房地产中介服务合同范本及解析

房地产中介服务合同范本及解析在房地产交易中，中介服务合同是规范交易行为、明确各方权利义务的核心文件。一份条款清晰、权责对等的合同，既能保障中介的服务价值，也能避免买卖/租赁双方陷入“跳单”“信息欺诈”等纠纷。以下结合实务经验，提供合同范本及关键条款解析，助力交易安全落地。一、房地产中介服务合同范本（一）合同当事人甲方（委托方）：姓名：_________身份证号：×××联系电话：×××地址：_______________________乙方（中介服务方）：名称：_________统一社会信用代码：×××联系电话：×××地址：_______________________（二）服务内容乙方接受甲方委托，就房屋买卖/租赁事宜提供中介服务，具体包括：1.为甲方筛选匹配符合需求的房源/客源信息，协助沟通交易条件；2.安排甲方与交易相对方实地看房、洽谈签约细节；3.促成甲方与交易相对方签订《房屋买卖合同》/《房屋租赁合同》；4.协助办理交易相关的产权核档、网签、资金监管、过户/备案、物业交割等手续（服务范围以实际交易类型为准）。（三）佣金及支付方式1.佣金金额：经协商，甲方应向乙方支付中介佣金共计人民币_________（大写：_________）。若为房屋买卖，佣金可约定为“房屋成交价的×%”；若为租赁，可约定为“月租的×倍”。2.支付时间：甲方应于与交易相对方签订正式交易合同之日起3日内，向乙方支付全部佣金。3.特别约定：若因甲方故意隐瞒信息、拒绝签约或“跳单”（绕开乙方直接签约）导致交易未达成，乙方有权收取已发生的必要服务费（不超过佣金总额的30%）。（四）双方权利与义务1.甲方权利义务权利：要求乙方如实披露房屋/客源的真实情况（如产权状态、瑕疵、交易相对方资质等）；对服务质量提出异议并要求整改。义务：提供真实合法的身份、房产资料（如房产证、授权文件等）；配合带看、签约等服务，非因乙方过错不得“跳单”。2.乙方权利义务权利：按约定收取佣金；要求甲方提供必要协助及资料。义务：对甲方及交易相对方的隐私严格保密；如实告知房屋/客源的全部真实情况（包括但不限于抵押、查封、质量瑕疵、租赁备案等）；尽合理审慎义务完成服务，不得消极怠工。（五）违约责任1.甲方违约：若“跳单”（利用乙方信息/服务绕开签约），应按约定佣金金额支付违约金，并赔偿乙方实际损失（如推广费、人工费）。若提供虚假信息、拒绝签约导致交易失败，应支付佣金总额的×%（建议10%-30%）作为违约金。2.乙方违约：若故意隐瞒房屋/客源瑕疵、提供虚假信息，导致交易失败或甲方损失，应退还已收佣金，并赔偿甲方全部损失（包括直接损失、维权费用等）。若未按约定履行服务（如消极带看、拖延手续），甲方有权解除合同，要求退还佣金并支付佣金总额的×%（建议10%-20%）作为违约金。（六）争议解决方式本合同履行中发生争议，双方先协商；协商不成的，选择以下第_____种方式：1.提交_________仲裁委员会仲裁（仲裁裁决终局，对双方有约束力）；2.向房产所在地/乙方住所地人民法院提起诉讼。（七）其他约定1.本合同自双方签字（或盖章）之日起生效，一式_____份，甲乙双方各执_____份。2.未尽事宜可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。二、关键条款解析（实务风险与应对）（一）服务内容：明确“中介管到哪一步”风险点：若服务内容模糊（如仅写“协助交易”），中介可能仅“促成签约”就索要全额佣金，而委托人认为“后续过户、交割也应服务”。应对建议：根据交易类型细化服务项——买卖：补充“协助核档、网签、资金监管、过户递件、物业交割（含水电煤、物业费结清）”；租赁：补充“协助检查房屋设施、交接钥匙、核对租金/押金支付方式”。（二）佣金条款：破解“跳单”与“白嫖”的博弈法律依据：《民法典》第965条规定，委托人利用中介提供的机会/信息绕开中介签约，仍需支付报酬。实操细节：佣金金额尽量明确（如“成交价2%”），避免“协商确定”导致后期扯皮；支付时间关联交易节点（如“签约后3日”），防止委托人拖延；“交易未达成的服务费”约定需合理——若因委托人过错（跳单、虚假信息），中介可主张“必要费用”（如带看成本），但金额不宜超过佣金的30%，否则可能因“显失公平”被法院调整。（三）权利义务：双向约束，保障信息真实委托人义务：需保证提供的身份、房产信息真实（如房产证无抵押查封、产权人授权清晰），否则中介可主张“委托人过错导致交易失败”，拒绝退还已收费用。中介义务：“如实披露义务”是法定责任（《民法典》第962条）。合同中需明确“披露范围”（如房屋是否凶宅、漏水、产权纠纷，交易相对方是否有违约记录等）。若中介隐瞒瑕疵，委托人可主张“欺诈”，要求解除合同并索赔。（四）违约责任：违约金“合理”是关键法律限制：《民法典》第585条规定，违约金过分高于损失的，法院可适当减少。实操建议：甲方违约金：“跳单”违约金可约定为“佣金总额”（因跳单导致中介丧失佣金收益，损失明确）；因“虚假信息”违约，违约金可约定为“已收佣金+实际损失”。乙方违约金：因“隐瞒瑕疵”违约，需约定“退还佣金+赔偿全部损失”（包括买方因房价涨跌的差价损失）；因“服务怠工”违约，违约金建议为佣金的10%-20%，避免中介因“小失误”承担过重责任。（五）争议解决：仲裁VS诉讼，选对路径仲裁：一裁终局，效率高，但需双方约定具体仲裁机构（如“广州仲裁委员会”），且仲裁裁决不可上诉；诉讼：可上诉、再审，但流程较长，建议约定“房产所在地法院”（便于查明房屋情况）。建议：大额交易（如千万级房产买卖）选仲裁（快速结案）；小额交易或需“救济途径更多”的，选诉讼。三、签约避坑指南（实操Tips）1.核资质：签约前核查中介的营业执照、备案资质（可登录当地住建部门官网查询），避免与“黑中介”合作。2.留证据：全程保留沟通记录（微信、短信、录音），尤其是中介承诺的服务内容、房屋瑕疵说明，防止对方“事后不认账”。3.慎签字：签约前逐字核对条款，重点关注“服务内容、佣金、违约、争议解决”，对模糊表述要求中介书面澄清。结语一份完善的中介合同，是交易安