广州海珠天珺售楼处设计方案

广州海珠天珺项目日期：2021年9月2一.项目概况及规划要求项目用地——用地位于琶洲东区，北为珠江，距离珠江约0.3KM；南为黄埔古村，距离黄埔冲1.2KM，规划有地铁站1.2KM0.3KM用地现状——南侧为新港东路，北侧距离江边300m，用地与珠江之间为商业服务设施地块本案本案本案213123建筑限高--根据规划条件要求：本地块建筑高度控制在138M。珠江琶洲中东区国际工作坊控高示意图琶洲中东区国际工作坊控高示意图交通到达--项目南临新港东路，毗邻东圃特大桥，规划拟建地铁站，基地四周均有规划道路，未来项目地块交通出行条件将得到很大改善。沿江城市形象：珠江沿岸景观视线的重要组成部分保利天幕广场项目位置沿主干道城市形象：新港东路沿线城市界面的重要组成部分本案用地范围高效利用土地:

应对高容积率规划条件，建筑需要更为集约布置约108米约160米提集高约土化地建利筑用布率局更提多升公居共住绿的化舒空适间感合教理育规配划套教先育行设原施则规划控制要求现行控制性详细规划要求—周边地块属于规划待定区本案用地性质待定用地性质待定用地性质待定12保利琶洲东项目经济技术指标表项目数值单位备注规划建设总用地面积17382㎡规划建设净用地面积15446㎡规划总建筑面积139187.5㎡计算容积率建筑总面积91131㎡其中商业4557㎡住宅86574㎡其中纯住宅76190.9

㎡电房860.0㎡公建配套9523.1㎡其中9班幼儿园2960㎡占地2700方社区卫生服务站600㎡社区居委会250㎡配电房200㎡公共厕所100㎡商业设施2856.9㎡占总住宅计容3.3%物业管理用房182.3㎡≥0.2%总计容，≥50其他剩余配套2373.9㎡综合容积率5.9㎡总建筑密度40%㎡≤40绿地率30.2%㎡≥30机动车停车位1054个含幼儿园11个其中地上停车位19个地下停车位1035个非机动车停车位971个含幼儿园89个规划设计指标规划设计条件城市设计要求15项目四至情况16二.总平面规划方案计容建筑面积：91131㎡建筑高度：≤138M绿地率：30.2%建筑密度：40%建筑基底面积：5850

㎡容积率：5.9%总平面图保利琶洲东项目经济技术指标表项目数值单位备注规划建设总用地面积17382㎡规划建设净用地面积15446㎡规划总建筑面积139187.5㎡计算容积率建筑总面积91131㎡其中商业4557㎡住宅86574㎡其中纯住宅76190.9㎡电房860.0㎡公建配套9523.1㎡占住宅计容11%其中9班幼儿园2960㎡用地2700社区卫生服务站600㎡1/2应首层社区居委会250㎡应首层配电房200㎡需对外公共厕所100㎡商业设施2856.9㎡占总住宅计容3.3%物业管理用房182.3㎡≥0.2%总计容，≥50其他剩余配套2373.9㎡不计算容积率建筑总面积48056.5㎡其中地下室42856.5㎡其中人防：5850㎡架空2000㎡避难区3200㎡规划基底面积5850㎡综合容积率5.9㎡总建筑密度40%㎡≤40绿地率30.2%㎡≥30机动车停车位1054个含幼儿园11个其中地上停车位19个地下停车位1035个非机动车停车位971个含幼儿园89个方案指标与规划设计条件对比规划设计条件方案用地性质二类居住用地兼容商业设施用地和城市轨道交通用地二类居住用地兼容商业设施用地和城市轨道交通用地用地面积(㎡)1738217382容积率≤5.95.9总计容面积(㎡)≤9113191131建筑高度(m)≤120（在15%范围内微调）50~138m建筑密度(%)≤4040绿地率(%)≥3030备注--19流线分析车行组织符合区域交通的综合评估20消防分析消防布置符合规范要求21场地剖面项目定位融入珠江沿岸的城市形象提升琶洲东片区城市界面提升用地内使用空间品质设计难点23项目难点？·珠江沿岸形象的打造·用地面积小，高容积率·合理布置幼儿园等配套设施24城市空间策略体量规划：塔楼置于北侧临江，有利于强化沿江形象感，减小南侧新港东路的城市空间压迫，既注重项目形象展示，也兼顾城市空间友好。珠江空间围合：塔楼整体呈微弧形布局，商业及配套等建筑沿用地边缘环绕布置，形成半开放式的公共空间，公共性与私密性均好。珠江N25功能规划原则--塔楼集约布置，幼儿园位置最优幼儿园规划：幼儿园置于东南侧，取得最优日照条件的基础上，用地相对独立，便于使用。珠江商业配套规划：商业设施容量较大，局部设置高层商业消化面积，降低用地建筑密度，留出更多公共活动空间。高层商业珠江幼儿园N立体园林城市界面屋顶花园空中休闲区低区天面花园项目用地紧张，充分发挥立体空间资源，创造更多维度的公共活动场所——利用裙房天面打造低区天面花园；结合避难层打造空中休憩空间；利用天面形成屋顶天际花园功能规划原则高区住宅避难层兼结构转换层低区住宅架空层绿化活动27高区户型低区户型住宅高低分区,发掘垂直空间价值，创造项目形态亮点28珠江沿岸项目案例--

