债比率提高，则权益乘数将（）。A.下降B.不变C.上升D.先升后降【答案】C15.根据《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》，下列情形中，招标人应重新公布招标控制价的是（）。A.控制价误差超过±2%B.控制价误差超过±3%C.控制价误差超过±5%D.任何误差均需重新公布【答案】B16.在房地产项目现金流分析中，销售回款率是指（）。A.当期回款/当期销售额B.累计回款/累计销售额C.当期回款/累计销售额D.累计回款/当期销售额【答案】B17.某项目使用国有建设用地使用权作价出资入股，土地评估价10亿元，政府持股20%，则企业账面应确认的资本公积为（）。A.0元B.2亿元C.8亿元D.10亿元【答案】C18.在工程造价指标测算中，下列属于“量差”原因的是（）。A.设计变更导致混凝土量增加B.信息价上涨导致钢筋单价提高C.税率调整导致税金变化D.现场签证导致人工费增加【答案】A19.根据《住宅项目规范》（征求意见稿），高层住宅层高不应低于（）。A.2.8mB.2.9mC.3.0mD.3.1m【答案】B20.在房地产项目投后管理中，EBITDA利息保障倍数低于（）时，通常触发贷款协议财务covenant。A.1.0B.1.5C.2.0D.2.5【答案】B二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）21.下列关于“限房价、竞地价”出让方式的表述正确的有（）。A.可有效抑制地价泡沫B.可能压缩开发企业利润C.政府需配套限售政策D.属于非市场化调控手段E.会提高购房者首付比例【答案】A、B、C22.根据《建设工程项目管理规范》，项目经理的权限包括（）。A.主持项目招标工作B.签署项目结算文件C.调配项目管理人员D.批准施工组织设计E.决定重大技术方案【答案】B、C、D23.在装配式建筑评价标准中，可作为“主体结构竖向构件”得分项的有（）。A.预制剪力墙B.预制柱C.叠合楼板D.预制楼梯E.预制阳台【答案】A、B24.下列费用中，属于房地产项目“开发间接费”的有（）。A.工程监理费B.造价咨询费C.营销设施建造费D.项目公司贷款利息E.前期物业管理费【答案】A、B、D25.在运用剩余法评估待开发土地时，需扣除的项目有（）。A.续建开发成本B.续建管理费用C.销售税费D.购地契税E.开发利润【答案】A、B、C、E26.根据《基础设施REITs指引》，下列资产可作为底层资产的有（）。A.收费高速公路B.保障性租赁住房C.购物中心D.5A写字楼E.工业园区【答案】A、B、C、E27.在工程造价鉴定中，鉴定人应回避的情形有（）。A.近亲属为当事人B.曾参与项目审计C.接受当事人宴请D.与当事人存在债权债务E.持有当事人股票【答案】A、C、D、E28.下列关于“绿色建筑运行标识”的说法正确的有（）。A.需在项目竣工后申请B.有效期为3年C.需提交能耗监测数据D.可替代竣工验收E.需进行专家现场核查【答案】A、C、E29.在房地产项目并购中，属于“或有负债”的有（）。A.未决诉讼赔偿B.已售房屋质量保证金C.土地闲置费D.未缴城市配套费E.隐性拆迁成本【答案】A、C、D、E30.根据《建设工程价款结算暂行办法》，下列情形可顺延工期的有（）。A.发包人设计变更B.不可抗力C.承包人设备故障D.政府管制措施E.季节性降雨【答案】A、B、D三、案例分析题（共60分）【案例一】（20分）背景：某市城投公司拟采用“投资人+EPC”模式开发片区综合项目，总投资120亿元，其中市政基础设施40亿元、安置房30亿元、产业载体50亿元。项目合作期20年，前3年为建设期，后17年为运营期。政府方出资代表持股30%，社会资本方持股70%。运营期内，政府每年支付可用性服务费8亿元（含税），并约定运营绩效挂钩比例30%。社会资本方需设立项目公司（SPV），资本金比例30%，剩余资金通过银行贷款解决，贷款利率4.5%，期限15年，按年等额本息还款。假设增值税率6%，企业所得税率25%，折旧年限20年，残值率5%。问题：1.计算建设期第2年末项目公司累计现金流缺口（需列明现金流构成）。2.测算运营期第1年项目公司自由现金流（FCF）。3.若政府方拟通过股权转让退出，请设计社会资本方回购定价机制（需考虑IRR不低于6%）。【答案】1.建设期现金流缺口：资本金：120×30%=36亿元，政府出30%×36=10.8亿元，社会资本25.2亿元；银行借款：84亿元，分3年到位，第2年末到位56亿元；支出：第1年支付40亿元，第2年支付50亿元；累计缺口=40+5010.825.256=2亿元（需股东追加借款或流动性支持）。2.运营期第1年FCF：政府付费8亿元（含税），不含税7.55亿元；折旧=120×95%/20=5.7亿元；利息=84×4.5%=3.78亿元；息税前利润=7.555.7=1.85亿元；所得税=（1.853.78）<0，不缴；FCF=1.85+5.73.78=3.77亿元。3.回购定价：设第10年政府转让30%股权，以届时项目公司股权价值V为基础，社会资本方回购价=V×30%，但需保证社会资本方IRR≥6%，若低于则政府方让利折扣率=MAX(0,1IRR/6%)，形成阶梯折扣公式。【案例二】（20分）背景：某房地产开发企业于2021年3月以楼面价8000元/㎡取得一块纯住宅用地，容积率2.0，土地面积5万㎡，支付土地款8亿元，契税3%，配套费200元/㎡，开发周期3年。项目可售面积9万㎡，建造成本4200元/㎡（含装配式增量600元/㎡），期间费用为销售收入6%，增值税率5%（简易计税），土地增值税按清算口径测算，预计销售均价18000元/㎡，销售进度2023年40%、2024年60%。2024年5月，公司计划以项目公司股权方式整体出售，评估机构采用剩余法评估，折现率9%，开发利润率为12%。问题：1.计算项目土地增值税清算可扣除金额（列明5项扣除）。2.测算2024年5月项目公司100%股权评估值（剩余法）。3.若买方要求“净地交付”且承担后续开发，请设计交易对价拆分方案（土地与在建工程）。【答案】1.扣除金额：①土地款8亿元；②契税0.24亿元；③配套费0.2亿元；④开发成本3.78亿元；⑤开发费用（①+③+④）×10%=1.202亿元；合计13.422亿元。2.剩余法评估：未来销售收入=9×1.8=16.2亿元；续建成本=3.78×60%=2.268亿元；续建利息=2.268×9%×1/2=0.102亿元；续建利润=（2.268+0.102）×12%=0.284亿元；销售税费=16.2×5.3%=0.8586亿元；土地增值税增值额=16.213.422×60%=8.1468亿元，税率40%，速算扣除5%，税额=8.1468×40%13.422×60%×5%=2.86亿元；评估值=16.22.2680.1020.2840.85862.86=9.8274亿元。3.交易对价拆分：土地价值=剩余法评估值×土地贡献比例=9.8274×（8.24/13.422）=6.03亿元；在建工程价值=9.82746.03=3.80亿元；付款节点：股权过户时支付土地款6.03亿元，后续开发节点支付3.80亿元，设置共管账户与里程碑条款。【案例三】（20分）背景：某央企施工单位中标境外“一带一路”保障房EPC项目，合同额2亿美元，工期24个月，付款条件：预付款15%，进度款按月支付80%，质保金5%，汇率锁定1:7。项目采用中国标准设计，当地人工、材料成本占比分别为30%、50%。2024年6月，当地货币对美元贬值12%，钢材价格上涨18%，业主提出设计变更增加建筑面积8%，并同意调整合同价格。施工单位拟通过套期保值、材料调差、工期索赔控制风险。问题：1.计算因汇率与材料涨价导致的成本增加总额（以人民币计）。2.设计变更调价公式（含汇率、材料、人工调整）。3.施工单位可向业主主张的工期索赔天数（列出依据与计算）。【答案】1.成本增加：原成本=2亿×70%=1.4亿美元；材料成本=1.4×50%=0.7亿美元，涨价18%，增加0.126亿美元；人工成本=1.4×30%=0.42亿美元，汇率贬值12%，折算人民币增加0.42×12%×7=0.3528亿