倾向于整洁大气的公建化立面侨鑫汇悦台时代大家天悦江湾二、产品方案及展示区——规划条件地块指标：用地面积：17382㎡

可建设面积：15446㎡地上容积率：≤5.9建筑密度：

≤

40%绿地率：≥30%计容面积：91131.40㎡（住宅建筑面积≤86574㎡，商业建筑面积≤4557㎡）限高：≤120（建筑高度可在15%范围内微调）车位：每100平方米住宅建筑面积配建1.2个机动车位配套建筑面积：（公共服务设施按住宅建筑面积的11%进行配置）幼儿园（9班）：2960㎡社区卫生服务站：600㎡社区居委会：250㎡配电房（对外）：200㎡公共厕所：100㎡规划条件：29二、产品方案及展示区——总平面图总平面图

2栋T3+2栋T4塔楼，140㎡~260㎡户型，各面积段户型之间做级配处理，大户型最大限度利用北向江景资源，南向尽量扩大园景范围，

并打造立体园林绿化体系，提升产品溢价能力及小区品质30北向望江：用尽北侧沿江面宽，户户无遮挡，享尽180°一线江景立体园林：在高容积率用地限制下，利用第三层架空绿化空间，延续首层的绿化体系南向园景：围合式布局，尽可能扩大南向园林范围，提高小区品质空中会所：高区避难层作为重点打造的空中绿化平台，可结合泛会所设计沿江方向（北）效果图从珠江方向（北）人视图高区会所二、产品方案及展示区——展示区35展示区售楼部

（三层泛会所）212高区样板房1 高区260㎡户型

28层高区180㎡户型

28层停车周边租地售楼期停车场租用意向低区样板房（交楼标准）1低区142㎡户型

5层低区138㎡户型

5层低区142㎡户型

5层2

2#3123二、产品方案及展示区——展示区⑨珠江视野⑧私家电梯⑦入户大堂⑥楼栋大堂⑤中心水景④户外会客厅③风雨连廊②会客大堂①落客礼仪展示动线多层次立体园林3F泛会所：健身、活动、会客、泳池26F空中泳池会所屋面：大平层私家花园首层归家景观园林展示动线 礼仪落客城市界面将外界无序形态过渡至归家心境展示动线39礼仪落客展示动线 接待大堂礼宾式享受，艺术范品位，展示动线 全景立体园林从大堂进入后，首先看到潺潺流水与多层次立体艺术园林。展示动线 风雨连廊闲适归家，不顾廊外风雨。着重体现景观中的人性关怀，给予业主楼栋大堂从社区入口，风雨连廊，中心立体园林，入户大堂到私家入户，智能酒店式管理和幸福归家动线，

让归家拥有仪式感。展示动线入户大堂沉静而优雅，与现代都市人的精神需求不谋而合。入户大堂沉静而优雅，与现代都市人的精神需求不谋而合。低区会所3F泛会所：健身、活动、会客、泳池低区会所3F泛会所：健身、活动、会客、泳池私宴区对门相居又相识，构建社交新场景售楼部-沙盘区售楼部-过道售楼部-VIP售楼部-卫生间私宴区对门相居又相识，构建社交新场景私宴区对门相居又相识，构建社交新场景私宴区对门相居又相识，构建社交新场景城市客厅私享会客，接待访客好去处城市客厅私享会客，接待访客好去处健身区任风雨肆虐也不能阻止健身的心儿童区安全乐游、区位、幻想、多变空间景观休憩空间小区泳池空中会所高区会所高区会所高区会所二、产品方案及展示区——住宅分布住宅户型分布139楼栋顶层增加4户360方大平层。 143199263保利琶洲东项目户型配比表户型户均面积套数套数占比面积面积占比139（四房两卫）139.912227.17%17085.622.17%143（四房两卫）143.018741.65%26750.934.72%199（四房三卫）200.86414.25%12869.016.70%263（四房三卫）263.17216.04%18954.624.60%顶部大平层（T3）360.020.45%720.00.93%顶部大平层（T4）335.420.45%670.80.87%合计449100%77050.9100%68二、产品方案及展示区——住宅户型深化设计T3标准层户型深化，高区设置独立电梯；现考虑利用独立玄关（侯梯厅）、设备平台、花池、阳台半面积等实现最大化赠送面积，提升户型实用率LDKT3高区户型:1.2.3.4.5.6.7.8.9.尊享独梯入户、私家电梯厅大面宽景观阳台7m宽大横厅大进深、南北通LDK中轴空间分区卧室设计（两代居）豪华主卧套带洄游动线

南向第二主卧带阳台设备平台、花池附加值赠送可分可合灵活客厅布置36LDKLDKLDK二、产品方案及展示区——住